\n| Hotels<\/td>\n | 4-6<\/td>\n | 10-20 Jahre<\/td>\n | Hohe Rendite<\/td>\n | Schwierig umfunktionieren<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n * Durchschnittswerte f\u00fcr die Objekte:<\/p>\n \n- in wohlhabenderen Gebieten in gro\u00dfen europ\u00e4ischen St\u00e4dten;<\/li>\n
- neue Objekte oder nach der Sanierung;<\/li>\n
- Leasing-Vertr\u00e4ge zu Beginn der Laufzeit.<\/li>\n<\/ul>\n
Die Kosten f\u00fcr den Kauf und den Inhalt<\/h2>\nBei der Planung des Haushalts zu ber\u00fccksichtigen, dass die Kosten der Transaktion betragen von 5 bis 20 % der Projektkosten in Abh\u00e4ngigkeit von der Art der Immobilie, der Preis, sowie die Art der Transaktion. Zu solchen Kosten z\u00e4hlen Notarkosten und die Kosten f\u00fcr die Staatliche Registrierung, die Steuer auf den Kauf, die Maklerprovision und die Kosten f\u00fcr das Verfahren der \u00fcberpr\u00fcfung der rechtlichen Reinheit der Transaktion \u2014 Due Diligence.<\/p>\n Abgesehen davon, nach dem Kauf der Eigent\u00fcmer warten Unterhaltskosten: die Kosten f\u00fcr die Dienstleistungen der Verwaltungsgesellschaft, Nebenkosten und Instandhaltung, Versicherung sowie Steuern (Grundsteuer und K\u00f6rperschaftsteuer). Den Anlegern wird empfohlen, die Aufmerksamkeit auf das Vorhandensein im Land Steuerverg\u00fcnstigungen und Freibetr\u00e4ge und unter welchen Bedingungen Sie eine. Sie k\u00f6nnen erheblich reduzieren die Kosten und erh\u00f6hen die Gewinne.<\/p>\n Welche Kosten tr\u00e4gt der Eigent\u00fcmer und welche der Mieter, abh\u00e4ngig von der Art des Miet-Vertrages.<\/p>\n Mieter und Mietvertrag<\/h2>\nBei der Untersuchung der Bedingungen des Mietvertrags sollten Sie herausfinden, ob ein Objekt \u00fcbergeben, wer ist der Anchor-Betreiber und wie hoch ist die Zuverl\u00e4ssigkeit von Personen oder Unternehmen, Vermietung von R\u00e4umlichkeiten. Achten Sie auf den Prozentsatz der abgegebenen Fl\u00e4chen \u2014 im Idealfall die Durchschnittliche j\u00e4hrliche Auslastung sollte nicht weniger als 90 %.<\/p>\n Auch wichtig ist die Art der Vermietung (von ihm h\u00e4ngt der Umfang der Kosten f\u00fcr den Unterhalt, und damit auch die H\u00f6he des Gewinns).<\/p>\n<\/p>\n Arten von Leasing<\/h3>\n\n\n| Die Art der Vermietung<\/th>\n | Features<\/th>\n<\/tr>\n | \n\n| Gross rent lease<\/td>\n | Der Besitzer der Immobilie f\u00fchrt alle Berechnungen f\u00fcr Versorgungsunternehmen, die Kosten f\u00fcr die Reparatur und Wartung des Geb\u00e4udes, zahlt die Versicherung und (manchmal) Steuern<\/td>\n<\/tr>\n | \nN lease
(Single net lease)<\/td>\n | Der Mieter zahlt nur die Grundsteuer, alle anderen Kosten tr\u00e4gt der Eigent\u00fcmer<\/td>\n<\/tr>\n | \nNN lease
(Double net lease)<\/td>\n | Der Mieter zahlt Steuern und Versicherung<\/td>\n<\/tr>\n | \nNNN lease
(Triple net lease)<\/td>\n | Der Eigent\u00fcmer, nimmt Mieter die Geb\u00fchr \u00abdreifach\u00bb, das hei\u00dft ohne Abzug von Steuern, Versicherung und Wartungskosten (diese Kosten aus dem Vertrag tr\u00e4gt der Mieter)<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Absolute NNN lease<\/td>\n | Alle Kosten tr\u00e4gt der Mieter, auch dann, wenn das Geb\u00e4ude besch\u00e4digt wird w\u00e4hrend der Katastrophe und ben\u00f6tigen einen Bruch redevelopment<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n F\u00fcr die Investoren von Vorteil die letzten zwei Arten von Vertr\u00e4gen: bei deren Abschluss Kosten f\u00fcr die Instandhaltung der Immobilie seitens des Eigent\u00fcmers minimal.<\/p>\n Es sollte auch im Voraus bestimmen die Dauer des Mietvertrages. Es h\u00e4ngt weitgehend von der Bereitschaft der Anleger, Risiken einzugehen: zum Beispiel, wenn er nicht bereit ist, Mieter zu verlieren, ist es wahrscheinlich, investieren in ein Objekt mit langfristigen Miet Vertr\u00e4gen. Und Umgekehrt, wenn dieses Risiko f\u00fcr den Investor ist annehmbar, er wird als Optionen Immobilien mit einem geeigneten bis zum Ende oder Kurzfristige Pacht-Vertrag.<\/p>\n Rendite<\/h2>\nUnter einer Ausbeute sagen kann, eine absolute j\u00e4hrliche Rendite, Cash-Flow, Betriebsergebnis, die rate der Kapitalisierung, die steigenden Kosten, cash-on-cash-ROI und IRR. Es ist wichtig zu verstehen, welche Art von Rendite spricht der Verk\u00e4ufer. Zum Beispiel, wie das folgende Beispiel veranschaulicht, IRR machen kann bis zu 9 %, w\u00e4hrend die rate der Kapitalisierung von 5,5 %.<\/p>\n<\/p>\n Daten zum Beispiel<\/h3>\n\n\n\nDer Wert des Objektes<\/strong>\n<\/th>\n| 10 Millionen Euro<\/td>\n<\/tr>\n | \nDie Kosten f\u00fcr den Kauf<\/strong><\/td>\n| 1 Millionen Euro<\/td>\n<\/tr>\n | \nInvestitionen<\/strong><\/td>\n| 5 Millionen Euro<\/td>\n<\/tr>\n | \nLTV<\/strong><\/td>\n| 60 %<\/td>\n<\/tr>\n | \nZins<\/strong><\/td>\n| 2,4 %<\/td>\n<\/tr>\n | \nMiet-Rendite<\/strong><\/td>\n| 650 tausend Euro pro Jahr<\/td>\n<\/tr>\n | \nBetriebskosten<\/strong><\/td>\n| 100 tausend Euro pro Jahr<\/td>\n<\/tr>\n | \nDie steigenden Kosten<\/strong><\/td>\n2 % pro Jahr<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\nArten von Renditen<\/h3>\n\n\n| Typ Rendite<\/th>\n | Definition und Berechnungsverfahren<\/th>\n | Beispiel<\/th>\n<\/tr>\n | \n\nDer absolute j\u00e4hrliche Rendite<\/strong><\/td>\n| Wie viel bringt die Vermietung der Immobilie pro Jahr vor Abzug der Transaktionskosten, Hypothekenzahlungen und Steuern<\/td>\n | Im obigen Beispiel wird ein Objekt im Wert von 10 Millionen Euro generiert eine absolute j\u00e4hrliche Rendite in H\u00f6he von 650 tausend Euro<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n\nDas bereinigte operative Konzernergebnis<\/strong><\/td>\n| Der absolute j\u00e4hrliche Rendite abz\u00fcglich der Betriebskosten<\/td>\n | Wenn die Immobilie bringt 650 tausend Euro pro Jahr, und die Betriebskosten liegen bei 100 tausend Euro im Jahr, das bereinigte operative Gewinn wird gleich 550 tausend Euro<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n\nNetto-Cashflow<\/strong><\/td>\n| Jahresgewinn unter Ber\u00fccksichtigung der Transaktionskosten und Hypothekenzahlungen, vor Steuern<\/td>\n | Im obigen Beispiel wird der Netto-Cashflow betr\u00e4gt 300 tausend Euro<\/strong> pro Jahr (650 tausend (Miet-Rendite) – 100 tausend (Betriebskosten) – 250 tausend (Hypothekenzahlungen))<\/td>\n<\/tr>\n\nDie rate der Kapitalisierung<\/strong>
\n(cap rate)<\/td>\nDas Verh\u00e4ltnis von rein operativen Gewinn zu den Kosten des Objekts<\/td>\n | Wenn der net operating Profit betr\u00e4gt 550 tausend Euro pro Jahr, und Immobilien im Wert von 10 Millionen Euro, ist der Zinssatz der Kapitalisierung \u2014 5,5 %<\/strong> pro Jahr<\/td>\n<\/tr>\n\nDie steigenden Kosten<\/strong><\/td>\n| Zeigt an, um wieviel Prozent pro Jahr (Prognose) steigen wird der Preis f\u00fcr Immobilien<\/td>\n | Im Beispiel die steigenden Kosten betr\u00e4gt 2 %<\/strong> pro Jahr<\/td>\n<\/tr>\n\nCash-on-cash-ROI<\/strong>
\n(Return on Investment, der Koeffizient der Rentabilit\u00e4t des investierten Kapitals)<\/td>\nDiese Zahl entspricht dem j\u00e4hrlichen reinen monet\u00e4ren Str\u00f6mung, geteilt durch den investierten Mittel<\/td>\n | In diesem Beispiel cash-on-cash-ROI betr\u00e4gt 6 %<\/strong> pro Jahr (300 tausend (Netto-Cashflow) \/ 5 Mio (Investitionen))<\/td>\n<\/tr>\n\nIRR<\/strong>
\n(Internal Rate of Return)<\/td>\nBerechnet auf der Basis aller Indikatoren Cashflow f\u00fcr den gesamten Zeitraum des Projekts<\/td>\n | Wenn das Objekt aus dem Beispiel oben innerhalb von 10 Jahren erzeugt einen Cash-Flow von 300 tausend Euro, und dann Investor verkauft ihn f\u00fcr 12 Millionen Euro, der IRR sinkt auf 9 % <\/strong>pro Jahr<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\nRisiken<\/h2>\nDas Risiko ist die Wahrscheinlichkeit von Verlusten in Folge der \u00e4nderungen. Je gr\u00f6\u00dfer die Chance, dass auftreten eine negative Ereignis, desto gr\u00f6\u00dfer das Risiko. Wenn der Anleger h\u00f6here Ertr\u00e4ge bekommen will, muss er bereit sein, mehr Risiko nehmen. Zum Beispiel, auf dem wichtigsten B\u00fcromarkt \u2014 im Zentrum von London \u2014 die Nachfrage \u00fcbersteigt das Angebot, und dies f\u00fchrt zu einer Verringerung der Rentabilit\u00e4t im Segment der (Einsatz \u2014 etwa 4 %). Zur gleichen Zeit der Markt f\u00fcr B\u00fcros in weniger nachgefragten Gebieten gibt dem Anleger viel gr\u00f6\u00dfere Renditen (Z. B. in Liverpool \u2014 7 %) bei geringf\u00fcgig \u043f\u043e\u0432\u044b\u0441\u0438\u0432\u0448\u0435\u043c\u0441\u044f Gefahr.<\/p>\n Finanzierung<\/h2>\nIn einigen F\u00e4llen Investoren nehmen Kredite f\u00fcr den Kauf von Gewerbeimmobilien. Diese Variante von Vorteil, dass der Kredit ist der Hebel Steigerung der Profitabilit\u00e4t. Diejenigen, die beschlossen, die Vorteile der Bankfinanzierung, es ist notwendig zu kl\u00e4ren, auf welche Bedingungen Sie erwarten k\u00f6nnen:<\/p>\n \n- was ist die Gr\u00f6\u00dfe des Darlehens im Vergleich mit den Kosten des Objektes (Loan-To-Value-Ratio oder LTV);<\/li>\n
- welcher Prozentsatz;<\/li>\n
- was ist die Laufzeit des Darlehens;<\/li>\n
- was ist die Kommission f\u00fcr die Erteilung von Krediten.<\/li>\n<\/ul>\n
Beim Kauf von Immobilien-Investitionen in Deutschland kann der Kreditnehmer auf ein Darlehen in H\u00f6he von 60 % der Projektkosten unter 2 % pro Jahr. Bei der Miete der Rentabilit\u00e4t des Objekts 6,5 % Rendite auf investiertem Kapital unter Ber\u00fccksichtigung des Darlehens kann bis zu 8-10 %.<\/p>\n Georgi \u041a\u0430\u0447\u043c\u0430\u0437\u043e\u0432<\/b><\/p>\n CEO und Gr\u00fcnder von Tranio<\/p>\n Steuerung<\/h2>\n\u00abEin gutes Management ist \u00e4hnlich wie ein exquisites Abendessen im Restaurant: das Essen ist sch\u00f6n im Aussehen und Geschmack, und die Kellner nett und hilfsbereit. Die Hauptsache \u2014 Sie nicht aufpassen\u00bb, schreibt Craig Coppola (Craig Coppola), Makler f\u00fcr Gewerbeimmobilien in den USA.<\/p>\n Nat\u00fcrlich, der Eigent\u00fcmer kann sich in der Verwaltung selbst, aber bequemer ist ein Unternehmen, spezialisiert auf die Verwaltung von Immobilien, da es hilft Zeit zu sparen Besitzer des Objekts.<\/p>\n Exit-Strategie und das Timing der Investitionen<\/h2>\nEs gibt zwei Strategien verlassen des Investitionsprojektes \u2014 \u00fcbertragung durch Vererbung und Verkauf.<\/p>\n \n- \u00dcbertragung von Eigentum durch erbschaft<\/strong>. Mit den Jahren der Wert der Immobilie steigt und ein und dasselbe Objekt kann sich in den Besitz einer Familie \u00fcber 100 Jahre alt. Deshalb muss die Transaktion so strukturiert werden, war es m\u00f6glich, um eine Immobilie zu vererben mit einem Minimum an steuerlichen Verlusten. Zum Beispiel in Frankreich Immobilien Vorteil ziehen auf die b\u00fcrgerliche Gesellschaft nach den Operationen mit Immobilien (SCI) \u2014 in diesem Fall keine Steuern auf die Vererbung und Schenkung.<\/li>\n
- Verkauf<\/strong>. Die gewhnliche Frist der Besitz eintrglicher Immobilien vor dem Weiterverkauf \u2014 10-20 Jahre, aber es gibt Situationen, wenn der Tr\u00e4ger muss raus aus dem Investitionsprojekt vor, so dass das Objekt muss Liquide sein, das hei\u00dft so, damit man es schnell verkaufen (f\u00fcr 2-4 Monate) ohne signifikanten Verlust von Wert. Dies wird erreicht durch den Kauf von Immobilien in Premium-Standorten, Multi-Variante der Nutzung des Objektes, etc.<\/li>\n<\/ul>\n
Fazit<\/h2>\nKompetente Beurteilung aller Positionen in diesem Checkliste, die vor dem Kauf der Immobilie, helfen sichern die Investitionen in Immobilien. Dabei sollten Sie \u043d\u0438\u0437\u043a\u043e\u0440\u0438\u0441\u043a\u043e\u0432\u044b\u0435 Liquide Objekte auf stabilen M\u00e4rkten und jagen nicht die gro\u00dfe Ausbeute.<\/p>\n Julia Kozhevnikov, \u00ab\u0422\u0440\u0430\u043d\u0438\u043e\u00bb<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" K\u00e4ufer von Immobilien im Ausland zunehmend sehen es nicht nur als Wohnraum, sondern auch als Objekt f\u00fcr die vorteilhafte Einlage<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":468,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[140],"tags":[],"class_list":["post-1474","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-steuerinformationen-in-frankreich"],"translation":{"provider":"WPGlobus","version":"3.0.0","language":"de","enabled_languages":["ru","uk","en","de","fr","it","es","pl","pt","bg","cs","da","et","fi","hr","hu","lt","lv","mk","no","ro","sk","sl","sq","sr","tr","nl","am","ca","sv"],"languages":{"ru":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"uk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"en":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"de":{"title":true,"content":true,"excerpt":false},"fr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"it":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"es":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"bg":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"cs":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"da":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"et":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fi":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hu":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"mk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"no":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ro":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sq":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"tr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"nl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"am":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ca":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false}}},"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1474","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1474"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/nalog.fr\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1474\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/468"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1474"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1474"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1474"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}} | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |