{"id":1029,"date":"2020-02-12T10:11:53","date_gmt":"2020-02-12T07:11:53","guid":{"rendered":"http:\/\/nalog.fr\/daindtaegter-og-udgifter-for-investorer-hvordan-til-at-planlaegge-og-budget-foer-du-koeber-kommerciel-ejendomsret\/"},"modified":"2020-02-12T10:11:53","modified_gmt":"2020-02-12T07:11:53","slug":"daindtaegter-og-udgifter-for-investorer-hvordan-til-at-planlaegge-og-budget-foer-du-koeber-kommerciel-ejendomsret","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/nalog.fr\/da\/daindtaegter-og-udgifter-for-investorer-hvordan-til-at-planlaegge-og-budget-foer-du-koeber-kommerciel-ejendomsret\/","title":{"rendered":"Indt\u00e6gter og udgifter for investorer: hvordan til at planl\u00e6gge og budget f\u00f8r du k\u00f8ber kommerciel ejendomsret"},"content":{"rendered":"

Det vurderes, at erhvervsejendomme kr\u00e6ver en masse vedligeholdelse. Men der er nogle typer af leasing-kontrakter, hvorunder de st\u00f8rste udgifter er p\u00e5 lejerne, og at der tages hensyn til de indt\u00e6gter af en meget god kvalitet, selv i n\u00e6rv\u00e6relse af et realkreditl\u00e5n. “Tranio” fort\u00e6ller om de vigtigste artikler af indt\u00e6gter og omkostninger i besiddelse af kommercielle faciliteter.<\/p>\n<\/p>\n

Elementer af indt\u00e6gter og omkostninger for ejeren af erhvervsejendomme<\/h3>\n\n\n\n\n
Indt\u00e6gter<\/th>\nOmkostninger<\/th>\n<\/tr>\n
leje,
\n\u2014 ekstern (udend\u00f8rs) reklame og reklame-inde i bygninger (indend\u00f8rs),
\nafskrivninger
\n\u2014 den stigning i fast ejendom: kapitalgevinster, i tilf\u00e6lde af videresalg af objektet.<\/td>\n		1. Engangs-omkostninger ved k\u00f8b af fast ejendom:<\/strong><\/p>\n

\u2014 omkostningerne i den ejendom,
\n\u2014 Due Diligence (regnskabsm\u00e6ssig, juridisk og teknisk ekspertise, risk assessment),
\n\u2014 de tjenester af en ejendomsm\u00e6gler,
\n\u2014 k\u00f8b skat, stempelafgift,
\n\u2014 de tjenester af en notar og advokat
\nbank-tjenester (\u00e5bning af konti, overf\u00f8rsel),
\n\u2014 Bank gebyr for l\u00e5net (hvis objektet er erhvervet for l\u00e5nte midler),
\n\u2014 indledende reparationer og bygning af det objekt, den dekoration.<\/p>\n

2. Faste udgifter:<\/strong><\/p>\n

\u2014 afdrag p\u00e5 realkreditl\u00e5n (hvis ejendommen er k\u00f8bt p\u00e5 kredit),
\nl\u00e5n af grundl\u00e6ggeren,
\n\u2014 \u00e5rlige ejendomsskatter*,
\nkommunale ydelser*
\n\u2014 driftsomkostninger (systems engineering, reng\u00f8ring, sikkerhed)*,
\n\u2014 forsikring*,
\n\u2014 administrationsselskabet tjenester, personale,
\n\u2014 accounting services (rapportering),
\n\u2014 juridiske tjenester (hvis n\u00f8dvendigt),
\nservice af m\u00e6glere til at finde lejere (i nogle tilf\u00e6lde betales af lejer).<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

* I mange tilf\u00e6lde er disse omkostninger, der er returneret til ejeren gennem en service-afgift, som er betalt af lejer.<\/p>\n

Indkomst: glem ikke om indeksering af husleje og afskrivninger<\/h2>\n

Ejeren af erhvervsejendomme og modtager leje for m\u00e5ned (i \u00d8strig, Tyskland, Spanien) eller hvert kvartal (i Frankrig) frem. I STORBRITANNIEN, tjekkiet og Schweiz fordelt p\u00e5 b\u00e5de m\u00e5nedlige og kvart\u00e5rlige betalinger. Ved underskrivelsen af kontrakten, vil kunden blive opkr\u00e6vet et Depositum svarende til bel\u00f8bet for betaling af tre m\u00e5neders leje (i Spanien, to i Schweiz, seks).<\/p>\n

N\u00e5r leasing shopping centre husleje er undertiden opkr\u00e6ves i form af en procentdel af den \u00e5rlige oms\u00e6tning (3-10 %). Anker lejere (virksomheder, leasing ikke mindre end 5-15 % af arealet af objektet) typisk v\u00e6re mindre end andre.<\/p>\n

I tilf\u00e6lde af lang sigt (10 \u00e5r) af kontrakten husleje \u00e5rligt indekseret i overensstemmelse med inflationen i landet. Men, for eksempel, i den tjekkiske Republik denne praksis er n\u00e6sten der, fordi de fleste af de kontrakter, der er i 3 eller 5 \u00e5r.<\/p>\n

I till\u00e6g til gebyrer for lejede lokaler, ejer vil normalt opkr\u00e6ve lejeren MOMS p\u00e5 lejen. Dette bel\u00f8b betales til regeringen. I nogle tilf\u00e6lde har udlejeren kan delvis tilbagebetaling af den betalte MOMS som en erstatning for udgifterne til reparation eller bygning.<\/p>\n

“MOMS modtaget fra lejere kompensere MOMS, der er betalt ved k\u00f8b af ejendommen. I Tyskland er dette system fungerer automatisk: staten straks at udelukke MOMS fra prisen p\u00e5 den genstand, og skat om tjenesteydelser af m\u00e6gler og andre udgifter, n\u00e5r de k\u00f8ber kompensiruet fra fremtidige leje”\u2014 sagde Giorgi Kachmazov, managing partner “Tranio”.<\/p>\n

For at indkomst, der ogs\u00e5 omfatter afskrivninger. Det reducerer den skattepligtige v\u00e6rdi af ejendommen p\u00e5 grund af dens potentielle forringelser. For eksempel, hvis ejendommen er v\u00e6rd 10 millioner euro, hvoraf 2 millioner er omkostningerne af jord, fordi jorden ikke er udsat for slid og \u00e6lde, afskrives vil v\u00e6re 8 millioner, Hvis vi antager, at afskrivning af en kommerciel bygning er 2 % per \u00e5r, s\u00e5 den afgiftspligtige m\u00e6ngde, der hvert \u00e5r vil blive fratrukket 160 tusind euro. Hertil kommer, at den skattepligtige indkomst vil blive fratrukket renter p\u00e5 l\u00e5net.<\/p>\n

Omkostninger: det vigtigste er at registrere gunstige vilk\u00e5r i aftalen<\/h2>\n

Omkostninger, der kan v\u00e6re one-off (v\u00e6rdien af ejendom, pant, afgifter p\u00e5 k\u00f8b, Kommissionen m\u00e6glere, osv.) og regelm\u00e6ssige (udgifter til vedligeholdelse, afdrag p\u00e5 realkreditl\u00e5n, etc.).<\/p>\n

Engangs-omkostninger til k\u00f8b af fast ejendom og transaktionsbel\u00f8bet til et gennemsnit p\u00e5 omkring 10% af projektets omkostninger. Disse kan l\u00e6gges omkostningerne for f\u00f8rste reparationer og udsmykning af lokaler \u2014 dette bel\u00f8b afh\u00e6nger af objektets tilstand.<\/p>\n

Med hensyn til de regelm\u00e6ssige udgifter til vedligeholdelse, derefter, afh\u00e6ngigt af den type af leje, kan investor v\u00e6re delvist fritaget fra dem. Den mest almindelige type af leje \u2014 NNN lejem\u00e5l, hvor ejeren betaler kun for indholdet af b\u00e6rende konstruktioner i bygningen. Rettigheder og pligter af lejer og udlejer, er angivet i et bestemt leje.<\/p>\n<\/p>\n

Udgifterne til ejeren afh\u00e6ngigt af typen af lejem\u00e5l<\/h3>\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Type af leje<\/th>\nHvad er de udgifter, ejeren<\/th>\n<\/tr>\n
Brutto husleje leasing<\/th>\nVedligeholdelse og service<\/td>\nForsikring<\/td>\nFast ejendom skat<\/td>\n<\/tr>\n
N lease (Enkelt nettet lease)<\/th>\nVedligeholdelse og service<\/td>\nForsikring<\/td>\n\u2014<\/td>\n<\/tr>\n
NN lease (Dobbelt nettet lease)<\/th>\nVedligeholdelse og service<\/td>\n\u2014<\/td>\n\u2014<\/td>\n<\/tr>\n
NNN lease (Triple net leasing), en analog i Tyskland \u2014 Dach & Fach<\/th>\nKun reparation af facade og tag p\u00e5 bygningen<\/td>\n\u2014<\/td>\n\u2014<\/td>\n<\/tr>\n
Absolut NNN lease<\/th>\n\u2014<\/td>\n\u2014<\/td>\n\u2014<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Nogen af de typer af leasingkontrakter, omkostninger til vedligeholdelse, forsikring og afgifter kan i f\u00f8rste omgang afholdes af ejeren, men efter betaling af det bel\u00f8b, der kan vende tilbage til det i den service, som omfatter den aftalte kontrakt omkostninger. Den service, betales af lejer og er designet til at sikre, at ejeren kunne vende tilbage.<\/p>\n

I hvert land er der typisk forhold, der er relateret til udgifter og forpligtelser over for lejer og udlejer. For eksempel, i STORBRITANNIEN ejeren ikke b\u00e6re n\u00e6sten enhver udgifter (distribueret type af leje absolut NNN leasing), og i Frankrig, han betaler for reparationer, Kommissionen m\u00e6glere, leje og fast ejendom skat (en type af leje \u2014 brutto husleje leasing).<\/p>\n<\/p>\n

Omkostninger for lejere og udlejere p\u00e5 en typisk kontrakt
\nIf\u00f8lge Cushman & Wakefield<\/h3>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Land<\/th>\nOmkostningerne ved lejerens<\/th>\nUdlejers omkostninger<\/th>\n<\/tr>\n
\u00d8strig<\/td>\n\u2014 leasing<\/strong>: juridiske tjenesteydelser \u2014 1 % af den \u00e5rlige leje, state tax \u2014 1 %, Agenturet Kommissionen \u2014 3 m\u00e5neders leje.
\n\u2014 gebyr<\/strong>: omfatter v\u00e6rkt\u00f8jer, management fee, reng\u00f8ring, forsikring og ejendomsskat;
\n\u2014 renovering<\/strong>: interi\u00f8r;
\n\u2014 MOMS p\u00e5 leje<\/strong>: 20 %.<\/td>\n		\u2014 renovering: facade og tag.<\/td>\n<\/tr>\n
UK<\/td>\n\u2014 leje<\/strong>: Agenturet Kommissionen af fast ejendom \u2014 5-10% af den \u00e5rlige leje, juridisk st\u00f8tte \u2014 omkring 5% plus MOMS 20 %;
\n\u2014 gebyr<\/strong>: omfatter v\u00e6rkt\u00f8jer, forsikring, administrationsomkostninger og formueskat;
\n\u2014 reparation<\/strong>: reparation (helt) og indhold;
\n\u2014 forsikring<\/strong>: lejer betaler for intern forsikring direkte af lokaler og for forsikring eksterne strukturer \u2014 gennem servicegebyr;
\n\u2014 MOMS p\u00e5 leje<\/strong>: 20 %.<\/td>\n		\u2014 udlejeren betaler for reparationer og forsikring strukturer, men disse omkostninger er kompenseret gennem et gebyr.<\/td>\n<\/tr>\n
Tyskland<\/td>\n\u2014 leje<\/strong>: Kommissionens ejendomsm\u00e6gler i m\u00e6ngden af 3-4 m\u00e5neders leje (2-3 m\u00e5neder i tilf\u00e6lde af en lejekontrakt af industri-og erhvervsbygninger) plus 19% MOMS
\n\u2014 gebyr<\/strong>: omfatter fast ejendom skat, utility omkostninger og forsikring;
\n\u2014 renovering<\/strong>: interi\u00f8r;
\n\u2014 MOMS p\u00e5 leje<\/strong>: 19 %.<\/td>\n		\u2014 leasing<\/strong>: normalt ejeren betaler en Kommission kun p\u00e5 de svage markeder, og dette g\u00e6lder kun for objekter, der bruger svag eftersp\u00f8rgsel;
\n\u2014 reparation<\/strong>: typiske lejekontrakter Dach & Fach, hvor udlejeren er kun ansvarlig for strukturelle reparationer.<\/td>\n<\/tr>\n
Spanien<\/td>\n\u2014 gebyr<\/strong>: omfatter bygning afgifter og formueskat;
\n\u2014 renovering<\/strong>: interi\u00f8r;
\n\u2014 forsikring<\/strong>: interi\u00f8r;
\n\u2014 MOMS p\u00e5 leje<\/strong>: 21 %.<\/td>\n		\u2014 leje<\/strong>: Kommissionens ejendomsm\u00e6gler 10-15 % af den \u00e5rlige leje (plus MOMS) 21 % (nogle gange en Provision betales af lejer);
\n\u2014 renovering<\/strong>: facade og tag;
\n\u2014 forsikring<\/strong>: facaden og taget.<\/td>\n<\/tr>\n
Frankrig<\/td>\n\u2014 leje<\/strong>: Kommissionen fast ejendom Agentur til 15% af den \u00e5rlige husleje plus MOMS 20 %;
\n\u2014 gebyr<\/strong>: omfatter udgifter til forsyningsvirksomheder og forsikring;
\n\u2014 reparation<\/strong>: reparation af interne lokaler;
\n\u2014 MOMS p\u00e5 leje<\/strong>: 20 %.<\/td>\n		\u2014 leje<\/strong>: Kommissionen fast ejendom Agentur til 15% af den \u00e5rlige husleje plus MOMS 20 %;
\n\u2014 ejendomsskat<\/strong>: bel\u00f8bet afh\u00e6nger af den konkrete byen; nogle gange betales af lejeren (is\u00e6r hvis vi taler om industrielle eller kommercielle lokaler);
\n\u2014 renovering<\/strong>: facade og tag.<\/td>\n<\/tr>\n
Tjekkiet<\/td>\n\u2014 leje<\/strong>: Kommissionens ejendomsm\u00e6gler 5-8%, n\u00e5r du leje kontorer og 10-15% for leje af erhvervslokaler;
\n\u2014 gebyr<\/strong>: omfatter v\u00e6rkt\u00f8jer, management fee, reng\u00f8ring og formueskat;
\n\u2014 renovering<\/strong>: interi\u00f8r;
\n\u2014 forsikring<\/strong>: indenlandske og forretningssted;
\n\u2014 MOMS p\u00e5 leje<\/strong>: 21 %.<\/td>\n		\u2014 leje<\/strong>: Agenturet Kommissionen fast ejendom 7-17 % af den \u00e5rlige leje;
\n\u2014 renovering<\/strong>: facade og tag;
\n\u2014 forsikring<\/strong>: facaden og taget.<\/td>\n<\/tr>\n
Schweiz<\/td>\n\u2014 leje<\/strong>: Agenturet Kommissionen fast ejendom 7-15 % af lejen,
\n\u2014 gebyr<\/strong>: omfatter v\u00e6rkt\u00f8jer;
\n\u2014 reparation<\/strong>: mindre arbejde.<\/td>\n		\u2014 leje<\/strong>: Agenturet Kommissionen fast ejendom 10-15 %;
\n\u2014 ejendomsskat<\/strong>: prisen afh\u00e6nger af, Canton;
\n\u2014 reparationer<\/strong>: st\u00f8rre reparation;
\n\u2014 forsikring<\/strong>: forsikring af bygningen.<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Hertil kommer, at investor anbefales at inddrage disse udgifter som et l\u00e5n, af grundl\u00e6ggeren \u2014 i fremtiden vil det bidrage til at optimere resultat skat af selskabet, hvis et anl\u00e6g, der ejes af en virksomhed. Essensen af denne proces er, at grundl\u00e6ggeren giver kredit til din virksomhed, der har udstedt ejendom og derefter vende tilbage g\u00e6lden, og s\u00e6tter disse midler ud fra under skat.<\/p>\n

\u25cf<\/p>\n

Som Europas f\u00e6lles NNN leasing-kontrakter, som hovedparten af omkostningerne til vedligeholdelse p\u00e5hviler lejer, den ejer, der er til at betale kun for eftersyn af bygningen og de ansatte.<\/p>\n

\nFor at minimere administrationsomkostningerne, “Tranio” anbefaler, at den udenlandske investor:<\/p>\n

    \n
  • at k\u00f8be fast ejendom, der allerede er udlejet i henhold til kontrakter af den type NNN lease,<\/li>\n
  • bruge l\u00e5net til at skabe indflydelse og \u00f8ge afkastet af den investerede kapital;<\/li>\n
  • for at tage hensyn til afskrivninger og f\u00e5 et skattefradrag;<\/li>\n
  • at k\u00f8be en ny ejendom, uden at kr\u00e6ve udgifterne til reparation;<\/li>\n
  • l\u00e5n af grundl\u00e6ggeren for optimering af skat.<\/li>\n<\/ul>\n

    Julia Kozhevnikova, “Tranio”<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Det vurderes, at erhvervsejendomme kr\u00e6ver en masse vedligeholdelse. Men der er nogle typer af leasing-kontrakter, hvorunder de st\u00f8rste udgifter er<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":468,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[134],"tags":[],"class_list":["post-1029","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-skatteoplysninger-i-frankrig"],"translation":{"provider":"WPGlobus","version":"3.0.0","language":"da","enabled_languages":["ru","uk","en","de","fr","it","es","pl","pt","bg","cs","da","et","fi","hr","hu","lt","lv","mk","no","ro","sk","sl","sq","sr","tr","nl","am","ca","sv"],"languages":{"ru":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"uk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"en":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"de":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"it":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"es":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"bg":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"cs":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"da":{"title":true,"content":true,"excerpt":false},"et":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fi":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hu":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"mk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"no":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ro":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sq":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"tr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"nl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"am":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ca":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false}}},"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/da\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1029","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/da\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/da\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/da\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/da\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1029"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/nalog.fr\/da\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1029\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/da\/wp-json\/wp\/v2\/media\/468"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/da\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1029"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/da\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1029"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/da\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1029"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}