{"id":1251,"date":"2020-02-12T13:34:50","date_gmt":"2020-02-12T10:34:50","guid":{"rendered":"http:\/\/nalog.fr\/ettulud-ja-kulud-investorite-kuidas-planeerida-eelarvet-enne-ostu-aripindade\/"},"modified":"2020-02-12T13:34:50","modified_gmt":"2020-02-12T10:34:50","slug":"ettulud-ja-kulud-investorite-kuidas-planeerida-eelarvet-enne-ostu-aripindade","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/nalog.fr\/et\/ettulud-ja-kulud-investorite-kuidas-planeerida-eelarvet-enne-ostu-aripindade\/","title":{"rendered":"Tulud ja kulud investorite: kuidas planeerida eelarvet enne ostu \u00e4ripindade"},"content":{"rendered":"

\u00dcldiselt arvatakse, et \u00e4ripindade n\u00f5uab suuri kulutusi sisu. Aga seal on sellised t\u00fc\u00fcbid rendilepingud, kus peamised kulud valeta \u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u0430\u0442\u043e\u0440\u0430\u0445 ja arvestades tulud kulud tasub \u00e4ra kuhjaga tasutud, isegi kui teil on h\u00fcpoteek. “\u0422\u0440\u0430\u043d\u0438\u043e” r\u00e4\u00e4gib peamiste artiklites tulude ja kulude korral valduses kaubik objektid.<\/p>\n<\/p>\n

Artikkel tulude ja kulude omanik \u00e4ripindade<\/h3>\n\n\n\n\n
Tulud<\/th>\nKulud<\/th>\n<\/tr>\n
\u2014 \u00fc\u00fcr
\n\u2014 outer (outdoor) reklaam, reklaam ja siseruumides (indoor),
\n\u2014 amortisatsioon
\n\u2014 kallinemine kinnisvara: kapitali juurdekasvu puhul edasim\u00fc\u00fcgi objekti.<\/td>\n		1. \u00dchekordsed kulud ostes kinnisvara:<\/strong><\/p>\n

\u2014 kulud, kinnisvara,
\n\u2014 Due Diligence (raamatupidamine, juriidiline ja tehniline ekspertiis, riskide hindamine),
\n\u2014 teenused \u0440\u0438\u0435\u043b\u0442\u043e\u0440\u0430,
\n\u2014 maksu osta, tempelmaksu,
\n\u2014 teenused notar ja advokaat,
\n\u2014 panga teenuseid (konto avamine, \u00fclekanded),
\n\u2014 komisjon pank anda laenu (kui objekt m\u00fc\u00fcakse abil v\u00f5imendatud),
\n\u2014 esialgne remont ja suurima objekti, ruumide viimistlus.<\/p>\n

2. Regulaarsed kulutused:<\/strong><\/p>\n

\u2014 h\u00fcpoteegi makse (kui kinnisvara osta krediit)
\n\u2014 laenu asutaja
\n\u2014 iga-aastane maks, kinnisvara*,
\n\u2014 kommunaalkulud*,
\n\u2014 tegevuskulud (s\u00fcsteemi insenerit\u00f6\u00f6, koristus, valve)*,
\n\u2014 reisikindlustus*,
\n\u2014 teenuste ettev\u00f5tte juhtimine, personal,
\n\u2014 teenused raamatupidaja (aruandlus),
\n\u2014 teenused jurist (vajadusel),
\n\u2014 teenuste vahendajate leidmine \u00fc\u00fcrnik (teatud juhtudel maksab \u00fc\u00fcrnik).<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

* Paljudel juhtudel on need kulud tagastatakse omanikule l\u00e4bi teenustasu, mis makstakse \u00fc\u00fcrnikule.<\/p>\n

Tulud: \u00e4rge unustage, et indekseerimine rent ja polsterdus<\/h2>\n

Omanik kaubik objekti saab \u00fc\u00fcri eest kuus (Austria, Saksamaa, Hispaania) v\u00f5i kvartali (Prantsusmaa) ees. Suurbritannia, T\u0161ehhi ja \u0160veits levinud kui kord kuus, nii ja \u043f\u043e\u043a\u0432\u0430\u0440\u0442\u0430\u043b\u044c\u043d\u044b\u0435 maksed. Lepingu s\u00f5lmimisel \u00fc\u00fcrniku tasuda tagatisraha summa ulatuses makse kolme kuu \u00fc\u00fcr (Hispaania \u2014 kaks, \u0160veits \u2014 kuus).<\/p>\n

Kui \u00fc\u00fcrile kaubanduskeskused \u00fc\u00fcr on m\u00f5nikord laetud kujul protsenti ja aastane k\u00e4ive (3 \u0434\u043e10 %). Ankur \u00fc\u00fcrnikud (firma, \u0441\u043d\u0438\u043c\u0430\u044e\u0449\u0438\u0435 v\u00e4hemalt 5-15 % ruumi objekti) tavaliselt maksavad v\u00e4hem kui teised.<\/p>\n

Juhul, kui pikaajalise (10 aastat) lepingud \u00fc\u00fcri indekseeritakse igal aastal vastavalt inflatsiooni t\u00f5us riigis. Kuid n\u00e4iteks T\u0161ehhis on selline tava peaaegu ei ole, sest enamik lepinguid on 3 v\u00f5i 5 aastat.<\/p>\n

Peale suhteliselt tasu \u0441\u0434\u0430\u0432\u0430\u0435\u043c\u044b\u0435 ruumid, omanik tavaliselt tasu \u00fc\u00fcrniku K\u00c4IBEMAKSU rent. See summa hiljem tasutakse riigile. M\u00f5nel juhul v\u00f5ib \u00fc\u00fcrileandja osaliselt tagasi tasutud K\u00c4IBEMAKSU h\u00fcvitamiseks kulud remont v\u00f5i ehitus.<\/p>\n

“VAT, saadud \u00fc\u00fcrnike h\u00fcvitata investorile K\u00c4IBEMAKS tasutud ostes objekti. Saksamaal on see s\u00fcsteem t\u00f6\u00f6tab automaatselt, et riik, see kohe v\u00e4listab K\u00c4IBEMAKSU objekti v\u00e4\u00e4rtust, ning maksu-teenused maakler-ja muud kulud ostes h\u00fcvitatakse v\u00e4lja tulevase \u00fc\u00fcri,” r\u00e4\u00e4gib Georgi \u041a\u0430\u0447\u043c\u0430\u0437\u043e\u0432, juhtiv partner “\u0422\u0440\u0430\u043d\u0438\u043e”.<\/p>\n

Tulu v\u00f5ib seletada ka polsterdus. See langus on maksustatav v\u00e4\u00e4rtus kinnisvara arvelt selle v\u00f5imaliku kulumise. N\u00e4iteks, kui vara on v\u00e4\u00e4rt 10 miljonit eurot, millest 2 miljonit eurot \u2014 see on hind, krundi, siis, kuna maa ei kuulu kulumist, amortiseerunud on 8 miljonit Kui eeldada, et amortisatsioon \u00e4rihoone on 2% aastas, siis maksustatavast summast aastas on maha 160 tuhat eurot. Peale selle, alates maksustatavast tulust saab maha laenu intressid.<\/p>\n

Kulud: k\u00f5ige t\u00e4htsam \u2014 kirjutada soodsad tingimused lepingu<\/h2>\n

Kulud v\u00f5ivad olla kas \u00fchekordsed (kulude objekti, h\u00fcpoteek, maksud osta, komisjoni maaklerid jne) ja regulaarselt (hooldus -, h\u00fcpoteegi makse ja nii edasi).<\/p>\n

\u00dchekordsed kulud, kinnisvara ostu vormistamine ja tehingute keskmiselt umbes 10 % objekti maksumusest. Neile v\u00f5ivad lisanduda kulud esialgne remont ja viimistlus ruumide see summa s\u00f5ltub riigi eesm\u00e4rk.<\/p>\n

Mis puutub regulaarselt \u00fclalpidamise kulud, siis, s\u00f5ltuvalt rendilepingu, investor v\u00f5ib kas osaliselt v\u00f5i neist vabastada. K\u00f5ige levinum rent \u2014 NNN lease, kus omanik maksab ainult selle sisu kandekonstruktsioonide hoone. \u00d5igused ja kohustused \u00fc\u00fcrniku ja \u00fc\u00fcrileandja m\u00e4\u00e4ratud konkreetse rendilepingu.<\/p>\n<\/p>\n

Kulud omaniku liigist rent<\/h3>\n\n\n\n\n\n\n\n\n
T\u00fc\u00fcp rent<\/th>\nMillised kulud kannab omanik<\/th>\n<\/tr>\n
Gross rent lease<\/th>\nSisu ja hooldus<\/td>\nKindlustus<\/td>\nMaksu kinnisvara<\/td>\n<\/tr>\n
N lease (Single net lease)<\/th>\nSisu ja hooldus<\/td>\nKindlustus<\/td>\n\u2014<\/td>\n<\/tr>\n
NN lease (Double net lease)<\/th>\nSisu ja hooldus<\/td>\n\u2014<\/td>\n\u2014<\/td>\n<\/tr>\n
NNN lease (Triple net lease), analoog Saksamaa \u2014 Dach & Fach<\/th>\nAinult remont fassaadi ja hoone katus<\/td>\n\u2014<\/td>\n\u2014<\/td>\n<\/tr>\n
Absolute NNN lease<\/th>\n\u2014<\/td>\n\u2014<\/td>\n\u2014<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Tahes liiki rendilepingu hoolduskulud, kindlustus ja maksud esialgu v\u00f5ib teha omanik, kuid p\u00e4rast nende eest kulutatud summa v\u00f5ib tagasi selle juurde kujul teenuse kogumise, mis sisaldab kokkulepitud lepingu kulud. Teenustasu tasutakse \u00fc\u00fcrniku ja on m\u00f5eldud selleks, et omanik saaks tagasi investeerinud.<\/p>\n

Igas riigis on t\u00fc\u00fcpiline tingimusi, mis puudutavad kulude ja kohustused \u00fc\u00fcrnik ja \u00fc\u00fcrileandja. N\u00e4iteks Suurbritannias omanik ei kanna peaaegu mingeid kulutusi (levinud t\u00fc\u00fcp \u00fc\u00fcrile absolute NNN lease) ja Prantsusmaal ta maksab remont, komisjoni maaklerid, kes tegelevad rent ja kinnisvara maksud (t\u00fc\u00fcp rent \u2014 gross rent lease).<\/p>\n<\/p>\n

Kulud \u00fc\u00fcrnike ja \u00fc\u00fcrileandjate t\u00fc\u00fcpiline lepingud
\nAndmed Cushman & Wakefield<\/h3>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Riik<\/th>\n\u00dc\u00fcrniku kulud<\/th>\nKulud \u00fc\u00fcrileandja<\/th>\n<\/tr>\n
Austria<\/td>\n\u2014 \u00fc\u00fcrile<\/strong>: juriidiline eskort \u2014 1% iga-aastasest rent, riiklik maks \u2014 1 %, komisjoni esinduse \u2014 3 kuu \u00fc\u00fcr;
\n\u2014 teenustasu<\/strong>: sisaldab kommunaalmaksed, haldustasu kulud puhastus, kindlustus-ja kinnisvara maksud;
\n\u2014 remont<\/strong>: sise ruumid;
\n\u2014 K\u00c4IBEMAKSU rent<\/strong>: 20 %.<\/td>\n		\u2014 remont: fassaad ja katus.<\/td>\n<\/tr>\n
Suurbritannia<\/td>\n\u2014 \u00fc\u00fcrile andmine<\/strong>: komisjoni esinduse kinnisvara \u2014 5-10% aastane rent, juriidiline saatjad on ca 5 %, millele lisandub K\u00c4IBEMAKS 20 %;
\n\u2014 teenustasu<\/strong>: sisaldab kommunaalkulud, kindlustus, kulude juhtimise ja kinnisvara maksud;
\n\u2014 remont<\/strong>: remont (t\u00e4ielikult) ja sisu;
\n\u2014 kindlustus<\/strong>: \u00fc\u00fcrnik maksab kindlustuse eest siseruumide otse ja kindlustus v\u00e4lise kujunduse \u2014 l\u00e4bi teenustasu;
\n\u2014 K\u00c4IBEMAKSU rent<\/strong>: 20 %.<\/td>\n		\u2014 \u00fc\u00fcrileandja maksab remont ja kindlustus kandekonstruktsioonide, kuid need kulud h\u00fcvitatakse l\u00e4bi teenustasu.<\/td>\n<\/tr>\n
Saksamaa<\/td>\n\u2014 \u00fc\u00fcrile andmine<\/strong>: komisjoni esinduse kinnisvara summas 3-4 kuu \u00fc\u00fcr (2-3 kuud, juhul, kui \u00fc\u00fcrileping t\u00f6\u00f6stus-ja kaubanduspinnad), millele lisandub K\u00c4IBEMAKS 19 %;
\n\u2014 teenustasu<\/strong>: h\u00f5lmab kinnisvara maksud, kommunaalkulud, ja kindlustus;
\n\u2014 remont<\/strong>: sise ruumid;
\n\u2014 K\u00c4IBEMAKSU rent<\/strong>: 19 %.<\/td>\n		\u2014 \u00fc\u00fcrile<\/strong>: tavaliselt omanik maksab vahendustasu ainult n\u00f5rk turgudel, ja see kehtib ainult objekte, kellel n\u00f5udlus on n\u00f5rk;
\n\u2014 remont<\/strong>: t\u00fc\u00fcpiline rendilepingud Dach & Fach, mille \u00fc\u00fcrileandja vastutab ainult kandekonstruktsioonide remont.<\/td>\n<\/tr>\n
Hispaania<\/td>\n\u2014 teenustasu<\/strong>: sisaldab kommunaal kulud ja k\u00e4ibemaks kinnisvara;
\n\u2014 remont<\/strong>: sise ruumid;
\n\u2014 kindlustus<\/strong>: sise ruumid;
\n\u2014 K\u00c4IBEMAKSU rent<\/strong>: 21 %.<\/td>\n		\u2014 \u00fc\u00fcrile andmine<\/strong>: komisjoni esinduse kinnisvara 10-15 % iga-aastasest \u00fc\u00fcr, millele lisandub K\u00c4IBEMAKS 21 % (m\u00f5nikord vahendustasu tasub \u00fc\u00fcrnik);
\n\u2014 remont<\/strong>: fassaadi-ja katuset\u00f6\u00f6d;
\n\u2014 kindlustus<\/strong>: fassaad ja katus.<\/td>\n<\/tr>\n
Prantsusmaa<\/td>\n\u2014 \u00fc\u00fcrile andmine<\/strong>: komisjoni esinduse kinnisvara kuni 15 % iga-aastasest \u00fc\u00fcr, millele lisandub K\u00c4IBEMAKS 20 %;
\n\u2014 teenustasu<\/strong>: sisaldab kommunaal kulud ja kindlustus;
\n\u2014 remont<\/strong>: remont siseruumides;
\n\u2014 K\u00c4IBEMAKSU rent<\/strong>: 20 %.<\/td>\n		\u2014 \u00fc\u00fcrile andmine<\/strong>: komisjoni esinduse kinnisvara kuni 15 % iga-aastasest \u00fc\u00fcr, millele lisandub K\u00c4IBEMAKS 20 %;
\n\u2014 omandimaks<\/strong>: summa s\u00f5ltub konkreetse linna; m\u00f5nikord tasub \u00fc\u00fcrnik (eriti kui tegemist on t\u00f6\u00f6stus-v\u00f5i kaubanduskeskused ruumides);
\n\u2014 remont<\/strong>: fassaad ja katus.<\/td>\n<\/tr>\n
T\u0161ehhi<\/td>\n\u2014 \u00fc\u00fcrile andmine<\/strong>: komisjoni esinduse kinnisvara 5-8 %, kui \u00fc\u00fcrile kontori-ja 10-15 %, kui \u00fc\u00fcrile kaubanduspinnad;
\n\u2014 teenustasu<\/strong>: sisaldab kommunaalmaksed, haldustasu, kulud, koristus-ja kinnisvara maksud;
\n\u2014 remont<\/strong>: sise ruumid;
\n\u2014 kindlustus<\/strong>: sise ruumid ja \u00e4ri;
\n\u2014 K\u00c4IBEMAKSU rent<\/strong>: 21 %.<\/td>\n		\u2014 \u00fc\u00fcrile andmine<\/strong>: komisjoni esinduse kinnisvara 7-17 % aastane \u00fc\u00fcrileping;
\n\u2014 remont<\/strong>: fassaadi-ja katuset\u00f6\u00f6d;
\n\u2014 kindlustus<\/strong>: fassaad ja katus.<\/td>\n<\/tr>\n
\u0160veits<\/td>\n\u2014 \u00fc\u00fcrile andmine<\/strong>: komisjoni esinduse kinnisvara 7-15 % liisingute;
\n\u2014 teenustasu<\/strong>: sisaldab kommunaalmaksed;
\n\u2014 remont<\/strong>: v\u00e4ikesed t\u00f6\u00f6d.<\/td>\n		\u2014 \u00fc\u00fcrile andmine<\/strong>: komisjoni esinduse kinnisvara 10-15 %;
\n\u2014 omandimaks<\/strong>: suurus s\u00f5ltub \u043a\u0430\u043d\u0442\u043e\u043d\u0430;
\n\u2014 remont<\/strong>: suured remondit\u00f6\u00f6d;
\n\u2014 kindlustus<\/strong>: kindlustus hoone.<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Peale selle, investoril on soovitatav ette n\u00e4ha, et selline artikkel kulutusi nagu laen asutaja \u2014 edaspidi see aitab optimeerida tulumaksu firma, kui objekt on vormistatud juriidiline isik. Sisuliselt see protsess on see, et asutaja annab laenu oma firma, mis vormistatakse kinnisvara, siis tagastab v\u00f5la ja kuvab need vahendid all tulumaksu.<\/p>\n

\u25cf<\/p>\n

Kuna Euroopas levinud lepingud NNN lease, miks enamik \u00fclalpidamise kulud lasub \u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u0430\u0442\u043e\u0440\u0435, omanikule j\u00e4\u00e4b maksma ainult kapitaalremont hoone ja teenused t\u00f6\u00f6tajad.<\/p>\n

\nEt maksimaalselt v\u00e4hendada halduskulusid, “\u0422\u0440\u0430\u043d\u0438\u043e” soovitab v\u00e4lisriigi investorile:<\/p>\n

    \n
  • osta kinnisvara, juba \u0441\u0434\u0430\u043d\u043d\u0443\u044e \u00fc\u00fcrida lepingute alusel t\u00fc\u00fcpi NNN lease;<\/li>\n
  • kasutada laenu, et luua finantsv\u00f5imenduse ja suurendada tootlus investeeritud kapital;<\/li>\n
  • arvestada amortisatsiooni ja saada mahaarvamisi;<\/li>\n
  • osta uus kinnisvara, ei \u0442\u0440\u0435\u0431\u0443\u044e\u0449\u0443\u044e kulud kapitaalremont;<\/li>\n
  • laenu v\u00e4ljastama asutaja optimeerida tulumaksu.<\/li>\n<\/ul>\n

    Julia Ko\u017eevnikova, “\u0422\u0440\u0430\u043d\u0438\u043e”<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    \u00dcldiselt arvatakse, et \u00e4ripindade n\u00f5uab suuri kulutusi sisu. Aga seal on sellised t\u00fc\u00fcbid rendilepingud, kus peamised kulud valeta \u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u0430\u0442\u043e\u0440\u0430\u0445 ja<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":468,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[137],"tags":[],"class_list":["post-1251","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maksuteave-prantsusmaal"],"translation":{"provider":"WPGlobus","version":"3.0.0","language":"et","enabled_languages":["ru","uk","en","de","fr","it","es","pl","pt","bg","cs","da","et","fi","hr","hu","lt","lv","mk","no","ro","sk","sl","sq","sr","tr","nl","am","ca","sv"],"languages":{"ru":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"uk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"en":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"de":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"it":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"es":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"bg":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"cs":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"da":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"et":{"title":true,"content":true,"excerpt":false},"fi":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hu":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"mk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"no":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ro":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sq":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"tr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"nl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"am":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ca":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false}}},"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/et\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1251","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/et\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/et\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/et\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/et\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1251"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/nalog.fr\/et\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1251\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/et\/wp-json\/wp\/v2\/media\/468"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/et\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1251"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/et\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1251"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/et\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1251"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}