{"id":881,"date":"2020-02-11T22:59:10","date_gmt":"2020-02-11T19:59:10","guid":{"rendered":"http:\/\/nalog.fr\/hrprihodi-i-rashodi-od-investitora-kako-planirati-proracun-prije-kupnje-komercijalnih-nekretnina\/"},"modified":"2020-02-11T22:59:10","modified_gmt":"2020-02-11T19:59:10","slug":"hrprihodi-i-rashodi-od-investitora-kako-planirati-proracun-prije-kupnje-komercijalnih-nekretnina","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/nalog.fr\/hr\/hrprihodi-i-rashodi-od-investitora-kako-planirati-proracun-prije-kupnje-komercijalnih-nekretnina\/","title":{"rendered":"Prihodi i rashodi od investitora: kako planirati prora\u010dun prije kupnje komercijalnih nekretnina"},"content":{"rendered":"

Smatra se da je poslovni prostor zahtijeva velike tro\u0161kove odr\u017eavanja. Me\u0111utim, postoje takve vrste ugovora o najmu, u kojima glavne tro\u0161kove le\u017ee na \u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u0430\u0442\u043e\u0440\u0430\u0445 i s obzirom na prihod tro\u0161kovi otplata je i vi\u0161e nego dovoljno \u010dak i ako postoji hipoteka. “\u0422\u0440\u0430\u043d\u0438\u043e” govori o osnovnim \u010dlancima prihoda i rashoda kada se rukovodi komercijalnim objektima.<\/p>\n<\/p>\n

\u010clanak prihoda i rashoda vlasnika komercijalnih nekretnina<\/h3>\n\n\n\n\n
Prihodi<\/th>\nTro\u0161kovi<\/th>\n<\/tr>\n
\u2014 iznajmljuje,
\n\u2014 vanjska (outdoor) ogla\u0161avanje i ogla\u0161avanje u zatvorenim prostorima (indoor),
\n\u2014 amortizacija
\n\u2014 rast cijena nekretnine: kapitalne dobitke u slu\u010daju preprodaje objekta.<\/td>\n		1. Jednokratni tro\u0161ak prilikom kupovine nekretnine:<\/strong><\/p>\n

\u2014 vrijednost nekretnina,
\n\u2014 Due Diligence (ra\u010dunovodstvo, pravni i tehni\u010dki pregled, procjena rizika),
\n\u2014 usluge u realtor,
\n\u2014 porez na promet, taksa,
\n\u2014 usluge javnog bilje\u017enika i odvjetnika,
\nbankarske usluge (otvaranje ra\u010duna, prijevodi),
\n\u2014 komisija banke na izdavanje kredita (ako je objekt kupljen uz pomo\u0107 kreditnih sredstava),
\n\u2014 po\u010detni popravak i opremanje objekta, ure\u0111enje interijera.<\/p>\n

2. Redoviti tro\u0161kovi:<\/strong><\/p>\n

\u2014 pla\u0107anja (ako se nekretnina kupljen na kredit),
\n\u2014 kredit osniva\u010da,
\n\u2014 godi\u0161nji porez na imovinu*,
\n\u2014 komunalne usluge*,
\n\u2014 operativni tro\u0161kovi (in\u017eenjering sustava, \u010di\u0161\u0107enje, sigurnost)*,
\n\u2014 osiguranje*,
\n\u2014 usluge dru\u0161tva za upravljanje, osoblja,
\n\u2014 usluge ra\u010dunovo\u0111a (izvje\u0161tavanje),
\n\u2014 usluge odvjetnika (ako je potrebno),
\n\u2014 usluga brokera na tra\u017eenje stanara (u pojedinim slu\u010dajevima pla\u0107a najmoprimac).<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

* U mnogim slu\u010dajevima ovi tro\u0161kovi se vra\u0107aju vlasniku kroz naknada koja se pla\u0107a zakupac.<\/p>\n

Prihodi: ne zaboravite indeksiranje iznajmljivanje i amortizacije<\/h2>\n

Vlasnik komercijalnog objekta dobiva stanarinu za mjesec dana (u Austriji, Njema\u010dkoj, \u0160panjolskoj) ili po kvartalu (u Francuskoj) naprijed. U velikoj Britaniji, \u010ce\u0161koj i \u0160vicarskoj \u010deste su mjese\u010dni, tako i \u043f\u043e\u043a\u0432\u0430\u0440\u0442\u0430\u043b\u044c\u043d\u044b\u0435 uplate. Prilikom potpisivanja ugovora s iznajmljiva\u010da napla\u0107uje se polog u iznosu od iznosa pla\u0107anja tri mjeseca najma (u \u0160panjolskoj \u2014 dva, u \u0160vicarskoj \u2014 \u0161est).<\/p>\n

Prilikom iznajmljivanja trgova\u010dkih centara iznajmljuje se ponekad napla\u0107uje u obliku postotka od godi\u0161njeg prometa (od 3 do 10 %). Sidrena stanari (tvrtke, olak\u0161avanja ne manje od 5-15 % od povr\u0161ine objekta) obi\u010dno pla\u0107aju manje od ostalih.<\/p>\n

U slu\u010daju dugoro\u010dne (od 10 godina) ugovora iznajmljuje godi\u0161nje indeksiran u skladu sa rastom inflacije u zemlji. Ali, na primjer, u \u010ce\u0161koj takve prakse gotovo da i nema, jer ve\u0107ina ugovora je na 3 ili 5 godina.<\/p>\n

Osim odgovaraju\u0107e naknade za \u0441\u0434\u0430\u0432\u0430\u0435\u043c\u044b\u0435 prostor, vlasnik obi\u010dno napla\u0107uje od najmoprimca PDV na najam. Ovaj iznos se naknadno pla\u0107a u dr\u017eavi. U nekim slu\u010dajevima, stanodavac mo\u017ee djelomi\u010dno vratiti \u0443\u043f\u043b\u0430\u0447\u0435\u043d\u043d\u044b\u0439 PDV-a kao naknadu za tro\u0161kove za popravke ili izgradnju.<\/p>\n

“PDV-a, dobiveni od stanara, snosi investitor u PDV-u, \u0443\u043f\u043b\u0430\u0447\u0435\u043d\u043d\u044b\u0439 prilikom kupovine objekta. U Njema\u010dkoj je ovaj sistem radi automatski: dr\u017eava odmah isklju\u010duje PDV-a od vrijednosti objekta, a porez na usluge brokera i druge tro\u0161kove prilikom kupovine nadoknaditi iz budu\u0107ih najamnine”, ka\u017ee Georgi \u041a\u0430\u0447\u043c\u0430\u0437\u043e\u0432, managing partner “\u0422\u0440\u0430\u043d\u0438\u043e”.<\/p>\n

Na dohodak se tako\u0111er mo\u017ee pripisati amortizacije. To je smanjenje oporezive vrijednosti nekretnina zbog svoje potencijalne tro\u0161enja. Na primjer, ako nekretnina vrijedi 10 milijuna eura, od \u010dega 2 milijuna \u2014 to je cijena parcele je, onda, jer zemlja nije podlo\u017ena habanju, amortizirana \u0107e 8 milijuna Ako pretpostavimo da je amortizacija poslovne zgrade iznosi 2 % godi\u0161nje, a od oporezivog iznosa godi\u0161nje \u0107e se odbiti od 160 tisu\u0107a eura. Osim toga, od oporezivog dohotka \u0107e biti umanjen kamate na kredit.<\/p>\n

Tro\u0161kovi: glavni \u2014 propisati uvjete u ugovoru<\/h2>\n

Tro\u0161kovi mogu biti \u0440\u0430\u0437\u043e\u0432\u044b\u043c\u0438 (vrijednost objekta, hipoteke, porez na kupnju, provizije brokera i tako dalje) i redovna (tro\u0161kovi odr\u017eavanja, pla\u0107anja itd.).<\/p>\n

Jednokratni tro\u0161ak kupnje nekretnina i izrada ponude \u010dine u prosjeku oko 10 % od vrijednosti objekta. Na njih mogu se dodati tro\u0161kove po\u010detni popravak i ure\u0111enje prostora \u2014 taj iznos ovisi o stanju objekta.<\/p>\n

\u0160to se ti\u010de redovite tro\u0161kove odr\u017eavanja, a zatim, u zavisnosti od tipa ugovora o zakupu, investitor mo\u017ee biti djelomi\u010dno od njih oslobo\u0111en. Naj\u010de\u0161\u0107i tip iznajmljivanje \u2014 NNN lease, u kojem vlasnik pla\u0107a samo za sadr\u017eaj nosive konstrukcije zgrade. Prava i obveze stanara i stanodavca se dogovaraju u konkretnom ugovoru o najmu.<\/p>\n<\/p>\n

Tro\u0161kovi vlasni\u0161tva ovisno o vrsti najma<\/h3>\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Vrsta najma<\/th>\nKoje tro\u0161kove snosi vlasnik<\/th>\n<\/tr>\n
Bruto rent lease<\/th>\nSadr\u017eaj i usluge<\/td>\nOsiguranje<\/td>\nPorez na nekretnine<\/td>\n<\/tr>\n
N lease (Single net lease)<\/th>\nSadr\u017eaj i usluge<\/td>\nOsiguranje<\/td>\n\u2014<\/td>\n<\/tr>\n
NN lease (Double net lease)<\/th>\nSadr\u017eaj i usluge<\/td>\n\u2014<\/td>\n\u2014<\/td>\n<\/tr>\n
NNN lease (Triple net lease), sli\u010dno kao u Njema\u010dkoj \u2014 Dach & Fach<\/th>\nSamo popravak fasade i krova zgrade<\/td>\n\u2014<\/td>\n\u2014<\/td>\n<\/tr>\n
Absolute NNN lease<\/th>\n\u2014<\/td>\n\u2014<\/td>\n\u2014<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Na bilo kojem od vrste iznajmljivanje tro\u0161kove za odr\u017eavanje, osiguranje i poreze u po\u010detku mo\u017ee biti vlasnik, ali nakon njihova pla\u0107anja \u043f\u043e\u0442\u0440\u0430\u0447\u0435\u043d\u043d\u0430\u044f iznos mo\u017ee vratiti ga u obliku usluga za prikupljanje, koji uklju\u010duje dogovorene ugovorom tro\u0161kove. Naknada se pla\u0107a stanar i dizajniran je kako bi vlasnik mogao vratiti ulo\u017eeno.<\/p>\n

U svakoj zemlji postoje tipi\u010dni uvjeti glede tro\u0161kova i odgovornosti stanar i stanodavac. Na primjer, u velikoj Britaniji vlasnik ne snosi nikakve tro\u0161kove (\u010dest tip iznajmljivanje absolute NNN lease), a u Francuskoj je pla\u0107a popravak, proviziju brokera, koja se bavi iznajmljivanjem, i porez na imovinu (tip iznajmljivanje \u2014 bruto rent lease).<\/p>\n<\/p>\n

Tro\u0161kovi stanara i podatcima vlasnika smje\u0161taja na tipi\u010dan ugovora
\nPodaci Cushman & Wakefield<\/h3>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Zemlja<\/th>\nTro\u0161kovi stanar<\/th>\nTro\u0161kovi iznajmljiva\u010da<\/th>\n<\/tr>\n
Austrija<\/td>\n\u2014 iznajmljivanje<\/strong>: pravnu podr\u0161ku \u2014 1% od godi\u0161njeg najma, dr\u017eavni porez \u2014 1 %, provizija agencije \u2014 3 mjeseca najma;
\n\u2014 naknada za uslugu<\/strong>uklju\u010duje komunalne tro\u0161kove, naknade za upravljanje, tro\u0161kove za \u010di\u0161\u0107enje, osiguranje i porez na imovinu;
\n\u2014 popravak<\/strong>: unutarnje prostorije;
\n\u2014 PDV na najam<\/strong>: 20 %.<\/td>\n		\u2014 popravak: pro\u010delje i krov.<\/td>\n<\/tr>\n
Velika britanija<\/td>\n\u2014 iznajmljivanje<\/strong>: komisija za agencije za nekretnine \u2014 5-10 % od godi\u0161njeg najma, pravnu podr\u0161ku \u2014 oko 5 % plus PDV od 20 %;
\n\u2014 naknada za uslugu<\/strong>uklju\u010duje komunalije, osiguranje, tro\u0161kove upravljanja i porez na imovinu;
\n\u2014 popravak<\/strong>: popravak (u potpunosti) i sadr\u017eaj;
\n\u2014 osiguranje<\/strong>: najmoprimac pla\u0107a za osiguranje unutarnjih prostora izravno, a za osiguranje vanjske strukture \u2014 kroz uslugu;
\n\u2014 PDV na najam<\/strong>: 20 %.<\/td>\n		\u2014 stanodavac pla\u0107a za popravak i osiguranje nosive konstrukcije, ali su ti tro\u0161kovi nadokna\u0111uju kroz naknada.<\/td>\n<\/tr>\n
Njema\u010dka<\/td>\n\u2014 iznajmljivanje<\/strong>: komisija agencije za nekretnine u iznosu od 3-4 mjeseca najma (2-3 mjeseci u slu\u010daju najma industrijskih i trgova\u010dkih objekata) plus PDV 19 %;
\n\u2014 naknada za uslugu<\/strong>uklju\u010duje porez na imovinu, komunalne tro\u0161kove i osiguranje;
\n\u2014 popravak<\/strong>: unutarnje prostorije;
\n\u2014 PDV na najam<\/strong>: 19 %.<\/td>\n		\u2014 iznajmljivanje<\/strong>: obi\u010dno vlasnik pla\u0107a proviziju samo na manjim tr\u017ei\u0161tima, i to vrijedi samo za objekte koji imaju slabe potra\u017enje;
\n\u2014 popravak<\/strong>: tipi\u010dne ugovor o zakupu Dach & Fach, u kojima posjednik je odgovoran samo za popravak nosive konstrukcije.<\/td>\n<\/tr>\n
\u0160panjolska<\/td>\n\u2014 naknada za uslugu<\/strong>uklju\u010duje komunalne tro\u0161kove i porez na imovinu;
\n\u2014 popravak<\/strong>: unutarnje prostorije;
\n\u2014 osiguranje<\/strong>: unutarnje prostorije;
\n\u2014 PDV na najam<\/strong>: 21 %.<\/td>\n		\u2014 iznajmljivanje<\/strong>: komisija agencije za nekretnine 10-15 % od godi\u0161njeg najma plus PDV 21 % (ponekad i proviziju pla\u0107a stanar);
\n\u2014 popravak<\/strong>: fasada i krov;
\n\u2014 osiguranje<\/strong>: pro\u010delje i krov.<\/td>\n<\/tr>\n
Francuska<\/td>\n\u2014 iznajmljivanje<\/strong>: komisija agencije za nekretnine do 15 % od godi\u0161njeg najma plus PDV 20 %;
\n\u2014 naknada za uslugu<\/strong>uklju\u010duje komunalne tro\u0161kove i osiguranje;
\n\u2014 popravak<\/strong>: popravak unutarnjih prostora;
\n\u2014 PDV na najam<\/strong>: 20 %.<\/td>\n		\u2014 iznajmljivanje<\/strong>: komisija agencije za nekretnine do 15 % od godi\u0161njeg najma plus PDV 20 %;
\n\u2014 porez na imovinu<\/strong>: iznos ovisi o specifi\u010dnim grada; ponekad pla\u0107a najmoprimac (pogotovo ako se radi o industrijskim ili trgova\u010dkim prostorima);
\n\u2014 popravak<\/strong>: pro\u010delje i krov.<\/td>\n<\/tr>\n
\u010ce\u0161ka<\/td>\n\u2014 iznajmljivanje<\/strong>: komisija agencije za nekretnine 5-8 % za najam ureda i 10-15 % za najam trgova\u010dkih prostora;
\n\u2014 naknada za uslugu<\/strong>uklju\u010duje komunalne tro\u0161kove, naknade za upravljanje, tro\u0161kove \u010di\u0161\u0107enja i porez na imovinu;
\n\u2014 popravak<\/strong>: unutarnje prostorije;
\n\u2014 osiguranje<\/strong>: unutarnje prostorije i poslovanja;
\n\u2014 PDV na najam<\/strong>: 21 %.<\/td>\n		\u2014 iznajmljivanje<\/strong>: komisija agencije za nekretnine 7-17 % od godi\u0161njeg najma;
\n\u2014 popravak<\/strong>: fasada i krov;
\n\u2014 osiguranje<\/strong>: pro\u010delje i krov.<\/td>\n<\/tr>\n
\u0160vicarska<\/td>\n\u2014 iznajmljivanje<\/strong>: komisija agencije za nekretnine 7-15 % od najma;
\n\u2014 naknada za uslugu<\/strong>uklju\u010duje komunalne usluge;
\n\u2014 popravak<\/strong>: manji radovi.<\/td>\n		\u2014 iznajmljivanje<\/strong>: komisija agencije za nekretnine 10-15 %;
\n\u2014 porez na imovinu<\/strong>: veli\u010dina ovisi od kantona;
\n\u2014 popravak<\/strong>: za velike popravke;
\n\u2014 osiguranje<\/strong>: osiguranje zgrade.<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Osim toga, investitor se preporu\u010da osigurati za takav \u010dlanak tro\u0161kova, kao zajam osniva\u010da u daljnjem to \u0107e vam pomo\u0107i da pobolj\u0161ate porez na dobit tvrtke, ako objekt je ure\u0111en na pravno lice. Su\u0161tina ovog procesa je u tome da je osniva\u010d daje zajam u svojoj tvrtki, na koju izdaje nekretninu, a zatim vra\u0107a dug i prikazuje ta sredstva iz poreza na dobit.<\/p>\n

\u25cf<\/p>\n

Jer u Europi uobi\u010dajene ugovore NNN lease, po kojima je ve\u0107ina tro\u0161kova za sadr\u017eaj le\u017ei na \u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u0430\u0442\u043e\u0440\u0435, vlasniku ostaje platiti samo za remont zgrade i prostorije za osoblje.<\/p>\n

\nKako bi maksimalno smanjiti tro\u0161kove upravljanja, “\u0422\u0440\u0430\u043d\u0438\u043e” preporu\u010duje stranih investitora:<\/p>\n

    \n
  • za kupnju nekretnina, ve\u0107 \u0441\u0434\u0430\u043d\u043d\u0443\u044e u najam na ugovore tipa NNN lease;<\/li>\n
  • u\u017eivati u kredit za stvaranje financijske poluge i pobolj\u0161anje prinosa na ulo\u017eeni kapital;<\/li>\n
  • uzeti u obzir amortizacije i dobiti porezne olak\u0161ice;<\/li>\n
  • kupiti novu nekretninu, koji ne zahtijeva tro\u0161kova za remont;<\/li>\n
  • davati kredit osniva\u010da za optimizaciju poreza na dobit.<\/li>\n<\/ul>\n

    Julija \u041a\u043e\u0436\u0435\u0432\u043d\u0438\u043a\u043e\u0432\u0430, “\u0422\u0440\u0430\u043d\u0438\u043e”<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Smatra se da je poslovni prostor zahtijeva velike tro\u0161kove odr\u017eavanja. Me\u0111utim, postoje takve vrste ugovora o najmu, u kojima glavne<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":468,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[132],"tags":[],"class_list":["post-881","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-porezne-informacije-u-francuskoj"],"translation":{"provider":"WPGlobus","version":"3.0.0","language":"hr","enabled_languages":["ru","uk","en","de","fr","it","es","pl","pt","bg","cs","da","et","fi","hr","hu","lt","lv","mk","no","ro","sk","sl","sq","sr","tr","nl","am","ca","sv"],"languages":{"ru":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"uk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"en":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"de":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"it":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"es":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"bg":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"cs":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"da":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"et":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fi":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hr":{"title":true,"content":true,"excerpt":false},"hu":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"mk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"no":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ro":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sq":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"tr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"nl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"am":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ca":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false}}},"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/881","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=881"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/nalog.fr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/881\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/468"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=881"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=881"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=881"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}