Einer der gr\u00f6\u00dften Immobilienm\u00e4rkte Europas \u2014 das Pariser Region (\u00eele-de-France) \u2014 erf\u00e4hrt eine doppelte Krise: die B\u00fcros sind leer, und die Wohnungen fehlen. Immer beliebter wird die Idee der Gesch\u00e4ftsr\u00e4ume in den Fonds f\u00fcr Wohnraum.<\/p>\n
Laut G Immo Consulting, 2002 bis 2012 wurden in der ile-de-France gebaut wurde, nur 420 tausend Wohneinheiten, sondern um die Bev\u00f6lkerung mit Wohnungen zu versorgen, war es notwendig, bauen Sie doppelt so viel. Seit 2008 die mieten und die Preise f\u00fcr sekund\u00e4re Wohnungen weiter zu wachsen. Jetzt den Quadratmeter in Paris steht seit mehr als 8 500 Euro.<\/p>\n
Aber von 2002 bis 2012 wurden in der ile-de-France wurde mit dem Bau der Gesch\u00e4ftsr\u00e4ume einer Gesamtfl\u00e4che von mehr als 12 Mio. m2, was mehr als doppelt so hoch wie das erforderliche Volumen. Jetzt in der Region leer stehen von 2,5 Millionen bis 3,6 Millionen m2 B\u00fcros, 500 tausend m2 von denen aufgeh\u00f6rt, die verwendet werden in den letzten vier Jahren. Fast ein Drittel von Ihnen sind ohne Mieter 2-4 Jahre. Nach Angaben der DTZ, in der Abwehr, dem wichtigsten Gesch\u00e4ftsviertel von Paris, leer 10 % der B\u00fcros. Wie berichtet in einer Studie Immo G Consulting, von 2007 bis 2011 Verkaufspreis fiel dort auf 20 %, der Mietpreis betr\u00e4gt 9 %.<\/p>\n
Auch wenn die Zeit alles zu \u00fcbersetzen leerstehenden B\u00fcros in den Wohnungsbestand, bekommen 54 tausend Wohneinheiten mit einer Fl\u00e4che von 70 m2. Und es wird nur 1 % des gesamten Fonds Wohnungen ile-de-France. Aber in der Praxis nicht alle B\u00fcros zu Wohnungen umger\u00fcstet werden. Von 1990 bis 2010 in den Wohnungsbestand Paris j\u00e4hrlich wurde im Durchschnitt nur 33 tausend m2 B\u00fcrofl\u00e4che. Das ist in einem Jahr auf diese Weise Hinzugef\u00fcgt 300-400 Wohnungen. Bis zum Jahr 2020 planen die Beh\u00f6rden erh\u00f6hen Sie diese Zahl ein paar mal.<\/p>\n
Die Beh\u00f6rden in Paris arbeiten, um den Prozess der Transformation des B\u00fcro-Sektor schnell und einfach. Zum Beispiel f\u00fcr Unternehmen, die sich mit der Sanierung von Gewerbefl\u00e4chen in Wohnraum, wurde eine reduzierte Steuersatz f\u00fcr Kapitalgesellschaften \u2014 19 %, die f\u00fcr das Wachstum des Kapitals.<\/p>\n
Der Hauptvorteil der Investition in B\u00fcros im Umbau ist, dass der Quadratmeter Gewerbeimmobilien im Wert von 15-30% billiger als ein Quadratmeter Wohnraum. Also, umgebaute B\u00fcro mit Gewinn verkauft werden k\u00f6nnen.<\/p>\n
Fleuron Immobilier \u2014 eines der Unternehmen, die das Programm von Investitionen in B\u00fcros unter deren Rekonstruktion in die Wohnr\u00e4ume. \u00abDie Essenz der Attraktivit\u00e4t der Produkte, die unsere Agentur bietet, ist, dass die B\u00fcros der Preis pro Quadratmeter niedriger als der Preis der Wohnr\u00e4ume und ohne professionelle Hilfe, auch unter Ber\u00fccksichtigung der Vereinfachung des Verfahrens, ist der K\u00e4ufer nicht in der Lage, die gew\u00fcnschte wirtschaftliche Wirkung. Wir sprechen \u00fcber die B\u00fcros liegen in den besten Lagen. Es kann als ein oder zwei B\u00fcro-und ein ganzes Stockwerk. Die Rentabilit\u00e4t der \u00fcbersetzung in das Geh\u00e4use kann mehr als 20 %, und das ist ein sehr guter bezeichnend f\u00fcr die Pariser Immobilie\u00bb, sagt Alexander Hauptmann, Besitzer und Gr\u00fcnder der Firma Fleuron Immobilier.<\/p>\n
Ein weiteres Unternehmen, Novaxia Immo Club, kauft die leerstehenden B\u00fcros und baut Sie in das Geh\u00e4use. Der Beitritt in das Unternehmen m\u00f6glich, indem es in ihm mindestens 5 000 Euro. 6 % erhoben beim Eintritt und noch 3 % genommen werden, die j\u00e4hrlich f\u00fcr die Verwaltung. Anlagezeitraum betr\u00e4gt sechs Jahre. Der Hauptvorteil f\u00fcr Investoren ist, dass Sie Objekte erwerben zum Preis von 30% unter den markt\u00fcblichen und erhalten Ver\u00e4u\u00dferungsgewinne beim Verkauf. Unter den Projekten Novaxia Immo Club \u2014 Rekonstruktion des Geb\u00e4udes im 20. Arrondissement von Paris, auf dem Boulevard de Belleville. Nach den Prognosen, die rate Brutto-Rendite betr\u00e4gt 8,66 % pro Jahr.<\/p>\n
Die Umwandlung von B\u00fcros in Wohnungen \u2014 kein einfacher Prozess. F\u00fcr die Umsetzung eines solchen Projektes m\u00fcssen eine Vielzahl von Formalit\u00e4ten zu erf\u00fcllen und Regeln. Seit Beginn des Projekts bis zu seiner Fertigstellung vergehen von zwei bis vier Jahren. Nun ist die Regierung durch den Minister f\u00fcr Wohnungswesen C\u00e9cile \u0414\u044e\u0444\u043b\u043e arbeitet daran, um das Verfahren zu vereinfachen und verk\u00fcrzen die Fristen f\u00fcr die Entscheidungsfindung.<\/p>\n
\u00abDie grundlegende Konstruktion des Geb\u00e4udes muss bestimmte Voraussetzungen erf\u00fcllen. Geb\u00e4ude mit Spannweiten einer Breite von 12-15 m stellen kein Problem dar. Jedoch in R\u00e4umen, die gr\u00f6\u00dfer als diese Fl\u00e4che, wird eine schlechte Beleuchtung\u00bb, sagt Stefan Hardy, CEO von Altarea Cogedim Entreprise, die sich mit massiven \u00fcbersetzung B\u00fcros in den Wohnungsbestand. Experten weisen auch darauf hin, dass in Geb\u00e4uden mit Spannweiten von 18 m Breite im Zuge der Transformation verloren 10-20 % der Fl\u00e4che.<\/p>\n
Trotz der Tatsache, dass die Arbeit wird in der Branche Immobilien aus zweiter Hand, sollten Sie unbedingt Vorschriften, die Immobilie zu frischen. Und die Konstruktion der alten Geb\u00e4ude oft nicht im Einklang mit diesen Bestimmungen und Standards der Energieeffizienz. Es gibt auch die Anforderungen an die technischen Eigenschaften, die erf\u00fcllen nicht alle kommerziellen Geb\u00e4uden. So, um als Geh\u00e4use sollte der Raum Deckenh\u00f6he nicht unter 2,5 M.<\/p>\n
Umr\u00fcsten B\u00fcrogeb\u00e4ude in Wohnraum kostet um 20-30 % teurer als der Bau von Grund auf. Die Kosten f\u00fcr die Transformation von B\u00fcros in Wohnr\u00e4ume Sch\u00e4tzungen von Experten in 2 000 \u2013 2 500 Euro\/m2 ohne Ber\u00fccksichtigung von Steuern, build \u2014 in 1 600 \u2013 1 800 Euro\/m2.<\/p>\n
In Paris, wenn die Fl\u00e4che des rekonstruierten Objekts gr\u00f6\u00dfer als 800 m2, 20-30 % der R\u00e4ume m\u00fcssen so verlegt werden unter sozialen Wohnungsbau. Angesichts der Tatsache, dass die sozialen Objekte werden vermietet und verkauft billiger als Marktpreis, Projekte zur Umgestaltung der B\u00fcros nicht immer rentabel. Dar\u00fcber hinaus B\u00fcros profitabler vermieten: Ihre Rendite betr\u00e4gt 5,5\u20137 %, w\u00e4hrend die Wohnungen bringen 2-2,5 %.<\/p>\n
F\u00fcr den Anfang m\u00fcssen Sie sich an die Abteilung Stadtplanung der Stadtverwaltung (service de L ‚urbanisme) und sicherzustellen, dass die vorgeschlagenen \u00e4nderungen nicht im Widerspruch zu dem Plan des Baues in der Stadt (plan local D‘ urbanisme, PLU).<\/p>\n
Weiter im Rathaus muss eine Baugenehmigung (permis de construire). Wenn der Bodenfl\u00e4che 170 m2 \u00fcbersteigt, ist es erforderlich, die Architekten beauftragen. Wenn die Bauarbeiten nicht angenommen, und es geht nur \u00fcber die \u00fcbersetzung in den Wohnungsbestand, \u043d\u0435\u043e\u0431\u0445\u043e\u0434\u0438\u043c\u043e\u043e tun Voranmeldung (d\u00e9claration pr\u00e9alable).<\/p>\n
Wenn der Raum befindet sich in einer Eigentumswohnung, sollten es wissen, die Regeln und welche Einschr\u00e4nkungen gibt es in diesem besonderen Geb\u00e4ude.<\/p>\n
Anleger sollten sicherstellen, dass der Raum f\u00fcr alle Kommunikation verbunden: an die Wasserversorgung, das Stromnetz, die Telefonleitung. Anschluss der Kommunikation, im Falle Ihrer Abwesenheit, kostet sehr teuer.<\/p>\n
Dann m\u00fcssen informieren die Steuerbeh\u00f6rden. Nachdem der Raum \u00fcbersetzt aus dem gewerblichen in den Wohnungsbestand, Eigent\u00fcmer zu zahlen haben andere Steuern: macht die regionalen Wirtschafts-Sammlung (contribution \u00e9conomique territoriale) und eine Steuer auf Unterkunft (taxe D ‚ habitation). \u00c4ndert sich die H\u00f6he der Steuern auf Immobilien, die so genannte taxe fonci\u00e8re: diese Steuer wird auf der Grundlage einer bedingten Mietzahlung, dessen Gr\u00f6\u00dfe f\u00fcr Wohn-und Gewerbefl\u00e4chen unterschieden.<\/p>\n
Dennoch, trotz aller m\u00f6glichen Probleme, jetzt die \u00fcbersetzung von kommerziellen Einrichtungen in Wohn-erfreut sich einer gro\u00dfen Nachfrage, die Hauptsache ist, Holen die gute, vielversprechende Option.<\/p>\n
\u2022<\/p>\n
\u00dcber die umgekehrte Prozedur \u2014 \u00fcbersetzung Stiftung Wohnraum in Gewerbeimmobilien \u2014 Lesen Sie den Artikel \u00abneu Wohnung in Gesch\u00e4ftsr\u00e4ume\u00bb.<\/p>\n
Julia Kozhevnikov, Tranio.Ru<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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