n\u00e1jemn\u00e9 smlouvy na za\u010d\u00e1tku obdob\u00ed.<\/li>\n<\/ul>\nRozpo\u010det je od 300 tis\u00edc do 2,5 milionu euro<\/h2>\n
Pokud jste p\u0159ipraveni investovat do nemovitost\u00ed od 300 tis\u00edc a\u017e do 2,5 milionu euro, Tranio doporu\u010duje kupovat byty nebo apartm\u00e1ny pro studenty.<\/p>\n
Investo\u0159i s rozpo\u010dtem 500 a\u017e 600 tis\u00edc euro \u010dasto cht\u011bj\u00ed koupit klasick\u00fd komer\u010dn\u00edch nemovitost\u00ed, nap\u0159\u00edklad obchodn\u00ed nebo kancel\u00e1\u0159sk\u00fd. Nicm\u00e9n\u011b, tyto prost\u0159edky nesta\u010d\u00ed na n\u00e1kup kvalitn\u00edho za\u0159\u00edzen\u00ed tohoto typu. V tomto p\u0159\u00edpad\u011b je pod kvalitou rozum\u00edme n\u00edzk\u00e9 riziko aktiva: poloha, velikost, spolehlivost n\u00e1jemce, term\u00edn a podm\u00ednky n\u00e1jemn\u00ed smlouvy. Takov\u00fdm investor\u016fm doporu\u010dujeme reziden\u010dn\u00edch nemovitost\u00ed k pron\u00e1jmu. Ano, v\u00fdnos t\u011bchto investic bude ni\u017e\u0161\u00ed, ale likvidita, spolehlivost a n\u00e1r\u016fst tr\u017en\u00ed kapitalizace je v dlouhodob\u00e9m horizontu vy\u0161\u0161\u00ed. Krom\u011b toho, tato nemovitost je v p\u0159\u00edpad\u011b pot\u0159eby mo\u017en\u00e9 vyu\u017e\u00edt pro osobn\u00ed \u00fa\u010dely.<\/p>\n
Anna \u041a\u0443\u0440\u044c\u044f\u043d\u043e\u0432\u0438\u0447<\/b><\/p>\n
Senior poradce investi\u010dn\u00ed<\/p>\n
Byty k pron\u00e1jmu dlouhodob\u00fd pron\u00e1jem<\/h3>\n
Mezi klady dlouhodob\u00fd pron\u00e1jem \u2014 stabiln\u00ed popt\u00e1vka a vysok\u00e1 likvidita objektu, ale p\u0159i takov\u00fdch investic\u00edch existuje riziko, \u017ee n\u00e1jemce p\u0159estane platit a bude t\u011b\u017ek\u00e9 vypudit.<\/p>\n
K pron\u00e1jmu se nejl\u00e9pe hod\u00ed jedno – nebo dvou-lo\u017enicov\u00fdch apartm\u00e1n\u016f v jednom z evropsk\u00fdch m\u011bst, v oblasti, kter\u00e1 je obl\u00edben\u00e1 nejen u st\u0159edn\u00ed t\u0159\u00eddy. Tak\u00e9 je mo\u017en\u00e9 se orientovat na studenty a vybrat si byt pobl\u00ed\u017e velk\u00e9 univerzity, nebo vz\u00edt v \u00favahu popt\u00e1vku zam\u011bstnanc\u016f kancel\u00e1\u0159e a koupit bydlen\u00ed v bl\u00edzkosti obchodn\u00ed \u010dtvrti.<\/p>\n
V\u00fdnos v p\u0159\u00edpad\u011b dlouhodob\u00e9ho pron\u00e1jmu se pohybuje kolem 2-3 %. Investor\u016fm, kte\u0159\u00ed nejsou ochotni zapojit se syst\u00e9mem sami, stoj\u00ed za to najmout spr\u00e1vcovskou spole\u010dnost, komise v n\u011bm\u017e je asi 5-15 %. N\u00e1jemn\u00ed smlouvy se obvykle uzav\u00edraj\u00ed na rok, s pr\u00e1vem prodlou\u017een\u00ed.<\/p>\n
Byty k pron\u00e1jmu kr\u00e1tkodob\u00fd pron\u00e1jem<\/h3>\n
Kr\u00e1tkodob\u00fd pron\u00e1jem je v\u00fdhodn\u011bj\u0161\u00ed dlouhodob\u00fd t\u00edm, \u017ee v\u00fdnos takov\u00e9ho objektu vy\u0161\u0161\u00ed (5-7 %) a \u017e\u00e1dn\u00e9 probl\u00e9my s vyst\u011bhov\u00e1n\u00ed n\u00e1jemn\u00edk\u016f. Nicm\u00e9n\u011b v tomto p\u0159\u00edpad\u011b existuje riziko prostoj\u016f, a p\u0159i kr\u00e1tkodob\u00e9m pron\u00e1jmu byt rychleji opot\u0159ebov\u00e1vaj\u00ed, ne\u017e p\u0159i dlouhodob\u00e9m.<\/p>\n
Koupit byty pro pron\u00e1jem kr\u00e1tkodob\u00fd pron\u00e1jem stoj\u00ed v m\u00edstech, popul\u00e1rn\u00ed u turist\u016f. P\u0159i tomto je lep\u0161\u00ed zvolit velk\u00e9 m\u011bsta, popt\u00e1vka v nich\u017e nen\u00ed z\u00e1visl\u00e1 na sez\u00f3nnosti, a pak se m\u016f\u017eete zam\u011b\u0159it nejen na turisty, ale tak\u00e9 na podnikatele, kte\u0159\u00ed p\u0159ijedou na slu\u017eebn\u00ed cesty, a na pacienty kliniky \u2014 v takov\u00e9m p\u0159\u00edpad\u011b je vhodn\u011bj\u0161\u00ed ubytov\u00e1n\u00ed v bl\u00edzkosti obchodn\u00ed \u010dtvrti, nebo, respektive, v bl\u00edzkosti univerzitn\u00edch klinik.<\/p>\n
Kr\u00e1tkodob\u00fd pron\u00e1jem p\u0159in\u00e1\u0161\u00ed v\u011bt\u0161\u00ed v\u00fdnos ve srovn\u00e1n\u00ed s dlouhodob\u011b a v tomto p\u0159\u00edpad\u011b \u017e\u00e1dn\u00fd probl\u00e9m s vyst\u011bhov\u00e1n\u00ed n\u00e1jemn\u00edk\u016f <\/i><\/p>\n
Kr\u00e1tkodob\u00fd pron\u00e1jem znamen\u00e1 \u00fasp\u011bch v kyjev\u011b, na \u043d\u0430\u0434\u0435\u043b\u044e nebo na n\u011bkolik m\u011bs\u00edc\u016f. Pronajmout bydlen\u00ed na kr\u00e1tkodob\u00fd pron\u00e1jem, je mo\u017en\u00e9, nap\u0159\u00edklad, p\u0159es popul\u00e1rn\u00ed slu\u017ebu Airbnb. Pokud investor nen\u00ed ochoten pono\u0159it se do podnik\u00e1n\u00ed a zapojit se do veden\u00ed, za\u0159\u00edzen\u00ed sami, m\u016f\u017ee pot\u0159ebovat pomoc, veden\u00ed spole\u010dnosti, komise, kter\u00e9 (v z\u00e1vislosti na m\u011bsto, zku\u0161enost\u00ed a sady slu\u017eeb) se pohybuje od 15 do 30 % z ceny pron\u00e1jmu. \u0417\u0430\u0440\u0443\u0431\u0435\u0436\u043d\u043e\u043c\u0443 investor v ka\u017ed\u00e9m p\u0159\u00edpad\u011b bude pot\u0159ebovat pomoc v \u0159\u00edzen\u00ed, a t\u00fdm Tranio je p\u0159ipravena ji poskytnout. Nab\u00edz\u00edme spr\u00e1vu byt\u016f, \u0441\u0434\u0430\u043d\u043d\u044b\u043c\u0438 na kr\u00e1tkodob\u00fd pron\u00e1jem, a zajistit kompetentn\u00ed \u0159\u00edzen\u00ed a v\u00fdnos a\u017e o 5-7 %.<\/p>\n
Studentsk\u00e9 apartm\u00e1ny<\/h3>\n
Studentsk\u00e9 apartm\u00e1ny v bl\u00edzkosti s dobrou univerzitou \u2014 je vynikaj\u00edc\u00ed investice, proto\u017ee investor bude m\u00edt k dispozici st\u00e1l\u00fd proud z\u00e1kazn\u00edk\u016f na mnoho let dop\u0159edu, p\u0159i\u010dem\u017e v\u00fdnos t\u011bchto objekt\u016f vy\u0161\u0161\u00ed ne\u017e u b\u011b\u017en\u00fdch byt\u016f. Minus je v tom, \u017ee studentsk\u00e9 bydlen\u00ed ve specializovan\u00fdch komplex\u016f rychleji opot\u0159ebov\u00e1vaj\u00ed, ne\u017e byty, \u0441\u0434\u0430\u044e\u0449\u0438\u0435\u0441\u044f dlouhodob\u00fd pron\u00e1jem. Krom\u011b toho, studentsk\u00e9 apartm\u00e1ny t\u011b\u017e\u0161\u00ed prodat, proto\u017ee jsou ur\u010deny pro specifick\u00e9 publikum, a investor se m\u016f\u017ee pou\u017e\u00edt pro vlastn\u00ed bydlen\u00ed. Ale ve srovn\u00e1n\u00ed s nebytov\u00e9ho majetku studentsk\u00e9 apartm\u00e1ny se vyzna\u010duj\u00ed vysokou likviditou.<\/p>\n
Kupovat byty student je v\u00fdhodn\u00e9 ve velk\u00e9 Brit\u00e1nii a N\u011bmecku. Tyto trhy jsou spolehliv\u00e9 a vyzna\u010duj\u00ed se vysokou popt\u00e1vkou ze strany m\u00edstn\u00edch a zahrani\u010dn\u00edch student\u016f. Chcete-li spr\u00e1vn\u011b vybrat m\u011bsto pro investice do studentsk\u00e9 bydlen\u00ed, je t\u0159eba v\u011bnovat pozornost na p\u0159\u00edtomnost v bl\u00edzkosti jednoho nebo v\u00edce popul\u00e1rn\u00ed u student\u016f \u0161kol, ale tak\u00e9 na nedostatek nadm\u011brn\u00e9 nab\u00eddky na m\u00edstn\u00edm trhu s n\u00e1jemn\u00edm bydlen\u00edm, kde p\u016fj\u010dek apartm\u00e1nu se m\u016f\u017ee tvo\u0159it konkurenci velk\u00fd po\u010det voln\u00fdch byt\u016f, ale na v\u00fdnos bude m\u00edt vliv n\u00edzk\u00e1 \u00farove\u0148 n\u00e1jemn\u00e9ho.<\/p>\n
„Pr\u016fm\u011brn\u00fd v\u00fdnos studentsk\u00fdch apartm\u00e1n\u016f \u2014 od 4 do 6 %. Tento \u00fadaj z\u00e1vis\u00ed na tom, jak nejv\u011bt\u0161\u00ed univerzita se nach\u00e1z\u00ed v sousedstv\u00ed, daleko jest od univerzity apartm\u00e1ny se nach\u00e1zej\u00ed a jak jsou kvalitn\u00ed a modern\u00ed. Respektive, \u010d\u00edm vy\u0161\u0161\u00ed je kvalita, t\u00edm ni\u017e\u0161\u00ed je riziko a v\u00fdnos“,\u2014 \u0159\u00edk\u00e1 George \u041a\u0430\u0447\u043c\u0430\u0437\u043e\u0432, managing partner Tranio.<\/p>\n
N\u00e1jemn\u00ed smlouva se obvykle uzav\u00edr\u00e1 na jeden kalend\u00e1\u0159n\u00ed nebo akademick\u00fd rok.<\/p>\n
Rozpo\u010det ve v\u00fd\u0161i 2,5 milion\u016f na 10 milion\u016f euro<\/h2>\n
Kupuj\u00edc\u00ed s rozpo\u010dtem 2,5 milion\u016f na 10 milion\u016f euro Tranio rad\u00ed kupovat objekty ve form\u00e1tu street-retail nebo supermarkety. Pro tento rozpo\u010det jsou vhodn\u00e9 tak\u00e9 \u010din\u017eovn\u00ed domy, ale investice do takov\u00e9ho za\u0159\u00edzen\u00ed stoj\u00ed za to se v\u011bnovat jen t\u011bm, kte\u0159\u00ed jsou ochotni pono\u0159it se do \u0159\u00edzen\u00ed a pravideln\u011b \u0159e\u0161it probl\u00e9my n\u00e1jemn\u00edk\u016f.<\/p>\n
Investor s rozpo\u010dtem do 10 mil eur je lep\u0161\u00ed b\u00fdt vid\u011bn jako objekt pro investice obchodn\u00ed nemovitost\u00ed. \u010casto z\u00e1kazn\u00edci s t\u00edmto rozpo\u010dtem zaj\u00edm\u00e1 n\u00e1kupem mal\u00fd hotel, ale my ne doporu\u010dujeme zv\u00e1\u017eit tuto mo\u017enost, pokud v\u00e1m jde o pasivn\u00ed p\u0159\u00edjem a nejsou ochotni b\u00fdt pln\u011b zapojeny do \u0159\u00edzen\u00ed podnik\u016f. Krom\u011b velk\u00fdch \u010dasov\u00fdch n\u00e1klad\u016f, pohostinstv\u00ed a vy\u017eaduje ur\u010dit\u00e9 zku\u0161enosti.<\/p>\n
Anna \u041a\u0443\u0440\u044c\u044f\u043d\u043e\u0432\u0438\u0447<\/b><\/p>\n
Senior poradce investi\u010dn\u00ed<\/p>\n
\u010cin\u017eovn\u00ed domy<\/h3>\n
Bytov\u00e9 domy se vyzna\u010duj\u00ed vysokou likviditou, ale stejn\u011b jako v p\u0159\u00edpad\u011b s jednotliv\u00fdmi byty, n\u00e1jemn\u00edci je n\u011bkdy t\u011b\u017ek\u00e9 vyst\u011bhovat, proto\u017ee v Evrop\u011b se jejich pr\u00e1va jsou chr\u00e1n\u011bna z\u00e1konem.<\/p>\n
Hlavn\u00ed slo\u017eitost komer\u010dn\u00edch bytov\u00fdch dom\u016f \u2014 velk\u00fd po\u010det n\u00e1jemn\u00edk\u016f a je vysok\u00e1 pravd\u011bpodobnost vzniku jak\u00fdchkoli ot\u00e1zek nebo probl\u00e9m\u016f, kter\u00e9 vy\u017eaduj\u00ed \u010das na rozhodnut\u00ed. Proto investor nutn\u011b pot\u0159ebovat prost\u0159ednictv\u00edm spr\u00e1vcovsk\u00e9 spole\u010dnosti.<\/p>\n
Bytov\u00e9 domy stoj\u00ed vybrat na trz\u00edch, kde je n\u00e1jemn\u00e9 bydlen\u00ed je stabiln\u00ed popt\u00e1vce, nap\u0159\u00edklad v Berl\u00edn\u011b, kde p\u0159ibli\u017en\u011b 85% obyvatel \u2014 n\u00e1jemn\u00edci. Stoj\u00ed za to se orientovat na m\u011bsta s rozvinut\u00fdm trhem pr\u00e1ce: pokud je pr\u00e1ce, tam a n\u00e1jemci, a proto si m\u016f\u017eete b\u00fdt jisti, popt\u00e1vce po bydlen\u00ed a stabiln\u00ed d\u016fchodu. V N\u011bmecku k takov\u00fdm m\u011bst\u016fm pat\u0159\u00ed Berl\u00edn, Hamburg, D\u00fcsseldorf, Kol\u00edn nad r\u00fdnem a Mnichov, v Rakousku \u2014 V\u00edde\u0148.<\/p>\n
P\u0159i tom je d\u016fle\u017eit\u00e9 v\u011bnovat pozornost nejen na funkce m\u011bsta, ale i konkr\u00e9tn\u00ed jm\u00e9no: v\u00fdhodn\u00e9 koupi lukrativn\u00ed domov je tam, kde n\u00e1jemn\u00e9 a popt\u00e1vka nemovitost\u00ed rostou, po\u010det obyvatel se zvy\u0161uje a jsou pl\u00e1nov\u00e1ny velk\u00e9 projekty infrastruktury.<\/p>\n
N\u00e1jemn\u00e9 v\u00fdnosy bytov\u00fdch dom\u016f se pohybuje v pr\u016fm\u011bru o 3-5 %. Stejn\u011b jako v p\u0159\u00edpad\u011b s jednotliv\u00fdmi byty, n\u00e1jemn\u00ed smlouva se obvykle uzav\u00edr\u00e1 na rok, s pr\u00e1vem prodlou\u017een\u00ed.<\/p>\n
Street-retail<\/h3>\n
Street-retail \u2014 jedn\u00e1 se o mal\u00e9 obchody, kav\u00e1rny a restaurace, kter\u00e9 se nach\u00e1z\u00ed na prvn\u00edch patrech bytov\u00fdch dom\u016f. Tento form\u00e1t \u2014 typick\u00e9 \u0159e\u0161en\u00ed p\u0159i z\u00e1stavb\u011b v centr\u00e1ln\u00edch ulic velk\u00fdch m\u011bst. Ubytov\u00e1n\u00ed street-\u0440\u0438\u0442\u0435\u0439\u043b\u0430 se vyzna\u010duj\u00ed vysokou likviditou, ale n\u00edzk\u00e9 v\u00fdnosy. \u010casto se v Evrop\u011b prod\u00e1v\u00e1 nen\u00ed prvn\u00ed patro samostatn\u011b, ale pouze budova jako celek. Tedy takov\u00fdch objekt\u016f, zejm\u00e9na v dobr\u00fdch lokac\u00ed, je m\u00e1lo.<\/p>\n
Podle Anny \u041a\u0443\u0440\u044c\u044f\u043d\u043e\u0432\u0438\u0447, hlavn\u00ed ukazatele likvidity t\u011bchto objekt\u016f \u2014 um\u00edst\u011bn\u00ed na n\u00e1kupn\u00ed ulice s intenzivn\u00edm p\u011b\u0161\u00edm provozem a v bl\u00edzkosti mhd, jako\u017e i atraktivn\u00ed vzhled a pohodl\u00ed pro n\u00e1v\u0161t\u011bvn\u00edky (dostupnost \u0432\u0438\u0442\u0440\u0438\u043d\u043d\u044b\u0445 okna, samostatn\u00fd vstup z ulice, atd.).<\/p>\n
V\u00fdnos objekt\u016f ve form\u00e1tu street-retail je v pr\u016fm\u011bru 3-4 %, ale na velk\u00fdch, zn\u00e1m\u00fdch n\u00e1kupn\u00edch ulic\u00edch (nap\u0159\u00edklad na Oxford street v Lond\u00fdn\u011b nebo v bulv\u00e1ru Passeig de Gracia v Barcelon\u011b) m\u016f\u017ee b\u00fdt ni\u017e\u0161\u00ed ne\u017e 3 %.<\/p>\n
Na rozd\u00edl od jin\u00fdch druh\u016f nemovitost\u00ed, leasingov\u00fdch smluv u objekt\u016f street-\u0440\u0438\u0442\u0435\u0439\u043b\u0430 obvykle kr\u00e1tk\u00e9 \u2014 od 3 do 5 let\u2014 ale to je kompenzov\u00e1no vysokou popt\u00e1vkou ze strany n\u00e1jemc\u016f. V n\u011bkter\u00fdch zem\u00edch, nap\u0159\u00edklad ve \u0160pan\u011blsku, jsou b\u011b\u017en\u00e9 smlouvy na 10 let.<\/p>\n
Nedoporu\u010duje kupovat takov\u00e9 za\u0159\u00edzen\u00ed, kter\u00e9 vytv\u00e1\u0159\u00ed minimum probl\u00e9m\u016f p\u0159i dr\u017een\u00ed \u2014 \u043d\u0438\u0437\u043a\u043e\u0440\u0438\u0441\u043a\u043e\u0432\u0430\u043d\u043d\u044b\u0439, v dobr\u00e9 um\u00edst\u011bn\u00ed, spolehliv\u00fd firemn\u00ed n\u00e1jemcem, dlouhodob\u00fd \u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u043d\u044b\u043c smlouvou. P\u0159i tom je \u017e\u00e1douc\u00ed, aby maxim\u00e1ln\u00ed n\u00e1klady na \u00fadr\u017ebu nese n\u00e1jemce <\/i><\/p>\nSupermarkety<\/h3>\n
„To je jeden z nejv\u00edce popul\u00e1rn\u00edch form\u00e1t\u016f investic pro zahrani\u010dn\u00ed investory. Jeho popularita je vzhledem k jednoduchosti ovl\u00e1d\u00e1n\u00ed, n\u00edzk\u00fdm rizikem a vysokou n\u00e1vratnost\u00ed. Ale existuj\u00ed i nev\u00fdhody: \u010d\u00edm bl\u00ed\u017ee se konec n\u00e1jemn\u00ed smlouvy, t\u00edm ni\u017e\u0161\u00ed likvidita a vy\u0161\u0161\u00ed sleva na prodej. Kl\u00ed\u010dov\u00fdm faktorem pro sn\u00ed\u017een\u00ed rizika je dobr\u00e9 um\u00edst\u011bn\u00ed“,\u2014 \u0159\u00edk\u00e1 George \u041a\u0430\u0447\u043c\u0430\u0437\u043e\u0432.<\/p>\n
V\u00fdhodn\u011bj\u0161\u00ed je nejlep\u0161\u00ed koupit supermarkety v m\u011bstsk\u00fdch oblastech s rostouc\u00ed populac\u00ed, v sousedstv\u00ed s jin\u00fdmi obchodn\u00edmi body, \u043f\u0440\u0438\u0442\u044f\u0433\u0438\u0432\u0430\u044e\u0449\u0438\u043c\u0438 n\u00e1jemn\u00edky, v bl\u00edzkosti spoj\u016f ve\u0159ejn\u00e9 dopravy a hlavn\u00edch dopravn\u00edch cest.<\/p>\n
V\u00fdnos supermarket\u016f je 5-6,5 %. N\u00e1jemn\u00e9 smlouvy jako objekty del\u0161\u00ed \u2014 obvykle jsou na 15 let.<\/p>\n
Od toho, jak od investor povinen pod\u00edlet se na spr\u00e1v\u011b komer\u010dn\u00edm objektem, z\u00e1vis\u00ed na typu leasingu. Nejvhodn\u011bj\u0161\u00ed pro majitele smlouva typu NNN lease (triple net lease): vlastn\u00edk p\u0159eb\u00edr\u00e1 od n\u00e1jemce poplatek „v troj\u00edm rozm\u011bru“, tj. bez ode\u010dten\u00ed dan\u00ed, poji\u0161t\u011bn\u00ed a n\u00e1klady na \u00fadr\u017ebu (tyto n\u00e1klady podle smlouvy nese n\u00e1jemce).<\/p>\n
Rozpo\u010det na v\u00edce ne\u017e 10 milion\u016f euro<\/h2>\n
P\u0159i p\u0159\u00edtomnosti v\u00edce ne\u017e 10 milion\u016f eur Tranio doporu\u010duje investovat do domu s pe\u010dovatelskou slu\u017ebou. P\u0159i velk\u00fdch rozpo\u010dtech lze tak\u00e9 investovat do n\u00e1kupn\u00edch center a hotel\u016f, kter\u00e9 jsou v\u0161ak takov\u00e9 objekty jsou slo\u017eit\u00e9 \u0159\u00eddit. Krom\u011b toho, pro n\u00e1kup velk\u00fdch a kvalitn\u00edch hotel\u016f a n\u00e1kupn\u00edch center vy\u017eaduje investice ve v\u00fd\u0161i 30 a\u017e 100 milion\u016f eur.<\/p>\n
D\u016fm s pe\u010dovatelskou slu\u017ebou<\/h3>\n
D\u016fm s pe\u010dovatelskou slu\u017ebou \u2014 perspektivn\u00ed mo\u017enost pro investice, proto\u017ee v Evrop\u011b roste po\u010det star\u0161\u00edch osob (p\u0159edpokl\u00e1d\u00e1 se \u0415\u0432\u0440\u043e\u0441\u0442\u0430\u0442\u0430, do roku 2040 pod\u00edl lid\u00ed nad 65 let bude \u010dinit v\u00edce ne\u017e \u010dtvrtina obyvatel Evropy), a st\u00e1le v\u00edce d\u016fchodc\u016f pot\u0159ebuj\u00ed specializovan\u00e9 bydlen\u00ed. Hlavn\u00ed minus tohoto objektu (jako je tomu v p\u0159\u00edpad\u011b studentsk\u00e9 are\u00e1ly) \u2014 obt\u00ed\u017enost \u043f\u0435\u0440\u0435\u043f\u0440\u043e\u0444\u0438\u043b\u0438\u0440\u043e\u0432\u0430\u043d\u0438\u044f.<\/p>\n
Komplexy pro seniory stoj\u00ed za to hledat v Rakousku, velk\u00e9 Brit\u00e1nii, N\u011bmecku, USA nebo ve Francii, ve velk\u00e9 nebo st\u0159edn\u00ed velikosti m\u011bstech a jejich okol\u00ed. By m\u011bly v\u011bnovat pozornost na demografick\u00e9 situaci \u2014 kolik d\u016fchodc\u016f bude v t\u00e9to oblasti v horizontu 10-30 let (tyto \u00fadaje lze z\u00edskat v procesu prov\u00e1d\u011bn\u00ed Due Diligence), a tak\u00e9 na to, zda je v kraji agentury dom\u00e1c\u00ed p\u00e9\u010de, nemocnice a rehabilita\u010dn\u00ed centra, dob\u0159e rozvinut\u00e1 dopravn\u00ed infrastruktura.<\/p>\n
Kvalitn\u00ed d\u016fm s pe\u010dovatelskou slu\u017ebou v Evrop\u011b se obvykle rozd\u00e1vaj\u00ed s dlouhou \u017eivotnost\u00ed (v pr\u016fm\u011bru 20 let) pevn\u00fdmi kontrakty. V\u00fdnos z pron\u00e1jmu je 5-6,5 %.<\/p>\n
N\u00e1kupn\u00ed centra<\/h3>\n
Podle George \u041a\u0430\u0447\u043c\u0430\u0437\u043e\u0432\u0430, n\u00e1kupn\u00ed centra \u2014 to je t\u011b\u017ek\u00e1 volba investice z d\u016fvodu velk\u00e9ho po\u010dtu n\u00e1jemn\u00edk\u016f. Krom\u011b toho, form\u00e1t obchodu se neust\u00e1le m\u011bn\u00ed, a \u010dasto je tak, \u017ee se prod\u00e1vaj\u00ed star\u00e9, \u043d\u0435\u0441\u043e\u0432\u0440\u0435\u043c\u0435\u043d\u043d\u044b\u0435 a funk\u010dn\u00ed n\u00e1kupn\u00ed centra. \u041d\u0435\u043f\u0440\u043e\u0444\u0435\u0441\u0441\u0438\u043e\u043d\u0430\u043b\u044c\u043d\u043e\u043c\u0443 investor snadn\u00e9, pros\u00edm do pasti a koupit \u043d\u0435\u043f\u0435\u0440\u0441\u043f\u0435\u043a\u0442\u0438\u0432\u043d\u044b\u0439 objekt. „Tento typ investice je sp\u00ed\u0161e vhodn\u00fd pro investory s profesion\u00e1ln\u00ed management t\u00fdmu, n\u00e1klady na kterou se vyplat\u00ed p\u0159i v\u011bt\u0161\u00edch objemech tr\u017eeb. Podle m\u00e9ho n\u00e1zoru, investovat do n\u00e1kupn\u00edch center stoj\u00ed s dostupnost\u00ed v\u00edce ne\u017e 30 milion\u016f eur“,\u2014 domn\u00edv\u00e1 se Ji\u0159\u00ed \u041a\u0430\u0447\u043c\u0430\u0437\u043e\u0432.<\/p>\n
P\u0159i v\u00fdb\u011bru n\u00e1kupn\u00edho centra je t\u0159eba se zam\u011b\u0159it na kupn\u00ed s\u00edlu obyvatelstva v regionu, dostupnost rozvinut\u00e1 infrastruktura a dopravn\u00ed dostupnost.<\/p>\n
„Je d\u016fle\u017eit\u00e9, po\u010det n\u00e1jemn\u00edk\u016f, dostupnost kotvy n\u00e1jemce-magnety (obvykle to jsou zn\u00e1m\u00e9 zna\u010dky, nap\u0159\u00edklad, Zara, Nike, atd.), dostupnost ob\u010derstven\u00ed kurty, trv\u00e1n\u00ed leasingov\u00e9 smlouvy, po\u010det kupuj\u00edc\u00edch, kte\u0159\u00ed \u017eij\u00ed kolem, demografie m\u011bsta, technick\u00fd stav objektu a v souladu s aktu\u00e1ln\u00edmi technick\u00fdmi po\u017eadavky na tyto budovy, po\u010det konkurent\u016f v okol\u00ed, a tak\u00e9 to, jak dlouho n\u00e1jemn\u00edci nato\u010dit objekt a jak\u00e1 je pravd\u011bpodobnost vzniku nov\u00fdch podobn\u00fdch objekt\u016f v sousedstv\u00ed,“ \u0159\u00edk\u00e1 Ji\u0159\u00ed \u041a\u0430\u0447\u043c\u0430\u0437\u043e\u0432.<\/p>\n
Doporu\u010den\u00e9 n\u00e1jemn\u00edci \u2014 obchody s potravinami, obchody s elektronikou, textiln\u00ed zbo\u017e\u00ed a tak\u00e9 kav\u00e1rna. \u010c\u00edm v\u00edce je v n\u00e1kupn\u00edm centru zn\u00e1m\u00fdch zna\u010dek, t\u00edm l\u00e9pe je pro podnik\u00e1n\u00ed, tak jak je obl\u00edben\u00e9 u n\u00e1v\u0161t\u011bvn\u00edk\u016f zna\u010dky p\u0159il\u00e1kat nov\u00e9 z\u00e1kazn\u00edky, a t\u00edm zvy\u0161uj\u00ed p\u0159\u00edjmy n\u00e1jemc\u016f a zvy\u0161uj\u00ed ceny pron\u00e1jmu pro investora. N\u00e1jemn\u00ed smlouvy jsou obvykle na 5 a\u017e 15 let. V\u00fdnos n\u00e1kupn\u00edch center je v pr\u016fm\u011bru o 4-6 %.<\/p>\n
Velk\u00fd po\u010det n\u00e1jemn\u00edk\u016f komplikuje spr\u00e1vu <\/i><\/p>\nHotely<\/h3>\n
Hotelov\u00fd trh nen\u00ed homogenn\u00ed, a na n\u011bm vyskytuj\u00ed r\u016fzn\u00e9 na profil a \u00farove\u0148 rizika aktiva. „Je t\u011b\u017ek\u00e9 koupit kvalitn\u00ed a likvidn\u00ed objekt s rozpo\u010dtem v \u0159\u00e1du 10-15 milion\u016f: je tu riziko, \u017ee bude hotel se nach\u00e1z\u00ed v ne ve vyhled\u00e1van\u00e9 lokalit\u011b a bude \u0159\u00edzena mal\u00fdm provozovatelem, kter\u00fd m\u016f\u017ee v ur\u010dit\u00e9m okam\u017eiku p\u0159ej\u00edt. V tomto sc\u00e9n\u00e1\u0159i naj\u00edt jin\u00e9ho n\u00e1jemce bude mimo\u0159\u00e1dn\u011b obt\u00ed\u017en\u00e9. Nedoporu\u010dujeme pova\u017eovat jako objekt pro investice mal\u00e9 hotely: je pravd\u011bpodobn\u00e9, \u017ee se k nim bude v\u00e1zat mal\u00e9 (a tud\u00ed\u017e riskantn\u00ed) oper\u00e1tor, kter\u00fd je „j\u00edst“ v\u00fdnos. Krom\u011b toho mal\u00e9 hotely jsou nej\u010dast\u011bji poukazuj\u00ed na osobn\u00ed n\u00e1ro\u010dn\u00fd na \u0159\u00edzen\u00ed podniku. Dobr\u00e9, velk\u00e9 hotely s renomovan\u00fdmi veden\u00ed spole\u010dnost\u00ed, kter\u00e1 se nach\u00e1z\u00ed v centru velk\u00fdch evropsk\u00fdch m\u011bst, stoj\u00ed od 50 milion\u016f a d\u00e1vaj\u00ed n\u00edzk\u00e9 v\u00fdnosy (cca 4 %), tak jak jsou hodnoceny trhu \u043d\u0438\u0437\u043a\u043e\u0440\u0438\u0441\u043a\u043e\u0432\u0430\u043d\u043d\u044b\u0435 a vysoce likvidn\u00ed. Mimo jin\u00e9, je to presti\u017en\u00ed pro vlastn\u00edka majetku“,\u2014 \u0159\u00edk\u00e1 George \u041a\u0430\u0447\u043c\u0430\u0437\u043e\u0432.<\/p>\n
V ide\u00e1ln\u00edm p\u0159\u00edpad\u011b stoj\u00ed za to vybrat hotely ve velk\u00fdch m\u011bstech, ne v z\u00e1vislosti na sez\u00f3nn\u00ed popt\u00e1vce, s velk\u00fdm turistick\u00fdm proudem. Krom\u011b polohy objektu, kter\u00e9 je t\u0159eba v\u011bnovat pozornost stavu hotely, doba posledn\u00ed rekonstrukce, hodnocen\u00ed a recenze na Booking.com, dynamiku pobytu turist\u016f v um\u00edst\u011bn\u00ed, sez\u00f3nnost popt\u00e1vky, konkuren\u010dn\u00ed hotely na tomto trhu, dostupnost v budov\u011b l\u00e1ze\u0148sk\u00e9 a konferen\u010dn\u00ed m\u00edstnosti.<\/p>\n
Smlouvy s dopravci jsou uzav\u00edr\u00e1ny na 10 a\u017e 20 let a mohou b\u00fdt dvou druh\u016f: n\u00e1jemn\u00ed smlouvy nebo smlouvy o \u0159\u00edzen\u00ed. V prvn\u00edm p\u0159\u00edpad\u011b pro majitele to znamen\u00e1 z\u00edsk\u00e1n\u00ed pevn\u00e9 n\u00e1jemn\u00e9ho, ve druh\u00e9m \u2014 procenta z tr\u017eeb. V\u00fdnos v p\u0159\u00edpad\u011b smlouvy na spr\u00e1vu m\u016f\u017ee b\u00fdt vy\u0161\u0161\u00ed, ale v\u017edy z\u00e1le\u017e\u00ed na finan\u010dn\u00ed v\u00fdsledek provozovatele. V\u00fdnos z pron\u00e1jmu pro velk\u00fdch m\u011bst a hlavn\u00edch m\u011bst je na \u00farovni 4-6 %.<\/p>\n
\u2022<\/p>\n
P\u0159i pl\u00e1nov\u00e1n\u00ed n\u00e1kupu v\u00fdnosn\u00fd objekt v zahrani\u010d\u00ed, je t\u0159eba vz\u00edt v \u00favahu mnoho faktor\u016f a vypo\u010d\u00edtat ka\u017ed\u00fd krok, tak\u017ee se vyplat\u00ed sv\u011b\u0159it profesion\u00e1l\u016fm s bohat\u00fdmi zku\u0161enostmi a dobrou znalost\u00ed trhu. Obra\u0165te se na mana\u017eery, Tranio, a oni v\u00e1m porad\u00ed o koupi komer\u010dn\u00ed nemovitosti v zahrani\u010d\u00ed.<\/p>\n
Julia \u041a\u043e\u0436\u0435\u0432\u043d\u0438\u043a\u043e\u0432\u0430, Tranio<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
V n\u011bkter\u00fdch nemovitost\u00ed v zahrani\u010d\u00ed investovat kapit\u00e1l: hotel, obchod nebo n\u00e1kupn\u00ed centrum? Odpov\u011b\u010f na tuto ot\u00e1zku z\u00e1vis\u00ed do zna\u010dn\u00e9 m\u00edry<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":468,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[133],"tags":[],"class_list":["post-963","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-danove-informace-ve-francii"],"translation":{"provider":"WPGlobus","version":"3.0.0","language":"cs","enabled_languages":["ru","uk","en","de","fr","it","es","pl","pt","bg","cs","da","et","fi","hr","hu","lt","lv","mk","no","ro","sk","sl","sq","sr","tr","nl","am","ca","sv"],"languages":{"ru":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"uk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"en":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"de":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"it":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"es":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"bg":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"cs":{"title":true,"content":true,"excerpt":false},"da":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"et":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fi":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hu":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"mk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"no":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ro":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sq":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"tr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"nl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"am":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ca":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false}}},"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/cs\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/963","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/cs\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/cs\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/cs\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/cs\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=963"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/nalog.fr\/cs\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/963\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/cs\/wp-json\/wp\/v2\/media\/468"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/cs\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=963"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/cs\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=963"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/cs\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=963"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}