Una de les majors immobili\u00e0ries mercats a Europa \u2014 regi\u00f3 de Par\u00eds (\u00eele-de-France) \u2014 est\u00e0 vivint una doble crisi: les oficines estan buits, i els apartaments no \u00e9s suficient. Cada vegada m\u00e9s popular \u00e9s la idea de la conversi\u00f3 de locals comercials en la borsa d’habitatge.<\/p>\n
Segons Immo G de Consultoria, des del 2002 fins al 2012 a Ile-de-France va ser constru\u00eft nom\u00e9s 420 milers d’unitats d’habitatge, i per tal de facilitar la poblaci\u00f3 amb apartaments, havia de construir-los dues vegades. Des de l’any 2008, els lloguers i els preus de secund\u00e0ria pisos continua creixent. Ara, el metre quadrat a Par\u00eds ja \u00e9s m\u00e9s que 8 500 euros.<\/p>\n
Per\u00f2 des del 2002 fins al 2012 a Ile-de-France va comen\u00e7ar la construcci\u00f3 d’un local comercial amb una superf\u00edcie total de m\u00e9s de 12 milions de m2, que \u00e9s m\u00e9s del doble del necessari volum. Ara en el buit de la regi\u00f3 de 2,5 milions d’euros per 3,6 milions de m2 d’oficines, a 500 mil m2, dels quals va deixar de ser utilitzat durant els \u00faltims quatre anys. Gaireb\u00e9 un ter\u00e7 d’ells s\u00f3n sense llogaters 2-4 anys. Segons la DTZ, en Defensa, el principal barri de negocis de Par\u00eds, buida 10 % de les oficines. Com s’explica en l’estudi Immo G de Consultoria, des de 2007 a 2011, el preu de venda va caure un 20 %, el contracte d’arrendament de la taxa \u00e9s del 9 %.<\/p>\n
Fins i tot si el temps la transfer\u00e8ncia de totes les vacants a residencial s’54 milers d’habitatges amb una superf\u00edcie de 70 m2 cadascun. I ser\u00e0 nom\u00e9s un 1% del total del Fons d’habitatge de la Ile-de-France. No obstant aix\u00f2, en la pr\u00e0ctica, no totes les oficines podria ser convertit en apartaments. Des de 1990 a 2010 en l’habitatge de Par\u00eds va ser transfereix anualment una mitjana de nom\u00e9s 33 mil m2 d’espai d’oficina. Que \u00e9s un any d’aquesta manera es va afegir 300-400 apartaments. Per a l’any 2020 el govern preveu augmentar aquesta xifra diverses vegades.<\/p>\n
Par\u00eds funcionaris estan treballant per a fer el proc\u00e9s de transformaci\u00f3 de l’oficina sector r\u00e0pida i f\u00e0cil. Per exemple, per a les empreses, fer front a la conversi\u00f3 de l’espai comercial a l’habitatge va ser presentat, el que va reduir la taxa d’impost de societats \u00e9s del 19% aplicada a la plusv\u00e0lua.<\/p>\n
El principal avantatge d’inversi\u00f3 oficines en proc\u00e9s de reforma que el metre quadrat de b\u00e9ns arrels comercials \u00e9s un 15 i un 30% m\u00e9s barat que un metre quadrat de l’habitatge. Aix\u00f2 vol dir que reformat oficina vost\u00e8 pot vendre a un benefici.<\/p>\n
Fleuron Immobilier \u00e9s una de les empreses amb inversi\u00f3 oficines en proc\u00e9s de reforma en els seus locals. “L’ess\u00e8ncia de l’atractiu del producte, que ofereix la nostra Ag\u00e8ncia, \u00e9s que el preu d’oficines per metre quadrat inferior al preu de residencial locals, i sense ajuda professional, fins i tot amb la simplificaci\u00f3 de procediments, el comprador no ser\u00e0 capa\u00e7 d’obtenir el desitjat efecte econ\u00f2mic. Estem parlant d’oficines que es troben en localitzacions privilegiades. Pot ser com un o dos oficina o tota una planta. La rendibilitat de la transmissi\u00f3 de l’habitatge pot superar el 20 %, i aix\u00f2 \u00e9s una molt bona demostraci\u00f3 de Par\u00eds immobiliari”,\u2014 diu l’Alexandre el centuri\u00f3, el propietari i fundador de l’empresa Fleuron Immobilier.<\/p>\n
Una altra empresa, Novaxia Immo Club, compra vacants i reconstrueix-les a habitatge. Per unir-se a aquesta empresa, donant-li com a m\u00ednim 5 000 EUR. 6 % es carregar\u00e0 quan t’uneixis i el 3% es prenen anualment per la direcci\u00f3. La inversi\u00f3 del per\u00edode \u00e9s de sis anys. El principal benefici per als inversors \u00e9s que adquireixen els objectes a un preu un 30% per sota de mercat i obtenir una plusv\u00e0lua en la venda. Entre els projectes Novaxia Immo Club \u2014 reconstrucci\u00f3 de l’edifici del districte 20 \u00ba de Par\u00eds, al Boulevard de Belleville. Segons les previsions, el brut taxa de retorn ser\u00e0 de 8.66 % anual.<\/p>\n
La transformaci\u00f3 de les oficines en apartaments no \u00e9s un f\u00e0cil proc\u00e9s. Per a la implementaci\u00f3 d’aquest projecte haur\u00e0 de complir amb moltes formalitats i les regles. Des de l’inici del projecte fins a la seva finalitzaci\u00f3 pot trigar de dos a quatre anys. Ara el govern, representat pel Ministre d’habitatge c\u00e9cile Duflot est\u00e0 treballant per simplificar el procediment i reduir el temps de presa de decisions.<\/p>\n
“El disseny b\u00e0sic de l’edifici ha de complir amb certs requisits. L’edifici s’est\u00e9n per un ample de 12-15 m no s\u00f3n un problema. No obstant aix\u00f2, les instal\u00b7lacions en exc\u00e9s d’aquesta filmaci\u00f3 \u00e9s una mala il.luminaci\u00f3,” diu Stefan Theriault, DIRECTOR general de Altarea Cogedim Entreprise, tractar trasllat massiu d’oficines a residencial. Experts en compte tamb\u00e9 que en els edificis amb els trams amb una amplada de 18 metres en el proc\u00e9s de transformaci\u00f3 perdut 10-20 % de la superf\u00edcie.<\/p>\n
Malgrat el fet que el treball que s’est\u00e0 fent en el sector de secund\u00e0ria immobiliari, que ha de complir amb les regulacions que s’apliquen als b\u00e9ns immobles de prim\u00e0ria. I la construcci\u00f3 de grans edificis sovint no compleixin amb aquestes normes i efici\u00e8ncia energ\u00e8tica est\u00e0ndards. Tamb\u00e9 hi ha requisits t\u00e8cnics que satisfacin no tots els edificis comercials. Aix\u00ed que, per ser considerat un allotjament, la sala ha de tenir una al\u00e7ada del sostre de no inferior a 2,5 m.<\/p>\n
Per convertir l’edifici d’oficines a residencial costos 20-30% m\u00e9s car que la construcci\u00f3 des de zero. El cost de transformaci\u00f3 d’oficines en edificis d’habitatges s’estima en 2 000 \u2013 2 500 Euros\/m2 excloent impostos, a la construcci\u00f3 \u2014 a 1 600 \u2013 1 800 Euros\/m2.<\/p>\n
A Par\u00eds, si l’\u00e0rea de la reconstrucci\u00f3 de l’objecte \u00e9s m\u00e9s gran que la de 800 m2, 20-30% de les places estaran reservades per a habitatges socials. At\u00e8s que, social objectes que es venen m\u00e9s barat que el preu de mercat, projectes per a la transformaci\u00f3 de les oficines no sempre \u00e9s cost-efectiva. A m\u00e9s a m\u00e9s, les oficines m\u00e9s rendible per arrendar el seu rendiment \u00e9s del 5,5\u20137 %, mentre que els pisos guanyar 2-2,5 %.<\/p>\n
En primer lloc vost\u00e8 necessita per aplicar a la ciutat de planificaci\u00f3 Departament de l’ajuntament (servei de l’urbanisme) per tal d’assegurar que els canvis proposats no s\u00f3n incompatibles amb el pla de la construcci\u00f3 de la ciutat (pla local d’urbanisme, PLU).<\/p>\n
A m\u00e9s, l’administraci\u00f3 necessita per obtenir el perm\u00eds de construcci\u00f3 (permis de construire). Si la superf\u00edcie constru\u00efda supera els 170 m2, \u00e9s necessari contractar un arquitecte. Si les obres no s’espera, i estem parlant nom\u00e9s de la traducci\u00f3 a l’habitatge, neobhodimo per fer una pre-notificaci\u00f3 (d\u00e9claration pr\u00e9alable).<\/p>\n
Si l’habitaci\u00f3 \u00e9s en un condomini, vost\u00e8 ha d’aprendre les seves regles i aprendre quines s\u00f3n les limitacions d’aquest singular edifici.<\/p>\n
L’inversor ha d’assegurar-se que el local est\u00e0 connectat a totes les comunicacions: abastament d’aigua, xarxa el\u00e8ctrica, l\u00ednia telef\u00f2nica. Connectar la comunicaci\u00f3 en el cas de la seva abs\u00e8ncia, ser\u00e0 molt car.<\/p>\n
Llavors vost\u00e8 necessita a notificar a les autoritats fiscals. Despr\u00e9s d’aconseguir l’habitaci\u00f3 transferits des comercial a residencial, el propietari haur\u00e0 de pagar altres impostos: l’econ\u00f2mic territorial d’impostos (aportaci\u00f3 \u00e9conomique territoriale) i introdueix un impost sobre l’allotjament (taxe d”habitation). Per canviar la mida de l’impost de b\u00e9ns immobles, anomenat taxe fonci\u00e8re: l’impost es calcula sobre la base de contingents de lloguer, l’import de la qual de vivendes i locals comercials varia.<\/p>\n
No obstant aix\u00f2, malgrat tots els problemes possibles, ara a la traducci\u00f3 dels equipaments comercials en residencial s\u00f3n de gran demanda, \u00e9s important escollir una bona opci\u00f3 viable.<\/p>\n
\u2022<\/p>\n
El revers del procediment per a la cessi\u00f3 de l’habitatge per Finan\u00e7ar b\u00e9ns arrels comercials, llegir l’article “Com reconstruir un apartament en un edifici comercial.”<\/p>\n
Yulia Kozhevnikova, Tranio.Ru<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Una de les majors immobili\u00e0ries mercats a Europa \u2014 regi\u00f3 de Par\u00eds (\u00eele-de-France) \u2014 est\u00e0 vivint una doble crisi: les<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":468,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[131],"tags":[],"class_list":["post-783","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-informacio-fiscal-a-franca"],"translation":{"provider":"WPGlobus","version":"3.0.0","language":"ca","enabled_languages":["ru","uk","en","de","fr","it","es","pl","pt","bg","cs","da","et","fi","hr","hu","lt","lv","mk","no","ro","sk","sl","sq","sr","tr","nl","am","ca","sv"],"languages":{"ru":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"uk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"en":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"de":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"it":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"es":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"bg":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"cs":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"da":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"et":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fi":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hu":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"mk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"no":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ro":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sq":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"tr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"nl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"am":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ca":{"title":true,"content":true,"excerpt":false},"sv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false}}},"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/783","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=783"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/nalog.fr\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/783\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/media\/468"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=783"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=783"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=783"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}