Procjena rizika igra va\u017enu ulogu u fazi formiranja strategije ulaganja, jer od toga koliko je investitor spreman da ide na rizik, u velikoj mjeri ovisi i prora\u010dun, i o\u010dekivanje prinosa. Tako, ako investitori s obzirom na budu\u0107e ulaganje u nekretnine kao low-rizi\u010dne, onda su spremni platiti vi\u0161e za svaki dolar projiciranih prihoda, \u010dime se smanjuje stopa povrata. To jest, nego \u0161to je ni\u017ei rizik, ni\u017ei prinos.<\/p>\n
Rizik je vjerojatnost gubitaka koji proizlaze iz bilo kakvih promjena. Ve\u0107a je vjerojatnost da \u0107e se dogoditi negativan doga\u0111aj, ve\u0107i je rizik. Za ulaganja u nekretnine najvi\u0161e tipi\u010dne dvije skupine rizika \u2014 country rizike i rizike povezane s odre\u0111enom projektu.<\/p>\n
Na \u0441\u0442\u0440\u0430\u043d\u043e\u0432\u044b\u043c rizicima prije odnosi se vjerojatnost pojave ekonomskih, politi\u010dkih i dru\u0161tvenih previranja u zemlji, gdje se nalazi objekt.<\/p>\n
Razina \u0441\u0442\u0440\u0430\u043d\u043e\u0432\u043e\u0433\u043e rizik se mo\u017ee saznati iz izvje\u0161taja rejting agencije ili konzultantske tvrtke. Na primjer, u rang The Economist Intelligence Unit najmanje country rizika od Austriji, velikoj Britaniji, Njema\u010dkoj i SAD-u, najve\u0107e \u2014 od Afganistana, Bjelorusije, Ukrajine i ostale<\/p>\n
Jedan od ekonomskih faktora \u0441\u0442\u0440\u0430\u043d\u043e\u0432\u043e\u0433\u043e rizika \u2014 rast inflacije<\/strong>. Ovisnost je: \u0161to je ve\u0107a inflacija, to je ve\u0107i rizik. Najmanji rizik je inflacija od 5% godi\u0161nje, najvi\u0161e \u2014 vi\u0161e od 100 %. Tr\u017ei\u0161te nekretnina je osiguran od inflatornih rizika tako da su cijene najma obnavlja se mjese\u010dno ili godi\u0161nje: najam stope ugriz na indeksu maloprodajnih cijena, dinamika koja odra\u017eava inflaciju. \u010ce\u0161\u0107e se preispitati uloga, to je ve\u0107a osjetljivost objekta do inflacije i vi\u0161e prihoda investitora. Na primjer, hotelske sobe, trgovine, industrijske i spremi\u0161ni prostor i stanovanje, \u0441\u0434\u0430\u0432\u0430\u0435\u043c\u043e\u0435 u kratkoro\u010dni zakup, tradicionalno se smatraju objektima s pove\u0107anom osjetljivo\u0161\u0107u na inflaciju, urede i REIT \u2014 srednje, a zemlji\u0161ta i apartmana, \u0441\u0434\u0430\u0432\u0430\u0435\u043c\u044b\u0435 u dugoro\u010dni zakup, \u2014 niska.<\/p>\n Njema\u010dka \u2014 op\u0107enito \u043d\u0438\u0437\u043a\u043e\u0440\u0438\u0441\u043a\u043e\u0432\u0430\u044f zemlja za ulaganja u nekretnine, me\u0111utim, ovdje postoje regije visokog rizika. Konkretno, to su isto\u010dne zemlje <\/i><\/p>\n Drugi ekonomski faktor \u0441\u0442\u0440\u0430\u043d\u043e\u0432\u043e\u0433\u043e rizik povezan s nestabilnosti doma\u0107e valute<\/strong>. Bez obzira na to, raste joj te\u010daj ili pada, bilo zna\u010dajno odstupanje predstavlja rizik. Najve\u0107a opasnost za tr\u017ei\u0161ta se javlja u slu\u010daju kada rast ili pad valute iznosi vi\u0161e od 20 %.<\/p>\n Za roba gospodarstvo tako\u0111er je tipi\u010dan takav faktor rizika, kao i smanjenje cijena nafte<\/strong>. \u0160to je ni\u017ea cijena to je ve\u0107a prijetnja ekonomiji; najve\u0107i rizik \u2014 pad cijena ugljikovodika vi\u0161e od 20 %. Tako je, prema Savills, na pozadini \u0434\u0435\u0448\u0435\u0432\u0435\u044e\u0449\u0435\u0439 nafte od 2007. do 2009. godine stanova u glavnom gradu ruske pao je na 51 %. U sije\u010dnju i velja\u010di 2009, cijene nafte po\u010dele rasti, a cijena po kvadratnom metru previ\u0161e je oti\u0161ao gore. U 2015 ulje pokazuje negativan trend, i cijene stanova tako\u0111er su smanjene.<\/p>\n Drugi ekonomski faktori \u2014 pad BDP-a, pad stope proizvodnje, pad izvoza i pad kupovne mo\u0107i stanovni\u0161tva. <\/strong> Najve\u0107i rizik \u2014 smanjen svaki od tih pokazatelja je vi\u0161e od 10 %.<\/p>\n Na \u0441\u0442\u0440\u0430\u043d\u043e\u0432\u044b\u043c tako\u0111er su dru\u0161tveno-politi\u010dke rizike. Naime, na tr\u017ei\u0161tu nekretnina mo\u017ee negativno utjecati na negativni rast stanovni\u0161tva<\/strong>, a to vrijedi ne samo za zemlju u cjelini, ali i pojedinih naselja, kao i pojedine regije. Na primjer, stanovni\u0161tvo Isto\u010dne Njema\u010dke seli u razvijenijim i budu\u0107nost zapadne zemlje, tako da posljednjih smatraju manje rizi\u010dnim tr\u017ei\u0161tima za ulaganja u nekretnine (iznimka je mali grad u regiji ruhr, koja gubi stanovni\u0161tvo, zbog nedostatka radnih mjesta).<\/p>\n Politi\u010dka situacija<\/strong> tako\u0111er ima zna\u010dajan utjecaj na pona\u0161anje investitora i na njihovu percepciju rizika. Prema istra\u017eivanju “\u0422\u0440\u0430\u043d\u0438\u043e”, 17 % ispitanika realtors vjeruju da je politi\u010dka situacija (u rangu s ekonomske stabilnosti) \u2014 jedan od glavnih razloga za\u0161to je ruskog govornog kupci se opredjeljuju za ovu ili onu zemlju, za kupnju nekretnine. Ovaj faktor posebno je izra\u017eena izra\u017eena u zemljama kao \u0161to su velika Britanija, Njema\u010dka, SAD i Francuska.<\/p>\n Dru\u0161tveno-politi\u010dke i ekonomske turbulencije u zemlji mogu trajno otjerati investitore iz lokalnog tr\u017ei\u0161ta nekretnina <\/i><\/p>\n Jo\u0161 jedan va\u017ean \u0441\u0442\u0440\u0430\u043d\u043e\u0432\u043e\u0439 rizik potencijalne promjene u zakonodavstvu<\/strong>koje bi mogle utjecati na tr\u017ei\u0161ta nekretnina. To mogu biti promjene u poreznom zakonu (pove\u0107anje postoje\u0107ih poreza i uvo\u0111enje novih), uvo\u0111enje restriktivnih zakona koje se odnose na izgradnju i investicije, kao i uvo\u0111enje ograni\u010denja na kretanje kapitala.<\/p>\n Rizici povezani s projektom, mo\u017ee se podijeliti u dvije kategorije:<\/p>\n 1. Projekti Added Value<\/strong><\/p>\n Za projekte Added Value (“dodanu vrijednost”) odnose se izgradnja i \u0440\u0435\u0434\u0435\u0432\u0435\u043b\u043e\u043f\u043c\u0435\u043d\u0442. Rizik od takvih projekata je prili\u010dno visoka, ali i prinos previ\u0161e visoka \u2014 14-25 %.<\/p>\n Glavni rizici u vezi sa izgradnjom:<\/p>\n Svi ti rizici mogu “jesti” prinos, \u0161to je rezultiralo investitor \u0107e ostati bez profita ili \u010dak s gubitkom.<\/p>\n Gra\u0111evinski projekti vi\u0161e puni rizika u odnosu s leasing poslovanjem <\/i><\/p>\n Svi navedeni rizici rastu u progresiji proporcionalno \u0437\u0430\u043a\u0440\u0435\u0434\u0438\u0442\u043e\u0432\u0430\u043d\u043d\u043e\u0441\u0442\u0438 programer, tj. \u0161to vi\u0161e kredita i novca, on koristi, ve\u0107a je svaka od gore navedenih rizika. Kada \u043d\u0430\u0438\u0445\u0443\u0434\u0448\u0435\u043c scenariju, na primjer, pod visokim \u0437\u0430\u043a\u0440\u0435\u0434\u0438\u0442\u043e\u0432\u0430\u043d\u043d\u043e\u0441\u0442\u0438 izgradnje i zna\u010dajna korekcija vrijednosti mo\u017ee dokazati tako da developer ili investitor \u0107e ostati u gubitku. Iskusni programeri uvijek izra\u010dunati razli\u010dite scenarije razvoja doga\u0111aja, i prihvatljivim se smatraju kao kod kojih je investitor izlazi iz projekta zaradjuje 15-20 % (klasi\u010dni scenarij) ili 20-25 % (optimisti\u010dki scenario).<\/p>\n Projektni rizici se o\u010dituju jo\u0161 prije po\u010detka radova. Konkretno, postoji rizik od neuspjeha da dobije dozvole za gradnju (Permit Risk<\/strong>). Bit je u tome, da se u slu\u010daju ulaganja u \u0440\u0435\u0434\u0435\u0432\u0435\u043b\u043e\u043f\u043c\u0435\u043d\u0442, remont ili zgrade od nule za provedbu nakon kupnje zemlji\u0161ta ili objekta treba pro\u0107i uskla\u0111ivanja i dobiti dozvolu. Obi\u010dno u cijenu stavite ga je rizik od neuspjeha da dobije odgovaraju\u0107u dozvolu ili da to traje dugo vremena. U nekim zemljama, programeri su spremni da preuzmu rizik neuspjeha da dobije dozvole.<\/p>\n Identificirati rizike povezane s odre\u0111enim objektom, poma\u017ee sveobuhvatna provjera \u2014 Due Diligence \u2014 koja uklju\u010duje \u010detiri vrste pregleda:<\/p>\n 2. Najam posao<\/strong><\/p>\n Najmanje rizi\u010dne objekte, \u0441\u0434\u0430\u044e\u0449\u0438\u0435\u0441\u044f u zakup, imaju sljede\u0107e karakteristike:<\/p>\n Lokacija je bitna karakteristika: ako se nekretnina nalazi u dobrom susjedstvu, rizik \u0107e biti minimalna, a objekt \u2014 \u043b\u0438\u043a\u0432\u0438\u0434\u0435\u043d. Me\u0111utim s rizikom mo\u017ee biti povezan daljnji razvoj podru\u010dja<\/strong>, tako da pri odabiru prihoda objekta treba pitati planom ure\u0111enja i saznati mogu li budu\u0107nost i ve\u0107 se provode promjene (\u0161irenje prometne mre\u017ee, pojava novih institucija i tako dalje), s vremenom pobolj\u0161ati kapitalizacija objekta ulaganja ili, obrnuto, ni\u017ei prinos. Na primjer, ako je \u010dovjek kupio stan u New Yorku, sa prekrasnim pogledom na Central park, onda je a priori je osigurao sebi sigurnost prilog, kao i apartmanima s pogledom na malo, a novih ne\u0107e biti vi\u0161e.<\/p>\n Rizik predstavljaju i lo\u0161e stanje objekta<\/strong> i nedovoljna tehni\u010dka opremljenost<\/strong>. Od gore planski rje\u0161enja unutar zgrade, opskrba modernim strojarskih sustava i kvalitetu nosive konstrukcije, \u0161to je ni\u017ea konkurentnost objekta na tr\u017ei\u0161tu, ni\u017ea je njegova cijena i potra\u017enja od strane stanara, a rizici ve\u0107i. Unato\u010d \u010dinjenici da su stari i dotrajali objekti mogu dati dobar prinos u ovom trenutku, oni su uvijek vi\u0161e puni rizika za ulaganja, nego zgrade u dobrom stanju.<\/p>\n Kvaliteta stanara i tip najam ugovor<\/strong> tako\u0111er mogu pove\u0107ati ili smanjiti rizike. Investitor, koji nije spreman da ide na rizik gubitka stanar, najvjerojatnije, \u0432\u043b\u043e\u0436\u0438\u0442\u0441\u044f u objekt s dugotrajnim \u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u043d\u044b\u043c\u0438 ugovorima. I obrnuto, kada se ovaj rizik za investitora je prihvatljiv, to \u0107e se uzeti u obzir kao opcija nekretnine s odgovaraju\u0107im do kraja ili kratkoro\u010dni leasing ugovorom.<\/p>\n Pri odabiru prihoda nekretnina vrijedi obratiti pozornost na to koliko je pouzdan stanar <\/i><\/p>\n Drugi rizik vezan za izbor na\u010dina financiranja<\/strong> i daljnjim upravljanjem posu\u0111enim novcem. U pravilu, \u0161to je ve\u0107i udio duga kapitala, to je ve\u0107i rizik.<\/p>\n Efekt poluge \u2014 to je kada je vrijednost duga financiranja jeftinije nego profitabilnost projekta. Investitor mo\u017ee pregovarati s bankom dakle, platiti kamatu na kredit, ali isplatiti najmanje od tijela kredita. Na taj na\u010din mo\u017eete pove\u0107ati operativni prinos od ulaganja. Ali takav je na\u010din pove\u0107anja prinosa dovodi do drugog rizikom. Ako je cijena objekta \u0107e pasti, kada \u0107e trebati produ\u017eiti ugovor kredit, banka \u0107e zahtijevati razmjerno \u0434\u043e\u043a\u0430\u043f\u0438\u0442\u0430\u043b\u0438\u0437\u0438\u0440\u043e\u0432\u0430\u0442\u044c kredit i dati dodatni jamstvene (margin call). Stoga je va\u017eno prona\u0107i pravi balans poluge prinosa i rizika, to je sposobnost profesionalnih investitora.<\/p>\n Kapital, snimljen u dug za ulaganja, mora donijeti zaradu ve\u0107u od naknade za kori\u0161tenje. Ako dohodak od nekretnina ni\u017ee naknade za kredit, investitor snosi gubitak koji je ve\u0107i, \u0161to je ve\u0107a vrijednost pozajmljenih sredstava.<\/p>\n Prema mi\u0161ljenju stru\u010dnjaka, na tr\u017ei\u0161tu nekretnina pojavio se jo\u0161 jedan rizik: tako su kamatne stope na kredite u 2014-2015 u mnogim zemljama dosegla najni\u017eu razinu u povijesti i gotovo blizu nule, onda kroz 3-5 godina su uvelike mo\u017ee narasti i kada se to dogodi, cijene nekretnina \u0107e pasti.<\/p>\n Rizik predstavlja i daljinsko upravljanje predmet: <\/strong>udaljenost nekretnina slabi kontrolu nad njom, pa poku\u0161aj se baviti op\u0161tim stranih projekta iz Rusije je povezana s ve\u0107im rizikom. Umjesto udaljenog samo-upravljanja preporu\u010dljivo je anga\u017eirati specijalizirane tvrtke.<\/p>\n Ne manje va\u017ena je i rizik povezan sa povezivanje ponude<\/strong>. Postoje razne sheme, koje omogu\u0107uju vam da pobolj\u0161ate svoje poreze \u2014 na primjer, va\u0161 kredit ili se mo\u017eda kroz niz tvrtki. To pove\u0107ava prinos, ali smanjuje vidljivost i pove\u0107ava rizik vlasni\u0161tva. Porezna uprava ne mo\u017ee prihvatiti strukture za optimizaciju i \u043d\u0430\u0447\u0438\u0441\u043b\u0438\u0442\u044c dodatne poreze i kazne. U svijetu se pove\u0107ava transparentnost bankarskog sustava, OECD-a uvodi mjere za borbu protiv zamagljivanje porezne osnovice, a Rusija zahtijeva od svojih stanovnika platiti porez na dohodak u inozemstvu. Sve te promjene pove\u0107avaju rizik od vi\u0161ka strukturiranje sadr\u017eaja s ciljem optimizacije poreza. Na\u0161a preporuka za kupca: prvo, savjetovati s poreznim savjetnicima, a drugo, da je ne pretjerati s optimizaciju, kao \u0161to je to pun problema s poreznim uslugama u doglednoj budu\u0107nosti.<\/p>\n Navedene stavke odre\u0111uju glavni rizik \u2014 rizik smanjenja likvidnosti, odnosno smanjenja kapaciteta brzu prodaju bez gubitka vrijednosti i smanjenje potencijalnog rasta kapitalizacije pri pozitivnom scenariju razvoja tr\u017ei\u0161ta. Prema tome, \u0161to je ni\u017ei rizik za gore navedene stavke, ve\u0107a likvidnost, i, kao posljedica toga, sljede\u0107e po\u010detna prinos objekta.<\/p>\n Glavni rizicima pri ulaganju u nekretnine su:<\/p>\n<\/p>\n \u0160to odabrati \u2014 visok prinos ili nizak rizik zavisi od samog investitora i njegov odnos prema riziku. Glavni problem mnogih kupaca, je u tome \u0161to oni po\u010dinju razgovor sa pitanjem “Koja je prinos?”, a prvo pitanje je zapravo trebao biti “koji Su rizici i kako mogu prodati ovaj objekt u budu\u0107nosti?”. Ukoliko investitor \u017eeli dobiti ve\u0107i prinos, on mora biti spreman prihvatiti ve\u0107i rizik.<\/p>\n Julija \u041a\u043e\u0436\u0435\u0432\u043d\u0438\u043a\u043e\u0432\u0430, “\u0422\u0440\u0430\u043d\u0438\u043e”<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Procjena rizika igra va\u017enu ulogu u fazi formiranja strategije ulaganja, jer od toga koliko je investitor spreman da ide na<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":468,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[132],"tags":[],"class_list":["post-872","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-porezne-informacije-u-francuskoj"],"translation":{"provider":"WPGlobus","version":"3.0.0","language":"hr","enabled_languages":["ru","uk","en","de","fr","it","es","pl","pt","bg","cs","da","et","fi","hr","hu","lt","lv","mk","no","ro","sk","sl","sq","sr","tr","nl","am","ca","sv"],"languages":{"ru":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"uk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"en":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"de":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"it":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"es":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"bg":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"cs":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"da":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"et":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fi":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hr":{"title":true,"content":true,"excerpt":false},"hu":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"mk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"no":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ro":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sq":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"tr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"nl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"am":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ca":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false}}},"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/872","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=872"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/nalog.fr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/872\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/468"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=872"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=872"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=872"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}Rizici projekta<\/h2>\n
\n
\n
\n
\n
Na kraju<\/h2>\n
\n\n
\n Country rizika<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n \n Ekonomski<\/strong><\/td>\n \n \n
\n Dru\u0161tveno-politi\u010dki<\/strong><\/td>\n \n \n
\n Rizici projekta<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n \n Added Value<\/strong><\/td>\n \n \n
\n Najam posao<\/strong><\/td>\n \n \n