{"id":1399,"date":"2020-02-12T15:19:21","date_gmt":"2020-02-12T12:19:21","guid":{"rendered":"http:\/\/nalog.fr\/frles-revenus-et-les-depenses-des-investisseurs-comment-planifier-le-budget-de-lavant-lachat-de-limmobilier-commercial\/"},"modified":"2020-02-12T15:19:21","modified_gmt":"2020-02-12T12:19:21","slug":"frles-revenus-et-les-depenses-des-investisseurs-comment-planifier-le-budget-de-lavant-lachat-de-limmobilier-commercial","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/nalog.fr\/fr\/frles-revenus-et-les-depenses-des-investisseurs-comment-planifier-le-budget-de-lavant-lachat-de-limmobilier-commercial\/","title":{"rendered":"Les revenus et les d\u00e9penses des investisseurs: comment planifier le budget de l’avant l’achat de l’immobilier commercial"},"content":{"rendered":"

Il est consid\u00e9r\u00e9 que l’immobilier commercial exige de grandes d\u00e9penses. Cependant, il ya ces types de contrats de location, dont les principales d\u00e9penses sont sur les locataires et compte tenu des co\u00fbts de paie avec usure, m\u00eame en pr\u00e9sence d’une hypoth\u00e8que. \u00ab\u0422\u0440\u0430\u043d\u0438\u043e\u00bb raconte les principaux articles de recettes et de d\u00e9penses lors de la possession des objets commerciaux.<\/p>\n<\/p>\n

Les articles de recettes et de d\u00e9penses du propri\u00e9taire de la propri\u00e9t\u00e9 commerciale<\/h3>\n\n\n\n\n
Les revenus<\/th>\nD\u00e9penses<\/th>\n<\/tr>\n
\u2014 le loyer
\n\u2014 en plein air (outdoor) de la publicit\u00e9 et de la publicit\u00e9 \u00e0 l’int\u00e9rieur (indoor),
\n\u2014 amortissement
\n\u2014 l’appr\u00e9ciation de l’immobilier: les plus values en cas de revente de l’objet.<\/td>\n		1. Des charges non r\u00e9currentes lors de l’achat de l’immobilier:<\/strong><\/p>\n

\u2014 la valeur de l’objet de l’immobilier,
\n\u2014 Due Diligence (comptable, juridique et technique de l’examen, l’\u00e9valuation des risques),
\n\u2014 les services d’un agent immobilier,
\n\u2014 la taxe d’achat, les droits de timbre
\n\u2014 les services d’un notaire et d’un avocat
\n\u2014 services bancaires (ouverture de comptes, virements),
\n\u2014 la commission de la banque sur la distribution du cr\u00e9dit (si l’objet est acquis \u00e0 l’aide d’un emprunt),
\ninitiale de r\u00e9paration et de r\u00e9novation de l’objet de d\u00e9coration.<\/p>\n

2. Les d\u00e9penses ordinaires:<\/strong><\/p>\n

\u2014 le paiement de l’hypoth\u00e8que (si le bien immobilier est achet\u00e9 \u00e0 cr\u00e9dit),
\n\u2014 le pr\u00eat du fondateur,
\n\u2014 l’imp\u00f4t annuel sur l’immobilier*,
\n\u2014 les services publics*,
\n\u2014 les frais de fonctionnement (de l’ing\u00e9nierie syst\u00e8me, nettoyage, service de s\u00e9curit\u00e9)*,
\n\u2014 assurance*,
\n\u2014 les services de la soci\u00e9t\u00e9 de gestion, du personnel,
\n\u2014 les services de l’expert-comptable (comptabilit\u00e9),
\n\u2014 les services d’un avocat (le cas \u00e9ch\u00e9ant),
\n\u2014 les services de courtiers \u00e0 la recherche de locataires (dans certains cas, le locataire paie).<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

* Dans de nombreux cas, ces co\u00fbts sont retourn\u00e9s au propri\u00e9taire par des frais de service qui est pay\u00e9 par le locataire.<\/p>\n

Recettes: n’oubliez pas de l’indexation de la location et de l’amortissement<\/h2>\n

Le propri\u00e9taire de l’objet commercial re\u00e7oit un loyer pour le mois (Autriche, Allemagne, Espagne) ou par trimestre (en France) de l’avant. Au royaume-Uni, la r\u00e9publique Tch\u00e8que et de la Suisse \u00e9tendues mensuelles et trimestrielles des paiements. Lors de la signature du contrat avec le locataire d\u00e9p\u00f4t de garantie de paiement de la somme de trois mois de loyer (en Espagne, deux en Suisse \u2014 six).<\/p>\n

Lors de la location de centres commerciaux, le loyer est parfois accus\u00e9s en pourcentage annuels de chiffre d’affaires (entre 3 et 10 %). Ancrage des locataires (soci\u00e9t\u00e9s, font au moins 5 \u00e0 15 % de la surface de l’objet) paient g\u00e9n\u00e9ralement moins le reste.<\/p>\n

Dans le cas \u00e0 long terme (10 ans) des contrats, le loyer est index\u00e9 chaque ann\u00e9e en fonction de l’augmentation de l’inflation dans le pays. Mais, par exemple, en r\u00e9publique Tch\u00e8que, cette pratique n’existe pratiquement pas, car la plupart des contrats est en 3 ou 5 ans.<\/p>\n

En plus de la carte pour les locaux, le propri\u00e9taire d’habitude facturera au locataire de la TVA sur le loyer. Ce montant est ensuite vers\u00e9 \u00e0 l’\u00e9tat. Dans certains cas, le bailleur peut se faire rembourser partiellement rembourser la TVA au titre de la compensation pour les frais de r\u00e9paration ou de construction.<\/p>\n

\u00abLa TVA provenant de locataires, compense l’investisseur de la TVA pay\u00e9e lors de l’achat de l’objet. En Allemagne, ce syst\u00e8me fonctionne automatiquement: l’\u00e9tat imm\u00e9diatement exclut la TVA de la valeur de l’objet, et la taxe sur les services de courtage et les autres frais lors de l’achat compens\u00e9es par un futur loyer\u00bb, dit George \u041a\u0430\u0447\u043c\u0430\u0437\u043e\u0432, directeur associ\u00e9 de \u00ab\u0422\u0440\u0430\u043d\u0438\u043e\u00bb.<\/p>\n

Revenu on peut \u00e9galement citer l’amortissement. Cette baisse de la valeur imposable des biens immobiliers gr\u00e2ce \u00e0 son potentiel d’usure. Par exemple, si l’immobilier est une valeur de 10 millions d’euros, dont 2 millions de dollars \u2014 c’est le co\u00fbt du terrain, puisque la terre n’est pas soumis \u00e0 l’usure, amortis seront 8 millions Si l’on admet que l’amortissement de l’immeuble commercial est de 2% par an, alors le montant imposable chaque ann\u00e9e, seront d\u00e9duits de 160 milliers d’euros. En outre, \u00e0 partir d’un revenu imposable seront d\u00e9duits des int\u00e9r\u00eats sur l’emprunt.<\/p>\n

Le co\u00fbt: l’essentiel est de d\u00e9clarer des conditions favorables dans le contrat<\/h2>\n

Les co\u00fbts peuvent \u00eatre ponctuels (la valeur de l’objet, l’hypoth\u00e8que, les taxes sur l’achat, de la commission des courtiers, etc.) et r\u00e9guli\u00e8res (frais d’entretien, le paiement de l’hypoth\u00e8que, etc.).<\/p>\n

Exceptionnels, le co\u00fbt d’achat de l’immobilier et de la d\u00e9coration de la transaction repr\u00e9sentent en moyenne environ 10 % de la valeur de l’objet. Il peut \u00eatre ajout\u00e9 le co\u00fbt de la r\u00e9paration et de finition d’int\u00e9rieur \u2014 ce montant d\u00e9pend de l’\u00e9tat de l’objet.<\/p>\n

En ce qui concerne les d\u00e9penses ordinaires sur le contenu, alors, selon le type de contrat de location, l’investisseur peut \u00eatre en partie d’entre eux lib\u00e9r\u00e9. Le type le plus commun de la location \u2014 NNN lease, lors de laquelle un propri\u00e9taire ne paie que pour le contenu des charpentes de b\u00e2timents. Les droits et les devoirs du locataire et le bailleur sont stipul\u00e9es dans un contrat de location.<\/p>\n<\/p>\n

Le co\u00fbt de propri\u00e9t\u00e9 en fonction du type de location<\/h3>\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Type de location<\/th>\nQuels sont \u00e0 la charge du propri\u00e9taire<\/th>\n<\/tr>\n
Gross rent lease<\/th>\nL’entretien<\/td>\nL’assurance<\/td>\nL’imp\u00f4t sur l’immobilier<\/td>\n<\/tr>\n
N lease (Single net lease)<\/th>\nL’entretien<\/td>\nL’assurance<\/td>\n\u2014<\/td>\n<\/tr>\n
NN lease (Double net lease)<\/th>\nL’entretien<\/td>\n\u2014<\/td>\n\u2014<\/td>\n<\/tr>\n
NNN lease (Triple net lease), un analogue en Allemagne \u2014 Dach & Fach<\/th>\nSeulement la r\u00e9paration de la fa\u00e7ade et de la toiture du b\u00e2timent<\/td>\n\u2014<\/td>\n\u2014<\/td>\n<\/tr>\n
Absolute NNN lease<\/th>\n\u2014<\/td>\n\u2014<\/td>\n\u2014<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Sur l’un des types de location frais d’entretien, l’assurance et les taxes initialement peut \u00eatre tenu par le propri\u00e9taire, mais une fois le paiement de la somme d\u00e9pens\u00e9e par peut revenir dans la forme de la collecte de service, qui comprend stipul\u00e9s dans le contrat le co\u00fbt. Les frais de service pay\u00e9s par le locataire et est con\u00e7u pour que le propri\u00e9taire puisse retourner le pass\u00e9.<\/p>\n

Dans chaque pays, il ya des conditions typiques, concernant les co\u00fbts et les responsabilit\u00e9s du locataire et du bailleur. Par exemple, au royaume-Uni, le propri\u00e9taire ne porte presque pas de frais (diffus\u00e9 le type de location absolute NNN lease), et en France il paie la r\u00e9paration, la commission des courtiers, s’occupent de la location, et de la taxe sur l’immobilier (type de location \u2014 gross rent lease).<\/p>\n<\/p>\n

Les d\u00e9penses des locataires et des bailleurs typique de contrats
\nLes Donn\u00e9es De Cushman & Wakefield<\/h3>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Pays<\/th>\nLes frais du locataire<\/th>\nFrais de location<\/th>\n<\/tr>\n
Autriche<\/td>\n\u2014 la location<\/strong>: accompagnement juridique \u2014 1% de la location annuelle, une taxe de 1 %, la commission de l’agence \u2014 3 mois de loyer;
\n\u2014 les frais de service<\/strong>: comprend le co\u00fbt des services publics, des frais de gestion, les co\u00fbts d’entretien, de l’assurance et de la taxe sur les biens immobiliers;
\n\u2014 r\u00e9paration<\/strong>: int\u00e9rieur;
\n\u2014 La TVA sur la location<\/strong>: 20 %.<\/td>\n		\u2014 la r\u00e9paration: la fa\u00e7ade et la toiture.<\/td>\n<\/tr>\n
Royaume-uni<\/td>\n\u2014 la location<\/strong>: la commission de l’agence de l’immobilier \u2014 5 \u00e0 10% du loyer, l’accompagnement juridique, pr\u00e8s de 5 %, major\u00e9 de la TVA de 20 %;
\n\u2014 les frais de service<\/strong>: comprend les services publics, les assurances, les frais de gestion et de la taxe sur l’immobilier;
\n\u2014 r\u00e9paration<\/strong>: la r\u00e9paration de tout et de contenu;
\n\u2014 l’assurance<\/strong>: le locataire est de payer pour l’assurance int\u00e9rieurs directement, et pour l’assurance conceptions ext\u00e9rieures \u2014 par des frais de service;
\n\u2014 La TVA sur la location<\/strong>: 20 %.<\/td>\n		\u2014 le propri\u00e9taire paie pour les r\u00e9parations et l’assurance structurelle, mais ces d\u00e9penses sont rembours\u00e9es par les frais de service.<\/td>\n<\/tr>\n
Allemagne<\/td>\n\u2014 la location<\/strong>: la commission de l’agence immobili\u00e8re de 3-4 mois de loyer (de 2 \u00e0 3 mois en cas de location de l’industrie et du commerce int\u00e9rieur), major\u00e9 de la TVA de 19 %;
\n\u2014 les frais de service<\/strong>: comprend la taxe sur l’immobilier, les frais de services publics et de l’assurance;
\n\u2014 r\u00e9paration<\/strong>: int\u00e9rieur;
\n\u2014 La TVA sur le loyer<\/strong>: 19 %.<\/td>\n		\u2014 la location<\/strong>: habituellement, le propri\u00e9taire paie une commission uniquement sur les march\u00e9s, et cela est vrai uniquement pour les installations b\u00e9n\u00e9ficiant de la faiblesse de la demande;
\n\u2014 r\u00e9paration<\/strong>: typique de contrats de location Dach & Fach, dont le propri\u00e9taire est responsable de la r\u00e9paration des charpentes.<\/td>\n<\/tr>\n
Espagne<\/td>\n\u2014 les frais de service<\/strong>: comprend les charges et la taxe sur les biens immobiliers;
\n\u2014 r\u00e9paration<\/strong>: int\u00e9rieur;
\n\u2014 l’assurance<\/strong>: int\u00e9rieur;
\n\u2014 La TVA sur la location<\/strong>: 21 %.<\/td>\n		\u2014 bail de la<\/strong>commission: la commission de l’agence immobili\u00e8re de 10 \u00e0 15% de loyer plus TVA 21 % (parfois, la commission paie le locataire);
\n\u2014 la r\u00e9paration<\/strong>: la fa\u00e7ade et la toiture;
\n\u2014 l’assurance<\/strong>: la fa\u00e7ade et la toiture.<\/td>\n<\/tr>\n
France<\/td>\n\u2014 la location<\/strong>: la commission de l’agence immobili\u00e8re jusqu’\u00e0 15% du loyer major\u00e9 de la TVA de 20 %;
\n\u2014 les frais de service<\/strong>: comprend les frais de services publics et de l’assurance;
\n\u2014 r\u00e9paration<\/strong>: r\u00e9paration de l’int\u00e9rieur;
\n\u2014 La TVA sur la location<\/strong>: 20 %.<\/td>\n		\u2014 la location<\/strong>: la commission de l’agence immobili\u00e8re jusqu’\u00e0 15% du loyer major\u00e9 de la TVA de 20 %;
\n\u2014 l’imp\u00f4t sur l’immobilier<\/strong>: le montant d\u00e9pend de la ville; parfois de payer des locataires (surtout s’il s’agit d’industriels ou de locaux commerciaux);
\n\u2014 la r\u00e9paration<\/strong>: la fa\u00e7ade et la toiture.<\/td>\n<\/tr>\n
R\u00e9publique tch\u00e8que<\/td>\n\u2014 la location<\/strong>: la commission de l’agence immobili\u00e8re de 5 \u00e0 8 % lors de la location de bureaux et de 10 \u00e0 15 % lors de la location des locaux commerciaux;
\n\u2014 les frais de service<\/strong>: comprend le co\u00fbt des services publics, des frais de gestion, les co\u00fbts d’entretien et la taxe sur les biens immobiliers;
\n\u2014 r\u00e9paration<\/strong>: int\u00e9rieur;
\n\u2014 l’assurance<\/strong>: d’un espace int\u00e9rieur et d’affaires;
\n\u2014 La TVA sur la location<\/strong>: 21 %.<\/td>\n		\u2014 la location<\/strong>: la commission de l’agence immobili\u00e8re 7-17 % du loyer;
\n\u2014 la r\u00e9paration<\/strong>: la fa\u00e7ade et la toiture;
\n\u2014 l’assurance<\/strong>: la fa\u00e7ade et la toiture.<\/td>\n<\/tr>\n
La suisse<\/td>\n\u2014 la location<\/strong>: la commission de l’agence immobili\u00e8re 7-15 % de la location;
\n\u2014 les frais de service<\/strong>: comprend les services publics;
\n\u2014 r\u00e9paration<\/strong>: les petits travaux.<\/td>\n		\u2014 la location<\/strong>: la commission de l’agence immobili\u00e8re de 10 \u00e0 15 %;
\n\u2014 l’imp\u00f4t sur l’immobilier<\/strong>: la taille varie d’un canton;
\n\u2014 r\u00e9paration<\/strong>: les grands travaux de r\u00e9novation;
\n\u2014 assurance<\/strong>: assurance de l’immeuble.<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

En outre, l’investisseur, il est recommand\u00e9 de pr\u00e9voir une telle d\u00e9pense, comme pr\u00eat \u2014 fondateur \u00e0 l’avenir, il permettra d’optimiser l’imp\u00f4t sur les b\u00e9n\u00e9fices de l’entreprise, si l’objet est d\u00e9cor\u00e9 \u00e0 une personne morale. L’essence de ce processus est que le constituant accorde un pr\u00eat de son entreprise, \u00e0 laquelle est d\u00e9livr\u00e9 immobilier, puis renvoie la dette et affiche la liste de ces fonds sous imp\u00f4t sur le revenu.<\/p>\n

\u25cf<\/p>\n

Puisque l’Europe distribu\u00e9s contrat (s) NNN lease, pour lesquels la plupart des d\u00e9penses d’entretien incombe au locataire, le propri\u00e9taire de la demeure de payer seulement pour les grosses r\u00e9parations du b\u00e2timent et le personnel.<\/p>\n

\nPour r\u00e9duire les co\u00fbts de gestion, \u00ab\u0422\u0440\u0430\u043d\u0438\u043e\u00bb recommande \u00e0 l’investisseur \u00e9tranger:<\/p>\n

    \n
  • acheter de l’immobilier, d\u00e9j\u00e0 \u0441\u0434\u0430\u043d\u043d\u0443\u044e \u00e0 louer sur les contrats de type NNN lease;<\/li>\n
  • utiliser le pr\u00eat pour cr\u00e9er un effet de levier financier et d’am\u00e9liorer le rendement sur le capital investi;<\/li>\n
  • tenir compte de l’amortissement et de recevoir des d\u00e9ductions fiscales;<\/li>\n
  • acheter une nouvelle propri\u00e9t\u00e9, ne n\u00e9cessite pas de d\u00e9penses pour la r\u00e9paration;<\/li>\n
  • d’\u00e9mettre un emprunt fondateur pour l’optimisation de l’imp\u00f4t sur le revenu.<\/li>\n<\/ul>\n

    Julia Kojevnikova, \u00ab\u0422\u0440\u0430\u043d\u0438\u043e\u00bb<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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