Od poloviny minul\u00e9ho stolet\u00ed velk\u00e9 hotely pov\u00e1le\u010dn\u00e9 Evropy se staly cvi\u010dit prodej jednotliv\u00fdch \u010d\u00edsel investor\u016fm. Od t\u00e9 doby se tato praxe roz\u0161\u00ed\u0159ila po cel\u00e9m sv\u011bt\u011b a zachytil nejpopul\u00e1rn\u011bj\u0161\u00ed turistick\u00e9 a obchodn\u00ed destinace: velk\u00e1 Brit\u00e1nie, Francie, \u0160v\u00fdcarsko, USA, Austr\u00e1lie, Dubaj. Obecn\u011b plat\u00ed, \u017ee tento druh p\u0159\u00edlohy popul\u00e1rn\u00ed u mal\u00fdch investor\u016f.<\/p>\n
Sch\u00e9ma hotelov\u00e9ho investov\u00e1n\u00ed je jednoduch\u00fd: investor z\u00edsk\u00e1 do vlastnictv\u00ed \u010d\u00edslo nebo bal\u00ed\u010dek z v\u00edce pokoj\u016f v hotelov\u00e9m komplexu. To pak m\u016f\u017ee bu\u010f sami zab\u00fdvat spr\u00e1vou jeho nemovitosti, kter\u00e1 se stane velmi z\u0159\u00eddka, a to bu\u010f jednat o \u0159\u00edzen\u00ed s hotelov\u00fdm oper\u00e1torem, nebo profesion\u00e1ln\u00ed management spole\u010dnosti.<\/p>\n
Investor a provozovatel hostince rozd\u011blit zisk mezi sebou jedn\u00edm ze dvou zp\u016fsob\u016f. Investor m\u016f\u017ee p\u0159ij\u00edmat pevnou zisk, kter\u00fd byl p\u0159edem najevo s oper\u00e1torem. V tomto p\u0159\u00edpad\u011b zisk nen\u00ed z\u00e1visl\u00fd na aktu\u00e1ln\u00ed obsazenosti pokoje. Druh\u00e1 mo\u017enost \u2014 z\u00edsk\u00e1n\u00ed investora na zisku na pohyblivou \u00farokovou sazbou, kdy v\u00fdnos m\u00edstnosti m\u016f\u017ee b\u00fdt vy\u0161\u0161\u00ed, ale investor bude sd\u00edlet s provozovatelem, nap\u0159\u00edklad, riziko \u043d\u0435\u0432\u043e\u0441\u0442\u0440\u0435\u0431\u043e\u0432\u0430\u043d\u043d\u043e\u0441\u0442\u0438 apartm\u00e1n\u016f u turist\u016f.<\/p>\n
V z\u00e1vislosti na podm\u00ednk\u00e1ch smlouvy, m\u016f\u017ee investor vyu\u017e\u00edt sv\u00e9 pokoje a ne pro sv\u016fj zam\u00fd\u0161len\u00fd \u00fa\u010del, to znamen\u00e1 bydlet v nich. N\u011bkte\u0159\u00ed oper\u00e1to\u0159i poskytuj\u00ed takovou p\u0159\u00edle\u017eitost hned po zakoupen\u00ed slu\u017eba, ostatn\u00ed \u2014 po uplynut\u00ed ur\u010dit\u00e9 doby.<\/p>\n
Hlavn\u00ed plus investice do pokoje hotel\u016f \u2014 n\u00edzk\u00fd pr\u00e1h vstupu. Minim\u00e1ln\u00ed n\u00e1klady na hotelov\u00fdch pokoj\u00edch v Evrop\u011b je asi 100 tis\u00edc eur. Typicky, objekty tohoto druhu investic se st\u00e1vaj\u00ed nejv\u00edce lukrativn\u00ed „tahouny“ hotelnictv\u00ed \u2014 t\u0159\u00ed – nebo \u010dty\u0159hv\u011bzdi\u010dkov\u00e9 hotely v Evrop\u011b.<\/p>\n
Jak ji\u017e bylo uvedeno v\u00fd\u0161e, investor nen\u00ed zat\u00ed\u017eeno se pot\u0159ebou neust\u00e1le ovl\u00e1d\u00e1n\u00edm sv\u00fdm majetkem. Takov\u00fd form\u00e1t by byl vhodn\u00fd pro ty investory, kte\u0159\u00ed maj\u00ed hlavn\u00ed podnik\u00e1n\u00ed v jin\u00e9 oblasti a uva\u017eujete o investici do hotelov\u00e9ho pokoje jako prost\u0159edek k dopln\u011bn\u00ed sv\u00e9ho portfolia lukrativn\u00ed aktivum. Veden\u00ed organizace \u0159e\u0161\u00ed v\u0161echny spole\u010dn\u00e9 a soukrom\u00e9 probl\u00e9my hotely, proto je mo\u017en\u00e9 se nen\u00ed t\u0159eba ob\u00e1vat, \u017ee investor osobn\u011b bude muset \u0159e\u0161it ot\u00e1zku, rozbit\u00e9 du\u0161e, nebo chladn\u00fd p\u0159\u00edjmu ubytovan\u00fdch.<\/p>\n
Krom\u011b toho, investice do hotelov\u00e9 pokoje jsou p\u0159itahov\u00e1ny p\u0159\u00edle\u017eitost z\u00edskat stabiln\u00ed devizov\u00fd p\u0159\u00edjem, co\u017e je obzvl\u00e1\u0161\u0165 d\u016fle\u017eit\u00e9 pro investory z Ruska do dne\u0161n\u00ed situace. V pr\u016fm\u011bru v\u00fdnos hotelov\u00fdch apartm\u00e1n\u016f se pohybuje kolem 4 % p\u0159i fixn\u00ed sazbou a 6-10 % p\u0159i plovouc\u00ed sazb\u011b. Ve stejn\u00e9 dob\u011b se k v\u00fdb\u011bru za\u0159\u00edzen\u00ed je t\u0159eba p\u0159istupovat velmi \u0432\u0437\u0432\u0435\u0448\u0435\u043d\u043e: je t\u0159eba zkoumat um\u00edst\u011bn\u00ed are\u00e1lu a jeho vyhl\u00eddky, a tak\u00e9 se sezn\u00e1mit se zku\u0161enostmi v oblasti \u0159\u00edzen\u00ed spole\u010dnosti.<\/p>\n
Proto, investice do hotelov\u00e9ho pokoje \u2014 v\u00fdhodn\u00e1 a zaj\u00edmav\u00e1 p\u0159\u00edle\u017eitost. Ale, stejn\u011b jako v jin\u00fdch oblastech, i zde m\u00e1 sv\u00e1 \u00faskal\u00ed, o kter\u00fdch by si m\u011bl uv\u011bdomit investor.<\/p>\n
Schv\u00e1len\u00ed nab\u00eddky se mohou v\u00fdrazn\u011b li\u0161it v z\u00e1vislosti na z\u00e1kony zem\u011b, proto je lep\u0161\u00ed nezanedb\u00e1vat slu\u017eby m\u00edstn\u00edho pr\u00e1vn\u00edka. Ve stejn\u00e9 dob\u011b, nap\u0159\u00edklad v Rakousku transakce je ozna\u010den jako n\u00e1kup a prodej jednotliv\u00e9ho majetku a je trochu odli\u0161n\u00fd od koup\u011b bytu.<\/p>\n
Jak ji\u017e bylo uvedeno v\u00fd\u0161e, investor se ob\u00e1v\u00e1 o marketingovou str\u00e1nku v\u011bci, kter\u00e1 je pln\u011b z\u016fst\u00e1v\u00e1 v odpov\u011bdnosti veden\u00ed organizace, ale tato mince m\u00e1 i nev\u00fdhodu: investor nem\u016f\u017ee ur\u010dovat marketingovou politiku hotely. Nap\u0159\u00edklad, v p\u0159\u00edpad\u011b, \u017ee provozovatel se rozhodl p\u0159ev\u00e9st z hotelu rodinn\u00fd hotel business class, a toto rozhodnut\u00ed se \u010dasem uk\u00e1\u017ee jeho ne\u00fa\u010dinnost, investor nebude moci na n\u011bj m\u00edt vliv.<\/p>\n
Je lep\u0161\u00ed zvolit investi\u010dn\u00ed pokoj v hotelu, kter\u00fd se nach\u00e1z\u00ed pod spr\u00e1vou velk\u00e9 hotelov\u00e9 s\u00edt\u011b s rozs\u00e1hl\u00fdmi zku\u0161enostmi \u0159\u00edzen\u00ed hotelov\u00fd pokoj nemovitost\u00ed. Za prv\u00e9, to bude chr\u00e1nit investice od neprofesion\u00e1ln\u00edch rozhodnut\u00ed, kter\u00e9 m\u016f\u017ee m\u00edt mal\u00fd \u043e\u0442\u0435\u043b\u044c\u0435\u0440. Za druh\u00e9, velk\u00e9 s\u00edti existuje des\u00edtky let, tak jednoho dne uzav\u0159e s nimi smlouvu o spr\u00e1v\u011b hotelov\u00fdm pokojem, m\u016f\u017eete se spolehnout na dlouhodobou spolupr\u00e1ci.<\/p>\n
Nicm\u00e9n\u011b, t\u00edm, \u017ee uzav\u0159en\u00edm dohody o \u0159\u00edzen\u00ed i s v\u011bt\u0161\u00ed spole\u010dnosti, je t\u0159eba se pevn\u011b rozhodnout, kdo nese n\u00e1klady na aktu\u00e1ln\u00ed \u00fadr\u017ebu a opravu byt\u016f. Pokud tyto n\u00e1klady spadaj\u00ed na ramena investora, pak to m\u016f\u017ee v\u00fdrazn\u011b sn\u00ed\u017eit v\u00fdnos investice.<\/p>\n
Investor mus\u00ed dob\u0159e prozkoumat objekt investice a podm\u00ednky, ve kter\u00fdch p\u016fsob\u00ed. I kdy\u017e se do tohoto druhu transakc\u00ed, obvykle sjedn\u00e1na minim\u00e1ln\u00ed m\u011bs\u00ed\u010dn\u00ed m\u00edra n\u00e1vratnosti, ani jeden hotel imunn\u00ed v\u016f\u010di tr\u017en\u00ed prvky. Po \u0161oku 11. z\u00e1\u0159\u00ed 2001 americk\u00e9 investi\u010dn\u00ed spole\u010dnosti p\u0159esouvaj\u00ed svou pozornost z nejv\u00edce „hork\u00e9“ objekty v centru sv\u011btov\u00fdch metropol\u00ed (New York, Lond\u00fdn, Pa\u0159\u00ed\u017e) na m\u00e9n\u011b luxusn\u00ed hotely v provincii (Halifax, Glasgow, Gloucester). Je d\u016fle\u017eit\u00e9 vz\u00edt v \u00favahu sez\u00f3nn\u00ed faktor \u2014 hotely, zam\u011b\u0159en\u00e9 na rekrea\u010dn\u00ed dovolenou, v klidov\u00e9m stavu v „mrtv\u00e1 sez\u00f3na“, v t\u00e9 dob\u011b jako hotely, hostitelsk\u00e9 obchodn\u00ed cestuj\u00edc\u00ed, maj\u00ed st\u00e1l\u00fd p\u0159\u00edjem po cel\u00fd rok (to vysv\u011btluje utility investice v zem\u00edch Z\u00e1padn\u00ed Evropy).<\/p>\n
Je-li investor cht\u00edt prodat hotelov\u00e9 apartm\u00e1ny, pak se m\u016f\u017ee setkat s probl\u00e9mem hled\u00e1n\u00ed nov\u00e9ho kupce. Nejz\u0159eteln\u011bj\u0161\u00edm kandid\u00e1tem na po\u0159\u00edzen\u00ed takov\u00e9ho objektu bude hotelov\u00fd oper\u00e1tor, nicm\u00e9n\u011b to koup\u00ed pokoj jen za sn\u00ed\u017eenou cenu, nebo bez ohledu na r\u016fstu kapitalizace. Krom\u011b toho, hotelov\u00fd pokoj jako majetek zat\u00ed\u017een\u00fd \u0159adou podm\u00ednek vlastnictv\u00ed na z\u00e1klad\u011b smlouvy, kter\u00e1 je dob\u0159e p\u0159ibl\u00ed\u017eil jednomu investorovi, ale mo\u017en\u00e1 v\u016fbec vyhovovat druh\u00e9mu.<\/p>\n
Kone\u010dn\u011b, ubytov\u00e1n\u00ed investora do pokoje v hlavn\u00ed sez\u00f3n\u011b nen\u00ed v\u00fdhodn\u00e9 ani hotel, ani s\u00e1m investor, nebo\u0165 sni\u017euje v\u00fdnos investice, tak jako obvykle spr\u00e1vcovsk\u00e1 spole\u010dnost vy\u017eaduje vzd\u00e1t se j\u00ed apartm\u00e1ny k pron\u00e1jmu na cel\u00e9 obdob\u00ed smlouvy nebo zad\u00e1 limit na dob\u011b pobytu investora ve sv\u00e9m vlastn\u00edm pokoji.<\/p>\n
| Klady<\/th>\n | Z\u00e1pory<\/th>\n<\/tr>\n |
|---|---|
| n\u00edzk\u00fd „pr\u00e1h vstupu“<\/td>\n | Rizika ne\u010dinnosti \np\u0159i pohyblivou sazbou<\/td>\n<\/tr>\n |
| \u0159\u00edzen\u00ed nese \nprovozovatel hotelu<\/td>\n | ciz\u00ed jurisdikce transakce<\/td>\n<\/tr>\n |
| stabiln\u00ed v\u00fdnos<\/td>\n | omezen\u00ed vlivu \nna marketing hotely<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n Vyhl\u00eddky na trhu<\/h2>\nJak poznamenali \u010dlenov\u00e9 Serviced Apartments Summit, kter\u00fd se konal v Lond\u00fdn\u011b v roce 2014, na trhu je investice do hotelov\u00e9 m\u00edstnosti rychle roste, a to zejm\u00e9na v posledn\u00edch t\u0159ech letech.<\/p>\n Lond\u00fdn byl n\u00e1hodou zvolen centrem kon\u00e1n\u00ed tohoto summitu: podle Savills, v Lond\u00fdn\u011b pouze 1,6 slu\u017eba p\u0159ipad\u00e1 na 1000 obchodn\u00ed cestuj\u00edc\u00ed, zat\u00edmco v New Yorku a hong Kongu na 5,7 a 5,3, respektive. Tak\u017ee, Lond\u00fdn je z\u00e1rove\u0148 trhem s tvrd\u00e9 konkurenci, investory, ale z\u00e1rove\u0148 disponuje vysok\u00fdm investi\u010dn\u00edm potenci\u00e1lem.<\/p>\n Nezapome\u0148te, \u017ee v\u00fdnos investice do hotelov\u00fdch pokoj\u016f z\u00e1vis\u00ed na proudu ubytovan\u00fdch. Z tohoto hlediska v\u00e1\u017enou konkurenci hotely, podnik\u00e1n\u00ed je nejrychleji rostouc\u00ed segment n\u00e1jmu soukrom\u00e9ho bydlen\u00ed, ale i internetov\u00e9 slu\u017eby, kter\u00e9 v\u00fdrazn\u011b zjednodu\u0161it pron\u00e1jem nemovitosti od soukrom\u00fdch osob bez prost\u0159edn\u00edk\u016f.<\/p>\n Mo\u017enost investovat do jejich pokoje nab\u00edz\u00ed tyto hotelov\u00e9 \u0159et\u011bzce jako je Mandarin Oriental, Holiday Inn, Condo.<\/p>\n Shrneme-li v\u0161echny v\u00fd\u0161e uveden\u00e9, lze formulovat n\u011bkolik obecn\u00fdch tip\u016f pro investory:<\/p>\n
|