{"id":806,"date":"2020-02-11T19:56:12","date_gmt":"2020-02-11T16:56:12","guid":{"rendered":"http:\/\/nalog.fr\/caingressos-i-despeses-per-als-inversors-com-planificar-i-pressupost-abans-de-la-compra-de-propietats-comercials\/"},"modified":"2020-02-11T19:56:12","modified_gmt":"2020-02-11T16:56:12","slug":"caingressos-i-despeses-per-als-inversors-com-planificar-i-pressupost-abans-de-la-compra-de-propietats-comercials","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/nalog.fr\/ca\/caingressos-i-despeses-per-als-inversors-com-planificar-i-pressupost-abans-de-la-compra-de-propietats-comercials\/","title":{"rendered":"Ingressos i despeses per als inversors: com planificar i pressupost abans de la compra de propietats comercials"},"content":{"rendered":"

Es considera que els comercials de la propietat requereix una gran quantitat de costos de manteniment. No obstant aix\u00f2, hi ha alguns tipus de contractes d’arrendament, en virtut del qual les principals despeses s\u00f3n a la llogaters i tenint en compte els ingressos de molt bona qualitat, fins i tot en pres\u00e8ncia d’una hipoteca. “Tranio” parla de les principals articles d’ingressos i despeses per la possessi\u00f3 d’equipaments comercials.<\/p>\n<\/p>\n

Elements d’ingressos i despeses de l’entitat titular d’comercial immobiliari<\/h3>\n\n\n\n\n
Ingressos<\/th>\nPreu<\/th>\n<\/tr>\n
lloguer,
\n\u2014 externa (exterior) de la publicitat i de publicitat a l’interior dels edificis (interior),
\namortitzaci\u00f3
\n\u2014 l’augment en el sector immobiliari: plusv\u00e0lues en cas de revenda de l’objecte.<\/td>\n		1. Un temps de despeses en la compra de b\u00e9ns:<\/strong><\/p>\n

\u2014 el cost de la propietat,
\n\u2014 Dilig\u00e8ncia (comptables, legals i de la per\u00edcia t\u00e8cnica, l’avaluaci\u00f3 de riscos),
\n\u2014 els serveis d’un agent de b\u00e9ns arrels,
\n\u2014 compra d’impostos, segell deure,
\n\u2014 els serveis d’un notari i advocat
\nserveis bancaris (obertura de comptes, transfer\u00e8ncies),
\n\u2014 Banc taxa per pr\u00e9stec (si l’objecte \u00e9s adquirit amb diners prestats),
\n\u2014 inicial de les reparacions i la construcci\u00f3 de l’objecte, de la decoraci\u00f3.<\/p>\n

2. Regular despeses:<\/strong><\/p>\n

\u2014 pagaments de la hipoteca (si la propietat \u00e9s comprar a cr\u00e8dit),
\npr\u00e9stec del fundador,
\n\u2014 informe anual de l’impost sobre b\u00e9ns immobles*,
\nserveis comuns*
\n\u2014 costos d’explotaci\u00f3 (enginyeria de sistemes, neteja, seguretat)*,
\n\u2014 assegurances*,
\n\u2014 empresa de gesti\u00f3 de serveis, de personal,
\n\u2014 comptabilitat serveis (reporting),
\n\u2014 serveis jur\u00eddics (si \u00e9s necessari),
\nserveis de la corredors per trobar arrendataris (en alguns casos el pagament per l’arrendatari).<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

* En molts casos, aquestes despeses s\u00f3n de retornar a l’arrendador a trav\u00e9s d’un suplement de servei que es paga per l’inquil\u00ed.<\/p>\n

Ingressos: no s’oblidi de la indexaci\u00f3 de lloguer i amortitzaci\u00f3<\/h2>\n

El titular de la propietat comercial i rep el lloguer del mes (a \u00c0ustria, Alemanya, Espanya) o per trimestre (a Fran\u00e7a) endavant. Al regne UNIT, Rep\u00fablica txeca i Su\u00efssa, distribu\u00eft en tant un mensuals i trimestrals de pagaments. En el moment de signar el contracte, el client haur\u00e0 de pagar una Fian\u00e7a en la quantitat del pagament de tres mesos de lloguer (a Espanya, dues a Su\u00efssa, sis).<\/p>\n

Quan arrendament de centres comercials lloguers s\u00f3n de vegades c\u00e0rrec en la forma d’un percentatge de la facturaci\u00f3 anual (3-10 %). Ancoratge de llogaters (empreses de l\u00edsing no menys de 5-15 % de la superf\u00edcie de l’objecte) solen pagar menys que altres.<\/p>\n

En el cas de llarg termini (10 anys) del contracte lloguers s\u00f3n anualment indexades d’acord amb la inflaci\u00f3 del pa\u00eds. Per\u00f2, per exemple, a la Rep\u00fablica txeca, aquesta pr\u00e0ctica \u00e9s gaireb\u00e9 hi, perqu\u00e8 la majoria dels contractes \u00e9s de 3 o 5 anys.<\/p>\n

A m\u00e9s a m\u00e9s de les taxes per llogar locals, el propietari sol c\u00e0rrec de l’arrendatari de l’IVA sobre la renda. Aquest import \u00e9s llavors pagat per la generalitat. En alguns casos, el propietari pot recuperar parcialment el pagament de l’IVA com a compensaci\u00f3 per les despeses de reparaci\u00f3 o construcci\u00f3.<\/p>\n

“IVA rebut de llogaters compensar l’IVA suportat en la compra de la propietat. A Alemanya, aquest sistema funciona de forma autom\u00e0tica: l’estat immediatament exclou l’IVA del cost de l’objecte, i l’impost sobre els serveis de l’agent i la resta de despeses a l’hora de comprar kompensiruet de futur lloguer”,\u2014 va dir Giorgi Kachmazov, soci director “Tranio”.<\/p>\n

Els ingressos tamb\u00e9 inclouen l’amortitzaci\u00f3. Es redueix la base imposable el valor de la propietat a causa del seu potencial deteriorament. Per exemple, si la propietat per valor de 10 milions d’euros, dels quals 2 milions d’euros \u00e9s el cost de la terra perqu\u00e8 la terra no est\u00e0 subjecte a desgast, s’amortitzen ser\u00e0 de 8 milions d’euros, Si assumim que la depreciaci\u00f3 d’un edifici comercial \u00e9s del 2% per any, a continuaci\u00f3, la base imposable de cada any, es deduir\u00e0 de 160 mil euros. A m\u00e9s a m\u00e9s, la base imposable s’ha de deduir l’inter\u00e8s del pr\u00e9stec.<\/p>\n

Costos: el principal \u00e9s el registre condicions favorables en el contracte<\/h2>\n

Costos poden ser puntuals (el valor de la propietat, hipoteca, impostos sobre la compra, de la Comissi\u00f3 de corredors, etc.) i regulars (els costos de manteniment, pagaments de la hipoteca, etc.).<\/p>\n

Un temps de despeses per compra de b\u00e9ns immobles i l’import de la transacci\u00f3 a una mitjana de prop del 10% del projecte cost. Aquests es pot afegir el cost inicial de les reparacions i decoraci\u00f3 de locals \u2014 aquesta quantitat dep\u00e8n de l’estat de l’objecte.<\/p>\n

Pel que fa a la regular els costos de manteniment i, a continuaci\u00f3, segons el tipus de contracte d’arrendament, l’inversor pot ser parcialment exempts d’ells. El tipus m\u00e9s com\u00fa de llogar \u2014 NNN contracte d’arrendament en qu\u00e8 el propietari nom\u00e9s paga pels continguts d’portant les estructures de l’edifici. Els drets i obligacions de l’arrendatari i arrendador es concreten en un determinat contracte d’arrendament.<\/p>\n<\/p>\n

El cost de la propiet\u00e0ria, segons el tipus de tinen\u00e7a<\/h3>\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Tipus de contracte d’arrendament<\/th>\nQuines s\u00f3n les despeses del propietari<\/th>\n<\/tr>\n
Brut lloguer d’arrendament<\/th>\nManteniment i servei<\/td>\nAsseguran\u00e7a<\/td>\nImpost sobre b\u00e9ns immobles<\/td>\n<\/tr>\n
N arrendament (Individual net de l’arrendament)<\/th>\nManteniment i servei<\/td>\nAsseguran\u00e7a<\/td>\n\u2014<\/td>\n<\/tr>\n
NN arrendament (Doble xarxa d’arrendament)<\/th>\nManteniment i servei<\/td>\n\u2014<\/td>\n\u2014<\/td>\n<\/tr>\n
NNN arrendament (Triple xarxa d’arrendament), un d’anal\u00f2gic a Alemanya \u2014 Dach & Fach<\/th>\nNom\u00e9s la reparaci\u00f3 de la fa\u00e7ana i la teulada de l’edifici<\/td>\n\u2014<\/td>\n\u2014<\/td>\n<\/tr>\n
Absoluta NNN arrendament<\/th>\n\u2014<\/td>\n\u2014<\/td>\n\u2014<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Qualsevol dels tipus de contractes d’arrendament, els costos de manteniment, asseguran\u00e7a i impostos de maig inicialment aniran a c\u00e0rrec del propietari, per\u00f2 despr\u00e9s del pagament de l’import de maig de tornar-hi en el c\u00e0rrec per servei, que inclou l’acord despeses de contracte. La quota de servei \u00e9s pagat per l’inquil\u00ed i est\u00e0 dissenyat per garantir que el propietari podria tornar.<\/p>\n

A cada pa\u00eds hi s\u00f3n t\u00edpiques les condicions relatives a les despeses i obligacions de l’arrendatari i l’arrendador. Per exemple, al regne UNIT, el titular no assumeix gaireb\u00e9 a qualsevol preu (distribu\u00eft tipus de contracte d’arrendament absoluta NNN arrendament), i a Fran\u00e7a es paga per la reparaci\u00f3, la Comissi\u00f3 de corredors, de lloguer, i l’impost sobre b\u00e9ns immobles (un tipus de llogar \u2014 brut lloguer d’arrendament).<\/p>\n<\/p>\n

Despeses de llogaters i propietaris en un t\u00edpic contracte
\nSegons Cushman & Wakefield<\/h3>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Pa\u00eds<\/th>\nEl cost de l’arrendatari<\/th>\nEl propietari costos de la<\/th>\n<\/tr>\n
\u00c0ustria<\/td>\n\u2014 lease<\/strong>: serveis jur\u00eddics \u2014 1 % del lloguer anual, impost estatal \u2014 1 %, Ag\u00e8ncia per la Comissi\u00f3 de 3 mesos contracte d’arrendament.
\n\u2014 quota de servei<\/strong>: inclou utilitats, c\u00e0rrecs de gesti\u00f3, les despeses de neteja, assegurances i impostos a la propietat;
\n\u2014 renovaci\u00f3<\/strong>: interior;
\n\u2014 L’IVA en lloguer<\/strong>: 20 %.<\/td>\n		\u2014 renovaci\u00f3: la fa\u00e7ana i la teulada.<\/td>\n<\/tr>\n
Regne UNIT<\/td>\n\u2014 lloguer<\/strong>: Ag\u00e8ncia Comissi\u00f3 de b\u00e9ns immobles \u2014 5-10% del lloguer anual, suport jur\u00eddic \u2014 al voltant del 5% m\u00e9s IVA 20 %;
\n\u2014 quota de servei<\/strong>: inclou utilitats, assegurances, costos de gesti\u00f3 i impost sobre la propietat;
\n\u2014 repair<\/strong>: reparaci\u00f3 (completament) i el contingut;
\n\u2014 assegurances<\/strong>: el llogater paga interns per a l’asseguran\u00e7a directa de les premisses i de les assegurances estructures externes \u2014 a trav\u00e9s de la quota de servei;
\n\u2014 L’IVA en lloguer<\/strong>: 20 %.<\/td>\n		\u2014 el propietari paga per reparacions i assegurances estructures, per\u00f2 aquests costos s\u00f3n compensats a trav\u00e9s d’una quota de servei.<\/td>\n<\/tr>\n
Alemanya<\/td>\n\u2014 lloguer<\/strong>: Comissi\u00f3 Ag\u00e8ncia immobili\u00e0ria en la quantitat de 3-4 mesos de lloguer (2-3 mesos, en el cas de l’arrendament d’industrials i locals comercials) m\u00e9s 19% de l’IVA;
\n\u2014 quota de servei<\/strong>: inclou l’impost sobre b\u00e9ns immobles, costos d’utilitat i d’assegurances;
\n\u2014 renovaci\u00f3<\/strong>: interior;
\n\u2014 L’IVA en lloguer<\/strong>: 19 %.<\/td>\n		\u2014 lease<\/strong>: normalment, el propietari paga una Comissi\u00f3 \u00fanica de debilitat de mercats, i aix\u00f2 nom\u00e9s \u00e9s cert per a objectes que utilitzen la debilitat de la demanda;
\n\u2014 reparaci\u00f3<\/strong>: t\u00edpics acords d’arrendament Dach & Fach, en el qual el propietari \u00e9s responsable \u00fanicament per a reparacions estructurals.<\/td>\n<\/tr>\n
Espanya<\/td>\n\u2014 suplement de servei<\/strong>: inclou la construcci\u00f3 taxes i impostos a la propietat;
\n\u2014 renovaci\u00f3<\/strong>: interior;
\n\u2014 assegurances<\/strong>: interior;
\n\u2014 L’IVA en lloguer<\/strong>: 21 %.<\/td>\n		\u2014 lloguer<\/strong>: Comissi\u00f3 Ag\u00e8ncia immobili\u00e0ria 10-15 % del lloguer anual m\u00e9s IVA 21 % (de vegades una Comissi\u00f3 que es paga per l’arrendatari);
\n\u2014 renovaci\u00f3<\/strong>: la fa\u00e7ana i la teulada;
\n\u2014 assegurances<\/strong>: la fa\u00e7ana i la teulada.<\/td>\n<\/tr>\n
Fran\u00e7a<\/td>\n\u2014 lloguer<\/strong>: Comissi\u00f3 Ag\u00e8ncia immobili\u00e0ria al 15% de lloguer anual m\u00e9s IVA 20 %;
\n\u2014 suplement de servei<\/strong>: inclou el cost de serveis p\u00fablics i d’assegurances;
\n\u2014 repair<\/strong>: reparaci\u00f3 de les internes locals;
\n\u2014 L’IVA en lloguer<\/strong>: 20 %.<\/td>\n		\u2014 lloguer<\/strong>: Comissi\u00f3 Ag\u00e8ncia immobili\u00e0ria al 15% de lloguer anual m\u00e9s IVA 20 %;
\n\u2014 impost sobre la propietat<\/strong>: la quantitat dep\u00e8n de la ciutat en q\u00fcesti\u00f3; de vegades abonat per l’inquil\u00ed (especialment si estem parlant o industrials, locals comercials);
\n\u2014 renovaci\u00f3<\/strong>: la fa\u00e7ana i la teulada.<\/td>\n<\/tr>\n
Rep\u00fablica Txeca<\/td>\n\u2014 lloguer<\/strong>: Comissi\u00f3 Ag\u00e8ncia immobili\u00e0ria 5-8% en lloguer oficines i un 10-15% per al lloguer de locals comercials;
\n\u2014 quota de servei<\/strong>: inclou utilitats, c\u00e0rrecs de gesti\u00f3, les despeses de neteja i impostos de propietat;
\n\u2014 renovaci\u00f3<\/strong>: interior;
\n\u2014 assegurances<\/strong>: llar i de locals de negoci;
\n\u2014 L’IVA en lloguer<\/strong>: 21 %.<\/td>\n		\u2014 lloguer<\/strong>: Ag\u00e8ncia Comissi\u00f3 immobiliari 7-17 % del lloguer anual;
\n\u2014 renovaci\u00f3<\/strong>: la fa\u00e7ana i la teulada;
\n\u2014 assegurances<\/strong>: la fa\u00e7ana i la teulada.<\/td>\n<\/tr>\n
Su\u00efssa<\/td>\n\u2014 lloguer<\/strong>: Ag\u00e8ncia Comissi\u00f3 immobiliari de 7 a 15 % de lloguer;
\n\u2014 quota de servei<\/strong>: inclou utilitats;
\n\u2014 reparaci\u00f3<\/strong>: menors de treball.<\/td>\n		\u2014 lloguer<\/strong>: Ag\u00e8ncia Comissi\u00f3 immobiliari 10-15 %;
\n\u2014 impost sobre la propietat<\/strong>: la taxa dep\u00e8n del Cant\u00f3;
\n\u2014 reparacions<\/strong>: els principals treballs de reparaci\u00f3;
\n\u2014 assegurances<\/strong>: asseguran\u00e7a de l’edifici.<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

A m\u00e9s a m\u00e9s, l’inversor es recomana implicar aquesta despesa com un cr\u00e8dit del fundador\u2014, en el futur l’ajudar\u00e0 a optimitzar el benefici fiscal de l’empresa si un equipament propietat d’una entitat. L’ess\u00e8ncia d’aquest proc\u00e9s \u00e9s que el fundador d\u00f3na cr\u00e8dit a la seva empresa, que va emetre la propietat i llavors tornar el deute, i posa aquests fons de sota l’impost sobre societats.<\/p>\n

\u25cf<\/p>\n

Com Europa com\u00fa NNN contractes d’arrendament per a la qual la majoria de les despeses per al manteniment es troba amb el llogater, el titular de pagar nom\u00e9s per a la reforma de l’edifici i el personal.<\/p>\n

\nPer minimitzar els costos de gesti\u00f3, “Tranio” recomana l’inversionista estranger:<\/p>\n

    \n
  • per comprar la propietat, ja arrendats sota contractes de tipus NNN arrendament;<\/li>\n
  • utilitzar el pr\u00e9stec per crear palanquejament i augmentar el retorn de la capital invertit;<\/li>\n
  • tenir en compte la depreciaci\u00f3 i obtenir una deducci\u00f3 fiscal;<\/li>\n
  • la compra d’una nova propietat, sense necessitat del cost de la reparaci\u00f3;<\/li>\n
  • pr\u00e9stec del fundador per a l’optimitzaci\u00f3 de l’impost sobre societats.<\/li>\n<\/ul>\n

    Yulia Kozhevnikova, “Tranio”<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Es considera que els comercials de la propietat requereix una gran quantitat de costos de manteniment. No obstant aix\u00f2, hi<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":468,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[131],"tags":[],"class_list":["post-806","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-informacio-fiscal-a-franca"],"translation":{"provider":"WPGlobus","version":"3.0.0","language":"ca","enabled_languages":["ru","uk","en","de","fr","it","es","pl","pt","bg","cs","da","et","fi","hr","hu","lt","lv","mk","no","ro","sk","sl","sq","sr","tr","nl","am","ca","sv"],"languages":{"ru":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"uk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"en":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"de":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"it":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"es":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"bg":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"cs":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"da":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"et":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fi":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hu":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"mk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"no":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ro":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sq":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"tr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"nl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"am":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ca":{"title":true,"content":true,"excerpt":false},"sv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false}}},"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/806","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=806"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/nalog.fr\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/806\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/media\/468"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=806"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=806"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=806"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}