{"id":1261,"date":"2020-02-12T13:41:21","date_gmt":"2020-02-12T10:41:21","guid":{"rendered":"http:\/\/nalog.fr\/etkuidas-valida-strateegia-investeerimine-valismaale-kinnisvara\/"},"modified":"2020-02-12T13:41:21","modified_gmt":"2020-02-12T10:41:21","slug":"etkuidas-valida-strateegia-investeerimine-valismaale-kinnisvara","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/nalog.fr\/et\/etkuidas-valida-strateegia-investeerimine-valismaale-kinnisvara\/","title":{"rendered":"Kuidas valida strateegia investeerimine v\u00e4lismaale kinnisvara"},"content":{"rendered":"

Paljud investorid, kes investeerivad raha v\u00e4lismaale kinnisvara, p\u00fc\u00fcdlevad k\u00f5rgema tootluse. Kuid mitte k\u00f5ik ei ole aru saanud, et suur esialgne tootlus t\u00e4hendab suurt riski, siis on t\u00f5en\u00e4oline, et tulude v\u00e4henemist pikemas perspektiivis.<\/p>\n

Me soovitame klientidel eelnevalt hinnata riske ja m\u00f5elda l\u00e4bi investeerimisstrateegia optimaalse tasakaalu tootluse, usaldusv\u00e4\u00e4rsus, t\u00f6\u00f6j\u00f5ukulude ja muude tegurite t\u00f5hususe manuseid. Enamik kliente Tranio sobib lihtne \u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u043d\u044b\u0439 \u00e4ri stabiilne asukoht, pikaajalise rentimisega lepingu ja kontrolli kaudu tegutseva \u00e4ri\u00fchingu. K\u00e4esolevas artiklis, me vaatame, kuidas pakkuda parimat tootlust kui sellise strateegia.<\/p>\n

Miks lihtne \u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u043d\u044b\u0439 \u00e4ri<\/h2>\n

T\u00fc\u00fcpiline investorid, kes kasutavad teenuseid Tranio,\u2014 edukaid ettev\u00f5tjaid, Venemaa, Brasiilia, Iraan v\u00f5i Hiina. Tavaliselt, kodus neil on aktiivne \u00e4ri, mis toob kaasa ka suurema kasumi. Alates v\u00e4lismaale kinnisvara nad eelistavad saada passiivset tulu on minimaalne \u0432\u043e\u0432\u043b\u0435\u0447\u0435\u043d\u043d\u043e\u0441\u0442\u044c\u044e juhtimine. See on investeering mitte niiv\u00f5rd kasumi huvides, kui palju, et s\u00e4ilitada kapitali ja seda kaitsta poliitiliste ja majanduslike riskide oma riik.<\/p>\n

Enamik kliente ei ole plaanis m\u00fc\u00fca oma \u0434\u043e\u0445\u043e\u0434\u043d\u0443\u044e kinnisvara l\u00e4hiajal. See vara annab investoritele isiklik pensionifond ja teenib garantii majanduslik heaolu on nende lapsed. Veel \u00fcks oluline motiiv \u2014 elamisluba USA-s v\u00f5i Euroopa riikides, mis pakuvad v\u00f5imalust nii kinnisvara ostjatele.<\/p>\n

Meie investoritele tavaliselt ei sobi projektide lisav\u00e4\u00e4rtus \u2014 ehitus-v\u00f5i \u0440\u0435\u0434\u0435\u0432\u0435\u043b\u043e\u043f\u043c\u0435\u043d\u0442. Investeeringud on seotud k\u00f5rge riskiga, mille hulgas on \u00fcle hinnangulised, raskusi vormistamist, mis v\u00f5imaldab dokumente, pumbatud ostuhinnast ja pikki otsinguid ostja. Investor on vajalik projekti kaasatud ja teatud kvalifikatsiooni ehituses. Projektid kinnisvaraarenduse t\u00f5hus kui esmane tegevus, mitte vahend kapitali s\u00e4ilitamise.<\/p>\n

Seega, \u043d\u0435\u043f\u0440\u043e\u0444\u0438\u043b\u044c\u043d\u044b\u043c investoritel soovitame lihtne \u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u043d\u044b\u0439 \u00e4ri: ostma kinnisvara ja rentida. See \u043d\u0438\u0437\u043a\u043e\u0440\u0438\u0441\u043a\u043e\u0432\u0430\u043d\u043d\u0430\u044f ja on lihtne rakendada strateegia.<\/p>\n

Eelarve ja objektide t\u00fc\u00fcbid<\/h2>\n

Soovitame kaaluda investeeringuid v\u00e4lismaale kinnisvara kui eelarve on 200 tuhat eurot. Odavam, v\u00e4heste eranditega, on raske osta \u043b\u0438\u043a\u0432\u0438\u0434\u043d\u044b\u0439 objekt. Selles segmendis soovitame osta elamu korterid. Huviv\u00e4\u00e4rsuste nende eelised \u2014 k\u00f5rge likviidsus ja stabiilne n\u00f5udlus.<\/p>\n

Kui eelarve on \u00fcle 2,5 miljoni euro tuleks keskenduda \u00e4ri \u00fcksused \u2014 k\u00f5igepealt kauplemise kinnisvara ja hooldekodud.<\/p>\n

S\u00f5ltumata eelarve, 50-60 % objekti maksumusest tavaliselt saab v\u00f5tta laenu, nii et investeeringud \u0434\u043e\u0445\u043e\u0434\u043d\u0443\u044e kinnisvara v\u00f5ite alustada ja 100 tuhat eurot omavahenditest.<\/p>\n<\/p>\n

T\u00fc\u00fcbid \u00e4ripindade ja nende parameetrid
\nAndmed Tranio (keskmised soovitatavad n\u00e4itajad)*<\/h3>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
T\u00fc\u00fcbid
\nobjektid<\/th>\n		Tootlus
\n% aastas<\/th>\n		T\u00e4htaeg
\nlepingu
\nrent<\/th>\n		Eelised<\/th>\nMiinused<\/th>\n<\/tr>\n
300 tuhat eurot<\/strong><\/th>\n<\/tr>\n
Korter (l\u00fchiajaline \u00fc\u00fcr)<\/td>\n5-7<\/td>\n1 p\u00e4eva<\/td>\nK\u00f5rge likviidsus; v\u00f5rreldes pikaajalise rendiga \u2014 suurem saagikus ja ei ole probleeme elanike v\u00e4ljat\u00f5stmise; suurem kasvupotentsiaal rent m\u00e4\u00e4rad<\/td>\nRiskide juhtimise ja seisakute; v\u00f5rreldes pikaajalise rendiga \u2014 kiirem kulumine<\/td>\n<\/tr>\n
Korter (pikaajaline rent)<\/td>\n2-3<\/td>\n1 aasta<\/td>\nK\u00f5rge likviidsus; suure n\u00f5udlusega \u00fc\u00fcrnikud, stabiilne isegi kriisi ajal<\/td>\nRiskide juhtimise ja seisakute; probleemid \u00fc\u00fcrnike v\u00e4ljat\u00f5stmise<\/td>\n<\/tr>\n
\u00dcli\u00f5pilaste majutus<\/td>\n4-6<\/td>\n6 kuud<\/td>\nSuure n\u00f5udluse \u00fc\u00fcrnikud<\/td>\nV\u00f5rreldes korterite \u2014 madalam likviidsus, raske \u043f\u0435\u0440\u0435\u043f\u0440\u043e\u0444\u0438\u043b\u0438\u0440\u043e\u0432\u0430\u0442\u044c<\/td>\n<\/tr>\n
2,5 miljonit eurot<\/strong><\/th>\n<\/tr>\n
Kasumlik kodus<\/td>\n3-5<\/td>\n1 aasta<\/td>\nK\u00f5rge likviidsus, kasvupotentsiaali kapitalisatsiooni<\/td>\nMadal saagikus, palju \u00fc\u00fcrnike probleeme v\u00e4ljat\u00f5stmine, on vaja fondivalitseja<\/td>\n<\/tr>\n
T\u00e4nava kauplused<\/td>\n3-4<\/td>\n3-10 aastat<\/td>\nK\u00f5rge likviidsus, kasvupotentsiaali kapitalisatsiooni<\/td>\nMadal saagikus<\/td>\n<\/tr>\n
Supermarketid<\/td>\n5-6,5<\/td>\n12-15 aastat<\/td>\nK\u00f5rge tootlus, pikaajalised lepingud<\/td>\nMida l\u00e4hemale t\u00e4htaeg lepingu l\u00f5ppemist, seda madalam on likviidsus<\/td>\n<\/tr>\n
10 miljonit eurot<\/strong><\/th>\n<\/tr>\n
Hooldekodu<\/td>\n5-6,5<\/td>\n20-25 aastat<\/td>\nKasv hulk pension\u00e4re, pikaajalised lepingud<\/td>\nRaske \u043f\u0435\u0440\u0435\u043f\u0440\u043e\u0444\u0438\u043b\u0438\u0440\u043e\u0432\u0430\u0442\u044c<\/td>\n<\/tr>\n
Kaubanduskeskused<\/td>\n4-6<\/td>\n5-15 aastat<\/td>\nK\u00f5rge tootlus<\/td>\nRiskide juhtimine kui suur hulk \u00fc\u00fcrnike<\/td>\n<\/tr>\n
Hotellid<\/td>\n4-6<\/td>\n10-20 aastat<\/td>\nK\u00f5rge tootlus<\/td>\nRaske \u043f\u0435\u0440\u0435\u043f\u0440\u043e\u0444\u0438\u043b\u0438\u0440\u043e\u0432\u0430\u0442\u044c<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

* Keskmised n\u00e4itajad objekt:<\/p>\n

    \n
  • on edukat aladel suuremates euroopa linnades;<\/li>\n
  • uued objektid v\u00f5i p\u00e4rast \u00fcmbertegemist;<\/li>\n
  • rendi lepingud alguses kehtivuse.<\/li>\n<\/ul>\n

    Asukoht<\/h2>\n

    Asukoht objekti s\u00f5ltub otseselt seotud riskid ja tootlus investeeringuid. Soovitame investeerida arenenud majandused ja stabiilne poliitiline s\u00fcsteem. Madalaim risk on erinevad Austria, Suurbritannia, Saksamaa, USA, Prantsusmaa ja \u0160veits: neis riikides on k\u00f5ige v\u00e4iksem t\u00f5en\u00e4osus, h\u00fcperinflatsioon, kukkumise rahvuslike valuutade ja SKP.<\/p>\n

    Enamik vene kliendid eelistavad Saksamaale, sest geograafiline l\u00e4hedus, ning ka seet\u00f5ttu, et v\u00f5rreldes teiste loetletud riikidega tootlus Saksamaal natuke rohkem, laenutingimused on parem, ja maksud on veidi v\u00e4iksem. Kuid teised riigid on sellest nimekirjast ka huvi: n\u00e4iteks m\u00f5ned investorid otsustavad USA, sest loodavad seal suuremat kasu, teised kardavad n\u00f5rgenemine ja saksa majandus-poliitiliste s\u00fcndmuste ja kolmandad omandavad \u0434\u043e\u0445\u043e\u0434\u043d\u0443\u044e kinnisvara riikides, kuhu on koondunud oma \u00e4ri-v\u00f5i isiklikud huvid.<\/p>\n

    Soovitame ka arvestada, millises valuutas on nomineeritud j\u00e4\u00e4tmete pere investor 5-10 aastat. N\u00e4iteks, kui teil on eluasemeturul Uk ja seal \u00f5pivad teie lapsed, siis tasub l\u00e4hemalt uurida objektid, \u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u043d\u044b\u0439 tulu, millest on tekkinud sterling.<\/p>\n

    Keset asulat, siis on parem valida kas mega cities ja nende rikaste \u00e4\u00e4relinnadesse v\u00f5i linna keskmise suurusega kasvava elanikkonnaga, arenenud t\u00f6\u00f6turul ja potentsiaal majanduskasvu. Me soovitame keskenduda t\u00f5estatud kohas, kus juba on edukas kogemus investeeringute kaasmaalased. N\u00e4iteks, h\u00e4id v\u00f5imalusi \u2014 l\u00e4\u00e4ne-euroopa pealinnad ja suuremad linnad L\u00e4\u00e4ne-Saksamaal.<\/p>\n

    Valik linnaosa s\u00f5ltub sellest, millist t\u00fc\u00fcpi kinnisvara. N\u00e4iteks t\u00e4nava poed parem osta keskne t\u00e4navatel koos elava liiklusega ning kaubandus-ja laoruumid \u2014 v\u00f5\u00f5rsil v\u00e4lja suure linna k\u00f5rval rajaga.<\/p>\n

    \u00dc\u00fcrnikud ja \u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u043d\u044b\u0439 leping<\/h2>\n

    Kui sa rentida elamukinnisvara, siis kui \u00fc\u00fcrnikud eelistatud on keskklassi esindajad, kellel on head krediidi ajalugu ja stabiilne sissetulek. Ja segment kommertskinnisvara v\u00e4hemalt \u0440\u0438\u0441\u043a\u043e\u0432\u0430\u043d\u043d\u044b objektid, mis on juba v\u00e4lja \u00fc\u00fcrida suurim ettev\u00f5tte \u00fc\u00fcrnikele, kes t\u00f6\u00f6tavad turul k\u00fcmneid v\u00f5i sadu aastaid. T\u00f5en\u00e4osus pankroti sellised \u00fc\u00fcrnikud v\u00e4hem kui v\u00e4ikesed eraettev\u00f5tted. Teavet finantsseisundi \u00fc\u00fcrnik saab k\u00fcsida advokaatide protsessi ekspertiisi objekti (Due Diligence).<\/p>\n

    Objektid rohke \u00fc\u00fcrnik (n\u00e4iteks tulu kodus v\u00f5i kaubanduskeskused) ei sobi v\u00e4lisriikide \u043d\u0435\u043f\u0440\u043e\u0444\u0438\u043b\u044c\u043d\u044b\u043c investoritele. Meie kogemus n\u00e4itab, kui \u00fc\u00fcrnikud rohkem kui viis, see suurendab oluliselt riski juhtimise ja suurendab n\u00f5uded professionaalsetele fondivalitseja. K\u00f5ige parem on osta kinnisvara ainus \u00fc\u00fcrnik.<\/p>\n

    Oluline tingimus rentimise lepingu eraldamine \u00fclalpidamise kulud objekti vahel omanik ja \u00fc\u00fcrnik: kes maksab kinnisvara maksud, kommunaalkulud, kindlustus-ja muid v\u00e4ljaminekuid. Soovitame v\u00e4hendada riski, ostes objektid, mille maksimaalne tegevuskulud \u0432\u043e\u0437\u043b\u043e\u0436\u0435\u043d \u00fc\u00fcrnik. Lepingu sellist t\u00fc\u00fcpi nimetatakse NN Lease (Double Net Lease) v\u00f5i NNN Lease (Triple Net Lease), nende erinevused muud variandid on toodud tabelis:<\/p>\n<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    T\u00fc\u00fcp rent<\/th>\nKulud omaniku<\/th>\n<\/tr>\n
    Fassaadi remont
    \nja ehitus
    \nkujundused<\/td>\n    		Sisu
    \nja hooldus<\/td>\n    		Kindlustus<\/td>\nK\u00e4ibemaks
    \nkinnisvara<\/td>\n<\/tr>\n
    Gross Rent Lease<\/th>\n\u2713<\/td>\n\u2713<\/td>\n\u2713<\/td>\n\u2713<\/td>\n<\/tr>\n
    N Lease
    \n(Single Net Lease)<\/th>\n    		\u2713<\/td>\n\u2713<\/td>\n\u2713<\/td>\n\u00b7<\/td>\n<\/tr>\n
    NN Lease
    \n(Double Net Lease)<\/th>\n    		\u2713<\/td>\n\u2713<\/td>\n\u00b7<\/td>\n\u00b7<\/td>\n<\/tr>\n
    NNN Lease
    \n(Triple Net Lease,
    \nanaloog Saksamaa \u2014Dach & Fach)<\/th>\n    		\u2713<\/td>\n\u00b7<\/td>\n\u00b7<\/td>\n\u00b7<\/td>\n<\/tr>\n
    Absolute NNN Lease<\/th>\n\u00b7<\/td>\n\u00b7<\/td>\n\u00b7<\/td>\n\u00b7<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    Soovitatav on osta objektid c pikaajaline (10-20 aastat) \u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u043d\u044b\u043c\u0438 lepingute ilma \u00f5iguste l\u00f5petamist, kusjuures j\u00e4ik rent intressim\u00e4\u00e4raga ilma kohustub operatiivse n\u00e4itajad \u00e4ri \u00fc\u00fcrnik. Pidage meeles, et selline leping paneb kohustuse m\u00f5lemad pooled: tegemist ei ole ainult selles, et rentnik tagab stabiilse \u00fc\u00fcri kogu selle aja, aga ka sellest, et omanikul ei ole \u00f5igust t\u00f5stma \u00fc\u00fcrnik lepingu t\u00e4htaja saabumiseni.<\/p>\n

    Pikaajalised lepingud annavad investorile t\u00e4iendava kindlustuse hindade korrektsioon, mis ei ole kaitstud isegi k\u00f5ige usaldusv\u00e4\u00e4rsem kinnisvaraturgudel. Kui te olete investeerinud objekti 15-20-aastase lepingu, siis suure t\u00f5en\u00e4osusega perioodi hindade langus on esimesed 10 aastat valdusi, kuna ts\u00fcklid kinnisvaraturul j\u00e4rgnevad \u00fcksteisele iga 7-10 aastat. Kui k\u00f5va lepingud 15-20 aastat hinnak\u00f5ikumised ei ole kajastada oma sissetuleku, kuna ei saa ennet\u00e4htaegselt \u00fcles \u00f6elda v\u00f5i v\u00e4hendada renditasu. Nii, teil on v\u00f5imalik oodata, kuni turg taastub, ja v\u00e4lja tulla projekti eduka buum.<\/p>\n

    Isegi pikemate lepingute saab tavaliselt indeks rent m\u00e4\u00e4rad vastavalt inflatsioonile, siis on igal aastal t\u00f5sta neid umbes 1-2 %. Kui positiivses turu arengut sel on omad miinused. N\u00e4iteks, kui kinnisvara turg on iga aastaga kasvanud 4% ja 10 aastat sa tahaksid volitatud objekt on oluliselt kallimad inflatsioon \u2014 te ei saa seda teha, sest sind piirab leping. Nii investoritele, kes usuvad, et t\u00f5us turul pikemas perspektiivis, see on parem osta objektid viie aasta lepingud (nt kauplemise kinnisvara jalak\u00e4ijate t\u00e4navatel) ja indeks rendihind p\u00e4rast lepingu l\u00f5ppemist.<\/p>\n

    Potentsiaali v\u00e4\u00e4rtuse kasvu<\/h2>\n

    Madala riskiga varad on igal l\u00e4\u00e4ne turgudel m\u00fc\u00fcakse koos esialgse rent tulu 3 kuni 7 %. Osta objekte, mille esialgne tootlus \u00fcle 7% usume p\u00f5hjendamatu ja eba\u00f6konoomne, et v\u00e4lismaa investor: sellistes projektides on suur t\u00f5en\u00e4osus, et silmapiiril on 5-10 aastat rakendatakse mis tahes risk, kulud likvideerimisel, kelle osutub suurem kui riskipreemia sissep\u00e4\u00e4su juures.<\/p>\n

    Lisaks turud madala riski ja tootluse (tavaliselt need on keskused ja prestii valdkondades suuremates linnades) kallinevad kiiremini kui need, mida iseloomustab k\u00f5rge esialgse tulu-ja kaasnevate k\u00f5rged riskid.<\/p>\n

    N\u00e4iteks, nagu n\u00e4itas l\u00e4biviidud Tranio tagasiulatuva anal\u00fc\u00fcs kinnisvara hinnad USAS, 2001-2015 objektid, mille esialgne tootlus 3 % kasvasid hind keskmiselt 5 % aastas, tulu 5 % \u2014 4,7 %, kusjuures tulu 7 % \u2014 ainult 3,5% aastas ja objektid tootlus 9 % v\u00f5iks langeda hinnaga. Seejuures seas \u0434\u0435\u0448\u0435\u0432\u0435\u044e\u0449\u0438\u0445 j\u00e4\u00e4vad k\u00f5ige v\u00e4hem kaotanud v\u00e4\u00e4rtust need, mis on olnud madalam tootlus. T\u00f5en\u00e4osus, et hinnad langevad k\u00f5rgem j\u00e4\u00e4vad suurema esialgne tootlus, nii et arvestades t\u00f5en\u00e4osust rakendamise riskiga objektid esialgse tulu 3-7 % annavad l\u00f5puks suure mille tootlus.<\/p>\n

    Prognoos hindade kasv on t\u00e4htis ka v\u00e4ljavaateid piirkonnas. K\u00f5ige kiiremini kallineb kinnisvara seal, kus juhtub \u0434\u0436\u0435\u043d\u0442\u0440\u0438\u0444\u0438\u043a\u0430\u0446\u0438\u044f \u2014 protsess, mille t\u00f6\u00f6stuspiirkonnad muutuda eksklusiivne elamu, \u043e\u0431\u043b\u0430\u0433\u043e\u0440\u0430\u0436\u0438\u0432\u0430\u0435\u0442\u0441\u044f territoorium, arenenud infrastruktuur ja elanikkonna madala sissetulekuga \u00fcmber rohkem off. Seejuures on k\u00f5ige \u0432\u044b\u0438\u0433\u0440\u044b\u0448\u043d\u044b alad, mis on l\u00e4hedal kesklinnast v\u00f5i on mugav transpordi\u00fchendus keskusega.<\/p>\n

    Optimaalne saagikus s\u00f5ltub mitte ainult ohte, vaid ka t\u00e4htaja investeeringuid. Mida v\u00e4iksem on t\u00e4htaeg, seda suurem on esialgne tootlus on m\u00f5tet raames vahemikus 3-7 %. N\u00e4iteks, arvestamata laenu kui 20-aastase t\u00e4htaja investeerida suurim kumulatiivne tootlus (arvestades kasvu kapitalisatsiooni) on saavutatud, kui esialgne tootlus 3,8\u20135,8 %; ning kui t\u00e4htaeg investeerimine \u2014 10 aastat, siis optimaalne esialgne tootlus 4,5\u20136,5 %. Selline j\u00e4reldus anal\u00fc\u00fctikud Tranio saanud uuringu tulemusena 100 paarid “tootlus \u2014 kapitalisatsiooni kasv” elamu-ja \u043d\u0435\u0436\u0438\u043b\u043e\u0439 kinnisvara Saksamaal.<\/p>\n

    <\/i><\/p>\n

    Laen<\/h2>\n

    V\u00f5imalik, et suurendada tootlust abil h\u00fcpoteegid.<\/p>\n

    Raha, ahvatlevad t\u00f5ttu h\u00fcpoteegi, on odavam, kui \u00fc\u00fcrnik maksab \u00fc\u00fcri. N\u00e4iteks, ostes kinnisvara investeeringute Saksamaal saab arvutada laenu summas kuni 60 % objekti maksumusest all 2-3 % aastas. Kui rent tootluse 6,5 % tootlus investeeritud kapitali arvestades laenu v\u00f5ib ulatuda 8-10 %.<\/p>\n

    \u00dcldiselt on k\u00f5ige odavam laenud \u2014 ujuva intressim\u00e4\u00e4raga ilma v\u00f5imalusest ennet\u00e4htaegse tagasimaksmise ja k\u00f5ige kallim \u2014 fikseeritud intressim\u00e4\u00e4raga, mis lubavad ennet\u00e4htaegne kustutamine.<\/p>\n

    Parem v\u00f5tta laenu pikka aega (10-15 aastat): mida suurem on t\u00e4htaeg, seda rohkem on raha, kuid seda v\u00e4iksem on risk, et negatiivne olukord turul m\u00f5jutavad tingimused refinantseerida. Juhul, kui \u00e4ripindade soovitatav vormistada h\u00fcpoteegi kava, kus k\u00f5igepealt on makstud intressi, kui keha laenu \u2014 l\u00f5pupoole laenu t\u00e4htaeg. Seejuures on soovitav, et l\u00f5puks t\u00e4htaja oli l\u00f5peb v\u00e4hemalt 40-50 % keha.<\/p>\n

    Ei maksa \u043f\u0435\u0440\u0435\u043a\u0440\u0435\u0434\u0438\u0442\u043e\u0432\u044b\u0432\u0430\u0442\u044c objekt ja laenata liiga palju. Kuid seda ei tohiks v\u00f5tta liiga v\u00e4he, sest imelik oleks mitte kasutada v\u00f5imalust v\u00f5tta laenu odavamalt kui maksab \u00fc\u00fcrnik.<\/p>\n

    Maksude optimeerimine<\/h2>\n

    Niipalju kui optimeerida tulumaksu, siis f\u00fc\u00fcsilise isiku Euroopas ja USA-s maksavad seda proportsionaalne suuruse tulu ja vara maksumusega kuni 1 miljon eurot lihtsam vormistada ka f\u00fc\u00fcsiline isik. Kallim objekt on soodsam registreerida firma, sest juriidilistelt isikutelt tavaliselt lame ja madalam tulumaksum\u00e4\u00e4r. Ka ettev\u00f5tetel on lihtsam v\u00e4hendada mahaarvamisele teemad baasi kaudu amortisatsioon ja j\u00e4\u00e4kide laene pangast ja asutaja.<\/p>\n

    K\u00f5ige parem on, kui tehing \u00f5nnestub korraldada nii, et makse maksma ainult riik leida kinnisvara objekti. Selline v\u00f5imalus s\u00f5ltub maksu \u0440\u0435\u0437\u0438\u0434\u0435\u043d\u0441\u0442\u0432\u0430 investor, riikidevaheliste kokkulepete kohta v\u00e4lditakse topeltmaksustamist, vara ja muid tegureid. Konsultandid Tranio kui abi maksu n\u00f5unikud aitavad igale kliendile individuaalselt struktuur tegeleda ja vormistada laenu soodsatel tingimustel.<\/p>\n

    V\u00e4ljap\u00e4\u00e4s projekti<\/h2>\n

    Tavaline t\u00e4htaeg valdamise tulude kinnisvara m\u00fc\u00fck \u2014 5-20 aastat. Tavaliselt on vaja v\u00e4hemalt 13-14 aastat, et objekt on end \u00e4ra tasunud ja hakkas tootma kasumit. M\u00f5nes riigis on investorid keskendunud aega, kui m\u00fc\u00fcgi p\u00e4rast, mis ei ole makstud maksu kapitali juurdekasvu (n\u00e4iteks Saksamaal on 10 aastat).<\/p>\n

    Kas see on kasulik m\u00fc\u00fca kinnisvara l\u00e4bi paljude aastate jooksul \u2014 \u00fcks olulisemaid riske investeeringuid, mis sageli ei arvesta kliendid on huvitatud k\u00f5rge tulususega. Nende ahvatlevad pakkumised esialgne tootlus 8 % ja \u00fcle; t\u00fc\u00fcpilised n\u00e4ited \u2014 parkimise v\u00f5i majutus \u00fcli\u00f5pilastele perifeerias. Oluline puudus on selliste objektide \u2014 madal likviidsus, siis on v\u00e4ike n\u00f5udlus osta. Kui sa l\u00e4hed, et neid m\u00fc\u00fca, on oluliselt madalam hind, et l\u00f5puks \u043d\u0438\u0432\u0435\u043b\u0438\u0440\u0443\u0435\u0442 k\u00f5rge esialgne tootlus.<\/p>\n

    Kui silmapiirile planeerimine 10-20 aastat soovitame kaaluda \u00e4ripindade esialgne tootlus 5 % (juhul, kui t\u00e4idetud on \u00fclej\u00e4\u00e4nud soovitusi k\u00e4esoleva artikli). K\u00f5ige sagedamini on nende hind kasvab 2-3 % aastas koos turu v\u00f5i isegi kiiremini kui tema. See on usaldusv\u00e4\u00e4rsed objektid, mida saab soodsalt m\u00fc\u00fca ja graafikust ees, kui teie plaanid muutuvad. Ja kui \u0441\u0442\u0440\u0435\u0441\u0441\u043e\u0432\u043e\u043c stsenaarium on selline kinnisvara v\u00e4hem kaotab hinnaga, kui on suurema riskiga objektid k\u00f5rge esialgse tulu.<\/p>\n

    Kuid kui te ei kavatse m\u00fc\u00fca objekt 1-3 aastat, siis on parem osta k\u00f5ige \u0434\u043e\u0445\u043e\u0434\u043d\u0443\u044e kinnisvara piirkonna majanduskasvu. T\u00e4na \u00fcks selline kohtades Euroopas peetakse Hispaania oma centerpieces turgude Madrid ja Barcelona. Kuid ei saa \u00f6elda, kas kasv j\u00e4tkub neil turgudel, j\u00e4rgmise 10-20 aasta jooksul, nii et pikaajalisi investeeringuid, mille eesm\u00e4rgiks on kapitali s\u00e4ilimine on parem valida rohkem prognoositav kohas.<\/p>\n

    Kui teil on kavas m\u00fc\u00fca kinnisvara ja j\u00e4tta tema p\u00e4rijatele, siis on oluline valida \u00f5ige formaat valdamise, et optimeerida kinnisvara maksud. N\u00e4iteks Prantsusmaal ei ole maksude p\u00e4rida ja kinkimine, kui objekt on registreeritud tsiviil firma tehingute kinnisvara (\u00fchenduse t\u00e4htsusega ala). Ja \u00dchendkuningriigis kehtiva p\u00e4randist ei maksustata kinnisvara, kaunistatud oma \u043e\u0444\u0448\u043e\u0440\u043d\u0443\u044e firma.<\/p>\n

    \u2022<\/p>\n

    Siin on kokkuv\u00f5te p\u00f5hilised soovitused Tranio investorite v\u00e4lismaale kinnisvara:<\/p>\n<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    \u00a0<\/th>\nElamu kinnisvara<\/th>\n\u041d\u0435\u0436\u0438\u043b\u0430\u044f kinnisvara<\/th>\n<\/tr>\n
    Minimaalne eelarve<\/td>\n300 tuhat eurot<\/td>\n2,5 miljonit eurot<\/td>\n<\/tr>\n
    Objektide t\u00fc\u00fcbid<\/td>\nKorter, majutus \u00fcli\u00f5pilastele<\/td>\nTrading kinnisvara \u00fclerahvastatud t\u00e4navatel, kaubanduskeskustes, vanadekodud<\/td>\n<\/tr>\n
    Riik<\/td>\nAustria, Suurbritannia, Saksamaa, USA, Prantsusmaa, \u0160veits<\/td>\n<\/tr>\n
    Linn<\/td>\nSuured asulad hea \u0434\u0435\u043c\u043e\u0433\u0440\u0430\u0444\u0438\u0435\u0439 ja potentsiaal majanduskasvu<\/td>\n<\/tr>\n
    Valdkonnad<\/td>\nKoht hea keskkonna ja infrastruktuuri, populaarsed on keskklassi; naabruses \u00fclikoolide, meditsiini keskused ja ettev\u00f5tluse kvartali jooksul<\/td>\nL\u00e4hedal transport arterite ja \u00fchistranspordi, kohtades, kus muu objekti sarnase profiili<\/td>\n<\/tr>\n
    Majanduskasvu potentsiaali on
    \nkapitalisatsiooni<\/td>\n    		K\u00f5rge<\/td>\nKeskmine<\/td>\n<\/tr>\n
    T\u00e4htaeg investeerida<\/td>\n10 aastat<\/td>\n<\/tr>\n
    Optimaalne starter
    \ntootlus<\/td>\n    		4-6 %
    \n(v\u00f5ib parandada l\u00e4bi laenu)<\/td>\n<\/tr>\n
    LTV (osa v\u00f5imendusega
    \nobjekti maksumusest)<\/td>\n    		60 %<\/td>\n<\/tr>\n
    Laen<\/td>\nK\u00f5ige odavad laenud \u2014 ujuva intressim\u00e4\u00e4raga ilma v\u00f5imalusest ennet\u00e4htaegse tagasimaksmise; tuleks valida skeemi, kus k\u00f5igepealt makstakse intressi, ja keha \u2014 l\u00f5pupoole t\u00e4htaeg<\/td>\n<\/tr>\n
    Laenu t\u00e4htaeg<\/td>\n10-15 aastat<\/td>\n<\/tr>\n
    \u00dc\u00fcrnikud<\/td>\nKeskklassi esindajad, lastega pered, \u00f5pilased, kontorit\u00f6\u00f6tajad, pension\u00e4rid<\/td>\nSuurte kettidega ja fondivalitsejad, kes tegutsevad turul juba mitu aastak\u00fcmmet ja on hea rahaline vorm<\/td>\n<\/tr>\n
    T\u00fc\u00fcp rent<\/td>\nNN-v\u00f5i NNN (maksimaalne tegevuskulud on \u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u0430\u0442\u043e\u0440\u0435);
    \npikaajaline leping ilma \u00f5iguste l\u00f5ppemine<\/td>\n<\/tr>\n
    Rendiperioodi<\/td>\n1 \u00f6\u00f6p\u00e4ev (l\u00fchiajaline),
    \n1 aasta (pikaajaline)<\/td>\n    		5-20 aastat<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    Georgi \u041a\u0430\u0447\u043c\u0430\u0437\u043e\u0432, juhtiv partner Tranio<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Paljud investorid, kes investeerivad raha v\u00e4lismaale kinnisvara, p\u00fc\u00fcdlevad k\u00f5rgema tootluse. Kuid mitte k\u00f5ik ei ole aru saanud, et suur esialgne<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":468,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[137],"tags":[],"class_list":["post-1261","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-maksuteave-prantsusmaal"],"translation":{"provider":"WPGlobus","version":"3.0.0","language":"et","enabled_languages":["ru","uk","en","de","fr","it","es","pl","pt","bg","cs","da","et","fi","hr","hu","lt","lv","mk","no","ro","sk","sl","sq","sr","tr","nl","am","ca","sv"],"languages":{"ru":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"uk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"en":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"de":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"it":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"es":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"bg":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"cs":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"da":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"et":{"title":true,"content":true,"excerpt":false},"fi":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hu":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"mk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"no":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ro":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sq":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"tr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"nl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"am":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ca":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false}}},"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/et\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1261","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/et\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/et\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/et\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/et\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1261"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/nalog.fr\/et\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1261\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/et\/wp-json\/wp\/v2\/media\/468"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/et\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1261"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/et\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1261"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/et\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1261"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}