Jedan od najve\u0107ih svjetskih tr\u017ei\u0161ta nekretnina u Europi \u2014 Pari\u0161ki regiji (\u00cele-de-France) \u2014 do\u017eivljava dvostruka kriza: uredi prazna, a stanova nema dovoljno. Sve popularniji postaje ideja prevo\u0111enja poslovnih prostora u fond stanovanja.<\/p>\n
Prema Immo G Consulting, 2002-2012 godina u Ile-de-\u0424\u0440\u0430\u043d\u0441\u0435 je postavljen samo 420 tisu\u0107a stambenih jedinica, a u cilju, kako bi stanovni\u0161tvo stana, potrebno je izgraditi ih je dvostruko vi\u0161e. Od 2008 najam stope i cijene na sekundarne stanove i dalje rasti. Sada kvadratnom metru u Parizu je ve\u0107 vi\u0161e od 8 500 eura.<\/p>\n
No, od 2002 do 2012 godina u Ile-de-\u0424\u0440\u0430\u043d\u0441\u0435 po\u010dela je izgradnja poslovnih objekata ukupne povr\u0161ine vi\u0161e od 12 milijuna m2, \u0161to je vi\u0161e nego dva puta ve\u0107i od potrebne koli\u010dine. Sada u regiji prazna od 2,5 milijuna do 3,6 milijuna m2 ureda, 500 tisu\u0107a m2 od kojih je prestala koristiti u protekle \u010detiri godine. Gotovo tre\u0107ina od njih su bez stanara 2-4 godine. Prema informacijama DTZ, u \u0414\u0435\u0444\u0430\u043d\u0441\u0435, glavnoj poslovnoj \u010detvrti Pariza, prazna 10 % urede. Navodno u istra\u017eivanju Immo G Consulting, 2007-2011 godina prodajna cijena je pala tu na 20 %, cijena najma za 9 %.<\/p>\n
\u010cak i ako odjednom prevesti sve je prazan uredi u stambeni fond, uspjeti 54 tisu\u0107a stambenih jedinica povr\u0161ine od 70 m2 svaki. I to \u0107e biti samo 1 % od ukupnog stambenog fonda Ile de Franca. Me\u0111utim, u praksi nije sve urede mo\u017ee adaptirati u stan. Od 1990 do 2010 godine u stambeni fond u Parizu godi\u0161nje \u043f\u0435\u0440\u0435\u0432\u043e\u0434\u0438\u043b\u043e\u0441\u044c u prosjeku samo 33 tisu\u0107a m2 poslovnog prostora. Onda je godi\u0161nje na taj na\u010din bilo je dodano 300 do 400 stanova. Do 2020. godine, vlada planira pove\u0107ati ovaj pokazatelj nekoliko puta.<\/p>\n
Vlasti Pariza rade na tome, kako bi se proces transformacije uredski sektor brz i jednostavan. Na primjer, za tvrtke, koje se bave renoviranja poslovnog prostora u stambene, uvedena je ograni\u010dena stopa poreza na korporacije \u2014 19 % primjenjuje do pove\u0107anja kapitala.<\/p>\n
Glavna prednost ulaganja u uredima pod rekonstrukcijom u tome \u0161to je kvadratni metar komercijalnih nekretnina stoji 15-30% jeftinije nego kvadratnom metru stambenog. Zna\u010di, preure\u0111en ured mo\u017ee se prodati jeftino.<\/p>\n
Fleuron Immobilier \u2014 jedna od tvrtki koje nude program ulaganja u uredima pod rekonstrukciju ih u stambeni prostor. “Bit atraktivnosti proizvoda koji nudi na\u0161a agencija, u tome da je cijena urede po kvadratnom metru ni\u017ee od cijena stambenih prostora, a bez stru\u010dne pomo\u0107i, \u010dak i s obzirom na pojednostavljenje postupaka, kupac ne\u0107e mo\u0107i dobiti \u017eeljeni gospodarski u\u010dinak. Govorimo o uredima, koji se nalazi u presti\u017enom podru\u010djima. To mo\u017ee biti ili jedan ili dva ureda, tako i cijeli kat. Profitabilnost je u prijevodu smje\u0161taj mo\u017ee prelaziti 20 %, a to je vrlo dobar znakovito za pari\u0161ki nekretnina”, ka\u017ee Aleksandar Satnik, vlasnik i osniva\u010d tvrtke Fleuron Immobilier.<\/p>\n
Druga tvrtka, Novaxia Immo Club, kupuje prazan urede i preoblikovao ih u skloni\u0161te. U\u0107i u to poduze\u0107e mo\u017ee, nakon \u0161to je ulo\u017eeno u njega najmanje 5 000 eura. 6 % napla\u0107uju pri ulasku i jo\u0161 3 % se uzima svake godine za upravljanje. Razdoblje ulaganja \u2014 \u0161est godina. Glavna korist za investitore su u tome da su stekli objekte po cijeni 30% ispod tr\u017ei\u0161ne i dobili kapitalnu dobit pri prodaji. Me\u0111u projektima Novaxia Immo Club \u2014 rekonstrukcija zgrade u 20. okrugu u Parizu, u ulici Belleville. Prema projekcijama, stopa bruto prinosa iznosi 8,66 % godi\u0161nje.<\/p>\n
Transformacija ureda u stan \u2014 proces je jednostavan. Za provedbu takvog projekta \u0107e morati pristati na mnogo formalnosti i pravila. Od po\u010detka projekta do zavr\u0161etka mo\u017ee pro\u0107i od dva do \u010detiri godine. Sada vlada zastupa ministar stanogradnje Cecile Duflo radi na tome da se olak\u0161ati postupak i smanjiti vrijeme dono\u0161enja odluka.<\/p>\n
“Osnovni dizajn zgrade treba ispuniti odre\u0111ene uvjete. Zgrade s \u043f\u0440\u043e\u043b\u0435\u0442\u0430\u043c\u0438 \u0161irine od 12-15 m ne predstavljaju probleme. Me\u0111utim, u zatvorenom prostoru, iznad ova snimka \u0107e biti lo\u0161e osvjetljenje”, ka\u017ee Stefan \u0422\u0435\u0440\u0438\u043e, \u0161ef tvrtke Altarea Cogedim Entreprise, bavi masovnim preseljenjem ureda u stambeni fond. Stru\u010dnjaci tako\u0111er isti\u010du da su u zgradama s \u043f\u0440\u043e\u043b\u0435\u0442\u0430\u043c\u0438 \u0161irine 18 m, u toku transformacije izgubi 10-20 % povr\u0161ine.<\/p>\n
Unato\u010d \u010dinjenici da se radi u sektoru sekundarne nekretnine, moraju biti u skladu s zakonskim odredbama, primijenjene na nekretnine primarna. A dizajn stare zgrade \u010desto ne ispunjavaju ove standarde i standarde energetske u\u010dinkovitosti. Postoje i zahtjevima za tehni\u010dkim karakteristikama, koje ne zadovoljavaju sve poslovne zgrade. Tako, da bi se smatrati objekt, prostor mora imati visinu stropova ne ispod 2,5 am<\/p>\n
Prenamijeni poslovne zgrade u stambeni ko\u0161ta 20-30% skuplji nego graditi od nule. Cijena transformacije ureda u stambeni prostor ocjenjuju stru\u010dnjaci u 2 000 \u2013 2 500 eur\/m2 bez poreza, izgradnja \u2014 u 1 600 \u2013 1 800 eura\/m2.<\/p>\n
U Parizu, ako je povr\u0161ina rekonstruirani objekt prelazi 800 m2, 20-30 % prostora trebaju se stavi pod socijalno stanovanje. S obzirom da su dru\u0161tveni objekti se iznajmljuju i prodaju jeftinije od tr\u017ei\u0161ne cijene, projekti za transformaciju ureda nije uvijek isplativo. Osim toga, uredi isplativo iznajmljivati, davati u zakup, njihov prinos 5,5\u20137 %, dok apartmani donose 2-2,5 %.<\/p>\n
Za po\u010detak morate da se obratite urbanisti\u010dki odjel gradske vije\u0107nice (service de l ‘urbanisme) i pobrinite se da predlo\u017eene izmjene nisu u suprotnosti planu izgradnje u gradu (plan local d’ urbanisme, PLU).<\/p>\n
Dalje u gradskoj vije\u0107nici je potrebno dobiti dozvolu za gradnju (permis de construire). Ako je povr\u0161ina ve\u0107a od 170 m2, nu\u017eno je potrebno zaposliti arhitekta. Ako radovi ne pretpostavlja, a rije\u010d je samo o prevo\u0111enju u stambeni fond, \u043d\u0435\u043e\u0431\u0445\u043e\u0434\u0438\u043c\u043e\u043e napraviti prethodna obavijest (d\u00e9claration pr\u00e9alable).<\/p>\n
Ako je soba se nalazi u kondominiumi, treba istra\u017eiti ga pravila i saznati koje su ograni\u010denja postoje u ovom konkretnom zgradi.<\/p>\n
Investitor treba osigurati da prostor povezan svim komunikacijama: na vodovod, elektri\u010dnu mre\u017eu, telefonske linije. Povezivanje komunikacije, u slu\u010daju njihova nedostatka, ko\u0161tati vrlo skupo.<\/p>\n
Zatim je potrebno obavijestiti porezna uprava. Nakon toga, kao prostor preveden iz komercijalnog u stambeni fond, vlasnik \u0107e morati platiti ostali porezi: prekinut teritorijalni ekonomski prikupljanje (contribution \u00e9conomique territoriale) i uvodi se porez na stanovanje (taxe d ‘ habitation). Mijenja se iznos poreza na nekretnine, koji se naziva taxe fonci\u00e8re: ovaj porez se izra\u010dunava na temelju uvjetno rente, iznos koji se za stambene i poslovne prostore razlikuje.<\/p>\n
Me\u0111utim, bez obzira na sve mogu\u0107e probleme, sada je prijevod iz komercijalnih objekata u stambene potra\u017enji, \u0161to je najva\u017enije pokupiti dobar, obe\u0107avaju\u0107i opciju.<\/p>\n
\u2022<\/p>\n
O obrnuti postupak \u2014 prijevod stambenog fonda komercijalnih nekretnina \u2014 pro\u010ditajte u \u010dlanku “Kako preurediti stan u poslovni prostor”.<\/p>\n
Julija \u041a\u043e\u0436\u0435\u0432\u043d\u0438\u043a\u043e\u0432\u0430, Tranio.Ru<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Jedan od najve\u0107ih svjetskih tr\u017ei\u0161ta nekretnina u Europi \u2014 Pari\u0161ki regiji (\u00cele-de-France) \u2014 do\u017eivljava dvostruka kriza: uredi prazna, a stanova<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":468,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[132],"tags":[],"class_list":["post-858","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-porezne-informacije-u-francuskoj"],"translation":{"provider":"WPGlobus","version":"3.0.0","language":"hr","enabled_languages":["ru","uk","en","de","fr","it","es","pl","pt","bg","cs","da","et","fi","hr","hu","lt","lv","mk","no","ro","sk","sl","sq","sr","tr","nl","am","ca","sv"],"languages":{"ru":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"uk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"en":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"de":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"it":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"es":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"bg":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"cs":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"da":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"et":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fi":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hr":{"title":true,"content":true,"excerpt":false},"hu":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"mk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"no":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ro":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sq":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"tr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"nl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"am":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ca":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false}}},"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/858","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=858"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/nalog.fr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/858\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/468"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=858"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=858"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=858"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}