\n| H\u00f4tels<\/td>\n | 4-6<\/td>\n | 10-20 ans<\/td>\n | Les taux de rendement \u00e9lev\u00e9<\/td>\n | Difficile de recycler<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n * La moyenne pour les objets:<\/p>\n \n- dans d\u00e9favoris\u00e9es des grandes villes europ\u00e9ennes;<\/li>\n
- de nouveaux objets ou apr\u00e8s r\u00e9paration;<\/li>\n
- location de contrats au d\u00e9but de la p\u00e9riode de validit\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n
Les co\u00fbts d’achat et le contenu<\/h2>\nLors de la planification du budget de noter que les frais d’enregistrement de la transaction est de 5 \u00e0 20% de la valeur de l’objet en fonction du type de l’immobilier, les prix, ainsi que le type de la transaction. \u00c0 ces d\u00e9penses comprennent les frais de notaire et le co\u00fbt de l’enregistrement d’etat, la taxe d’achat, la commission du courtier et le co\u00fbt d’une proc\u00e9dure de validation juridique des transactions, la Due Diligence.<\/p>\n En outre, apr\u00e8s l’achat d’un propri\u00e9taire attendent les co\u00fbts: les co\u00fbts des services de la soci\u00e9t\u00e9 de gestion, les services publics et les r\u00e9parations, l’assurance, ainsi que les taxes (imp\u00f4t foncier et l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s). Les investisseurs sont invit\u00e9s \u00e0 noter la pr\u00e9sence dans le pays d’imp\u00f4t et des d\u00e9ductions et leurs conditions d’obtention. Ils peuvent r\u00e9duire consid\u00e9rablement les co\u00fbts et augmenter les profits.<\/p>\n Les frais seront support\u00e9s par le propri\u00e9taire et les locataires, d\u00e9pend du type de location du contrat.<\/p>\n Les locataires et un bail<\/h2>\nLors de l’\u00e9tude des conditions de location, il convient d’examiner si un objet est mis, qui est le principal op\u00e9rateur et quelle est la fiabilit\u00e9 de personnes ou de soci\u00e9t\u00e9s louant des locaux. \u00c0 noter le pourcentage de neuf places dans l’id\u00e9al, la moyenne annuelle des taux d’occupation doit \u00eatre d’au moins 90 %.<\/p>\n Aussi important le type de location (d\u00e9pend le volume des d\u00e9penses d’entretien, et, par cons\u00e9quent, le montant des b\u00e9n\u00e9fices).<\/p>\n<\/p>\n Types de location<\/h3>\n\n\n| Type de location<\/th>\n | Caract\u00e9ristiques<\/th>\n<\/tr>\n | \n\n| Gross rent lease<\/td>\n | Le propri\u00e9taire de la propri\u00e9t\u00e9 effectue tous les calculs pour les services publics, les d\u00e9penses de r\u00e9paration et d’entretien de l’immeuble, paye l’assurance, et (parfois) les imp\u00f4ts<\/td>\n<\/tr>\n | \nN lease
(Single net lease)<\/td>\n | Le locataire ne paie que la taxe sur l’immobilier, tout le reste est \u00e0 la charge du propri\u00e9taire<\/td>\n<\/tr>\n | \nNN lease
(Double net lease)<\/td>\n | Le locataire paie les taxes et les assurances<\/td>\n<\/tr>\n | \nNNN lease
(Triple net lease)<\/td>\n | Le propri\u00e9taire prend avec le locataire des frais suppl\u00e9mentaires, \u00abjamais deux sans trois\u00bb, c’est-\u00e0-dire sans d\u00e9duction de l’imp\u00f4t, l’assurance et les co\u00fbts d’entretien (ces d\u00e9penses sur le trait\u00e9 de charge du locataire)<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Absolute NNN lease<\/td>\n | Tout \u00e0 la charge du locataire, m\u00eame si le b\u00e2timent est endommag\u00e9 lors d’une catastrophe, et le besoin partielle \u0440\u0435\u0434\u0435\u0432\u0435\u043b\u043e\u043f\u043c\u0435\u043d\u0442<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n Pour les investisseurs les plus profitables pour les deux derniers types de contrats: lors de leur conclusion, les frais d’entretien de l’immobilier par le propri\u00e9taire du minimes.<\/p>\n Il convient \u00e9galement de d\u00e9terminer \u00e0 l’avance avec la dur\u00e9e du contrat de location. Elle d\u00e9pend beaucoup de la volont\u00e9 de l’investisseur de prendre des risques: par exemple, si il n’est pas pr\u00eat \u00e0 perdre des locataires, il est susceptible d’investir dans un objet \u00e0 long terme locations de contrats. Et inversement, lorsque le risque pour l’investisseur est acceptable, il sera consid\u00e9r\u00e9 comme une des options de l’immobilier appropri\u00e9 \u00e0 une fin ou \u00e0 court terme baux contrat.<\/p>\n Le rendement<\/h2>\nSous la rentabilit\u00e9 peut \u00eatre impliqu\u00e9e dans l’absolu, le chiffre d’affaires, flux de tr\u00e9sorerie, le b\u00e9n\u00e9fice d’exploitation, le taux de capitalisation, la hausse du co\u00fbt de cash-on-cash est ROI et IRR. Il est important de comprendre le type de la rentabilit\u00e9 conduit le discours du vendeur. Par exemple, comme l’illustre l’exemple ci-dessous, IRR peut faire de 9 %, tandis que le taux de capitalisation est \u00e9gal \u00e0 5,5 %.<\/p>\n<\/p>\n Les donn\u00e9es pour l’exemple<\/h3>\n\n\n\nLa valeur de l’objet<\/strong>\n<\/th>\n| 10 millions d’euros<\/td>\n<\/tr>\n | \nLe co\u00fbt d’achat<\/strong><\/td>\n| 1 millions d’euros<\/td>\n<\/tr>\n | \nL’investissement<\/strong><\/td>\n| 5 millions d’euros<\/td>\n<\/tr>\n | \nLTV<\/strong><\/td>\n| 60 %<\/td>\n<\/tr>\n | \nLe pourcentage de pr\u00eat<\/strong><\/td>\n| 2,4 %<\/td>\n<\/tr>\n | \nLoyer le revenu<\/strong><\/td>\n| 650 milliers d’euros par an<\/td>\n<\/tr>\n | \nLes co\u00fbts d’exploitation<\/strong><\/td>\n| 100 milliers d’euros par an<\/td>\n<\/tr>\n | \nLa croissance de la valeur<\/strong><\/td>\n2 % par an<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\nTypes de rendement<\/h3>\n\n\n| Le type de la rentabilit\u00e9<\/th>\n | D\u00e9finition et m\u00e9thode de calcul<\/th>\n | Exemple<\/th>\n<\/tr>\n | \n\nAbsolu de revenu annuel<\/strong><\/td>\n| Alors, combien apporte la location de biens dans l’ann\u00e9e, avant d\u00e9duction des co\u00fbts d’exploitation, les paiements hypoth\u00e9caires et les imp\u00f4ts<\/td>\n | Dans cet exemple, l’objet d’un co\u00fbt de 10 millions d’euros g\u00e9n\u00e8re absolu \u00e0 un revenu annuel de 650 millions d’euros<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n\nLe b\u00e9n\u00e9fice d’exploitation net<\/strong><\/td>\n| L’absolu du revenu annuel d\u00e9duction faite des co\u00fbts d’exploitation<\/td>\n | Si le bien immobilier apporte 650 milliers d’euros par an, et les co\u00fbts d’exploitation sont de 100 milliers d’euros par an, net le b\u00e9n\u00e9fice d’exploitation sera \u00e9gale \u00e0 550 milliers d’euros<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n\nFlux de tr\u00e9sorerie net<\/strong><\/td>\n| Le b\u00e9n\u00e9fice annuel en tenant compte des co\u00fbts d’exploitation et les paiements hypoth\u00e9caires, avant imp\u00f4ts<\/td>\n | Dans cet exemple, le flux net de tr\u00e9sorerie est \u00e9gale \u00e0 300 milliers d’euros<\/strong> par an (650 mille (loyer le revenu) – 100 mille (co\u00fbts d’exploitation) – 250 mille (le paiement de l’hypoth\u00e8que))<\/td>\n<\/tr>\n\nLe taux de capitalisation<\/strong>
\n(cap rate)<\/td>\nL’attitude propre b\u00e9n\u00e9fice d’exploitation \u00e0 la valeur de l’objet<\/td>\n | Si le r\u00e9sultat net le b\u00e9n\u00e9fice d’exploitation s’\u00e9l\u00e8ve \u00e0 550 milliers d’euros par an, et l’immobilier est une valeur de 10 millions d’euros, le taux de capitalisation \u2014 5,5 %<\/strong> annuels<\/td>\n<\/tr>\n\nLa croissance de la valeur<\/strong><\/td>\n| Indique \u00e0 combien de pour cent par an (selon les pr\u00e9visions) va augmenter le prix de l’immobilier<\/td>\n | Dans cet exemple, la croissance de la valeur est de 2 %<\/strong> par an<\/td>\n<\/tr>\n\nCash-on-cash est ROI<\/strong>
\n(Return on Investment, taux de rentabilit\u00e9 du capital investi)<\/td>\nCet indicateur est \u00e9gal au b\u00e9n\u00e9fice de flux de tr\u00e9sorerie, divis\u00e9 par l’investissement<\/td>\n | Dans l’exemple, le cash-on-cash ROI sera de 6 %<\/strong> par an (300 mille (flux net de tr\u00e9sorerie) \/ 5 millions d’euros (investissement))<\/td>\n<\/tr>\n\nIRR<\/strong>
\n(Internal Rate of Return)<\/td>\nCalcul\u00e9 sur la base d’indicateurs de tous les flux de tr\u00e9sorerie pour l’ensemble de la p\u00e9riode du projet<\/td>\n | Si l’objet de l’exemple ci-dessus dans un d\u00e9lai de 10 ans, g\u00e9n\u00e8re des flux de tr\u00e9sorerie de 300 milliers d’euros, et ensuite, l’investisseur vend pour 12 millions d’euros, alors IRR sera de 9 % <\/strong>annuels<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\nLes risques<\/h2>\nLe risque est la probabilit\u00e9 de la perte r\u00e9sultant de modifications. Plus la probabilit\u00e9 que se produise un \u00e9v\u00e9nement n\u00e9gatif, plus le risque. Si l’investisseur veut obtenir une plus grande rentabilit\u00e9, il doit \u00eatre pr\u00eat \u00e0 prendre plus de risques. Par exemple, la cl\u00e9 le march\u00e9 de bureau dans le centre de Londres, \u00e0 la demande d\u00e9passe l’offre, et cela conduit \u00e0 une baisse des rendements dans le segment (taux d’environ 4 %). Dans le m\u00eame temps, le march\u00e9 des bureaux en moins recherch\u00e9s apr\u00e8s les zones qui donne \u00e0 l’investisseur une plus grande rentabilit\u00e9 (par exemple, Liverpool a \u2014 7 %) \u00e0 peu \u043f\u043e\u0432\u044b\u0441\u0438\u0432\u0448\u0435\u043c\u0441\u044f risque.<\/p>\n Financement<\/h2>\nDans certains cas, les investisseurs prennent un cr\u00e9dit pour l’achat de l’immobilier commercial. Cette option est favorable au fait que le cr\u00e9dit est un levier d’am\u00e9lioration de la rentabilit\u00e9. Ceux qui ont d\u00e9cid\u00e9 de profiter de la banque de financement int\u00e9ressant de d\u00e9terminer \u00e0 quelles conditions on peut s’attendre \u00e0:<\/p>\n \n- quelle est la taille du pr\u00eat dans la comparaison avec la valeur de l’objet (Loan-To-Value Ratio, ou LTV);<\/li>\n
- quel est le taux d’int\u00e9r\u00eat;<\/li>\n
- quelle est la dur\u00e9e des pr\u00eats;<\/li>\n
- quelle est la commission pour la d\u00e9livrance d’un pr\u00eat.<\/li>\n<\/ul>\n
Lors de l’achat de l’immobilier d’investissement en Allemagne, l’emprunteur peut compter sur un cr\u00e9dit de 60 % de la valeur de l’objet en-dessous de 2 % par an. Lors de la location du rendement de l’objet de 6,5 % de rendement sur le capital investi en tenant compte de pr\u00eat peut atteindre 8 \u00e0 10 %.<\/p>\n George \u041a\u0430\u0447\u043c\u0430\u0437\u043e\u0432<\/b><\/p>\n Pdg et fondateur de Tranio<\/p>\n Gestion<\/h2>\n\u00abLa bonne gestion est similaire \u00e0 un d\u00e9jeuner dans un restaurant, la nourriture est belle la vue et le go\u00fbt, et les serveurs sont attentifs et serviables. La principale chose \u2014 vous n’est pas pris en charge\u00bb, \u00e9crit Craig Coppola (Craig Coppola), le courtier immobilier des \u00e9tats-UNIS.<\/p>\n Bien s\u00fbr, le propri\u00e9taire peut g\u00e9rer vous-m\u00eame, mais il est plus facile d’engager la soci\u00e9t\u00e9, sp\u00e9cialis\u00e9e sur la gestion des biens immobiliers, car il aidera \u00e0 \u00e9conomiser du temps, le propri\u00e9taire de l’objet.<\/p>\n Strat\u00e9gie de sortie et les conditions d’investissement<\/h2>\nIl y a deux strat\u00e9gies de sortie de projet d’investissement \u2014 la transmission de l’h\u00e9ritage et de la vente.<\/p>\n \n- La transmission des biens par h\u00e9ritage<\/strong>. Avec les ann\u00e9es, le co\u00fbt de l’immobilier augmentent, et un seul et m\u00eame objet peut \u00eatre la propri\u00e9t\u00e9 d’une famille de plus de 100 ans. Par cons\u00e9quent, la transaction doit \u00eatre structur\u00e9 pour la propri\u00e9t\u00e9 que vous pouvez transmettre en h\u00e9ritage avec un minimum de pertes fiscales. Par exemple, en France avantageux de r\u00e9gulariser l’immobilier sur la soci\u00e9t\u00e9 civile immobili\u00e8re (sci (SCI) \u2014 dans ce cas, manquent les imp\u00f4ts sur les successions et sur les donations.<\/li>\n
- Vente<\/strong>. La dur\u00e9e normale de la possession de la rentabilit\u00e9 de l’immobilier \u00e0 la revente \u2014 de 10 \u00e0 20 ans, mais il ya des situations o\u00f9 le propri\u00e9taire, vous devez quitter le projet d’investissement avant, donc, l’objet doit \u00eatre liquide, c’est ainsi, afin de le vendre rapidement (2-4 mois) sans perte significative de la valeur. Ceci est r\u00e9alis\u00e9 gr\u00e2ce \u00e0 l’achat de l’immobilier dans les primes de lieux multiples variantes d’utilisation de l’objet, etc.<\/li>\n<\/ul>\n
Conclusion<\/h2>\nAm\u00e9lioration de l’\u00e9valuation de toutes les positions dans ce ch\u00e8que-feuille produite avant l’achat d’un objet immobilier, permettra de s\u00e9curiser l’investissement immobilier. Il convient de choisir \u043d\u0438\u0437\u043a\u043e\u0440\u0438\u0441\u043a\u043e\u0432\u044b\u0435 liquidit\u00e9 des objets sur les march\u00e9s et de ne pas courir pour un grand rendement.<\/p>\n Julia Kojevnikova, \u00ab\u0422\u0440\u0430\u043d\u0438\u043e\u00bb<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Les acheteurs de l’immobilier \u00e0 l’\u00e9tranger de plus en plus souvent le consid\u00e8rent non seulement comme le logement, mais aussi<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":468,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[139],"tags":[],"class_list":["post-1400","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-informations-fiscales-en-france"],"translation":{"provider":"WPGlobus","version":"3.0.0","language":"fr","enabled_languages":["ru","uk","en","de","fr","it","es","pl","pt","bg","cs","da","et","fi","hr","hu","lt","lv","mk","no","ro","sk","sl","sq","sr","tr","nl","am","ca","sv"],"languages":{"ru":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"uk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"en":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"de":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fr":{"title":true,"content":true,"excerpt":false},"it":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"es":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"bg":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"cs":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"da":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"et":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fi":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hu":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"mk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"no":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ro":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sq":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"tr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"nl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"am":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ca":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false}}},"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1400","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1400"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/nalog.fr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1400\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/468"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1400"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1400"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1400"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}} | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |