L’\u00e9valuation des risques joue un r\u00f4le important dans la phase de formation de la strat\u00e9gie d’investissement, un investisseur est pr\u00eat \u00e0 prendre des risques, d\u00e9pend en grande partie du budget, et l’attente de la rentabilit\u00e9. Ainsi, si les investisseurs consid\u00e8rent les futurs investissements dans l’immobilier comme \u043d\u0438\u0437\u043a\u043e\u0440\u0438\u0441\u043a\u043e\u0432\u0430\u043d\u043d\u044b\u0435, ils sont pr\u00eats \u00e0 payer plus pour chaque dollar pr\u00e9visible de revenus, ainsi r\u00e9duire le taux de rentabilit\u00e9. C’est que les risques suivants, le plus faible rendement.<\/p>\n
Le risque est la probabilit\u00e9 de la perte r\u00e9sultant de modifications. Plus la probabilit\u00e9 que se produise un \u00e9v\u00e9nement n\u00e9gatif, plus le risque. Pour les investissements dans l’immobilier les plus typiques des deux groupes de risques pays risques et les risques li\u00e9s \u00e0 un projet particulier.<\/p>\n
Les instances de risques avant fait partie de la probabilit\u00e9 d’avantages \u00e9conomiques, politiques et sociaux dans le pays o\u00f9 se trouve l’objet immobilier.<\/p>\n
Le niveau de risque pays, vous pouvez apprendre \u00e0 partir des rapports des agences de notation ou des cabinets de conseil. Par exemple, dans le classement de The Economist Intelligence Unit le plus petit pays des risques de l’Autriche, du royaume-Uni, l’Allemagne et les etats-UNIS, les plus grands \u2014 de l’Afghanistan, de la Bi\u00e9lorussie, de l’Ukraine et d’autres<\/p>\n
L’un des facteurs de risque pays \u2014 la croissance de l’inflation<\/strong>. La d\u00e9pendance est la suivante: plus l’inflation, plus le risque. Le moins de risque repr\u00e9sente l’inflation \u00e0 moins de 5 % par an, est le plus grand de plus de 100 %. Le march\u00e9 de l’immobilier est \u00e0 l’abri de l’inflation risque d’autant que le prix du loyer est r\u00e9vis\u00e9 mensuellement ou annuellement: les tarifs de location sont li\u00e9s \u00e0 l’indice des prix de d\u00e9tail, haut-parleurs refl\u00e8te l’inflation. Le plus souvent, de r\u00e9vision des taux est \u00e9lev\u00e9, plus la sensibilit\u00e9 de l’objet \u00e0 l’inflation et plus le revenu de l’investisseur. Par exemple, les chambres d’h\u00f4tel, des boutiques, des industriels et des installations d’entreposage et d’h\u00e9bergement, un logement \u00e0 louer, traditionnellement consid\u00e9r\u00e9s comme des objets sensibles \u00e0 l’inflation, des bureaux et des REIT \u2014 moyenne et des terrains et des appartements, lou\u00e9es \u00e0 bail \u00e0 long terme, \u2014 bas.<\/p>\n Allemagne \u2014 en g\u00e9n\u00e9ral, \u043d\u0438\u0437\u043a\u043e\u0440\u0438\u0441\u043a\u043e\u0432\u0430\u044f pays pour les investissements dans l’immobilier, mais ici il y a des r\u00e9gions \u00e0 haut risque. En particulier, il s’agit notamment orientales de la terre <\/i><\/p>\n Un autre facteur \u00e9conomique de risque pays li\u00e9 \u00e0 l’instabilit\u00e9 de la monnaie nationale<\/strong>. Peu importe, augmente son taux \u00e0 la baisse, tout un \u00e9cart significatif par rapport repr\u00e9sente un risque. Le plus grand danger pour les march\u00e9s se produit lorsque la hausse ou la baisse de la devise est de plus de 20 %.<\/p>\n Pour les mati\u00e8res premi\u00e8res \u00e9conomies se caract\u00e9rise par un tel facteur de risque, comme la baisse des prix du p\u00e9trole<\/strong>. En dessous d’un prix, plus la menace de l’\u00e9conomie; le plus grand risque \u2014 baisse des prix des hydrocarbures de plus de 20 %. Ainsi, selon Savills, sur fond de \u0434\u0435\u0448\u0435\u0432\u0435\u044e\u0449\u0435\u0439 de p\u00e9trole, de 2007 \u00e0 2009 d’un appartement dans la capitale de la russie a chut\u00e9 de 51 %. En janvier-f\u00e9vrier 2009, les prix du p\u00e9trole ont commenc\u00e9 \u00e0 augmenter, et le co\u00fbt par m\u00e8tre carr\u00e9 aussi all\u00e9 vers le haut. En 2015, le p\u00e9trole montre une tendance n\u00e9gative, et le prix des logements est \u00e9galement \u00e0 la baisse.<\/p>\n D’autres facteurs \u00e9conomiques \u2014 la baisse du PIB, la baisse des taux de production, la baisse des exportations et de la baisse du pouvoir d’achat de la population. <\/strong> Le risque le plus important \u2014 la r\u00e9duction de chacun de ces indicateurs de plus de 10 %.<\/p>\n Les instances s’appliquent \u00e9galement socio-politiques des risques. En particulier, sur le march\u00e9 de l’immobilier peut affecter n\u00e9gativement la croissance n\u00e9gative de la population<\/strong>, et cela est vrai non seulement pour le pays en g\u00e9n\u00e9ral, mais pour un particulier de la localit\u00e9, ainsi que d’une zone donn\u00e9e. Par exemple, la population de l’est de l’Allemagne se d\u00e9place dans les plus d\u00e9velopp\u00e9s et prospective des terres \u00e0 l’ouest, par cons\u00e9quent, ces derniers sont consid\u00e9r\u00e9s comme moins risqu\u00e9s march\u00e9s pour les investissements dans l’immobilier, \u00e0 l’exception d’une petite ville dans la r\u00e9gion de la ruhr, qui perd de la population en raison de la p\u00e9nurie d’emplois).<\/p>\n La situation politique<\/strong> a aussi une influence importante sur le comportement des investisseurs et \u00e0 leur perception des risques. Selon l’\u00e9tude \u00ab\u0422\u0440\u0430\u043d\u0438\u043e\u00bb, 17 % des personnes interrog\u00e9es agents immobiliers estiment que la situation politique (\u00e0 \u00e9galit\u00e9 avec la stabilit\u00e9 \u00e9conomique de l’) \u2014 l’une des principales raisons pour lesquelles les russophones, les acheteurs choisissent tel ou tel pays pour l’achat de l’immobilier. Ce facteur est particuli\u00e8rement intense dans des pays tels que le Royaume-uni, l’Allemagne, les \u00e9tats-UNIS et la France.<\/p>\n Socio-politiques et \u00e9conomiques de la crise dans le pays peuvent d\u00e9finitivement dissuader les investisseurs du march\u00e9 immobilier local <\/i><\/p>\n Encore un important risque pays \u2014 les changements dans la l\u00e9gislation<\/strong>, qui peuvent influer sur les march\u00e9s de l’immobilier. Il peut y avoir des changements dans la l\u00e9gislation fiscale (augmentation des taxes existantes et l’introduction de nouvelles), l’introduction de lois restrictives concernant la construction et de l’investissement, ainsi que l’introduction de restrictions sur les mouvements de capitaux.<\/p>\n Les risques li\u00e9s au projet, peut \u00eatre divis\u00e9 en deux cat\u00e9gories:<\/p>\n 1. Projets Added Value<\/strong><\/p>\n Aux projets \u00e0 valeur Ajout\u00e9e (\u00abla valeur ajout\u00e9e\u00bb) s’appliquent de la construction et \u0440\u0435\u0434\u0435\u0432\u0435\u043b\u043e\u043f\u043c\u0435\u043d\u0442. Le risque de ces projets est assez \u00e9lev\u00e9, mais la rentabilit\u00e9 est \u00e9galement un haut \u2014 de 14 \u00e0 25 %.<\/p>\n Les principaux risques li\u00e9s \u00e0 la construction:<\/p>\n Tous ces risques peuvent \u00abmanger\u00bb la rentabilit\u00e9, \u00e0 la suite de quoi les investisseurs seront sans profit, ou m\u00eame \u00e0 perte.<\/p>\n La construction des projets plus risqu\u00e9s par rapport aux baux d’entreprise <\/i><\/p>\n Tous ces risques poussent dans la progression proportionnellement \u0437\u0430\u043a\u0440\u0435\u0434\u0438\u0442\u043e\u0432\u0430\u043d\u043d\u043e\u0441\u0442\u0438 du promoteur, c’est que plus de cr\u00e9dit d’argent qu’il utilise, plus chacun de ces risques. Si le pire des sc\u00e9narios, par exemple, lors de la grande \u0437\u0430\u043a\u0440\u0435\u0434\u0438\u0442\u043e\u0432\u0430\u043d\u043d\u043e\u0441\u0442\u0438 du chantier et de correction significative de la valeur peut \u00eatre que le promoteur ou investisseur, resteront \u00e0 perte. Exp\u00e9riment\u00e9s, les d\u00e9veloppeurs comptent toujours diff\u00e9rents sc\u00e9narios, et acceptables sont consid\u00e9r\u00e9s comme tels, dans lesquelles l’investisseur va de projet, pour un gain de 15 \u00e0 20 % (le sc\u00e9nario classique) ou de 20 \u00e0 25 % (sc\u00e9nario optimiste).<\/p>\n Les risques du projet se manifestent avant le commencement des travaux. En particulier, il existe un risque de non-obtention du permis de construire (Permit Risk<\/strong>). Son essence est que dans le cas d’investissements dans des \u0440\u0435\u0434\u0435\u0432\u0435\u043b\u043e\u043f\u043c\u0435\u043d\u0442, travaux de r\u00e9paration ou de construction \u00e0 partir de z\u00e9ro pour la mise en \u0153uvre apr\u00e8s l’achat de terres ou d’un objet, il suffit de passer d’harmonisation et d’obtenir les autorisations. Habituellement, le prix est pos\u00e9e le risque d’absence d’autorisation ou de ce que cela peut prendre un certain temps. Dans certains pays, les d\u00e9veloppeurs sont pr\u00eats \u00e0 assumer le risque de non-obtention de l’autorisation.<\/p>\n Identifier les risques associ\u00e9s \u00e0 un objet sp\u00e9cifique, aide \u00e0 la v\u00e9rification compl\u00e8te \u2014 Due Diligence, qui comprend quatre types d’expertise:<\/p>\n 2. Maison de rapport d’affaires<\/strong><\/p>\n Les pays les moins risqu\u00e9s, les objets, louer confortables \u00e0 louer, poss\u00e8dent les caract\u00e9ristiques suivantes:<\/p>\n L’emplacement est la caract\u00e9ristique la plus importante: si le bien immobilier est situ\u00e9 dans un bon quartier, les risques sont minimes et l’objet \u2014 liquide. Cependant, avec le risque de peut-\u00eatre d\u00fb la poursuite du d\u00e9veloppement de la r\u00e9gion<\/strong>, lors du choix d’un rendement de l’objet devriez vous renseigner sur le plan de la construction et de savoir si les futurs et d\u00e9j\u00e0 prises modification (extension du r\u00e9seau de transport, l’\u00e9mergence de nouvelles institutions, etc.), avec le temps, d’augmenter la capitalisation de l’objet de l’investissement, ou, au contraire, de le r\u00e9trograder, de son rendement. Par exemple, si une personne a achet\u00e9 un appartement \u00e0 New York avec vue sur Central park, il est a priori garanti la s\u00e9curit\u00e9 des pi\u00e8ces jointes, ainsi que des appartements avec une telle vue peu, et les nouvelles ne sera plus.<\/p>\n Les risques sont \u00e9galement de mauvais \u00e9tat de l’objet<\/strong> et le manque de technique de l’\u00e9quipement<\/strong>. Que le pire de d\u00e9cisions de planification d’espace \u00e0 l’int\u00e9rieur du b\u00e2timent, s\u00e9curit\u00e9 modernes syst\u00e8mes d’ing\u00e9nierie et de la qualit\u00e9 structurelle, en dessous de la comp\u00e9titivit\u00e9 de l’objet sur le march\u00e9, plus son co\u00fbt et de la demande de la part des locataires, et les risques ci-dessus. Bien que vieux et us\u00e9s, les objets peuvent donner de bons rendements dans le moment, ils sont toujours plus de risques pour les investissements que les b\u00e2timents en bon \u00e9tat.<\/p>\n La qualit\u00e9 des locataires et le type d’un contrat de location<\/strong> peuvent \u00e9galement augmenter ou de r\u00e9duire les risques. L’investisseur qui n’est pas pr\u00eat \u00e0 prendre le risque d’une perte de locataire, probablement investir dans un objet \u00e0 long terme locations de contrats. Et inversement, lorsque le risque pour l’investisseur est acceptable, il sera consid\u00e9r\u00e9 comme une des options de l’immobilier appropri\u00e9 \u00e0 une fin ou \u00e0 court terme bail.<\/p>\n Lors de la s\u00e9lection des recettes de l’immobilier de la peine de pr\u00eater attention \u00e0 ce, quelle est la fiabilit\u00e9 de locataire <\/i><\/p>\n Un autre risque concerne le choix du mode de financement<\/strong> et la poursuite de la gestion des dettes. En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, plus la part du capital de la dette, plus le risque est \u00e9lev\u00e9.<\/p>\n L’effet de levier est lorsque le co\u00fbt de la dette de financement moins cher que la rentabilit\u00e9 du projet. L’investisseur peut n\u00e9gocier avec la banque afin de payer des int\u00e9r\u00eats sur le pr\u00eat, mais de verser un minimum de corps de pr\u00eat. Avec cette m\u00e9thode, vous pouvez augmenter d’exploitation de la rentabilit\u00e9 de l’investissement. Mais cette m\u00e9thode d’am\u00e9lioration de la rentabilit\u00e9 conduit \u00e0 un autre risque. Si le prix de l’objet \u00e0 baisser, quand il faudra renouveler le contrat de pr\u00eat, la banque exigera proportionnellement \u0434\u043e\u043a\u0430\u043f\u0438\u0442\u0430\u043b\u0438\u0437\u0438\u0440\u043e\u0432\u0430\u0442\u044c de cr\u00e9dit et de fournir une garantie (margin call). Par cons\u00e9quent, il est important de trouver le bon \u00e9quilibre d’un levier de rentabilit\u00e9 et de risques, c’est la capacit\u00e9 des investisseurs professionnels.<\/p>\n Le capital, pris dans la dette pour de l’investissement, doit apporter des b\u00e9n\u00e9fices d\u00e9passant les frais de son utilisation. Si les b\u00e9n\u00e9fices de l’immobilier ci-dessous les frais de cr\u00e9dit, l’investisseur subit une perte, qui est la plus grande, plus la valeur de l’effet de levier.<\/p>\n Selon l’expert, sur le march\u00e9 de l’immobilier est apparu un autre risque: parce que les taux sur les pr\u00eats en 2014-2015, dans de nombreux pays ont atteint le plus bas niveau dans l’histoire et presque sont proches de z\u00e9ro, ce bout de 3 \u00e0 5 ans, ils peuvent consid\u00e9rablement se d\u00e9velopper, et lorsque cela se produit, le co\u00fbt de l’immobilier baisse.<\/p>\n Le risque est \u00e9galement de la gestion \u00e0 distance de l’objet: <\/strong>l’\u00e9loignement de l’immobilier affaiblit le contr\u00f4le, c’est pourquoi la tentative de pratiquer la gestion d’un projet \u00e0 l’\u00e9tranger de la Russie est associ\u00e9e \u00e0 de grands risques. Au lieu distant de l’auto-contr\u00f4le recommand\u00e9 de faire appel \u00e0 une entreprise sp\u00e9cialis\u00e9e.<\/p>\n N’est pas moins important et le risque associ\u00e9 \u00e0 la structuration de la transaction<\/strong>. Il ya une vari\u00e9t\u00e9 de sch\u00e9mas qui permettent d’optimiser les imp\u00f4ts par exemple, le pr\u00eat ou la d\u00e9coration \u00e0 travers une s\u00e9rie d’entreprises. Cela augmente le rendement, mais r\u00e9duit la transparence et augmente le risque de possession. L’administration fiscale ne peut pas accepter la structure de l’optimisation et de calculer les taxes et les amendes. Dans le monde augmente la transparence du syst\u00e8me bancaire, de l’OCDE introduit des mesures de lutte contre l’\u00e9rosion de la base imposable, et la Russie exige de ses r\u00e9sidants de payer des imp\u00f4ts sur les revenus obtenus \u00e0 l’\u00e9tranger. Tous ces changements augmentent les risques de l’exc\u00e8s de la structuration des objets en vue de l’optimisation fiscale. Notre recommandation pour les clients: tout d’abord, consulter des conseillers fiscaux, et, deuxi\u00e8mement, ne pas exag\u00e9rer avec l’optimisation, car cela pose des probl\u00e8mes avec les services fiscaux dans un avenir pr\u00e9visible.<\/p>\n Mentionn\u00e9s ci-dessus d\u00e9finissent le principal risque \u2014 le risque de diminution de la liquidit\u00e9, c’est-\u00e0 r\u00e9duire la capacit\u00e9 d’une vente rapide et sans perte de valeur et de r\u00e9duire le potentiel de croissance de la capitalisation lors de positif sc\u00e9narios de d\u00e9veloppement du march\u00e9. En cons\u00e9quence, plus les risques mentionn\u00e9s ci-dessus les points est \u00e9lev\u00e9, plus la liquidit\u00e9, et, en cons\u00e9quence, au-dessous de d\u00e9part \u00e0 la rentabilit\u00e9 de l’objet.<\/p>\n Les principaux risques de l’investissement dans l’immobilier sont:<\/p>\n<\/p>\n Que choisir \u2014 un rendement \u00e9lev\u00e9 ou bas des risques d\u00e9pend de l’investisseur et de sa relation \u00e0 risque. Le principal probl\u00e8me de nombreux acheteurs\u2014, c’est qu’ils commencent \u00e0 parler avec la question \u00abQuelle est la rentabilit\u00e9?\u00bb, et la premi\u00e8re question sur le fait doit \u00eatre \u00abQuels sont les risques et comment je peux le vendre cet objet dans l’avenir?\u00bb. Si l’investisseur veut obtenir une plus grande rentabilit\u00e9, il doit \u00eatre pr\u00eat \u00e0 prendre plus de risques.<\/p>\n Julia Kojevnikova, \u00ab\u0422\u0440\u0430\u043d\u0438\u043e\u00bb<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" L’\u00e9valuation des risques joue un r\u00f4le important dans la phase de formation de la strat\u00e9gie d’investissement, un investisseur est pr\u00eat<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":468,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[139],"tags":[],"class_list":["post-1390","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-informations-fiscales-en-france"],"translation":{"provider":"WPGlobus","version":"3.0.0","language":"fr","enabled_languages":["ru","uk","en","de","fr","it","es","pl","pt","bg","cs","da","et","fi","hr","hu","lt","lv","mk","no","ro","sk","sl","sq","sr","tr","nl","am","ca","sv"],"languages":{"ru":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"uk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"en":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"de":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fr":{"title":true,"content":true,"excerpt":false},"it":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"es":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"bg":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"cs":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"da":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"et":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fi":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hu":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"mk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"no":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ro":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sq":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"tr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"nl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"am":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ca":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false}}},"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1390","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1390"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/nalog.fr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1390\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/468"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1390"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1390"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1390"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}Les risques d’un projet<\/h2>\n
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\n Les instances de risques<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n \n \u00c9conomiques<\/strong><\/td>\n \n \n
\n Socio-politiques<\/strong><\/td>\n \n \n
\n Les risques d’un projet<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n \n Added Value<\/strong><\/td>\n \n \n
\n Maison de rapport d’affaires<\/strong><\/td>\n \n \n