\n| Hotels<\/td>\n | 4-6<\/td>\n | 10-20 anys<\/td>\n | Alt rendiment<\/td>\n | \u00c9s dif\u00edcil reutilitzar<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n * Mitjana de valors per a objectes:<\/p>\n \n- en l’abund\u00e0ncia de les \u00e0rees de les grans ciutats Europees;<\/li>\n
- nous objectes, o despr\u00e9s de grans reparacions;<\/li>\n
- lloguer de contractes a l’inici del per\u00edode de validesa.<\/li>\n<\/ul>\n
El cost de compra i manteniment<\/h2>\nA l’hora de planificar el pressupost val la pena considerar que el cost de processament de transaccions rang de 5% a un 20% del projecte cost segons el tipus de propietat, el preu i tipus de l’operaci\u00f3. Aquestes despeses inclouen notari serveis i el cost de l’estat de la matr\u00edcula, la compra d’impostos, la Comissi\u00f3 i el corredor despeses de procediment de verificaci\u00f3 de la puresa legal de l’operaci\u00f3 \u2014 la Dilig\u00e8ncia Deguda.<\/p>\n A m\u00e9s a m\u00e9s, despr\u00e9s de la compra del propietari d’espera per a les despeses: les despeses dels serveis d’una empresa de gesti\u00f3, subministraments i reparacions, assegurances i impostos (impost de b\u00e9ns immobles i impost de societats). Als inversors se’ls recomana prestar atenci\u00f3 a la pres\u00e8ncia de l’impost, exempcions i deduccions i les condicions de la seva recepci\u00f3. Es pot reduir significativament els costos i augmentar els beneficis.<\/p>\n Quins costos s\u00f3n assumits pel propietari i el llogater dep\u00e8n del tipus de contracte de lloguer.<\/p>\n El llogater i el contracte d’arrendament<\/h2>\nA l’hora d’estudiar les condicions del contracte ha de determinar, si l’objecte \u00e9s un enc\u00e0rrec, que \u00e9s una \u00e0ncora operador i quina \u00e9s la fiabilitat de les persones o les empreses de lloguer de l’espai. Vost\u00e8 ha de prestar atenci\u00f3 al percentatge de cessi\u00f3 de l’espai \u2014 idealment, la mitjana anual d’ocupaci\u00f3 taxa no podr\u00e0 ser inferior a 90 %.<\/p>\n Tamb\u00e9 \u00e9s important el tipus de lloguer (dep\u00e8n de la quantitat de costos de manteniment, i, per tant, els marges de benefici).<\/p>\n<\/p>\n Tipus de contracte d’arrendament<\/h3>\n\n\n| Tipus de contracte d’arrendament<\/th>\n | Caracter\u00edstiques<\/th>\n<\/tr>\n | \n\n| Brut lloguer d’arrendament<\/td>\n | L’amo de la propietat realitza tots els c\u00e0lculs per als serveis p\u00fablics, les despeses de reparaci\u00f3 i funcionament de l’edifici, paga una asseguran\u00e7a, i (de vegades) impostos<\/td>\n<\/tr>\n | \nN arrendament
(Individual net de l’arrendament)<\/td>\n | L’arrendatari paga impostos nom\u00e9s sobre b\u00e9ns immobles, totes les altres despeses aniran a c\u00e0rrec del propietari<\/td>\n<\/tr>\n | \nNN arrendament
(Doble xarxa d’arrendament)<\/td>\n | Llogater paga impostos i assegurances<\/td>\n<\/tr>\n | \nNNN arrendament
(Triple xarxa d’arrendament)<\/td>\n | El propietari cobra a l’arrendatari una quota, “triple”, que \u00e9s sense cap deducci\u00f3 d’impostos, l’asseguran\u00e7a i les despeses de manteniment (aquestes despeses en el marc del conveni s\u00f3n assumides per l’arrendatari)<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Absoluta NNN arrendament<\/td>\n | Totes les despeses s\u00f3n a c\u00e0rrec de l’arrendatari, fins i tot si l’edifici est\u00e0 danyat durant un desastre natural i la necessitat de remodelaci\u00f3 parcial<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n Per als inversors el millor \u00faltims dos tipus de contractes: en la seva opini\u00f3, els costos de manteniment de la propietat del propietari \u00e9s m\u00ednima.<\/p>\n Vost\u00e8 tamb\u00e9 ha de pre-determinar la durada de l’arrendament. En gran mesura dep\u00e8n de la voluntat dels inversors a prendre riscos: per exemple, si ell no est\u00e0 disposat a perdre llogaters, \u00e9s probable invertir en la propietat a llarg termini dels contractes d’arrendament. Per contra, quan el risc per a l’inversor \u00e9s acceptable, que tindr\u00e0 en compte la propietat adequada per a un fi o a curt termini contracte de lloguer.<\/p>\n Rendiment<\/h2>\nSota el rendiment es pot considerar l’absoluta ingressos anuals, de fluxos d’efectiu, els ingressos d’explotaci\u00f3, ritme de capitalitzaci\u00f3, el creixement, el cost, en diners en efectiu ROI i TIR. \u00c9s important entendre quin tipus de rendiment \u00e9s parlar del venedor. Per exemple, tal com es mostra en l’exemple seg\u00fcent, el TIR podria arribar a un 9 %, mentre que el ritme de capitalitzaci\u00f3 del 5,5 %.<\/p>\n<\/p>\n Dades de la mostra<\/h3>\n\n\n\nEl valor de l’objecte<\/strong>\n<\/th>\n| 10 milions d’euros<\/td>\n<\/tr>\n | \nEl cost de la compra<\/strong><\/td>\n| 1 milions d’euros<\/td>\n<\/tr>\n | \nInversi\u00f3<\/strong><\/td>\n| 5 milions d’euros<\/td>\n<\/tr>\n | \nLTV<\/strong><\/td>\n| 60 %<\/td>\n<\/tr>\n | \nInter\u00e8s del pr\u00e9stec<\/strong><\/td>\n| 2.4 per cent<\/td>\n<\/tr>\n | \nRenda de lloguer<\/strong><\/td>\n| 650 milers d’euros per any<\/td>\n<\/tr>\n | \nDespeses d’explotaci\u00f3<\/strong><\/td>\n| 100 milers d’euros per any<\/td>\n<\/tr>\n | \nL’encariment<\/strong><\/td>\n2% per any<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\nTipus de producci\u00f3<\/h3>\n\n\n| Tipus de retorn<\/th>\n | La definici\u00f3 i el m\u00e8tode de c\u00e0lcul<\/th>\n | Exemple<\/th>\n<\/tr>\n | \n\nAbsolut anual tornar<\/strong><\/td>\n| Que d\u00f3na una propietat de lloguer a l’any abans de la deducci\u00f3 de les despeses d’explotaci\u00f3, els pagaments de les hipoteques i els impostos<\/td>\n | En l’exemple, el valor d’un objecte de 10 milions d’euros i genera una absoluta renda anual de $ 650 milers d’euros<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n\nNet d’explotaci\u00f3 resultat d’explotaci\u00f3<\/strong><\/td>\n| L’absolut anual d’ingressos, menys les despeses d’explotaci\u00f3<\/td>\n | Si la finca porta 650 milers d’euros a l’any i els costos d’explotaci\u00f3 import de 100 milers d’euros a l’any, el resultat net d’explotaci\u00f3 resultat \u00e9s igual a 550 milers d’Euros<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n\nCash flow Net<\/strong><\/td>\n| El benefici anual tenint en compte les despeses d’explotaci\u00f3 i de la hipoteca, abans d’impostos<\/td>\n | En l’exemple de flux d’efectiu net \u00e9s igual a 300 mil Euros<\/strong> per any (650 milions d’euros (renda de lloguer) – 100 milions d’euros (despeses de funcionament) – 250 milers d’euros (pagaments de la hipoteca))<\/td>\n<\/tr>\n\nEl ritme de capitalitzaci\u00f3<\/strong>
\n(de cap tipus)<\/td>\nLa r\u00e0tio de net ingressos d’explotaci\u00f3, el valor de l’objecte<\/td>\n | Si el resultat net d’explotaci\u00f3 resultat \u00e9s 550 milers d’euros a l’any, i la propietat per valor de 10 milions d’euros, el ritme de capitalitzaci\u00f3 \u2014 5,5 %<\/strong> anual<\/td>\n<\/tr>\n\nL’encariment<\/strong><\/td>\n| Mostra com tants per cent, durant un any (previsi\u00f3) s’incrementar\u00e0 el preu de l’habitatge<\/td>\n | En l’exemple, el valor de creixement \u00e9s del 2 %<\/strong> per any<\/td>\n<\/tr>\n\nDiners en Efectiu ROI<\/strong>
\n(Retorn de la Inversi\u00f3, els marges de benefici sobre el capital invertit)<\/td>\nAquesta figura \u00e9s igual a l’informe anual de flux d’efectiu net dividit per invertir fons<\/td>\n | En l’exemple, de diners en efectiu retorn de la inversi\u00f3 ser\u00e0 d’un 6 %<\/strong> per any (de 300 milers d’euros (cash flow) \/ 5 milions d’euros (inversi\u00f3))<\/td>\n<\/tr>\n\nTIR<\/strong>
\n(Taxa interna de Rendibilitat)<\/td>\nBasat en l’actuaci\u00f3 de tots els fluxos d’efectiu durant tot el per\u00edode del projecte<\/td>\n | Si l’objecte en l’exemple anterior per 10 anys genera un flux d’efectiu de 300 mil euros, i a continuaci\u00f3, l’inversor es ven per 12 milions d’Euros, TIR ser\u00e0 del 9 % <\/strong>anual<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\nRiscos<\/h2>\nEl risc \u00e9s la probabilitat de p\u00e8rdues com a conseq\u00fc\u00e8ncia de qualsevol modificaci\u00f3. L’oportunitat que passar\u00e0 algun esdeveniment negatiu, major \u00e9s el risc. Si l’inversor vol fer grans voltes, s’ha d’estar disposat a acceptar un major risc. Per exemple, en la clau del mercat d’oficines al Centre de Londres \u2014 la demanda supera l’oferta, i aix\u00f2 ens porta a la disminuci\u00f3 de la rendibilitat en el segment (a ra\u00f3 del voltant del 4 %). Al mateix temps, el mercat d’oficines a menys popular \u00e0rees d\u00f3na a l’inversor un major retorn (per exemple, a Liverpool \u2014 7 %) amb un lleuger augment del risc.<\/p>\n Finan\u00e7ament<\/h2>\nEn alguns casos, els inversors fer un pr\u00e9stec per comprar la propietat comercial. Aquesta opci\u00f3 \u00e9s benefici\u00f3s per a que el pr\u00e9stec \u00e9s una palanca per augmentar la rendibilitat. Els que van decidir utilitzar el Banc de finan\u00e7ament, \u00e9s esbrinar quines condicions es pot esperar:<\/p>\n \n- quina \u00e9s la mida del pr\u00e9stec en comparaci\u00f3 amb el valor de la propietat (Pr\u00e9stec \/ Valor, o LTV);<\/li>\n
- quin \u00e9s el tipus d’inter\u00e8s;<\/li>\n
- quin \u00e9s el per\u00edode de pr\u00e9stec;<\/li>\n
- qu\u00e8 \u00e9s la Comissi\u00f3 per a la concessi\u00f3 de cr\u00e8dit.<\/li>\n<\/ul>\n
En la compra d’immobles d’inversi\u00f3 a Alemanya, el prestatari pot esperar un pr\u00e9stec del 60% del valor de la propietat en el 2% anual. Amb el lloguer de la propietat rendiment del 6,5% de retorn sobre capital invertit basa en el pr\u00e9stec pot arribar fins a 8-10 %.<\/p>\n Georgy Kachmazov<\/b><\/p>\n El CEO i fundador Tranio<\/p>\n Gesti\u00f3<\/h2>\n“Bona gesti\u00f3 \u00e9s similar a un delici\u00f3s dinar en el restaurant: el menjar \u00e9s bell aspecte i el sabor, i els cambrers s\u00f3n l’atenci\u00f3 i ajuda. El m\u00e9s important \u2014 no ha de tenir cura”, escriu Craig Coppola (Coppola Craig), agent de b\u00e9ns arrels comercials EUA.<\/p>\n Per descomptat, el titular pot gestionar en el seu propi, per\u00f2 \u00e9s m\u00e9s convenient contractar una empresa que s’especialitza en la gesti\u00f3 de b\u00e9ns arrels, ja que aix\u00f2 ajudar\u00e0 a estalviar temps pel propietari de l’objecte.<\/p>\n Estrat\u00e8gia de sortida i cronometratge de les inversions<\/h2>\nDues s\u00f3n les estrat\u00e8gies de sortida de la inversi\u00f3 del projecte \u00e9s la transmissi\u00f3 per her\u00e8ncia i venda.<\/p>\n \n- La transmissi\u00f3 de la propietat per her\u00e8ncia<\/strong>. En els \u00faltims anys, el preu de l’habitatge s’incrementa, i el mateix objecte pot ser propietat de la mateixa fam\u00edlia fa m\u00e9s de 100 anys. Per tant, la transacci\u00f3 ha de ser estructurat de tal manera que la propietat es podria heretar amb un m\u00ednim de tributaci\u00f3 negatives. Per exemple, a Fran\u00e7a \u00e9s avantatj\u00f3s per a la compra de la propietat civil companyia de les transaccions immobili\u00e0ries (SCI) \u2014 en aquest cas, no hi ha impostos sobre successions i donaci\u00f3.<\/li>\n
- Venda<\/strong>. El per\u00edode habitual de la propietat i de la renda de la propietat abans de revenda \u2014 10-20 anys, per\u00f2 hi ha situacions en qu\u00e8 l’usuari necessita per a retirar-se d’un projecte d’inversi\u00f3 anticipada, de manera que l’objecte ha de ser l\u00edquid, \u00e9s a dir, de tal manera que es pot vendre r\u00e0pidament (2-4 mesos) sense p\u00e8rdua significativa del seu valor. Aix\u00f2 s’aconsegueix a trav\u00e9s de la compra de b\u00e9ns immobles a prima ubicacions, la variabilitat de l’\u00fas de l’objecte, etc.<\/li>\n<\/ul>\n
Conclusi\u00f3<\/h2>\nCompetents la valoraci\u00f3 de tots els elements en aquest check-list, feta abans de la compra de l’habitatge s’ajuda a protegir les inversions immobili\u00e0ries. Per tant, \u00e9s necessari escollir baix risc l\u00edquid objectes estable en els mercats i no per perseguir grans voltes.<\/p>\n Yulia Kozhevnikova, “Tranio”<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Compradors de b\u00e9ns a l’estranger s\u00f3n cada vegada m\u00e9s vist no nom\u00e9s com a refugi, sin\u00f3 com un objecte per<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":468,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[131],"tags":[],"class_list":["post-807","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-informacio-fiscal-a-franca"],"translation":{"provider":"WPGlobus","version":"3.0.0","language":"ca","enabled_languages":["ru","uk","en","de","fr","it","es","pl","pt","bg","cs","da","et","fi","hr","hu","lt","lv","mk","no","ro","sk","sl","sq","sr","tr","nl","am","ca","sv"],"languages":{"ru":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"uk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"en":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"de":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"it":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"es":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"bg":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"cs":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"da":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"et":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fi":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hu":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"mk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"no":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ro":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sq":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"tr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"nl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"am":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ca":{"title":true,"content":true,"excerpt":false},"sv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false}}},"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/807","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=807"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/nalog.fr\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/807\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/media\/468"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=807"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=807"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=807"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}} | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |