En af de st\u00f8rste markederne for fast ejendom i Europa \u2014 Paris-regionen (\u00eele-de-France) \u2014 oplever en dobbelt krise: kontorerne er tom, og lejlighederne er ikke nok. Stadig mere popul\u00e6re, er ideen om konvertering af erhvervslokaler i boligmassen.<\/p>\n
If\u00f8lge Immo G Consulting, fra 2002 til 2012 i Ile-de-France blev bygget kun 420 tusinde enheder af boliger, og for at give befolkningen med lejligheder, der var til at bygge dem to gange. Siden 2008, huslejer og priser af sekund\u00e6re lejligheder fortsatte med at vokse. Nu en kvadratmeter i Paris er allerede mere end 8 500 euro.<\/p>\n
Men fra 2002 til 2012 i Ile-de-France begyndte opf\u00f8relsen af en erhvervsbygninger med et samlet areal p\u00e5 over 12 mio. m2, hvilket er mere end det dobbelte af den n\u00f8dvendige volumen. Nu i det tomme omr\u00e5de fra 2,5 millioner til 3,6 millioner m2 kontorer, 500 tusinde m2, som oph\u00f8rte med at blive brugt i l\u00f8bet af de sidste fire \u00e5r. N\u00e6sten en tredjedel af dem er uden lejere 2-4 \u00e5r. If\u00f8lge DTZ, i Forsvar, de vigtigste business district i Paris, tom 10 % af kontorerne. Som rapporteret i unders\u00f8gelsen Immo G Consulting, fra 2007 til 2011, salgsprisen var faldet med 20 %, leje sats er 9 %.<\/p>\n
Selv hvis det tid til at overf\u00f8re alle ledige kontorlokaler til privatkunder vil 54 tusind boliger med et areal p\u00e5 70 m2 hver. Og det vil kun v\u00e6re 1 % af det samlede boligbyggeri i Ile-de-France. Men i praksis er det ikke alle kontorer, der kunne omdannes til lejligheder. Fra 1990 til 2010 i bolig i Paris blev der \u00e5rligt overf\u00f8rt et gennemsnit p\u00e5 kun 33 tusinde m2 kontorlokaler. Der er et \u00e5r p\u00e5 denne m\u00e5de blev tilf\u00f8jet 300-400 lejligheder. I 2020 regeringen har planer om at \u00f8ge dette tal flere gange.<\/p>\n
Paris embedsm\u00e6nd, der arbejder p\u00e5 at g\u00f8re processen med at omdanne kontoret sektor hurtig og nem. For eksempel, for virksomheder, der besk\u00e6ftiger sig med omdannelse af erhverv til boliger blev indf\u00f8rt, hvilket reducerede Selskabsskat er 19%, der anvendes til at kapitalgevinster.<\/p>\n
Den st\u00f8rste fordel ved investering kontorer under renovering, der kvadratmeter af erhvervsejendomme er 15-30% billigere end en kvadratmeter bolig. Det betyder, at nyistandsat kontor, du kan s\u00e6lge med fortjeneste.<\/p>\n
Fleuron Immobilier er en af de virksomheder, der tilbyder investering kontorer under renovering i deres lokaler. “Essensen af interessen for produktet, som tilbyder vores Agentur, er, at prisen p\u00e5 kontorer per kvadratmeter lavere pris end beboelse, og uden professionel hj\u00e6lp, selv med den forenkling af procedurer, k\u00f8beren vil ikke v\u00e6re i stand til at f\u00e5 den \u00f8nskede \u00f8konomiske effekt. Vi taler om kontorer, der er beliggende i Prime steder. Det kan v\u00e6re som \u00e9n-eller to-kontor eller en hel etage. Rentabiliteten af overf\u00f8rsel boliger kan overstige 20 %, og dette er et meget godt bevis for Paris fast ejendom”,\u2014 siger Alexander den centurion, ejer og grundl\u00e6gger af virksomheden Fleuron Immobilier.<\/p>\n
Et andet selskab, Novaxia Immo Klub, k\u00f8ber ledige kontorlokaler og genopbygger dem i boliger. For at deltage i denne virksomhed, giver det mindst 5 000 EUR. 6 % vil blive opkr\u00e6vet, n\u00e5r du tilmelder dig, og 3 % er taget \u00e5rligt for ledelsen. Investeringen periode p\u00e5 seks \u00e5r. Den st\u00f8rste fordel for investorerne er, at de erhverve genstande til en pris, 30 % under markedet og f\u00e5 kapitalgevinster ved salg. Blandt de projekter, der Novaxia Immo Club \u2014 genopbygning af bygningen i de 20 arrondissement i Paris, p\u00e5 Boulevard de Belleville. If\u00f8lge prognoserne, brutto afkast vil v\u00e6re af 8.66 % om \u00e5ret.<\/p>\n
Omdannelse af kontorer i lejligheder, er ikke en let proces. Til gennemf\u00f8relse af dette projekt vil v\u00e6re i overensstemmelse med mange formaliteter og regler. Siden begyndelsen af projektet, indtil dens afslutning, kan tage fra to til fire \u00e5r. Nu er regeringen repr\u00e6senteret ved Ministeren for boliger c\u00e9cile Duflot arbejder p\u00e5 at forenkle og reducere den tid af beslutningsprocessen.<\/p>\n
“Det grundl\u00e6ggende design af bygningen skal opfylde visse krav. Bygningen str\u00e6kker sig over en bredde p\u00e5 12-15 m er ikke et problem. Men de faciliteter, der overstiger denne film er d\u00e5rlig belysning,” siger Stefan Th\u00e9riault, administrerende DIREKT\u00d8R for Altarea Cogedim Entreprise, der besk\u00e6ftiger sig massiv overf\u00f8rsel af kontorer til boliger. Eksperter bem\u00e6rk ogs\u00e5, at i bygninger med sp\u00e6nder med en bredde p\u00e5 18 m i den transformation, der har mistet 10-20 % af arealet.<\/p>\n
P\u00e5 trods af det faktum, at arbejdet bliver gjort i den sektor af sekund\u00e6re fast ejendom, b\u00f8r de overholde de regler, der g\u00e6lder for fast ejendom prim\u00e6re. Og konstruktion af \u00e6ldre bygninger ofte ikke er i overensstemmelse med disse regler og standarder for energieffektivitet. Der er ogs\u00e5 tekniske krav, som opfylder ikke alle kommercielle bygninger. S\u00e5, skal anses for en overnatning, rummet skal have et loft h\u00f8jde, som ikke er lavere end 2,5 m.<\/p>\n
At konvertere kontor bygning til bolig koster 20-30% dyrere end at bygge helt fra bunden. Omkostningerne ved omdannelse af kontorer til boliger, sk\u00f8nnes i 2 000 \u2013 2 500 Euro\/m2 eksklusiv afgifter, byggeri \u2014 i 1 600 \u2013 1 800 Euro\/m2.<\/p>\n
I Paris, hvis arealet af de rekonstruerede objekt er st\u00f8rre end 800 m2, 20-30% af det rum, skal v\u00e6re reserveret til almene boliger. I betragtning af, at sociale objekter er solgt billigere end markedsprisen, projekter for omdannelse af kontorer er ikke altid cost-effektiv. Desuden kontorer i mere rentabelt at lease deres udbytte p\u00e5 5,5\u20137 %, mens lejligheder tjene 2-2,5 %.<\/p>\n
F\u00f8rst skal du n\u00f8dt til at anvende til city planning Department of city hall (service de l ‘urbanisme) for at sikre, at de foresl\u00e5ede \u00e6ndringer ikke er i modstrid med planen for byggeri i byen (plan lokale d’ urbanisme, PLU).<\/p>\n
Yderligere, administration n\u00f8dt til at indhente byggetilladelse (permis de construire). Hvis etageareal overstiger 170 m2, er det n\u00f8dvendigt at hyre en arkitekt. Hvis byggearbejdet forventes ikke, og vi taler kun om overs\u00e6ttelse i boliger, neobhodimo til at lave en pre-meddelelse (d\u00e9claration pr\u00e9alable).<\/p>\n
Hvis v\u00e6relset er i en lejlighed, b\u00f8r du l\u00e6re reglerne og at l\u00e6re, hvad er begr\u00e6nsningerne i netop denne bygning.<\/p>\n
Investor b\u00f8r s\u00f8rge for, at lokaler er forbundet til al kommunikation: vandforsyning, el-netv\u00e6rk, telefonlinje. Tilslut kommunikation i tilf\u00e6lde af deres frav\u00e6r, vil blive ganske dyrt.<\/p>\n
S\u00e5 er du n\u00f8dt til at underrette skattemyndighederne. Efter at f\u00e5 det v\u00e6relse, der overf\u00f8res fra kommerciel til bolig -, ejer bliver n\u00f8dt til at betale andre afgifter: den territoriale \u00f8konomiske skat (bidrag \u00e9conomique territoriale) og indf\u00f8rt en skat p\u00e5 bolig (taxe d’habitation). For at \u00e6ndre st\u00f8rrelsen af den ejendomsskat, kaldet taxe fonci\u010dre: den skat, der er beregnet p\u00e5 grundlag af betingede lejeydelser, som for bolig-og erhvervsbygninger, varierer.<\/p>\n
Men p\u00e5 trods af alle mulige problemer, nu er den overs\u00e6ttelse af kommercielle anl\u00e6g i boliger er i stor eftersp\u00f8rgsel, vigtigt at v\u00e6lge en god, farbar vej.<\/p>\n
\u2022<\/p>\n
Det modsatte af proceduren for overf\u00f8rsel af boliger til finansiering af erhvervsejendomme, l\u00e6s artikel “Hvordan til at genopbygge en lejlighed i en kommerciel bygning.”<\/p>\n
Julia Kozhevnikova, Tranio.Ru<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
En af de st\u00f8rste markederne for fast ejendom i Europa \u2014 Paris-regionen (\u00eele-de-France) \u2014 oplever en dobbelt krise: kontorerne er<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":468,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[134],"tags":[],"class_list":["post-1006","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-skatteoplysninger-i-frankrig"],"translation":{"provider":"WPGlobus","version":"3.0.0","language":"da","enabled_languages":["ru","uk","en","de","fr","it","es","pl","pt","bg","cs","da","et","fi","hr","hu","lt","lv","mk","no","ro","sk","sl","sq","sr","tr","nl","am","ca","sv"],"languages":{"ru":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"uk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"en":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"de":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"it":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"es":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"bg":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"cs":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"da":{"title":true,"content":true,"excerpt":false},"et":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fi":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hu":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"mk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"no":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ro":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sq":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"tr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"nl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"am":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ca":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false}}},"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/da\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1006","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/da\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/da\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/da\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/da\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1006"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/nalog.fr\/da\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1006\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/da\/wp-json\/wp\/v2\/media\/468"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/da\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1006"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/da\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1006"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/da\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1006"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}