{"id":2512,"date":"2020-02-13T23:51:00","date_gmt":"2020-02-13T20:51:00","guid":{"rendered":"http:\/\/nalog.fr\/eslos-ingresos-y-gastos-de-los-inversores-como-planificar-el-presupuesto-y-antes-de-la-compra-de-bienes-raices-comerciales\/"},"modified":"2020-02-13T23:51:00","modified_gmt":"2020-02-13T20:51:00","slug":"eslos-ingresos-y-gastos-de-los-inversores-como-planificar-el-presupuesto-y-antes-de-la-compra-de-bienes-raices-comerciales","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/nalog.fr\/es\/eslos-ingresos-y-gastos-de-los-inversores-como-planificar-el-presupuesto-y-antes-de-la-compra-de-bienes-raices-comerciales\/","title":{"rendered":"Los ingresos y gastos de los inversores: c\u00f3mo planificar el presupuesto y antes de la compra de bienes ra\u00edces comerciales"},"content":{"rendered":"

Se considera que los bienes ra\u00edces comerciales requiere de grandes gastos. Sin embargo, hay algunos tipos de contratos de arrendamiento, en las que los principales costos se encuentran en \u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u0430\u0442\u043e\u0440\u0430\u0445 y teniendo en cuenta los ingresos de los costes se amortizan con creces, incluso en presencia de un pr\u00e9stamo hipotecario. \u00ab\u0422\u0440\u0430\u043d\u0438\u043e\u00bb nos habla sobre los art\u00edculos b\u00e1sicos de los ingresos y costos por la posesi\u00f3n de los comerciales de los objetos.<\/p>\n<\/p>\n

Art\u00edculo de los ingresos y de los gastos del propietario de bienes ra\u00edces comerciales<\/h3>\n\n\n\n\n
Los ingresos<\/th>\nLos gastos<\/th>\n<\/tr>\n
\u2014 alquileres,
\n\u2014 exterior (outdoor) la publicidad y la publicidad en interiores (indoor),
\n\u2014 depreciaci\u00f3n
\n\u2014 la valorizaci\u00f3n del inmueble: ganancias de capital, en caso de reventa de un objeto.<\/td>\n		1. Gastos no recurrentes en la compra de bienes:<\/strong><\/p>\n

\u2014 el valor real del inmueble,
\n\u2014 Due Diligence (contable, jur\u00eddica y t\u00e9cnica de examen, evaluaci\u00f3n de riesgos),
\n\u2014 servicios de \u0440\u0438\u0435\u043b\u0442\u043e\u0440\u0430,
\n\u2014 el impuesto sobre la compra, impuesto de timbre,
\n\u2014 servicios de un notario y un abogado,
\nde servicios bancarios (apertura de cuentas, transferencias de dinero),
\n\u2014 la comisi\u00f3n del banco en la concesi\u00f3n de cr\u00e9dito (si el objeto se adquiere con la deuda),
\n\u2014 original de la reparaci\u00f3n y acondicionamiento de un objeto, el acabado de los locales.<\/p>\n

2. Gastos ordinarios:<\/strong><\/p>\n

\u2014 el pago de la hipoteca (si la propiedad es comprada a cr\u00e9dito),
\n\u2014 el pr\u00e9stamo de la fundadora de la
\n\u2014 impuesto predial anual*,
\n\u2014 servicios p\u00fablicos*,
\n\u2014 gastos de explotaci\u00f3n (ingenier\u00eda de sistemas, limpieza, seguridad)*,
\n\u2014 seguro*,
\n\u2014 servicios de la sociedad de gesti\u00f3n, de personal,
\n\u2014 servicios de contabilidad (rendici\u00f3n de cuentas),
\n\u2014 los honorarios del abogado (si es necesario)
\n\u2014 servicios de agentes de b\u00fasqueda de inquilinos (en algunos casos, la paga el inquilino).<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

* En muchos casos, estos gastos se devuelven al propietario a trav\u00e9s de un cargo por servicio que se paga el inquilino.<\/p>\n

Ingresos: no se olvide de la indexaci\u00f3n de alquiler y la depreciaci\u00f3n de<\/h2>\n

El propietario de la instalaci\u00f3n comercial recibe el pago de una renta por mes (en alemania, austria, espa\u00f1a) o por trimestre (en francia) hacia adelante. En el reino unido, la rep\u00fablica checa y suiza comunes como mensuales y pagos trimestrales. Al firmar un contrato con el arrendatario deber\u00e1 abonar una fianza de importe de pago de tres meses de alquiler (en espa\u00f1a, dos en suiza, de seis).<\/p>\n

En el caso de arrendamiento de centros comerciales de la renta a veces se cobra como un porcentaje con el volumen de negocios anual de m\u00e1s de 3 hasta 10 %). De anclaje de los inquilinos (la empresa que retire de no menos de 5 a 15 % de la superficie del objeto) normalmente, pagan menos que los dem\u00e1s.<\/p>\n

En el caso de que a largo plazo (10 a\u00f1os) de los contratos de alquiler se indiza anualmente de acuerdo con el aumento de la inflaci\u00f3n en el pa\u00eds. Pero, por ejemplo, en la rep\u00fablica checa esta pr\u00e1ctica casi no existe, ya que la mayor\u00eda de los contratos consiste en 3 o 5 a\u00f1os.<\/p>\n

Aparte de la tarjeta de inmuebles de la sala, el propietario generalmente cobra al inquilino del iva en el alquiler. Esta cantidad, posteriormente, se paga al estado. En algunos casos, el propietario puede en parte a devolver el iva pagado en concepto de indemnizaci\u00f3n por los gastos de reparaci\u00f3n o de construcci\u00f3n.<\/p>\n

\u00abEl iva derivado de los inquilinos, compensa al inversor iva pagado al comprar el objeto. En alemania, este sistema funciona de forma autom\u00e1tica: el estado inmediatamente excluye el iva del precio de la vivienda, mientras que el impuesto a los servicios de un corredor y otros gastos de la compra se compensan de la renta futura\u00bb, dice jorge \u041a\u0430\u0447\u043c\u0430\u0437\u043e\u0432, socio gerente de \u00ab\u0422\u0440\u0430\u043d\u0438\u043e\u00bb.<\/p>\n

Los ingresos tambi\u00e9n se puede atribuir a la depreciaci\u00f3n. Esta reducci\u00f3n imponible el valor de la propiedad por cuenta de su potencial de desgaste. Por ejemplo, si la propiedad vale 10 millones de euros, de los cuales 2 millones es el costo de la tierra, entonces, ya que la tierra no est\u00e1 sujeto a desgaste, ser\u00e1n amortizados 8 millones Si se considera que la depreciaci\u00f3n de un edificio comercial de 2 % en el a\u00f1o, de la cantidad imponible anual ser\u00e1n deducidos de 160 mil euros. Adem\u00e1s, de los ingresos imponibles ser\u00e1n deducidos los intereses de un pr\u00e9stamo.<\/p>\n

Gastos: principal \u2014 proporcionar las condiciones favorables en el contrato<\/h2>\n

Los costos pueden ser de una sola vez (el coste del objeto de la hipoteca, impuestos a la compra, de la comisi\u00f3n de corredores, etc.) y regulares (gastos de manutenci\u00f3n, pagos de hipoteca, etc.).<\/p>\n

Gastos no recurrentes en la compra de bienes inmuebles y las transacciones representan, en promedio, aproximadamente el 10% del precio de la vivienda. A ellos pueden a\u00f1adirse el costo inicial de la reparacin y el acabado de los locales de esta cantidad depende del estado de un objeto.<\/p>\n

En cuanto a los gastos peri\u00f3dicos de mantenimiento, y en funci\u00f3n del tipo de contrato de arrendamiento, el inversor puede ser, en parte, de ellos puesto en libertad. El tipo m\u00e1s com\u00fan de alquiler \u2014 NNN lease, en el que el propietario paga s\u00f3lo por el contenido estructural del edificio. Derechos y obligaciones del arrendatario y el arrendador se especifican en concreto, el contrato de arrendamiento.<\/p>\n<\/p>\n

El costo de la propiedad en funci\u00f3n del tipo de alquiler<\/h3>\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Tipo de contrato de arrendamiento<\/th>\n\u00bfCu\u00e1les son los gastos es el propietario<\/th>\n<\/tr>\n
Gross rent lease<\/th>\nEl contenido y el servicio de<\/td>\nSeguro<\/td>\nImpuesto sobre bienes inmuebles<\/td>\n<\/tr>\n
N lease (Single net lease)<\/th>\nEl contenido y el servicio de<\/td>\nSeguro<\/td>\n\u2014<\/td>\n<\/tr>\n
NN lease (Double net lease)<\/th>\nEl contenido y el servicio de<\/td>\n\u2014<\/td>\n\u2014<\/td>\n<\/tr>\n
NNN lease (Triple net lease), el equivalente en alemania \u2014 Dach & Fach<\/th>\nS\u00f3lo la reparaci\u00f3n de la fachada y el tejado del edificio<\/td>\n\u2014<\/td>\n\u2014<\/td>\n<\/tr>\n
Absolute NNN lease<\/th>\n\u2014<\/td>\n\u2014<\/td>\n\u2014<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

En cualquiera de los tipos de alquiler los gastos de mantenimiento, el seguro y los impuestos inicialmente puede ser el propietario, pero despu\u00e9s de su pago, el gasto total puede volver a \u00e9l en forma de prestaci\u00f3n de servicio de recolecci\u00f3n, que incluye acordados en el contrato los gastos. Un cargo por servicio es pagado por el inquilino y est\u00e1 dise\u00f1ado para que el propietario pudiera devolver el tiempo empleado.<\/p>\n

En cada pa\u00eds no son las t\u00edpicas de las condiciones relativas a los gastos y obligaciones del arrendador y del arrendatario. Por ejemplo, en el reino unido, el propietario no es casi nada de los gastos (distribuido tipo de contrato de arrendamiento absolute NNN lease), mientras que en francia se paga la reparaci\u00f3n, la comisi\u00f3n de corredores que se ocupan de alquiler, y el impuesto sobre bienes inmuebles (tipo de contrato de arrendamiento \u2014 gross rent lease).<\/p>\n<\/p>\n

Los costos de los inquilinos y propietarios para la realizaci\u00f3n de contratos
\nLos Datos De Cushman & Wakefield<\/h3>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
El pa\u00eds<\/th>\nLos gastos del inquilino<\/th>\nEl costo del arrendatario<\/th>\n<\/tr>\n
Austria<\/td>\n\u2014 alquiler<\/strong>: acompa\u00f1amiento jur\u00eddico \u2014 1% de la renta anual, el impuesto es del 1 %, la comisi\u00f3n de la agencia \u2014 3 meses de alquiler;
\n\u2014 un cargo por servicio<\/strong>: incluye los gastos municipales, la comisi\u00f3n de administraci\u00f3n, gastos de limpieza, el seguro y el impuesto sobre bienes inmuebles;
\n\u2014 reparaci\u00f3n<\/strong>: el interior de la habitaci\u00f3n;
\n\u2014 El iva en el alquiler<\/strong>: 20 %.<\/td>\n		\u2014 reparaci\u00f3n: la fachada y el techo.<\/td>\n<\/tr>\n
Reino unido<\/td>\n\u2014 alquiler de<\/strong>: la comisi\u00f3n de la agencia de los inmuebles \u2014 5-10% de la renta anual, el acompaamiento jurdico de alrededor de 5 % m\u00e1s iva del 20%.
\n\u2014 un cargo por servicio<\/strong>: incluye los servicios p\u00fablicos, los seguros, los gastos de gesti\u00f3n y el impuesto sobre bienes inmuebles;
\n\u2014 reparaci\u00f3n<\/strong>: la reparaci\u00f3n (por completo) y el contenido;
\n\u2014 seguro<\/strong>: el inquilino paga por el seguro de interiores, sino directamente por el seguro de las construcciones exteriores \u2014 a trav\u00e9s de un cargo por servicio;
\n\u2014 El iva en el alquiler<\/strong>: 20 %.<\/td>\n		\u2014 el propietario paga por la reparaci\u00f3n y el seguro de los elementos estructurales, pero estos costos son compensados a trav\u00e9s de un cargo por servicio.<\/td>\n<\/tr>\n
Alemania<\/td>\n\u2014 alquiler de<\/strong>: la comisi\u00f3n de la agencia de los inmuebles en la cantidad de 3-4 meses de alquiler (de 2 a 3 meses en el caso de arrendamiento industriales y locales comerciales) m\u00e1s el iva del 19 %;
\n\u2014 un cargo por servicio<\/strong>: incluye el impuesto sobre bienes inmuebles, los servicios p\u00fablicos y el seguro;
\n\u2014 reparaci\u00f3n<\/strong>: el interior de la habitaci\u00f3n;
\n\u2014 El iva en el alquiler<\/strong>: 19 %.<\/td>\n		\u2014 alquiler<\/strong>: normalmente, el propietario paga una comisi\u00f3n s\u00f3lo a los d\u00e9biles mercados, y esto es cierto s\u00f3lo para los objetos que se benefician de la debilidad de la demanda;
\n\u2014 reparaci\u00f3n<\/strong>: son t\u00edpicos de los contratos de arrendamiento Dach & Fach, en los que el arrendador s\u00f3lo es responsable de la reparaci\u00f3n estructural.<\/td>\n<\/tr>\n
Espa\u00f1a<\/td>\n\u2014 un cargo por servicio<\/strong>: incluye los gastos municipales y el impuesto sobre bienes inmuebles;
\n\u2014 reparaci\u00f3n<\/strong>: el interior de la habitaci\u00f3n;
\n\u2014 seguro<\/strong>: el interior de la habitaci\u00f3n;
\n\u2014 El iva en el alquiler<\/strong>: el 21 %.<\/td>\n		\u2014 alquiler de<\/strong>: la comisi\u00f3n de la agencia inmobiliaria 10-15% de la renta anual m\u00e1s iva 21 % (a veces la comisi\u00f3n que paga el inquilino);
\n\u2014 reparaci\u00f3n<\/strong>: la fachada y el techo;
\n\u2014 seguro<\/strong>: la fachada y el techo.<\/td>\n<\/tr>\n
Francia<\/td>\n\u2014 alquiler de<\/strong>: la comisi\u00f3n de la agencia de los inmuebles de hasta un 15% de la renta anual m\u00e1s iva del 20%.
\n\u2014 un cargo por servicio<\/strong>: incluye los gastos municipales y seguro;
\n\u2014 reparaci\u00f3n<\/strong>: reparaci\u00f3n de interiores;
\n\u2014 El iva en el alquiler<\/strong>: 20 %.<\/td>\n		\u2014 alquiler de<\/strong>: la comisi\u00f3n de la agencia de los inmuebles de hasta un 15% de la renta anual m\u00e1s iva del 20%.
\n\u2014 el impuesto sobre bienes inmuebles<\/strong>: la cantidad depende de la ciudad; a veces paga el inquilino (especialmente si se trata de industriales o comerciales locales);
\n\u2014 reparaci\u00f3n<\/strong>: la fachada y el techo.<\/td>\n<\/tr>\n
Rep\u00fablica checa<\/td>\n\u2014 alquiler de<\/strong>: la comisi\u00f3n de la agencia de bienes ra\u00edces de 5 a 8% en el caso de arrendamiento de las oficinas y 10-15 % en el caso de arrendamiento de los locales comerciales;
\n\u2014 un cargo por servicio<\/strong>: incluye los gastos municipales, la comisi\u00f3n de administraci\u00f3n, gastos de limpieza y el impuesto sobre bienes inmuebles;
\n\u2014 reparaci\u00f3n<\/strong>: el interior de la habitaci\u00f3n;
\n\u2014 seguro<\/strong>: el interior de la habitaci\u00f3n y negocios;
\n\u2014 El iva en el alquiler<\/strong>: el 21 %.<\/td>\n		\u2014 alquiler de<\/strong>: la comisi\u00f3n de la agencia inmobiliaria 7-17 % de la renta anual;
\n\u2014 reparaci\u00f3n<\/strong>: la fachada y el techo;
\n\u2014 seguro<\/strong>: la fachada y el techo.<\/td>\n<\/tr>\n
Suiza<\/td>\n\u2014 alquiler de<\/strong>: la comisi\u00f3n de la agencia inmobiliaria 7-15 % del alquiler;
\n\u2014 un cargo por servicio<\/strong>: incluye los servicios p\u00fablicos;
\n\u2014 reparaci\u00f3n<\/strong>: los peque\u00f1os de trabajo.<\/td>\n		\u2014 alquiler de<\/strong>: la comisi\u00f3n de la agencia inmobiliaria 10-15 %;
\n\u2014 el impuesto sobre bienes inmuebles<\/strong>: el tama\u00f1o depende del cant\u00f3n;
\n\u2014 reparaci\u00f3n<\/strong>: las grandes obras de reparaci\u00f3n;
\n\u2014 seguros<\/strong>: el seguro del edificio.<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Adem\u00e1s, el inversionista se recomienda que esta partida de gastos, como el pr\u00e9stamo del fundador en el futuro, esto ayudar\u00e1 a optimizar el impuesto a las ganancias de la compa\u00f1\u00eda, si el objeto presenta a una persona jur\u00eddica. La esencia de este proceso es que el fundador le otorga un pr\u00e9stamo de su empresa, en la que se estructura de propiedad y, a continuaci\u00f3n, devuelve el deber y la muestra de estos medios de debajo de impuesto a las ganancias.<\/p>\n

\u25cf<\/p>\n

Dado que en europa comunes los contratos NNN lease, en los que la mayor\u00eda de los gastos de mantenimiento recae en \u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u0430\u0442\u043e\u0440\u0435, el propietario se queda pagar s\u00f3lo por el reacondicionamiento de edificios y servicios de personal.<\/p>\n

\nCon el fin de reducir los costos de administraci\u00f3n \u00ab\u0422\u0440\u0430\u043d\u0438\u043e\u00bb recomienda al inversor extranjero:<\/p>\n

    \n
  • comprar una propiedad, ya cubierta en alquiler en los contratos de tipo de NNN lease;<\/li>\n
  • utilizar el cr\u00e9dito para la creaci\u00f3n de la financiera y el aumento de la rentabilidad de la inversi\u00f3n;<\/li>\n
  • tener en cuenta la depreciaci\u00f3n y obtener deducciones fiscales;<\/li>\n
  • comprar una vivienda nueva, no requiere de gastos para la reparaci\u00f3n;<\/li>\n
  • conceder el pr\u00e9stamo promotor para la optimizaci\u00f3n de impuesto a las ganancias.<\/li>\n<\/ul>\n

    Julia Kozhevnikova, \u00ab\u0422\u0440\u0430\u043d\u0438\u043e\u00bb<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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