Riskide hindamine m\u00e4ngib olulist rolli etapil moodustavad investeerimisstrateegia, kuna alates sellest, kui investor on valmis v\u00f5tma riske, s\u00f5ltub ka paljuski eelarve ja ootus tootluse. Nii, kui investorid kaaluvad tulevikus manuseid kinnisvara \u043d\u0438\u0437\u043a\u043e\u0440\u0438\u0441\u043a\u043e\u0432\u0430\u043d\u043d\u044b\u0435, siis nad on valmis rohkem maksma iga dollar prognoositud tulu, seel\u00e4bi v\u00e4hendades pakkumist tootluse. See t\u00e4hendab, et mida v\u00e4iksem on riskid, seda madalam on tootlus.<\/p>\n
Risk \u2014 see on v\u00f5imalus kahjusid p\u00f5hjustanud mingeid muudatusi. Mida rohkem on t\u00f5en\u00e4osus, et juhtub negatiivne s\u00fcndmus, seda suurem on risk. Kinnisvarainvesteeringute k\u00f5ige iseloomulikud kahte r\u00fchma riski \u2014 riikide riskid ja riskid, mis on seotud konkreetse projektiga.<\/p>\n
Lisaks \u0441\u0442\u0440\u0430\u043d\u043e\u0432\u044b\u043c riske enne viitab tekkimise t\u00f5en\u00e4osust majanduslikke, poliitilisi ja sotsiaalseid vapustusi, kus objekt kinnisvara.<\/p>\n
Tase \u0441\u0442\u0440\u0430\u043d\u043e\u0432\u043e\u0433\u043e riski on v\u00f5imalik \u00f5ppida aruannete reitinguagentuuride v\u00f5i konsultatsioonifirmad. N\u00e4iteks hinne The Economist Intelligence Unit madalaima riikide riskid on Austria, Suurbritannia, Saksamaa ja USA suurimad \u2014 Afganistanil, Valgevene, Ukraina ja muud<\/p>\n
\u00dcks majanduslikud tegurid \u0441\u0442\u0440\u0430\u043d\u043e\u0432\u043e\u0433\u043e riski \u2014 inflatsiooni t\u00f5us<\/strong>. S\u00f5ltuvus on selline: mida suurem inflatsioon, seda suurem on risk. V\u00e4ikseim risk on inflatsioon v\u00e4iksem kui 5% aastas, mis on suurim \u2014 \u00fcle 100 %. Kinnisvara turg on kindlustatud inflatsiooni risk sellega, et rendihind vaadatakse kuus v\u00f5i aastas: rendihindadega kiinduvad indeks jaehindade d\u00fcnaamika mille peegeldab inflatsiooni. Mida sagedamini vaadatakse panused, seda suurem tundlikkus objekti inflatsiooni ja seda suurem on tulu investor. N\u00e4iteks, hotellitoad, kauplused, t\u00f6\u00f6stus-ja laoruumid, majutus, \u0441\u0434\u0430\u0432\u0430\u0435\u043c\u043e\u0435 on l\u00fchiajaline rentimine, traditsiooniliselt peetakse objektid k\u00f5rge tundlikkus inflatsiooni, kontorid ja REIT \u2014 keskmine, kinnistud ja korterid, \u0441\u0434\u0430\u0432\u0430\u0435\u043c\u044b\u0435 pikaajalise rendilepingu, \u2014 madal.<\/p>\n Saksamaa \u2014 \u00fcldiselt \u043d\u0438\u0437\u043a\u043e\u0440\u0438\u0441\u043a\u043e\u0432\u0430\u044f riik investeerida kinnisvarasse, kuid siin on k\u00f5rge riskiga piirkonnad. Eelk\u00f5ige on nendeks idapoolsetele maadele <\/i><\/p>\n Teine on majanduslik tegur \u0441\u0442\u0440\u0430\u043d\u043e\u0432\u043e\u0433\u043e riskiga seotud ebakindluse omav\u00e4\u00e4ringus<\/strong>. S\u00f5ltumata sellest, kasvab selle kursuse v\u00f5i langeb, mis tahes m\u00e4rkimisv\u00e4\u00e4rne k\u00f5rvalekalle kujutab ohtu. Suurim oht turgudel tekib juhul, kui t\u00f5us v\u00f5i langus valuuta on \u00fcle 20 %.<\/p>\n Et kauba majandusega on ka iseloomulik selline riskifaktor, nagu nafta hind<\/strong>. Mida madalam hind, seda suurem on oht majanduses; suurim risk \u2014 hinnaalandus s\u00fcsivesinikud rohkem kui 20 %. Niisiis, vastavalt Savills, keset \u0434\u0435\u0448\u0435\u0432\u0435\u044e\u0449\u0435\u0439 \u00f5li 2007 kuni 2009 korter venemaa pealinnas langes 51 %. Jaanuaris-veebruaris 2009 nafta hind hakkas t\u00f5usma ja kulu \u00fche ruutmeetri ka l\u00e4ks \u00fcles. 2015. aastal nafta n\u00e4itab negatiivset trendi, ja hinnad ka langevad.<\/p>\n Muid majanduslikke tegureid \u2014 SKP langus tempo tootmise, ekspordi v\u00e4henemine ja v\u00e4hendada ostuj\u00f5udu. <\/strong> Suurim risk \u2014 v\u00e4hendada k\u00f5igi nende n\u00e4itajate rohkem kui 10 %.<\/p>\n Lisaks \u0441\u0442\u0440\u0430\u043d\u043e\u0432\u044b\u043c samuti kuuluvad sotsiaal-ja poliitilised riskid. Eriti kinnisvaraturg v\u00f5ib negatiivselt m\u00f5jutada negatiivne iive<\/strong>, kusjuures see kehtib mitte ainult riigi jaoks tervikuna, kuid konkreetse asula, samuti eraldi piirkonnas. N\u00e4iteks Ida-Saksamaa rahvaarv kolib rohkem arenenud ja arenenud l\u00e4\u00e4ne-euroopa maad, et viimastel peetakse v\u00e4hem riskantseks turgude kinnisvarainvesteeringute (erand \u2014 v\u00e4ikesed linnad Ruhri piirkond, mis kaotab elanikkonna v\u00e4hesuse t\u00f5ttu t\u00f6\u00f6kohta).<\/p>\n Poliitiline olukord<\/strong> on samuti m\u00e4rkimisv\u00e4\u00e4rne m\u00f5ju investorite k\u00e4itumist ja nende arusaamad riske. Vastavalt uuringule “\u0422\u0440\u0430\u043d\u0438\u043e”, 17 % k\u00fcsitletutest \u0440\u0438\u0435\u043b\u0442\u043e\u0440\u043e\u0432 usuvad, et poliitiline olukord (par majanduslik stabiilsus) \u2014 on \u00fcks peamisi p\u00f5hjusi, miks venekeelsed ostjad valivad \u00fche v\u00f5i teise riiki, et osta kinnisvara. See asjaolu on eriti ilmekalt v\u00e4ljendunud sellistes riikides nagu Suurbritannia, Saksamaa, USA ja Prantsusmaa.<\/p>\n Sotsiaal-poliitiline ja majanduslik ebastabiilsus riigis v\u00f5ib kauaks hirmutada investorid kohaliku kinnisvaraturu <\/i><\/p>\n Veel \u00fcks oluline \u0441\u0442\u0440\u0430\u043d\u043e\u0432\u043e\u0439 riski \u2014 v\u00f5imalikud muutused seadusandluses<\/strong>, mis v\u00f5ivad m\u00f5jutada turge kinnisvara. See v\u00f5ib muuta maksuseadusi (suurendada olemasolevate maksude ja uute), sissejuhatus piiravaid seadusi, mis on seotud ehitus-ja investeeringute, samuti piirangute kehtestamist kapitali liikumist.<\/p>\n Riskid, mis on seotud projekti v\u00f5ib jagada kahte kategooriasse:<\/p>\n 1. Projektid Added Value<\/strong><\/p>\n Projektidele Added Value (“lisandv\u00e4\u00e4rtus”) kuuluvad ehitus-ja \u0440\u0435\u0434\u0435\u0432\u0435\u043b\u043e\u043f\u043c\u0435\u043d\u0442. Risk selliste projektide piisavalt k\u00f5rge, kuid tootlus on liiga k\u00f5rge \u2014 14-25 %.<\/p>\n Peamised riskid, mis on seotud ehitusega:<\/p>\n K\u00f5ik need riskid v\u00f5ib “s\u00fc\u00fca” tootlus, mist\u00f5ttu investor j\u00e4\u00e4b ilma kasumit v\u00f5i isegi kahjumiga.<\/p>\n Ehitusprojektide riskantsemad v\u00f5rreldes rentimisega \u00e4ri <\/i><\/p>\n K\u00f5ik nimetatud riskid kasvavad progressioonis proportsionaalselt \u0437\u0430\u043a\u0440\u0435\u0434\u0438\u0442\u043e\u0432\u0430\u043d\u043d\u043e\u0441\u0442\u0438 kinnisvaraarendaja, siis on rohkem raha laenamine ta kasutab, seda suurem on iga nimetatud riske. Kui halvima stsenaariumi, n\u00e4iteks siis, kui suure \u0437\u0430\u043a\u0440\u0435\u0434\u0438\u0442\u043e\u0432\u0430\u043d\u043d\u043e\u0441\u0442\u0438 ehitused ja oluline korrektsioon v\u00e4\u00e4rtus v\u00f5ib olla nii, et arendaja v\u00f5i investor j\u00e4\u00e4b kaovad. Kogenud arendajad alati arvutada erinevaid stsenaarium ja vastuv\u00f5etavaks peetakse selliseid, mille puhul investor v\u00e4ljub projekti, teenides 15-20 % (klassikaline stsenaarium) v\u00f5i 20-25 % (optimistlik stsenaarium).<\/p>\n Projekti riskide ilmnevad veel enne t\u00f6\u00f6de alustamist. Eelk\u00f5ige on oht, et saada ehitusluba (Permit Risk<\/strong>). Selle sisu on selles, et juhul, kui investeering \u0440\u0435\u0434\u0435\u0432\u0435\u043b\u043e\u043f\u043c\u0435\u043d\u0442, kapitaalremont v\u00f5i ehitus nullist rakendada p\u00e4rast maa ostu v\u00f5i objekti on vaja minna l\u00e4bi viia ja saada luba. Tavaliselt hinna s\u00e4testatud risk saada vastava loata v\u00f5i selleks, et see v\u00f5tab palju aega. M\u00f5nes riigis on arendajad valmis v\u00f5tma riski saada luba.<\/p>\n Selgitada riske, mis on seotud konkreetse objekti, aitab p\u00f5hjalik test \u2014 Due Diligence, mis h\u00f5lmab nelja liiki kohtuekspertiisi:<\/p>\n 2. \u0410\u0440\u0435\u043d\u0434\u043d\u044b\u0439 \u00e4ri<\/strong><\/p>\n K\u00f5ige v\u00e4hem riskantne objektid, \u0441\u0434\u0430\u044e\u0449\u0438\u0435\u0441\u044f rent, millel on j\u00e4rgmised omadused:<\/p>\n Asukoht on p\u00f5hiomadus: kui vara asub heas piirkonnas, siis riskid on minimaalsed, ja objekti \u2014 vedelikku. Kuid risk v\u00f5ib olla seotud edasise arengu ala<\/strong>, nii et kui valida l\u00fchiajalisest objekti tuleb k\u00fcsida kava \u00fclesehitamisel ja teada saada, kas tulevased ja juba m\u00fc\u00fcdud muutmise (pikendamise transpordiv\u00f5rku, uute asutuste jne) aja jooksul parandada kapitalisatsioon objekti investeeringute v\u00f5i, vastupidi, v\u00e4hendada tema tootlus. N\u00e4iteks, kui inimene ostis New York korter kauni vaatega Central park, siis on see a priori on kindlustanud endale s\u00e4ilimise manuseid, kuna korterit nii v\u00e4limuse v\u00e4he ja uusi enam ei tule.<\/p>\n Ohtu kujutavad ka halb seisukord<\/strong> ja ebapiisav tehniline \u043e\u0441\u043d\u0430\u0449\u0435\u043d\u043d\u043e\u0441\u0442\u044c<\/strong>. Kui hullem ruumi planeerimise lahendusi hoone sisemuses, kindlustatus kaasaegseid tehnos\u00fcsteeme ja kvaliteet kandekonstruktsioonide, mida madalam konkurentsiv\u00f5ime objekti turg, seda madalam on selle hind ja n\u00f5udlus \u00fc\u00fcrnike ja riskid suuremad. Vaatamata sellele, et vanad ja kulunud esemed v\u00f5ivad anda hea tootlus hetkel, nad on alati riskantsemad investeeringud, kui hoone on heas seisukorras.<\/p>\n Kvaliteet on \u00fc\u00fcrnike ja t\u00fc\u00fcp rentimise lepingu<\/strong> v\u00f5ib ka suurendada v\u00f5i v\u00e4hendada riske. Investor, kes ei ole valmis v\u00f5tma riske kahju rentnik, t\u00f5en\u00e4oliselt \u0432\u043b\u043e\u0436\u0438\u0442\u0441\u044f objekti pikaajalise \u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u043d\u044b\u043c\u0438 lepingud. Ja vastupidi, kui see risk, et investor on vastuv\u00f5etav, siis ta kaaluks v\u00f5imalusi kinnisvara sobiva l\u00f5pus v\u00f5i l\u00fchiajaline rentimisega lepinguga.<\/p>\n Valides tulude kinnisvara tasub p\u00f6\u00f6rata t\u00e4helepanu sellele, kui palju on usaldusv\u00e4\u00e4rne \u00fc\u00fcrnik <\/i><\/p>\n Teine risk on seotud valiku v\u00f5imalust rahastamise<\/strong> ja edasise haldamisega \u0437\u0430\u0435\u043c\u043d\u044b\u043c\u0438 vahenditega. Tavaliselt, kui suurem osa laenukapitali, seda suurem on risk.<\/p>\n M\u00f5ju v\u00f5imendada \u2014 see on siis, kui hind \u0437\u0430\u0435\u043c\u043d\u043e\u0433\u043e rahastamise odavam, kui tootlus projekti. Investor v\u00f5ib kokku leppida pangaga seet\u00f5ttu, et maksta laenuintress, aga maksta v\u00e4hemalt kehast laenu. Sel meetodil on v\u00f5imalik suurendada tegevuse tulu oma investeeringuid. Kuid selline meetod suurendada kasumlikkust viib teisele investorile. Kui objekti hind on langenud, kui on vaja pikendada laenuleping, siis pank n\u00f5uda proportsionaalselt \u0434\u043e\u043a\u0430\u043f\u0438\u0442\u0430\u043b\u0438\u0437\u0438\u0440\u043e\u0432\u0430\u0442\u044c laenu ja anda t\u00e4iendavat tagatishoius (margin call). Seet\u00f5ttu on oluline leida \u00f5ige tasakaal hoova tootluse ja riski, see on oskus kutselised investorid.<\/p>\n Kapitali v\u00f5etud tollimaksu investeeringuid, peab tootma kasumit, mis \u00fcletab tasu, sest selle kasutamine. Kui kasu kinnisvara allpool tasu laenu, investor kannab kahjumit, mis on seda suurem, mida suurem v\u00e4\u00e4rtus v\u00f5imendatud.<\/p>\n Vastavalt ekspert, kinnisvara ilmus veel \u00fcks oht: kuna laenude intressim\u00e4\u00e4rad aastal 2014-2015 paljudes riikides on j\u00f5udnud madalaimale tasemele ajaloos ja peaaegu l\u00e4hemale nullile, siis 3-5 aasta jooksul, nad v\u00f5ivad oluliselt kasvada, ja kui see juhtub, kinnisvara hind langeb.<\/p>\n Risk on ka serveri haldamine: <\/strong>kaugus kinnisvara n\u00f5rgendab kontroll peal, nii et \u00fcritan tegeleda juhtimise v\u00e4lismaa projekti Venemaalt on seotud suurte riskidega. Selle asemel serveri f\u00fc\u00fcsilisest isikust juhtimine on soovitatav palgata spetsialistide poole.<\/p>\n Mitte v\u00e4hem oluline ja risk on seotud \u0441\u0442\u0440\u0443\u043a\u0442\u0443\u0440\u0438\u0440\u043e\u0432\u0430\u043d\u0438\u0435\u043c tehingu<\/strong>. On olemas erinevaid skeeme, mis v\u00f5imaldavad optimeerida makse \u2014 n\u00e4iteks \u00f5igluse laenu v\u00f5i vormistamine l\u00e4bi mitmeid ettev\u00f5tteid. See suurendab tootlust, kuid v\u00e4hendab l\u00e4bipaistvust ja suurendab riski omandisse. Maksu haldamise ei saa v\u00f5tta struktuuri optimeerimine ja \u043d\u0430\u0447\u0438\u0441\u043b\u0438\u0442\u044c t\u00e4iendavad maksud ja trahvid. Maailmas suureneb l\u00e4bipaistvus panganduss\u00fcsteemi, OECD tutvustab meetmeid, et neutraliseerida h\u00e4gustab maksustatav baasi ning Venemaa n\u00f5uab oma resident tasuma maksud tulud, mis on saadud v\u00e4lismaal. K\u00f5ik need muudatused suurendavad riske koondatud objektide struktureerimine eesm\u00e4rk optimeerida makse. Meie soovitus klientidele: esiteks, n\u00f5u maksu-konsultandid, ja teiseks, mitte pingutada optimeerimine, sest see on t\u00e4is probleeme maksu teenuste l\u00e4hemas tulevikus.<\/p>\n Eespool nimetatud punktid m\u00e4\u00e4ravad peamine risk \u2014 risk v\u00e4hendada likviidsust, st v\u00e4hendada v\u00f5imsust kiire m\u00fc\u00fck, kaotamata kulusid ja v\u00e4hendada v\u00f5imalikku kasvu kapitalisatsiooni kui positiivses stsenaariumis turu arengut. Seega, mida madalam on riskid eespool mainitud punkte, seda suurem on likviidsus, ja selle tulemusena allpool on algusest tootlus objekti.<\/p>\n Peamine oht, investeerides kinnisvara on:<\/p>\n<\/p>\n Mida valida \u2014 k\u00f5rge tootlus v\u00f5i madala riski \u2014 s\u00f5ltub investori ja tema suhtes riske. Peamine probleem on palju ostjaid \u2014 on see, et nad hakkavad vestlus k\u00fcsimust “Milline on tootlus?”, ja esimene k\u00fcsimus on tegelikult peaks olema: “Millised on riskid ja kuidas ma saan m\u00fc\u00fca selle objekti tulevikus?”. Kui investor soovib saada suuremat tulu, siis peab ta olema valmis v\u00f5tma suuremat riski.<\/p>\n Julia Ko\u017eevnikova, “\u0422\u0440\u0430\u043d\u0438\u043e”<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Riskide hindamine m\u00e4ngib olulist rolli etapil moodustavad investeerimisstrateegia, kuna alates sellest, kui investor on valmis v\u00f5tma riske, s\u00f5ltub ka paljuski<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":468,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[137],"tags":[],"class_list":["post-1242","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maksuteave-prantsusmaal"],"translation":{"provider":"WPGlobus","version":"3.0.0","language":"et","enabled_languages":["ru","uk","en","de","fr","it","es","pl","pt","bg","cs","da","et","fi","hr","hu","lt","lv","mk","no","ro","sk","sl","sq","sr","tr","nl","am","ca","sv"],"languages":{"ru":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"uk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"en":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"de":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"it":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"es":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"bg":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"cs":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"da":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"et":{"title":true,"content":true,"excerpt":false},"fi":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hu":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"mk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"no":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ro":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sq":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"tr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"nl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"am":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ca":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false}}},"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/et\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1242","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/et\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/et\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/et\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/et\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1242"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/nalog.fr\/et\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1242\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/et\/wp-json\/wp\/v2\/media\/468"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/et\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1242"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/et\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1242"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/et\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1242"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}Projekti riskide<\/h2>\n
\n
\n
\n
\n
L\u00f5puks<\/h2>\n
\n\n
\n Riikide riskid<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n \n Majandus<\/strong><\/td>\n \n \n
\n Sotsiaal-poliitilised<\/strong><\/td>\n \n \n
\n Projekti riskide<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n \n Added Value<\/strong><\/td>\n \n \n
\n \u0410\u0440\u0435\u043d\u0434\u043d\u044b\u0439 \u00e4ri<\/strong><\/td>\n \n \n