Riskien arviointi on t\u00e4rke\u00e4 rooli siin\u00e4 vaiheessa, muodostumista sijoitusstrategia, miten sijoittaja on valmis ottamaan riskej\u00e4, riippuu pitk\u00e4lti budjetista, ja tuotto-odotus. Joten, jos sijoittajat pit\u00e4v\u00e4t tulevaisuuden kiinteist\u00f6jen investointeja, koska alhainen riski, he ovat valmiita maksamaan enemm\u00e4n jokaista dollarin ennustetaan tuloja, mik\u00e4 alentaa tuotto. Ett\u00e4 on, sit\u00e4 pienempi riski, sit\u00e4 pienempi tuotto.<\/p>\n
Riski on todenn\u00e4k\u00f6isyys tappioiden seurauksena mit\u00e4\u00e4n muutoksia. Enemm\u00e4n mahdollisuus, ett\u00e4 tapahtuu negatiivinen tapahtuma, sit\u00e4 suurempi riski. Real estate investment tyypillisimpi\u00e4 ovat kahden ryhm\u00e4n riski \u2014 maa riskit ja riskit, jotka liittyv\u00e4t tiettyyn projektiin.<\/p>\n
Maa riskej\u00e4 ensimm\u00e4inen on todenn\u00e4k\u00f6isyys, taloudellinen, poliittinen ja sosiaalinen mullistus maassa, jossa omaisuus sijaitsee.<\/p>\n
Taso maariski voidaan saada raportteja, luottoluokituslaitosten tai konsulttiyritykset. Esimerkiksi sijoitusta Economist Intelligence Unit pienin maa riski, It\u00e4vallassa, iso-BRITANNIASSA, Saksassa ja yhdysvalloissa, suurin on Afganistan, Valko-ven\u00e4j\u00e4, Ukraina, jne.<\/p>\n
Yksi taloudelliset tekij\u00e4t maan riski \u2014 inflaatio<\/strong>. Riippuvuus on seuraava: mit\u00e4 korkeampi inflaatio, sit\u00e4 suurempi riski. Pienin riski on inflaation alle 5 % vuodessa, suurin on yli 100 %. Kiinteist\u00f6markkinoilla vakuutettu riski inflaation, koska kustannukset vuokra on tarkistettu kuukausittain tai vuosittain, vuokrat on sidottu kuluttajahinta-indeksi, joka heijastaa dynamiikkaa inflaatio. Usein hinnat on tarkistettu, sit\u00e4 suurempi herkkyys kohteen inflaation ja suurempi tulot sijoittaja. Esimerkiksi hotellihuoneita, kauppoja, teollisuuden varastoissa ja asunto, vuokrataan lyhyell\u00e4 aikav\u00e4lill\u00e4, on perinteisesti pidetty esineit\u00e4, joilla on kohonnut herkkyys inflaatio, office REIT keskim\u00e4\u00e4rin, ja maa ja asuntojen pitk\u00e4n aikav\u00e4lin vuokra on alhainen.<\/p>\n Saksa \u2014 Yleens\u00e4, alhaisen riskin maa investointeja kiinteist\u00f6ihin, kuitenkin, on olemassa riski alueilla. Erityisesti n\u00e4it\u00e4 ovat It\u00e4 mailla <\/i><\/p>\n Toinen taloudellinen tekij\u00e4 on maan riskej\u00e4 ep\u00e4vakaus kansallisen valuutan<\/strong>. Riippumatta, lis\u00e4\u00e4m\u00e4ll\u00e4 sen m\u00e4\u00e4r\u00e4 tai laskee, mik\u00e4 tahansa merkitt\u00e4v\u00e4 poikkeama on riski. Suurin vaara markkinoilla on todenn\u00e4k\u00f6isemp\u00e4\u00e4, kun nousu tai lasku valuutta on enemm\u00e4n kuin 20 %.<\/p>\n Hy\u00f6dyke-pohjainen taloudet ovat my\u00f6s ominaista t\u00e4llaisen riskin tekij\u00e4t, kuten \u00f6ljyn hinnan lasku<\/strong>. Alempi hinta, sit\u00e4 suurempi uhka taloudelle; suurin riski v\u00e4hent\u00e4\u00e4 hiilivety hinnat yli 20 %. N\u00e4in ollen mukaan Savills, keskell\u00e4 \u00f6ljyn hinnan lasku vuodesta 2007 vuoteen 2009, asunnot ven\u00e4j\u00e4n p\u00e4\u00e4kaupunki laski 51 %. Tammi-helmikuussa 2009, \u00f6ljyn hinnat alkoivat nousta, ja kustannus per neli\u00f6 mittari nousi. Vuonna 2015, \u00f6ljy osoittaa kielteist\u00e4 kehityst\u00e4, ja asuntojen hinnat ovat my\u00f6s laskussa.<\/p>\n Muut taloudelliset tekij\u00e4t \u2014 lasku BKT, tuotannon lasku, viennin v\u00e4heneminen ja lasku ostovoiman v\u00e4est\u00f6st\u00e4. <\/strong> Suurin riski v\u00e4hent\u00e4misen kullekin n\u00e4ist\u00e4 indikaattoreista yli 10 %.<\/p>\n Maa sis\u00e4lt\u00e4\u00e4 my\u00f6s yhteiskunnallis-poliittiset riskit. Erityisesti kiinteist\u00f6jen markkinoilla voivat vaikuttaa haitallisesti negatiivinen v\u00e4est\u00f6nkasvu<\/strong>, ja t\u00e4m\u00e4 on totta paitsi koko maassa, mutta tietyll\u00e4 paikkakunnalla ja tietyll\u00e4 alueella. Esimerkiksi, v\u00e4est\u00f6 It\u00e4-Saksa muutti enemm\u00e4n kehittynyt ja lupaava L\u00e4nsi lands, joten j\u00e4lkimm\u00e4inen pidet\u00e4\u00e4n v\u00e4hemm\u00e4n riskialtista markkinoilla real estate investment (lukuun ottamatta pieni kaupunki Ruhrin alueella, joka on menett\u00e4\u00e4 v\u00e4est\u00f6\u00e4, koska ty\u00f6paikkojen puute).<\/p>\n Poliittinen tilanne<\/strong> on my\u00f6s merkitt\u00e4v\u00e4 vaikutus sijoittajien k\u00e4ytt\u00e4ytymiseen ja heid\u00e4n k\u00e4sitys riskeist\u00e4. Tutkimuksen mukaan ”Tranio”, 17% haastatelluista realtors uskovat, ett\u00e4 poliittinen tilanne (par taloudellinen vakaus) on yksi t\u00e4rkeimmist\u00e4 syist\u00e4, miksi ven\u00e4j\u00e4nkielisi\u00e4 ostajat valitsevat tietyn maan ostaa kiinteist\u00f6n. T\u00e4m\u00e4 seikka korostuu erityisesti maissa, kuten iso-BRITANNIA, Saksa, USA ja Ranska.<\/p>\n Sosiaalis-poliittinen ja taloudellinen kuohunta maassa voi pysyv\u00e4sti pel\u00e4stytt\u00e4\u00e4 pois sijoittajia paikalliset kiinteist\u00f6markkinat <\/i><\/p>\n Toinen t\u00e4rke\u00e4 maa riski \u2014 mahdolliset lains\u00e4\u00e4d\u00e4nn\u00f6n muutokset<\/strong>, jotka voivat vaikuttaa kiinteist\u00f6jen markkinoilla. Se voi olla muutoksia verolains\u00e4\u00e4d\u00e4nn\u00f6n (kasvu nykyisten verojen ja uusien), k\u00e4ytt\u00f6\u00f6nottoa rajoittavia lakeja, jotka koskevat rakentamista ja investointeja, sek\u00e4 k\u00e4ytt\u00f6\u00f6n rajoituksia, jotka koskevat p\u00e4\u00e4omanliikkeit\u00e4.<\/p>\n Riskej\u00e4 hanke voidaan jakaa kahteen ryhm\u00e4\u00e4n:<\/p>\n 1. Hankkeiden Lis\u00e4arvoa<\/strong><\/p>\n Hankkeiden lis\u00e4arvo (added value) ovat rakentaminen ja kunnostaminen. Riski t\u00e4llaisten hankkeiden on varsin korkea, mutta tuotto on my\u00f6s korkea: alkaen 14 25 %.<\/p>\n Suurimmat riskit liittyv\u00e4t rakentamisen:<\/p>\n Kaikki n\u00e4m\u00e4 riskit voivat ”sy\u00f6d\u00e4” tuotto, sill\u00e4 seurauksella, ett\u00e4 sijoittaja on ilman voittoa tai jopa tappiota.<\/p>\n Rakennushankkeet ovat enemm\u00e4n riskej\u00e4 kuin vuokraustoimintaa <\/i><\/p>\n Kaikki n\u00e4m\u00e4 riskit kasvaa eksponentiaalisesti suhteessa velka kuormitus kehitt\u00e4j\u00e4, joka on, enemm\u00e4n luotto rahaa se k\u00e4ytt\u00e4\u00e4, korkeampi jokainen n\u00e4ist\u00e4 riskeist\u00e4. Pahimmassa tapauksessa, kuten korkea velka kuormitus rakennuksen ja korjauksen arvo voi olla, ett\u00e4 kehitt\u00e4j\u00e4 tai sijoittaja k\u00e4rsii tappion. Kokeneet kehitt\u00e4j\u00e4t aina laskea eri skenaarioita tapahtumien kehityst\u00e4, ja hyv\u00e4ksy\u00e4 ne, joissa sijoittaja poistuu hanke, ansaita 15-20 % (klassinen skenaario) tai 20-25 % (optimistinen skenaario).<\/p>\n Hankkeen riskit esiinty\u00e4 ennen t\u00f6iden aloittamista. Erityisesti, on olemassa vaara ei saada rakennusluvan (Lupa Riski<\/strong>). Sen ydin on, ett\u00e4 jos investointeja kunnostaminen, suuret korjaukset tai rakentaa tyhj\u00e4st\u00e4 toteuttaa sen j\u00e4lkeen, kun maan osto tai esine on l\u00e4p\u00e4ist\u00e4v\u00e4 hyv\u00e4ksynt\u00e4\u00e4 ja lupaa. Yleens\u00e4 hinta otetaan huomioon ep\u00e4onnistumisen riski saada asianmukaista lupaa tai, ett\u00e4 se vie pitk\u00e4n aikaa. Joissakin maissa kehitt\u00e4j\u00e4t ovat valmiita ottamaan riski\u00e4 ei saa lupaa.<\/p>\n M\u00e4\u00e4ritt\u00e4\u00e4 riskit, jotka liittyv\u00e4t tiettyyn kohteeseen, auttaa kattava tarkastus \u2014 Due Diligence \u2014 joka sis\u00e4lt\u00e4\u00e4 nelj\u00e4 erilaista osaamista:<\/p>\n 2. Vuokraustoimintaa<\/strong><\/p>\n V\u00e4hiten riskialtista esineit\u00e4 vuokrasopimuksen, on seuraavat ominaisuudet:<\/p>\n Sijainti on t\u00e4rkein ominaisuus: jos kiinteist\u00f6 sijaitsee hyv\u00e4ll\u00e4 alueella, niin riskit ovat minimaaliset, ja kohde \u2014 nestett\u00e4. Vaarana kuitenkin voi olla, koska edelleen kehityst\u00e4 alalla<\/strong>, joten valittaessa kannattava kohde pit\u00e4isi kysy\u00e4 suunnitelma ja n\u00e4hd\u00e4, jos tulossa ja jo toteutetut muutokset (laajeneminen liikenteen verkostoon, uusien laitosten, jne.) ajan mittaan lis\u00e4t\u00e4 arvo sijoituskohteen tai p\u00e4invastoin, v\u00e4hent\u00e4\u00e4 sen kannattavuutta. Esimerkiksi, jos henkil\u00f6 osti asunnon new Yorkissa, jossa kauniit n\u00e4kym\u00e4t Central Park, se on l\u00e4ht\u00f6kohtaisesti huolehdittava turvallisuudesta investointeja, kuten huoneistoja, joissa on t\u00e4m\u00e4 tyyppi on v\u00e4h\u00e4n, ja uusi ei en\u00e4\u00e4.<\/p>\n Riski on my\u00f6s huono objekti on valtio<\/strong> ja riitt\u00e4v\u00e4sti teknisi\u00e4 laitteita<\/strong>. Huonompi tilaa suunnittelu p\u00e4\u00e4t\u00f6ksi\u00e4 rakennuksen sis\u00e4ll\u00e4, saatavuus nykyaikaiset tekniset j\u00e4rjestelm\u00e4t ja laatu tukevat rakenteet, alempi kilpailukyky\u00e4 markkinoilla, sit\u00e4 pienempi on sen arvo ja kysynt\u00e4 vuokralaiset, ja riskit suuremmat. Huolimatta siit\u00e4, ett\u00e4 vanhoja ja kuluneita esineit\u00e4 voi antaa hyv\u00e4n tuoton t\u00e4ll\u00e4 hetkell\u00e4, ne ovat aina enemm\u00e4n riskialttiita investointeja kuin rakennukset hyv\u00e4ss\u00e4 kunnossa.<\/p>\n Laatu vuokralaisten ja tyyppi vuokrasopimus<\/strong> voidaan my\u00f6s nostaa tai laskea riskej\u00e4. Sijoittaja, joka ei ole valmis ottamaan riski\u00e4 menett\u00e4\u00e4 vuokralainen on todenn\u00e4k\u00f6isesti sijoittaa osaksi kiinteist\u00f6n pitk\u00e4n aikav\u00e4lin vuokrasopimuksia. Toisaalta, kun riski sijoittajan on hyv\u00e4ksytt\u00e4v\u00e4, ett\u00e4 h\u00e4n harkitsee kiinteist\u00f6n sopiva loppu tai lyhyen aikav\u00e4lin vuokrasopimus.<\/p>\n Kun valitset vuokra omaisuutta tulisi kiinnitt\u00e4\u00e4 huomiota siihen, miten luotettava vuokralainen <\/i><\/p>\n Toinen riski liittyy valinta ja menetelm\u00e4 rahoitus<\/strong> ja hallita lainanotto varoja. P\u00e4\u00e4s\u00e4\u00e4nt\u00f6isesti, sit\u00e4 suurempi osuus vieraaseen p\u00e4\u00e4omaan, sit\u00e4 suurempi riski.<\/p>\n Vipuvaikutus on, kun vieraan p\u00e4\u00e4oman kustannus rahoitus on halvempaa kuin hankkeen kannattavuutta. Sijoittaja voi neuvotella Pankin kanssa niin, ett\u00e4 maksaa lainan korot, mutta maksaa v\u00e4hint\u00e4\u00e4n lainan. T\u00e4m\u00e4 menetelm\u00e4 on mahdollista lis\u00e4t\u00e4 sen tuotot sijoituksista. Mutta t\u00e4m\u00e4 tapa lis\u00e4t\u00e4 kannattavuutta johtaa toinen riski. Jos hinta esine v\u00e4henee, kun haluat pident\u00e4\u00e4 laina sopimus, Pankki vaatii suhteellisesti hy\u00f6dynt\u00e4\u00e4 lainan ja antaa lis\u00e4\u00e4 vakuuksien (margin call). Siksi, se on t\u00e4rke\u00e4\u00e4 l\u00f6yt\u00e4\u00e4 oikea tasapaino vipu tuotto-ja riski on kyky ammattimaisille sijoittajille.<\/p>\n P\u00e4\u00e4oman lainattu investointeja on tehd\u00e4 voittoa, joka ylitt\u00e4\u00e4 kustannukset sen k\u00e4ytt\u00f6\u00e4. Jos kiinteist\u00f6 alle maksuja lainan, sijoittaja kantaa menetys, joka on suurempi, suurempi arvo lainatut varat.<\/p>\n Asiantuntijoiden mukaan kiinteist\u00f6jen markkinoilla on toinen riski: koska lainojen korot vuosina 2014-2015 monissa maissa saavuttanut alimman tason historian ja l\u00e4hes l\u00e4hell\u00e4 nollaa, sitten 3-5 vuotta he voivat kasvaa merkitt\u00e4v\u00e4sti, ja kun n\u00e4in tapahtuu, kiinteist\u00f6jen arvot laskevat.<\/p>\n Riski on my\u00f6s kauko-ohjaus kohde: <\/strong>syrj\u00e4isest\u00e4 kiinteist\u00f6jen heikent\u00e4\u00e4 hallintaansa, joten yritys harjoittaa hallinta ulko-hankkeen Ven\u00e4j\u00e4lt\u00e4 liittyy suuria riskej\u00e4. Sen sijaan, kauko-itse-ohjaus on suositeltavaa palkata erikoistunut yritys.<\/p>\n Yht\u00e4 t\u00e4rke\u00e4\u00e4 on riski liittyy j\u00e4sent\u00e4mist\u00e4 liiketoimi<\/strong>. On olemassa erilaisia j\u00e4rjestelmi\u00e4, joiden avulla voit optimoida verot \u2014 esimerkiksi yhteinen laina tai soveltamalla kautta joukko yritykset. T\u00e4m\u00e4 lis\u00e4\u00e4 tuottoa, mutta v\u00e4hent\u00e4\u00e4 avoimuutta ja lis\u00e4\u00e4 riski\u00e4 omistukseen. VEROVIRASTO voi hyv\u00e4ksy\u00e4 rakenteen optimoinnin ja veloittaa ylim\u00e4\u00e4r\u00e4isi\u00e4 veroja ja seuraamuksia. Maailmassa lis\u00e4\u00e4 avoimuutta pankkij\u00e4rjestelm\u00e4n, OECD: n on ottanut k\u00e4ytt\u00f6\u00f6n toimenpiteit\u00e4, joilla torjutaan eroosiota veropohjaa, ja Ven\u00e4j\u00e4 vaatii, ett\u00e4 sen asukkaat maksaa veroja tuloista ulkomailla. Kaikki n\u00e4m\u00e4 muutokset lis\u00e4\u00e4v\u00e4t riskej\u00e4 liiallisen j\u00e4sent\u00e4miseen esineit\u00e4, joiden tarkoituksena on verojen optimointi. Meid\u00e4n suositus asiakkaille: ensinn\u00e4kin, kuulla veroneuvojat, ja toiseksi, ei liikaa optimointi, koska se on t\u00e4ynn\u00e4 ongelmia veroviranomaisten kanssa l\u00e4hitulevaisuudessa.<\/p>\n Edell\u00e4 mainitut kohdat m\u00e4\u00e4ritell\u00e4 keskeiset riski \u2014 riski v\u00e4hent\u00e4\u00e4 likviditeetti\u00e4, ett\u00e4 on, alentaa mahdollisuuksia nopea myynti ilman menetyksen arvo ja v\u00e4hent\u00e4\u00e4 potentiaalista kasvua arvo siin\u00e4 tapauksessa, ett\u00e4 positiivinen skenaario kehityst\u00e4 markkinoilla. Vastaavasti, alempi riskit edell\u00e4 mainittujen pistett\u00e4, korkeampi likviditeetti-ja, n\u00e4in ollen, alempi alkaa saanto kohde.<\/p>\n T\u00e4rkeimm\u00e4t riskit sijoittaessaan omaisuus ovat:<\/p>\n<\/p>\n Mit\u00e4 valita \u2014 korkea tuotto-tai alhainen riski \u2014 riippuen sijoittaja ja h\u00e4nen suhtautumisensa riskiin. Suurin ongelma monet ostajat on, ett\u00e4 ne aloittaa keskustelun kysymyksell\u00e4 ”Mit\u00e4 on kannattavuus?”, ja ensimm\u00e4inen kysymys pit\u00e4isi olla ”Mitk\u00e4 ovat riskit ja miten voin myyd\u00e4 t\u00e4m\u00e4 laitos tulevaisuudessa?” Jos sijoittaja haluaa tehd\u00e4 isoa palaa, sen on oltava valmis hyv\u00e4ksym\u00e4\u00e4n suuremman riskin.<\/p>\n Yulia Kozhevnikova, ”Tranio”<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Riskien arviointi on t\u00e4rke\u00e4 rooli siin\u00e4 vaiheessa, muodostumista sijoitusstrategia, miten sijoittaja on valmis ottamaan riskej\u00e4, riippuu pitk\u00e4lti budjetista, ja tuotto-odotus.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":468,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[138],"tags":[],"class_list":["post-1316","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-verotiedot-ranskassa"],"translation":{"provider":"WPGlobus","version":"3.0.0","language":"fi","enabled_languages":["ru","uk","en","de","fr","it","es","pl","pt","bg","cs","da","et","fi","hr","hu","lt","lv","mk","no","ro","sk","sl","sq","sr","tr","nl","am","ca","sv"],"languages":{"ru":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"uk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"en":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"de":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"it":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"es":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"bg":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"cs":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"da":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"et":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fi":{"title":true,"content":true,"excerpt":false},"hr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hu":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"mk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"no":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ro":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sq":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"tr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"nl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"am":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ca":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false}}},"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/fi\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1316","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/fi\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/fi\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/fi\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/fi\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1316"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/nalog.fr\/fi\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1316\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/fi\/wp-json\/wp\/v2\/media\/468"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/fi\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1316"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/fi\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1316"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/fi\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1316"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}Hankkeen riskit<\/h2>\n
\n
\n
\n
\n
Lopulta<\/h2>\n
\n\n
\n Maa riskej\u00e4<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n \n Talous<\/strong><\/td>\n \n \n
\n Sosiaalis-poliittinen<\/strong><\/td>\n \n \n
\n Hankkeen riskit<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n \n Lis\u00e4arvoa<\/strong><\/td>\n \n \n
\n Vuokraustoimintaa<\/strong><\/td>\n \n \n