L’un des plus grands march\u00e9s de l’immobilier de l’Europe \u2014 r\u00e9gion Parisienne (Ile-de-France) \u2014 conna\u00eet une double crise: les bureaux vides, et appartements ne sont pas assez. De plus en plus populaire est l’id\u00e9e de la traduction des bureaux commerciaux dans le fonds du logement.<\/p>\n
Selon Immo G Consulting, 2002 \u00e0 2012 ann\u00e9es en Ile-de-France a \u00e9t\u00e9 construit seulement 420 mille unit\u00e9s de logement, et afin de fournir \u00e0 la population des appartements, il \u00e9tait n\u00e9cessaire de construire deux fois plus. Depuis 2008, les loyers et les prix secondaires de l’appartement ont continu\u00e9 d’augmenter. Maintenant m\u00e8tre carr\u00e9 \u00e0 Paris il y a d\u00e9j\u00e0 plus de 8 500 euros.<\/p>\n
Mais \u00e0 partir de 2002 \u00e0 2012 en Ile-de-France, on a commenc\u00e9 la construction de locaux commerciaux d’une superficie totale de plus de 12 millions de m2, soit plus de deux fois sup\u00e9rieure \u00e0 la quantit\u00e9 n\u00e9cessaire. Maintenant, dans la r\u00e9gion des vides de 2,5 millions \u00e0 3,6 millions de m2 de bureaux, 500 m2 dont cess\u00e9 d’\u00eatre utilis\u00e9 au cours des quatre derni\u00e8res ann\u00e9es. Pr\u00e8s d’un tiers d’entre eux sont sans locataires de 2-4 ans. Selon les informations de DTZ, dans la D\u00e9fense, le principal quartier d’affaires de Paris, vides de 10% des bureaux. Comme signal\u00e9 dans l’\u00e9tude Immo G Consulting, de 2007 \u00e0 2011, le prix de vente est tomb\u00e9e l\u00e0 \u00e0 20 %, le co\u00fbt de location est de 9 %.<\/p>\n
M\u00eame si \u00e0 la fois de traduire tous les bureaux vacants en logements, vous obtenez 54 mille unit\u00e9s de logement d’une superficie de 70 m2 chacun. Et ce sera seulement 1 % du total des fonds du logement d’Ile-de-France. Cependant, dans la pratique, tous les bureaux de r\u00e9am\u00e9nager en appartement. De 1990 \u00e0 2010, les logements de Paris chaque ann\u00e9e, a \u00e9t\u00e9 traduit en moyenne de seulement 33 milliers de m2 de bureaux. C’est dans l’ann\u00e9e de cette fa\u00e7on au 300-400 appartements. Ici \u00e0 2020, les autorit\u00e9s ont l’intention d’augmenter ce chiffre \u00e0 plusieurs reprises.<\/p>\n
Les autorit\u00e9s de Paris, afin de rendre le processus de transformation de bureaux du secteur rapide et facile. Par exemple, pour les entreprises de r\u00e9\u00e9quipement des zones commerciales dans le logement, a \u00e9t\u00e9 introduit le taux r\u00e9duit de l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s de 19 %, appliqu\u00e9e \u00e0 la croissance du capital.<\/p>\n
Le principal avantage d’un investissement dans les bureaux en cours de r\u00e9novation dans le fait que le m\u00e8tre carr\u00e9 de l’immobilier commercial co\u00fbte de 15 \u00e0 30% moins cher que le m\u00e8tre carr\u00e9 de logement. Donc transform\u00e9 en bureau, vous pouvez vendre avec profit.<\/p>\n
Fleuron Immobilier \u2014 l’une des soci\u00e9t\u00e9s offrant le programme d’investissement dans les bureaux en cours de r\u00e9novation dans les logements. \u00abL’essence de l’attractivit\u00e9 du produit, qui offre \u00e0 notre agence, que les prix de bureaux au m\u00e8tre carr\u00e9 est inf\u00e9rieur au prix de l’habitation, sans aide professionnelle, m\u00eame en tenant compte de la simplification de la proc\u00e9dure, l’acheteur ne sera pas en mesure d’obtenir le effet \u00e9conomique. Nous parlons des bureaux situ\u00e9s dans des endroits prestigieux. C’est peut-\u00eatre un ou deux bureaux et d’un \u00e9tage. La rentabilit\u00e9 de la traduction dans le logement ne peut d\u00e9passer 20 %, et c’est un tr\u00e8s bon r\u00e9v\u00e9lateur de paris de l’immobilier\u00bb, explique Alexandre le Centurion, propri\u00e9taire et fondateur de la soci\u00e9t\u00e9 Fleuron Immobilier.<\/p>\n
Une autre soci\u00e9t\u00e9, Novaxia Immo Club, ach\u00e8te de recourir \u00e0 des bureaux et reconstruit dans le logement. D’entrer dans cette entreprise, en y joignant le minimum de 5 000 euros. 6 % sont factur\u00e9s lors de l’entr\u00e9e et 3 % sont prises chaque ann\u00e9e pour la gestion. La p\u00e9riode d’investissement \u2014 six ans. L’avantage principal pour les investisseurs, c’est qu’ils ach\u00e8tent des objets de prix de 30% en dessous du march\u00e9, et obtiennent gain en capital lors de la vente. Parmi les projets Novaxia Immo Club \u2014 r\u00e9novation du b\u00e2timent, dans le 20e arrondissement de Paris, sur le boulevard de Belleville. Selon les pr\u00e9visions, le taux brut de rentabilit\u00e9 sera de 8,66 % par an.<\/p>\n
La transformation de bureaux en appartements \u2014 un processus compliqu\u00e9. Pour la mise en \u0153uvre d’un tel projet devra respecter de nombreuses formalit\u00e9s et les r\u00e8gles. Depuis le d\u00e9but du projet jusqu’\u00e0 son ach\u00e8vement peut passer de deux \u00e0 quatre ans. Le gouvernement est maintenant dans le visage de la ministre du logement C\u00e9cile Duflot afin de faciliter la proc\u00e9dure et de r\u00e9duire les d\u00e9lais de prise de d\u00e9cision.<\/p>\n
\u00abLa conception de base d’un b\u00e2timent doit r\u00e9pondre \u00e0 certaines exigences. Le b\u00e2timent avec les ouvertures d’une largeur de 12 \u00e0 15 m ne posent pas de probl\u00e8mes. Cependant, dans les locaux, au-del\u00e0 de ce m\u00e9trage, est un mauvais \u00e9clairage\u00bb, explique Stefan Theriault, le chef de la soci\u00e9t\u00e9 Altarea Cogedim Entreprise, engag\u00e9e dans la masse de la traduction de bureaux en logements. Les experts soulignent \u00e9galement que dans les b\u00e2timents avec les ouvertures d’une largeur de 18 m au cours de la transformation est perdue \u00e0 10-20 % de la superficie.<\/p>\n
Malgr\u00e9 le fait que les travaux sont en cours dans le secteur secondaire de l’immobilier, ils doivent se conformer aux r\u00e9glementations applicables \u00e0 l’immobilier primaire. Et la conception de b\u00e2timents anciens, souvent, ne respectent pas ces r\u00e8gles et normes d’efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique. Il existe \u00e9galement des exigences de performance techniques, qui satisfont pas tous les b\u00e2timents. Ainsi, pour \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme un logement, le local doit avoir la hauteur sous plafond n’est pas inf\u00e9rieur \u00e0 2,5 m<\/p>\n
R\u00e9am\u00e9nager un immeuble de bureaux en habitation co\u00fbte de 20 \u00e0 30 % plus cher que de construire \u00e0 partir de z\u00e9ro. Le co\u00fbt de la transformation de bureaux en logements est estim\u00e9 par les experts \u00e0 2 000 \u2013 2 500 euros\/m2 hors taxes, construire \u2014 dans le 1 600 \u2013 1 800 euros\/m2.<\/p>\n
\u00c0 Paris, si la zone est reconstitu\u00e9e l’objet de plus de 800 m2, de 20 \u00e0 30 % de logements doivent \u00eatre attribu\u00e9s \u00e0 un logement social. \u00c9tant donn\u00e9 que les objets sociaux sont distribu\u00e9es et sont vendus moins cher sur le march\u00e9, les projets de transformation de bureaux ne sont pas toujours rentables. En outre, les bureaux plus rentable de louer: leur taux de rendement est de 5,5\u20137 %, tandis que les appartements apportent 2-2,5 %.<\/p>\n
Pour commencer, vous devez vous adresser \u00e0 la division de l’urbanisme de la mairie (service de l’urbanisme) et de s’assurer que les changements propos\u00e9s ne sont pas contraires au plan de construction dans la ville (plan local d’urbanisme, PLU).<\/p>\n
De suite \u00e0 la mairie besoin d’obtenir un permis de construire (permis de construire). Si la superficie d\u00e9passe 170 m2, assurez-vous d’embaucher un architecte. Si les travaux de construction ne sont pas, et il ne s’agit que de la traduction, dans le parc de logements, \u043d\u0435\u043e\u0431\u0445\u043e\u0434\u0438\u043c\u043e\u043e faire une notification pr\u00e9alable (d\u00e9claration pr\u00e9alable).<\/p>\n
Si le local est situ\u00e9 dans une copropri\u00e9t\u00e9, il faut apprendre de ses r\u00e8gles et de savoir quelles sont les limites dans le cas de b\u00e2timent.<\/p>\n
Un investisseur est de s’assurer que le local est connect\u00e9 \u00e0 l’ensemble de la communication: \u00e0 la canalisation d’eau, r\u00e9seau \u00e9lectrique, de la ligne t\u00e9l\u00e9phonique. La connexion de communication, en leur absence, co\u00fbte tr\u00e8s cher.<\/p>\n
Ensuite, vous devez informer les autorit\u00e9s fiscales. Apr\u00e8s que le local traduit \u00e0 partir de commercial dans le parc de logements, le propri\u00e9taire devra payer les autres imp\u00f4ts: annul\u00e9 territorial \u00e9conomique de la collecte (contribution \u00e9conomique territoriale) et la taxe sur le logement (taxe d’habitation). Changer la taille de l’imp\u00f4t sur l’immobilier, appel\u00e9 \u00e0 la taxe fonci\u00e8re: la taxe est calcul\u00e9e sur une base conditionnelle de loyer, dont le montant pour les applications r\u00e9sidentielles et commerciales varie.<\/p>\n
Toutefois, en d\u00e9pit de tous les probl\u00e8mes possibles, maintenant la traduction des sites commerciaux r\u00e9sidentiels de grande demande, la principale chose \u00e0 choisir le bon, la prospective de l’option.<\/p>\n
\u2022<\/p>\n
Sur la proc\u00e9dure, \u2014 la traduction d’un logement dans le fonds de l’immobilier commercial \u2014 lire l’article \u00abComment reconstruire un appartement dans la maison\u00bb.<\/p>\n
Julia Kojevnikova, Tranio.Ru<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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