La evaluaci\u00f3n de riesgos juega un papel importante en el momento de la creaci\u00f3n de la estrategia de inversi\u00f3n, ya que de lo inversionista est\u00e1 dispuesto a asumir el riesgo, depende en gran medida de presupuesto, y la expectativa de la rentabilidad. As\u00ed, si los inversores consideran que las futuras inversiones en inmuebles \u043d\u0438\u0437\u043a\u043e\u0440\u0438\u0441\u043a\u043e\u0432\u0430\u043d\u043d\u044b\u0435, ellos est\u00e1n dispuestos a pagar m\u00e1s por cada d\u00f3lar de predicci\u00f3n de ingresos, lo que reduce la oferta de la rentabilidad. Es decir, cuanto menor riesgo, menor rentabilidad.<\/p>\n
El riesgo es la probabilidad de p\u00e9rdida como resultado de cualquier cambio. Cuanto m\u00e1s la probabilidad de que ocurra el negativo de un evento, mayor es el riesgo. Para la inversi\u00f3n inmobiliaria m\u00e1s t\u00edpico son los dos grupos de riesgo \u2014 pa\u00eds de los riesgos y los riesgos asociados a un proyecto concreto.<\/p>\n
A los pa\u00edses a los riesgos antes que se refiere la probabilidad de que los derechos econ\u00f3micos, pol\u00edticos y sociales de la agitaci\u00f3n en el pa\u00eds donde se encuentra el inmueble.<\/p>\n
El nivel de servicio de riesgo pa\u00eds puede aprender de los informes de las agencias o empresas de consultor\u00eda. Por ejemplo, en el ranking de The Economist Intelligence Unit, el menor de pa\u00eds de los riesgos de austria, reino unido, alemania y estados unidos, el mayor \u2014 el de afganist\u00e1n, bielorrusia, ucrania, etc.<\/p>\n
Uno de los factores econ\u00f3micos globales del riesgo pa\u00eds \u2014 el aumento de la inflaci\u00f3n<\/strong>. La dependencia es la siguiente: cuanto mayor sea la inflaci\u00f3n, mayor es el riesgo. El menor riesgo es la inflaci\u00f3n de menos del 5 % en el a\u00f1o, el mayor \u2014 m\u00e1s de 100 %. El mercado inmobiliario est\u00e1 a salvo de reducir los riesgos inflacionarios que el precio del alquiler se revisa mensualmente o anualmente: las tasas de alquiler se vinculan a un \u00edndice de precios al consumidor, la din\u00e1mica que refleja la inflaci\u00f3n. Cuanto m\u00e1s a menudo se revisan las apuestas, mayor es la sensibilidad de un objeto a la inflaci\u00f3n y m\u00e1s ingresos del inversionista. Por ejemplo, habitaciones de hotel, las tiendas, los pa\u00edses industrializados-almacenes y viviendas de corto plazo de alquiler, tradicionalmente se consideran objetos con un aumento de la sensibilidad a la inflaci\u00f3n, oficinas y REIT \u2014 de la media, y las parcelas de tierra y apartamentos, inmuebles en alquiler a largo plazo, \u2014 bajo.<\/p>\n Alemania \u2014 en general \u043d\u0438\u0437\u043a\u043e\u0440\u0438\u0441\u043a\u043e\u0432\u0430\u044f pa\u00eds para la inversi\u00f3n en bienes ra\u00edces, sin embargo, hay regiones de alto riesgo. En particular, se trata de las tierras <\/i><\/p>\n Otro factor econ\u00f3mico de pa\u00eds de riesgo est\u00e1 relacionado con la inestabilidad de la moneda nacional<\/strong>. Independientemente de que crece su curso o se cae, todo un sesgo significativo es el riesgo. El mayor peligro para los mercados, se produce cuando el crecimiento o ca\u00edda de la moneda es de m\u00e1s de 20 %.<\/p>\n B\u00e1sicos de las econom\u00edas tambi\u00e9n se caracteriza por un factor de riesgo, como la reducci\u00f3n de los precios del petr\u00f3leo<\/strong>. Cuanto menor es el precio, mayor es la amenaza de la econom\u00eda; el mayor riesgo \u2014 reducci\u00f3n de los precios de los hidrocarburos en m\u00e1s de un 20 %. As\u00ed, seg\u00fan Savills, en el fondo de la \u0434\u0435\u0448\u0435\u0432\u0435\u044e\u0449\u0435\u0439 de petr\u00f3leo desde 2007 hasta 2009, a\u00f1o en un apartamento en la capital rusa han bajado de precio en un 51 %. En enero-febrero 2009 los precios del petr\u00f3leo han comenzado a subir, y el costo por metro cuadrado tambi\u00e9n ha ido hacia arriba. En 2015 el petr\u00f3leo muestra una din\u00e1mica perversa, y los precios de la vivienda tambi\u00e9n se reducen.<\/p>\n Otros factores econ\u00f3micos \u2014 , la reducci\u00f3n del pib, la ca\u00edda de la tasa de producci\u00f3n, la disminuci\u00f3n de las exportaciones y la reducci\u00f3n del poder adquisitivo de la poblaci\u00f3n. <\/strong> El mayor riesgo \u2014 reducci\u00f3n de cada uno de estos indicadores en m\u00e1s de un 10 %.<\/p>\n A las oficinas en los pa\u00edses tambi\u00e9n son sociales y pol\u00edticos de los riesgos. En particular, en el mercado de bienes ra\u00edces, puede afectar negativo del crecimiento de la poblaci\u00f3n<\/strong>, y esto es cierto no s\u00f3lo para el pa\u00eds en general, sino espec\u00edfico de la localidad, as\u00ed como de una regi\u00f3n. Por ejemplo, la poblaci\u00f3n de alemania oriental se traslada a pa\u00edses m\u00e1s desarrollados y prometedores de la tierra occidental, por lo que los \u00faltimos se consideran de menor riesgo de los mercados de inversi\u00f3n en bienes ra\u00edces (con la excepci\u00f3n de una peque\u00f1a ciudad en la regi\u00f3n del ruhr, que pierde poblaci\u00f3n debido a la escasez de puestos de trabajo).<\/p>\n La situaci\u00f3n pol\u00edtica<\/strong> tambi\u00e9n tiene un impacto significativo en el comportamiento de los inversionistas y en su percepci\u00f3n de los riesgos. De acuerdo con el estudio \u00ab\u0422\u0440\u0430\u043d\u0438\u043e\u00bb, el 17% de los encuestados de agentes inmobiliarios creen que la situaci\u00f3n pol\u00edtica (junto con la estabilidad econ\u00f3mica) \u2014 una de las principales razones por las que la lengua rusa de los compradores eligen a otro pa\u00eds para la compra de inmuebles. Este factor es especialmente brillante es expresado en pa\u00edses como el reino unido, alemania, estados unidos y francia.<\/p>\n Socio-pol\u00edticos y las crisis econ\u00f3micas en el pa\u00eds pueden sufrir de espantar a los inversionistas del mercado local de bienes ra\u00edces <\/i><\/p>\n Otro importante riesgo pa\u00eds \u2014 los posibles cambios en la legislaci\u00f3n<\/strong>que puedan afectar a los mercados de bienes ra\u00edces. Estos pueden ser cambios en la legislaci\u00f3n tributaria (aumento de los impuestos existentes y la introducci\u00f3n de los nuevos), la introducci\u00f3n de leyes restrictivas, relacionados con la construcci\u00f3n y la inversi\u00f3n, as\u00ed como la introducci\u00f3n de restricciones a los movimientos de capital.<\/p>\n Los riesgos relacionados con el proyecto se puede dividir en dos categor\u00edas:<\/p>\n 1. Proyectos Added Value<\/strong><\/p>\n A los proyectos de Value Added (\u00abvalor agregado\u00bb) son la construcci\u00f3n y \u0440\u0435\u0434\u0435\u0432\u0435\u043b\u043e\u043f\u043c\u0435\u043d\u0442. El riesgo de estos proyectos es bastante alto, pero el rendimiento tambi\u00e9n alto \u2014 de 14 a 25 %.<\/p>\n Los principales riesgos relacionados con la construcci\u00f3n:<\/p>\n Todos estos riesgos pueden \u00abcomer\u00bb la rentabilidad y, en consecuencia, el inversor se quedar\u00e1 sin fines de lucro, o incluso con la p\u00e9rdida.<\/p>\n La construcci\u00f3n de los proyectos m\u00e1s arriesgados, en comparaci\u00f3n con el negocio de alquiler <\/i><\/p>\n Todos los riesgos crecen en progresi\u00f3n proporcional \u0437\u0430\u043a\u0440\u0435\u0434\u0438\u0442\u043e\u0432\u0430\u043d\u043d\u043e\u0441\u0442\u0438 del promotor, que es el m\u00e1s tarjetas de cr\u00e9dito de dinero que utiliza, mayor es cada uno de los riesgos identificados. Cuando el peor de los escenarios, por ejemplo, con una alta \u0437\u0430\u043a\u0440\u0435\u0434\u0438\u0442\u043e\u0432\u0430\u043d\u043d\u043e\u0441\u0442\u0438 de la construcci\u00f3n y la correcci\u00f3n significativa en el costo podr\u00eda ser que el desarrollador o inversionista permanecer\u00e1n en p\u00e9rdida. Experimentados desarrolladores siempre cuentan diferentes escenarios, y aceptable, se consideran como tales, a las que el inversor sale de proyecto, donde se hizo un 15-20 % (el escenario cl\u00e1sico) o de 20 a 25 % (escenario optimista).<\/p>\n De los riesgos del proyecto se manifiestan antes del comienzo de los trabajos. En particular, existe el riesgo derivado de la falta de permisos de construcci\u00f3n (Permit Risk<\/strong>). Su esencia es que en el caso de la inversi\u00f3n en \u0440\u0435\u0434\u0435\u0432\u0435\u043b\u043e\u043f\u043c\u0435\u043d\u0442, reparaci\u00f3n o construcci\u00f3n desde cero para la aplicaci\u00f3n despu\u00e9s de la compra de la tierra o a un objeto, debe someterse a la conciliaci\u00f3n y a obtener permisos. Normalmente, en el precio se fundamenta el riesgo derivado de la falta de autorizaci\u00f3n o de lo que esto puede llevar alg\u00fan tiempo. En algunos pa\u00edses, los desarrolladores est\u00e1n dispuestos a asumir el riesgo derivado de la falta de permisos.<\/p>\n Identificar los riesgos asociados con un objeto espec\u00edfico, ayuda completa de la verificaci\u00f3n de Due Diligence, que incluye cuatro tipos de examen:<\/p>\n 2. Arrendamiento de negocio<\/strong><\/p>\n Los menos arriesgados objetos que ofrecen alojamiento en alquiler, tienen las siguientes caracter\u00edsticas:<\/p>\n La ubicaci\u00f3n es la caracter\u00edstica m\u00e1s importante: si la propiedad se encuentra en una buena zona, a los riesgos ser\u00e1n m\u00ednimos, y el objeto \u2014 l\u00edquido. Sin embargo, el riesgo puede ser debido seguir el desarrollo de la zona<\/strong>, por lo tanto, cuando se selecciona el lucrativo objeto debe averiguar el plan de ordenaci\u00f3n urbana y saber si puede venir, y ya est\u00e1n llevando a cabo los cambios (la extensi\u00f3n de la red de transporte, la aparici\u00f3n de nuevas instituciones, etc.), con el tiempo, aumentar la capitalizaci\u00f3n del objeto de la inversi\u00f3n o, por el contrario, disminuir su rentabilidad. Por ejemplo, si la persona ha comprado un apartamento en nueva york con vistas a Central park, lo que a priori hab\u00eda acumulado la integridad de los archivos adjuntos, as\u00ed como apartamentos con un aire un poco, y los nuevos ya no ser\u00e1 m\u00e1s.<\/p>\n El riesgo representan tambi\u00e9n el mal estado de un objeto<\/strong> y la falta de calidad t\u00e9cnica<\/strong>. Lo peor de la de planificaci\u00f3n de la soluci\u00f3n en el interior del edificio, la seguridad de las modernas de ingenier\u00eda de sistemas y calidad de los elementos estructurales, que por debajo de la competitividad de un objeto en el mercado, menor es su costo y la demanda por parte de los inquilinos, y los riesgos de arriba. A pesar de que los viejos y desgastados, los objetos pueden dar buenos rendimientos en el momento, siempre son m\u00e1s arriesgados para la inversi\u00f3n de un edificio en buen estado.<\/p>\n La calidad de los inquilinos y el tipo de contrato de alquiler de<\/strong> tambi\u00e9n pueden elevar o reducir los riesgos. El inversor, que no est\u00e1 dispuesta a asumir el riesgo de p\u00e9rdida del inquilino, probablemente, \u0432\u043b\u043e\u0436\u0438\u0442\u0441\u044f en el objeto a largo plazo de alquiler de contratos. Y viceversa, cuando el riesgo para el inversor es aceptable, se va a considerar como variantes de la propiedad con una adecuado a los fines o a corto plazo de alquiler en el tratado.<\/p>\n Cuando se selecciona el estado de ingresos de los inmuebles vale la pena prestar atenci\u00f3n a qu\u00e9 tan confiable es el inquilino <\/i><\/p>\n Otro riesgo relacionado con la elecci\u00f3n de la forma de financiar<\/strong> y la futura gesti\u00f3n de apalancamiento. Como regla general, cuanto mayor es la proporci\u00f3n de la deuda, mayor es el riesgo.<\/p>\n Efecto de palanca es cuando el costo de la deuda de la financiaci\u00f3n m\u00e1s barata que la rentabilidad del proyecto. El inversor puede negociar con el banco, por lo tanto, para pagar intereses sobre el pr\u00e9stamo, pero pagar un m\u00ednimo del cuerpo de un pr\u00e9stamo. De este modo, se puede aumentar el operativo de la rentabilidad de la inversi\u00f3n. Pero este m\u00e9todo de mejora de la rentabilidad lleva a otra situaci\u00f3n de riesgo. Si el precio de un objeto se reducir\u00e1 cuando se necesita renovar el contrato de pr\u00e9stamo, el banco requerir\u00e1 proporcional \u0434\u043e\u043a\u0430\u043f\u0438\u0442\u0430\u043b\u0438\u0437\u0438\u0440\u043e\u0432\u0430\u0442\u044c cr\u00e9dito y de tener m\u00e1s garant\u00eda (margin call). Por lo tanto, es importante encontrar el equilibrio adecuado de la palanca de la rentabilidad y el riesgo, es la capacidad de los inversores profesionales.<\/p>\n El capital tomado en deuda para inversi\u00f3n, debe producir un beneficio superior a un pago por su uso. Si el retorno de los bienes ra\u00edces por debajo de la tarjeta de cr\u00e9dito, el inversor asume la p\u00e9rdida, que es tanto mayor cuanto mayor es el valor de la deuda.<\/p>\n Seg\u00fan el experto, en el mercado de bienes ra\u00edces apareci\u00f3 un riesgo, puesto que las tasas de cr\u00e9dito en 2014-2015, en muchos pa\u00edses han alcanzado su nivel m\u00e1s bajo en la historia y casi se acercan a cero, entonces a trav\u00e9s de 3-5 a\u00f1os pueden crecer considerablemente, y cuando esto sucede, el precio de la vivienda bajar\u00e1.<\/p>\n El riesgo es tambi\u00e9n la administraci\u00f3n remota de un objeto: <\/strong>la lejan\u00eda de los inmuebles debilita el control sobre el mismo, por lo tanto, el intento de ocuparse de la gesti\u00f3n en el extranjero del proyecto de rusia est\u00e1 relacionado con grandes riesgos. En lugar de auto-control, se recomienda contratar una empresa especializada.<\/p>\n No menos importante y el riesgo asociado con la estructuraci\u00f3n de la transacci\u00f3n<\/strong>. Hay una variedad de esquemas que permiten optimizar los impuestos \u2014 por ejemplo, el pr\u00e9stamo o el dise\u00f1o a trav\u00e9s de una serie de empresas. Esto mejora el rendimiento, pero se reduce la transparencia y aumenta el riesgo de la propiedad. El irs no puede adoptar una estructura de optimizaci\u00f3n y cobrar m\u00e1s impuestos y multas. En el mundo aumenta la transparencia del sistema bancario, de la ocde, introduce medidas de lucha contra la erosi\u00f3n de la base imponible, y rusia exige a sus residentes a pagar impuestos sobre los ingresos obtenidos en el extranjero. Todos estos cambios aumentan el riesgo de un exceso de estructurar los objetos con el fin de optimizar la recaudaci\u00f3n de impuestos. Nuestra recomendaci\u00f3n para los clientes: en primer lugar, consultar con la agencia tributaria, consultores, y en segundo lugar, de no exagerar con la optimizaci\u00f3n, ya que esto puede conducir a problemas con los servicios fiscales en el futuro previsible.<\/p>\n Mencionados p\u00e1rrafos definen el principal riesgo de la reducci\u00f3n de la liquidez, es decir, reducir el potencial de venta r\u00e1pida sin p\u00e9rdida de valor y reducir el potencial de crecimiento de la capitalizaci\u00f3n al positivo de escenarios de desarrollo del mercado. En consecuencia, cuanto menor es el riesgo relativo a las mencionadas cuestiones, mayor liquidez, y, como consecuencia, por debajo de la plataforma de lanzamiento de la rentabilidad de un objeto.<\/p>\n Los principales riesgos de invertir en bienes ra\u00edces son:<\/p>\n<\/p>\n Que elegir una alta rentabilidad o riesgos bajos \u2014 que depende de la persona y de su relaci\u00f3n a los riesgos. El problema principal de muchos de los compradores \u2014 que comienzan la conversaci\u00f3n con una pregunta \u00ab\u00bfQu\u00e9 rentabilidad?\u00bb, a la primera pregunta, en realidad deber\u00eda ser \u00ab\u00bfCu\u00e1les son los riesgos y c\u00f3mo voy a vender este objeto en el futuro?\u00bb. Si el inversor quiere obtener un mayor rendimiento, se debe estar dispuesto a tomar un riesgo mayor.<\/p>\n Julia Kozhevnikova, \u00ab\u0422\u0440\u0430\u043d\u0438\u043e\u00bb<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" La evaluaci\u00f3n de riesgos juega un papel importante en el momento de la creaci\u00f3n de la estrategia de inversi\u00f3n, ya<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":468,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[154],"tags":[],"class_list":["post-2503","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-informacion-fiscal-en-francia"],"translation":{"provider":"WPGlobus","version":"3.0.0","language":"es","enabled_languages":["ru","uk","en","de","fr","it","es","pl","pt","bg","cs","da","et","fi","hr","hu","lt","lv","mk","no","ro","sk","sl","sq","sr","tr","nl","am","ca","sv"],"languages":{"ru":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"uk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"en":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"de":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"it":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"es":{"title":true,"content":true,"excerpt":false},"pl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"bg":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"cs":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"da":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"et":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fi":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hu":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"mk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"no":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ro":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sq":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"tr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"nl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"am":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ca":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false}}},"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2503","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2503"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/nalog.fr\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2503\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/468"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2503"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2503"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2503"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}De los riesgos del proyecto<\/h2>\n
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Finalmente<\/h2>\n
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\n Nacionales de riesgos<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n \n Econ\u00f3micos<\/strong><\/td>\n \n \n
\n Socio-pol\u00edticos<\/strong><\/td>\n \n \n
\n De los riesgos del proyecto<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n \n Added Value<\/strong><\/td>\n \n \n
\n Arrendamiento de negocio<\/strong><\/td>\n \n \n