Avaluaci\u00f3 del risc t\u00e9 un paper important a l’etapa de formaci\u00f3 de l’estrat\u00e8gia d’inversi\u00f3, com de l’inversor est\u00e0 disposat a assumir riscos, dep\u00e8n en gran mesura el pressupost i la previsi\u00f3 de retorn. Per tant, si els inversors consideren futur inversions immobili\u00e0ries com de risc baix, que estan disposats a pagar m\u00e9s per cada d\u00f2lar de projectar ingressos, el que redueix la taxa de retorn. \u00c9s a dir, el menor risc, menor ser\u00e0 el rendiment.<\/p>\n
El risc \u00e9s la probabilitat de p\u00e8rdues com a conseq\u00fc\u00e8ncia de qualsevol modificaci\u00f3. El m\u00e9s probabilitat que passi un esdeveniment negatiu, major \u00e9s el risc. Per a la inversi\u00f3 immobili\u00e0ria m\u00e9s t\u00edpics s\u00f3n dos grups de risc \u2014 pa\u00eds riscos i riscos associats a un projecte concret.<\/p>\n
Pa\u00eds riscos primera \u00e9s la probabilitat de l’econ\u00f2mic, el pol\u00edtic i d’agitaci\u00f3 social en un pa\u00eds on es troba la propietat.<\/p>\n
El nivell de risc pa\u00eds es pot obtenir a partir dels informes de les ag\u00e8ncies de qualificaci\u00f3 o empreses de consultoria. Per exemple, en el r\u00e0nquing de The Economist Intelligence unit el m\u00e9s m\u00ednim risc-pa\u00eds a \u00c0ustria, el regne UNIT, Alemanya i els Estats Units, el m\u00e9s gran \u00e9s l’Afganistan, Bielor\u00fassia, Ucra\u00efna, etc.<\/p>\n
Un dels factors econ\u00f2mics pa\u00eds per risc d’inflaci\u00f3<\/strong>. La depend\u00e8ncia \u00e9s la seg\u00fcent: el superior de la inflaci\u00f3, major \u00e9s el risc. El risc m\u00e9s baix \u00e9s la inflaci\u00f3 de menys del 5% per any, el m\u00e9s gran \u00e9s de m\u00e9s del 100 %. El mercat immobiliari assegurats contra el risc d’inflaci\u00f3, perqu\u00e8 el cost del lloguer \u00e9s revisada mensualment o anualment, rendes estan lligats a l’\u00edndex de preus de consum, la qual cosa reflecteix la din\u00e0mica de la inflaci\u00f3. El m\u00e9s sovint tarifes es revisen, m\u00e9s gran \u00e9s la sensibilitat de l’objecte per la inflaci\u00f3 i la major els ingressos de l’inversor. Per exemple, habitacions, locals comercials, naus industrials i habitatges, de lloguer, per a un curt termini, tradicionalment considerats objectes amb una elevada sensibilitat a la inflaci\u00f3, l’oficina REIT mitjana, i la terra apartaments i hotels a llarg termini lloguers, \u00e9s baixa.<\/p>\n Alemanya \u2014 en General, de baix risc pa\u00eds per a la inversi\u00f3 en el sector immobiliari, no obstant aix\u00f2, hi ha el risc regions. En particular, aquestes inclouen les terres de l’Est <\/i><\/p>\n Un altre factor econ\u00f2mic \u00e9s el pa\u00eds de risc associats a la inestabilitat de la moneda nacional<\/strong>. Independentment, l’augment de la seva taxa o cau, qualsevol desviaci\u00f3 significativa representa el risc. El perill m\u00e9s gran per als mercats \u00e9s m\u00e9s probable que es produeixi quan l’augment o caiguda d’una moneda \u00e9s m\u00e9s d’un 20 %.<\/p>\n Per a mercaderies basat en les economies s\u00f3n tamb\u00e9 caracteritza per aquests factors de risc com la reducci\u00f3 en els preus del petroli<\/strong>. La baixa el preu, la major amena\u00e7a per a l’economia; la major risc de reducci\u00f3 de preus dels hidrocarburs en m\u00e9s d’un 20 %. Aix\u00ed, segons Savills, enmig de la caiguda dels preus del petroli des de 2007 a 2009, apartaments a la capital russa va caure per un 51 %. Al gener-febrer de 2009, els preus del petroli van comen\u00e7ar a pujar, i el cost per metre quadrat tamb\u00e9 va pujar. El 2015, l’oli mostra una tend\u00e8ncia negativa, i els preus de l’habitatge tamb\u00e9 s\u00f3n caure.<\/p>\n Altres factors econ\u00f2mics \u2014 la caiguda en el PIB, el descens de la producci\u00f3, el descens en les exportacions i la davallada en el poder adquisitiu de la poblaci\u00f3. <\/strong> La major reducci\u00f3 del risc per a cadascun d’aquests indicadors m\u00e9s del 10 %.<\/p>\n Pa\u00eds tamb\u00e9 inclouen socio-pol\u00edtic riscos. En particular, el mercat immobiliari pot negativament la negativa de creixement de la poblaci\u00f3<\/strong>, i aix\u00f2 \u00e9s cert no nom\u00e9s per al pa\u00eds com un tot, sin\u00f3 per a una determinada poblaci\u00f3 i a un territori. Per exemple, la poblaci\u00f3 d’Alemanya de l’Est es va traslladar a la m\u00e9s desenvolupada i prometedor terres de ponent, de manera que aquests \u00faltims s\u00f3n considerats com de menor risc de mercats per a la inversi\u00f3 immobili\u00e0ria (amb l’excepci\u00f3 d’una petita ciutat a la regi\u00f3 del Ruhr, que \u00e9s la p\u00e8rdua de poblaci\u00f3 a causa de la manca de llocs de treball).<\/p>\n La situaci\u00f3 pol\u00edtica<\/strong> tamb\u00e9 t\u00e9 una important influ\u00e8ncia en el comportament inversor i sobre la seva percepci\u00f3 dels riscos. Segons l’estudi “Tranio”, un 17% dels enquestats agents immobiliaris creu que la situaci\u00f3 pol\u00edtica (a l’altura del estabilitat econ\u00f2mica) \u00e9s una de les principals raons per les quals parla russa compradors escollir un determinat pa\u00eds per adquirir l’habitatge. Aquest factor \u00e9s especialment pronunciat en pa\u00efsos com el regne UNIT, Alemanya, estats UNITS i Fran\u00e7a.<\/p>\n Socio-pol\u00edtic i econ\u00f2mic de l’agitaci\u00f3 en el pa\u00eds pot permanentment a espantar els inversors del mercat immobiliari local <\/i><\/p>\n Un altre important risc pa\u00eds \u2014 possibles canvis en la legislaci\u00f3<\/strong>que pot afectar immobiliari mercats. Pot haver-hi canvis en la normativa fiscal (augment dels impostos i la introducci\u00f3 de noves), la introducci\u00f3 de lleis restrictives sobre la construcci\u00f3 i la inversi\u00f3, aix\u00ed com la imposici\u00f3 de restriccions en el moviment de capital.<\/p>\n Riscos associats amb el projecte es pot dividir en dues categories:<\/p>\n 1. Projectes De Valor Afegit<\/strong><\/p>\n Els projectes de Valor Afegit (valor afegit) inclouen la construcci\u00f3 i remodelaci\u00f3. El risc d’aquest tipus de projectes \u00e9s molt alta, per\u00f2 el rendiment \u00e9s tamb\u00e9 alta: del 14 al 25 %.<\/p>\n Els principals riscos associats a la construcci\u00f3 de:<\/p>\n Tots aquests riscos poden “menjar” el rendiment, amb el resultat que l’inversor ser\u00e0 sense \u00e0nim de lucre o fins i tot amb p\u00e8rdua.<\/p>\n Projectes de construcci\u00f3 s\u00f3n m\u00e9s arriscat de negoci de lloguer <\/i><\/p>\n Tots aquests riscos cr\u00e9ixer exponencialment en proporci\u00f3 a la c\u00e0rrega del deute dels desenvolupadors, que \u00e9s la que m\u00e9s cr\u00e8dit diners que utilitza, el m\u00e9s alt de cadascun d’aquests riscos. En el pitjor dels casos, com l’elevat deute de l’edifici i el valor de la correcci\u00f3 pot ser que el promotor o l’inversor de patir la p\u00e8rdua. Experimentat desenvolupadors sempre calcular els diferents escenaris de desenvolupament dels esdeveniments, i acceptables s\u00f3n aquells en els quals l’inversor sortides al projecte, guanyar el 15-20 % (cl\u00e0ssic escenari) o 20-25 % (escenari optimista).<\/p>\n Projecte de riscos produir\u00e0 abans de l’inici del treball. En particular, hi ha el risc de no aconseguir un perm\u00eds de construcci\u00f3 (Perm\u00eds de Risc<\/strong>). La seva ess\u00e8ncia \u00e9s que en el cas de la inversi\u00f3 en remodelaci\u00f3, grans reparacions o construcci\u00f3 des de zero per a implantar despr\u00e9s de la compra del terreny o objecte ha de passar per l’aprovaci\u00f3 i obtenir el perm\u00eds. En general el preu t\u00e9 en compte el risc de frac\u00e0s per a obtenir el corresponent perm\u00eds o que trigar\u00e0 molt de temps. En alguns pa\u00efsos, els desenvolupadors estan disposats a assumir el risc de no rebre el perm\u00eds.<\/p>\n Per a determinar els riscos associats a un objecte espec\u00edfic, ajuda integral fes \u2014 Dilig\u00e8ncia\u2014, que inclou quatre tipus de coneixement:<\/p>\n 2. Negoci de lloguer<\/strong><\/p>\n El m\u00ednim arriscat objectes per contracte d’arrendament, tenen les seg\u00fcents caracter\u00edstiques:<\/p>\n La ubicaci\u00f3 \u00e9s la caracter\u00edstica m\u00e9s important: si la propietat est\u00e0 situada en una bona zona, a continuaci\u00f3 els riscos ser\u00e0 m\u00ednim, i l’objecte \u2014 l\u00edquid. No obstant aix\u00f2, el risc pot ser degut a la major desenvolupament de la zona<\/strong>, de manera que quan l’elecci\u00f3 d’un rendibles objecte ha de demanar a pla i a veure si el proper i ja va implantar els actuals canvis (l’ampliaci\u00f3 de la xarxa de transport, l’aparici\u00f3 de noves institucions, etc.) al llarg del temps per augmentar la capitalitzaci\u00f3 de l’entitat o, al contrari, reduir la seva rendibilitat. Per exemple, si una persona va comprar un apartament a nova York amb boniques vistes a Central Park, a priori \u00e9s garantir la seguretat de la inversi\u00f3, com apartaments amb aquest tipus s\u00f3n pocs i nous no hi ha m\u00e9s.<\/p>\n El risc tamb\u00e9 \u00e9s dolent l’objecte de l’estat<\/strong> i de la insufici\u00e8ncia de l’equip t\u00e8cnic<\/strong>. El pitjor espai-planificaci\u00f3 de decisions dins de l’edifici, la disponibilitat de la moderna enginyeria de sistemes i la qualitat de les estructures de suport, la baixa competitivitat en el mercat, el menor, el seu valor i la demanda de llogaters, i els riscos superior. Malgrat el fet que el vell i gastat objectes pot donar un bon rendiment en el moment, sempre s\u00f3n m\u00e9s arriscat per a la inversi\u00f3 d’edificis en bon estat.<\/p>\n La qualitat d’arrendataris i el tipus de contracte de lloguer<\/strong> tamb\u00e9 pot augmentar o disminuir els riscos. Inversor que no est\u00e0 disposat a assumir el risc de perdre el llogater \u00e9s probable que a invertir en la propietat a llarg termini dels contractes d’arrendament. Per contra, quan el risc per a l’inversor \u00e9s acceptable, que tindr\u00e0 en compte la propietat adequada per a un fi o a curt termini de l’arrendament.<\/p>\n L’hora de triar una propietat de lloguer ha de prestar atenci\u00f3 a com la confian\u00e7a que el llogater <\/i><\/p>\n Un altre risc est\u00e0 associat amb l’elecci\u00f3 del m\u00e8tode de finan\u00e7ament<\/strong> i gestionar el pr\u00e9stec de fons. Com a regla general, la major proporci\u00f3 de pr\u00e9stec de capital, m\u00e9s gran ser\u00e0 el risc.<\/p>\n L’efecte palanquejament \u00e9s quan el cost de finan\u00e7ament del deute \u00e9s m\u00e9s barat que la rendibilitat del projecte. L’inversor pot negociar amb el Banc, de manera que per a pagar els interessos del pr\u00e9stec, sin\u00f3 a pagar un m\u00ednim del pr\u00e9stec. Aquest m\u00e8tode \u00e9s possible incrementar els seus ingressos d’explotaci\u00f3 de les inversions. Per\u00f2 aquest m\u00e8tode d’augmentar la rendibilitat porta a un altre risc. Si el preu de l’objecte es reduir\u00e0, quan la necessitat d’ampliar l’acord de pr\u00e9stec, el Banc es requereixen proporcionalment a rendibilitzar el pr\u00e9stec i per proporcionar addicionals de garantia (margin call). Per tant, \u00e9s important trobar el correcte equilibri palanca de rendibilitat i risc \u00e9s la capacitat professional dels inversors.<\/p>\n El capital prestat per a la inversi\u00f3 s’ha de fer un benefici en l’exc\u00e9s de cost per a la seva utilitzaci\u00f3. Si els b\u00e9ns immobles per sota de les tarifes per a la cessi\u00f3, l’inversor t\u00e9 la p\u00e8rdua, que \u00e9s m\u00e9s gran, el m\u00e9s gran \u00e9s el valor dels diners prestats.<\/p>\n Segons els experts, el mercat immobiliari no hi ha un altre risc: com que els tipus d’inter\u00e8s de pr\u00e9stecs en 2014-2015 en molts pa\u00efsos assolit el nivell m\u00e9s baix en la hist\u00f2ria i gaireb\u00e9 a prop de zero, llavors en 3-5 anys poden cr\u00e9ixer significativament, i quan aix\u00f2 passa, els valors de propietat disminuci\u00f3.<\/p>\n El risc \u00e9s tamb\u00e9 el control remot de l’objecte: <\/strong>la llunyania de b\u00e9ns immobles debilita el control, de manera intent de participar en la gesti\u00f3 dels estrangers projecte de R\u00fassia est\u00e0 connectat amb grans riscos. En lloc de comandament auto-control, es recomana contractar una empresa especialitzada.<\/p>\n Igualment important \u00e9s el risc associat a l’estructuraci\u00f3 de l’operaci\u00f3<\/strong>. Hi ha diversos programes que permeten optimitzar els seus impostos \u2014 per exemple, un conjunt de pr\u00e9stec o l’aplicaci\u00f3 a trav\u00e9s d’una s\u00e8rie d’empreses. Aix\u00f2 augmenta el rendiment, per\u00f2 redueix la transpar\u00e8ncia i augmenta el risc de la propietat. L’IRS, no poden acceptar l’optimitzaci\u00f3 de l’estructura i la c\u00e0rrega addicional de tributs i sancions. En el m\u00f3n augmenta la transpar\u00e8ncia del sistema bancari, l’OCDE ha introdu\u00eft mesures per combatre l’erosi\u00f3 de la base de tributaci\u00f3, i R\u00fassia requereix els seus residents, a pagar impostos sobre ingressos obtinguts a l’estranger. Tots aquests canvis augmentar els riscos d’una excessiva estructuraci\u00f3 dels objectes amb l’objectiu d’optimitzaci\u00f3 fiscal. La nostra recomanaci\u00f3 per als clients: en primer lloc, per a la consulta amb assessors fiscals, i en segon lloc, per no passar-se de l’optimitzaci\u00f3, ja que est\u00e0 ple de problemes amb les autoritats fiscals en el futur previsible.<\/p>\n Els punts abans esmentats definir el principal risc \u2014 el risc de reducci\u00f3 de liquiditat, \u00e9s a dir, la reducci\u00f3 del potencial d’una r\u00e0pida venda sense p\u00e8rdua de valor i de reducci\u00f3 potencial de creixement de capitalitzaci\u00f3 en el cas d’un escenari positiu de desenvolupament del mercat. En conseq\u00fc\u00e8ncia, la menor riscos de els punts esmentats, el m\u00e9s alt el de la liquiditat i, per tant, baixa la partida de rendiment de l’objecte.<\/p>\n Els principals riscos a l’hora d’invertir en propietat s\u00f3n:<\/p>\n<\/p>\n Qu\u00e8 escollir \u2014 d’alt rendiment o baix risc en funci\u00f3 de l’inversor i la seva actitud davant del risc. El principal problema amb molts compradors que van comen\u00e7ar la conversa amb la pregunta “Qu\u00e8 \u00e9s la rendibilitat?”, i la primera pregunta que realment hauria de ser “Qu\u00e8 s\u00f3n els riscos i com puc vendre aquesta instal\u00b7laci\u00f3 en el futur?” Si l’inversor vol fer grans voltes, s’ha d’estar disposat a acceptar un major risc.<\/p>\n Yulia Kozhevnikova, “Tranio”<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Avaluaci\u00f3 del risc t\u00e9 un paper important a l’etapa de formaci\u00f3 de l’estrat\u00e8gia d’inversi\u00f3, com de l’inversor est\u00e0 disposat a<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":468,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[131],"tags":[],"class_list":["post-797","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-informacio-fiscal-a-franca"],"translation":{"provider":"WPGlobus","version":"3.0.0","language":"ca","enabled_languages":["ru","uk","en","de","fr","it","es","pl","pt","bg","cs","da","et","fi","hr","hu","lt","lv","mk","no","ro","sk","sl","sq","sr","tr","nl","am","ca","sv"],"languages":{"ru":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"uk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"en":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"de":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"it":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"es":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"bg":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"cs":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"da":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"et":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fi":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hu":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"mk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"no":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ro":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sq":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"tr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"nl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"am":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ca":{"title":true,"content":true,"excerpt":false},"sv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false}}},"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/797","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=797"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/nalog.fr\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/797\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/media\/468"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=797"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=797"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=797"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}Projecte de riscos<\/h2>\n
\n
\n
\n
\n
Al final<\/h2>\n
\n\n
\n Pa\u00eds riscos<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n \n Econ\u00f2mic<\/strong><\/td>\n \n \n
\n S\u00f2cio-pol\u00edtica<\/strong><\/td>\n \n \n
\n Projecte de riscos<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n \n Valor Afegit<\/strong><\/td>\n \n \n
\n Negoci de lloguer<\/strong><\/td>\n \n \n