Od sredine pro\u0161log stolje\u0107a velike hoteli u poslijeratnoj Europi po\u010deli prakticirati prodaju pojedinih brojeva investitorima. Od tada je ova praksa pro\u0161irila diljem svijeta i osvojio najpopularnije turisti\u010dke i poslovne destinacije su: velika Britanija, Francuska, \u0160vicarska, SAD, Australija, Dubai. Obi\u010dno tu vrstu privitka popularan kod malih investitora.<\/p>\n
Shema hotelskog ulaganja jednostavan: investitor stje\u010de u vlasni\u0161tvo broj ili paket od nekoliko soba u hotelskom kompleksu. Zatim on mo\u017ee samostalno baviti upravljanjem svoje vlasni\u0161tvo, \u0161to se doga\u0111a vrlo rijetko, ili da se dogovore o upravljanju s \u043e\u0442\u0435\u043b\u044c\u043d\u044b\u043c operator ili stru\u010dno dru\u0161tvo za upravljanje.<\/p>\n
Investitor i operator hoteli dijele dobit me\u0111u sobom jedan od dva na\u010dina. Investitor mo\u017ee dobiti fiksni profit koji je unaprijed \u043e\u0433\u043e\u0432\u0430\u0440\u0438\u0432\u0430\u0435\u0442 s operatorom. U tom slu\u010daju profit ne zavisi od stvarne popunjenosti sobe. Druga opcija \u2014 dobivanje investitor dobiti na varijabilne kamatne stope, kada je prinos sobe mo\u017ee biti ve\u0107i, ali investitor je du\u017ean podmiriti s operatorom, na primjer, rizik \u043d\u0435\u0432\u043e\u0441\u0442\u0440\u0435\u0431\u043e\u0432\u0430\u043d\u043d\u043e\u0441\u0442\u0438 apartmana s turistima.<\/p>\n
Ovisno o uvjetima ugovora investitor mo\u017ee koristiti svoje sobe i ne za namjeravanu svrhu, to jest, boraviti u njima. Neki operatori pru\u017eaju takvu mogu\u0107nost odmah nakon kupnje sobu, a drugi \u2014 po isteku odre\u0111enog roka.<\/p>\n
Glavni plus ulaganja u sobe hotela \u2014 nizak prag ulaska. Minimalne cijene hotelskih soba u Europi je oko 100 tisu\u0107a eura. Obi\u010dno, objektima za ovu vrstu ulaganja postaju najunosnijih “radni konj” hotelsko poslovanje \u2014 tri – ili \u010detiri zvjezdice hoteli u Europi.<\/p>\n
Kao \u0161to je ve\u0107 navedeno, investitor ne \u043e\u0431\u0440\u0435\u043c\u0435\u043d\u044f\u0435\u0442 sebe potrebom da se stalno baviti upravljanjem svoje vlasni\u0161tvo. Takav format \u0107e biti prikladan za one investitore koji imaju glavni posao u nekom drugom podru\u010dju, a s obzirom na investiciju u hotelskoj sobi kao sredstvo za punjenje svog portfelja profitabilne imovine. Kontrolna organizacija odlu\u010di za sve javne i privatne probleme hoteli, stoga, ne mo\u017eemo se brinuti da investitor osobno morati rije\u0161iti pitanje slomljena du\u0161a ili hladnog prijema stanovnika.<\/p>\n
Osim toga, ulaganja u hotelske sobe privla\u010de priliku dobiti stabilan devizni prihod, \u0161to je posebno va\u017eno za investitore iz Rusije u dana\u0161nje situacije. U prosjeku prinos hotelskih apartmana je oko 4 %, uz fiksnu kamatnu stopu i 6-10 %, uz varijabilne kamatne stope. U isto vrijeme, u izboru objekta treba pristupiti vrlo \u0432\u0437\u0432\u0435\u0448\u0435\u043d\u043e: potrebno je ispitati lokacija kompleksa i njegove perspektive, kao i da se upoznate sa iskustvom dru\u0161tva za upravljanje.<\/p>\n
Dakle, ulaganja u hotelskoj sobi \u2014 profitabilan i zanimljiva prilika. Ali, kao i u drugim podru\u010djima, i ovdje ima svoje zamke, o kojima se mora zapamtiti investitor.<\/p>\n
\u010ci\u0161\u0107enje posao se mo\u017ee zna\u010dajno razlikovati u zavisnosti od propisa zemlje, tako da je bolje da ne zanemare usluge lokalnog odvjetnika. U isto vrijeme, na primjer, u Austriji transakcije ozna\u010dene kao \u0161to je kupovina i prodaja pojedinog predmeta nekretnina i malo razlikuje od kupnje stana.<\/p>\n
Kao \u0161to je ve\u0107 navedeno, investitor ne brine o marketin\u0161koj strani predmeta, koji u potpunosti ostaje u vodi upravljanja organizacije, ali je ovo medalja ima i nali\u010dje: investitor ne mo\u017ee odrediti svoje marketin\u0161ke politike hotela. Na primjer, ako operater odlu\u010dio za pretvaranje hotela od obiteljskog hotel poslovni razred i to je rje\u0161enje s vremenom \u0107e pokazati svoju neefikasnost, investitor ne mo\u017ee na njega utjecati.<\/p>\n
Najbolje je odabrati ulaganja u sobi hotela, koji se nalazi pod kontrolom velikog hotelskoj mre\u017ee s velikim iskustvom upravljanja \u043e\u0442\u0435\u043b\u044c\u043d\u043e\u0439 nekretninama. Prvo, to je \u043e\u0431\u0435\u0437\u043e\u043f\u0430\u0441\u0438\u0442 ulaganja od neprofesionalni rje\u0161enja, koje mo\u017ee uzeti mali \u043e\u0442\u0435\u043b\u044c\u0435\u0440. Drugo, velika mre\u017ea postoji ve\u0107 desetlje\u0107ima, tako da je jednog dana nakon \u0161to je potpisao s njima ugovor o upravljanju hotelskim broj, mo\u017eete ra\u010dunati na dugoro\u010dnu suradnju.<\/p>\n
Me\u0111utim, potpisivanje sporazuma o upravljanju \u010dak i s ve\u0107e tvrtke, potrebno je da se \u010dvrsto odlu\u010diti tko snosi tro\u0161kove teku\u0107e odr\u017eavanje i popravak objekta. Ako se ti tro\u0161kovi padaju na ramena investitora, onda to mo\u017ee znatno smanjiti stopu povrata ulaganja.<\/p>\n
Investitor treba dobro pregledati objekt ulaganja i uvjete u kojima se to radi. Iako je u ove vrste poslovanja, kao i obi\u010dno, propisuje minimalni mjese\u010dni razina prinosa, ni jedan hotel nije osiguran od tr\u017ei\u0161ne elemente. Nakon \u0161oka 11 septembra 2001, ameri\u010dki investicijski tvrtke okrenuo svoju pozornost s najvi\u0161e “vru\u0107e” objekata u centru svjetskih metropola (New York, London, Pariz) na manje od luksuznih hoteli u provinciji (Halifax, Glasgow, Gloucester). Va\u017eno je uzeti u obzir sezonski faktor \u2014 hoteli, orijentirane na rekreativni odmor, u stanju mirovanja u “mrtve sezone”, dok su hoteli, donositelji poslovnih putnika, imaju stabilne prihode tijekom cijele godine (to obja\u0161njava profitabilnost ulaganja u zemljama Zapadne Europe).<\/p>\n
Ako investitor imati \u017eelju prodati smje\u0161taj apartman, on mo\u017ee suo\u010diti s problemom pronala\u017eenja novog kupca. Najo\u010ditiji kandidat za stjecanje takvog objekta \u0107e se hotelski operater, no on \u0107e kupiti sobi samo po sni\u017eenoj cijeni ili bez obzira na pove\u0107anje kapitalizacije. Osim toga, hotelska soba kao imovina optere\u0107ena mno\u0161tvom uvjeta vlasni\u0161tva na ugovor, koji je dobro do\u0161ao jedan investitor, ali mo\u017eda ba\u0161 ne odgovara drugom.<\/p>\n
Kona\u010dno, useljenje investitora u sobi u vrhuncu sezone nije isplativo ni hotel, ni sami investitor, kao \u0161to je to smanjuje prinos od ulaganja, pa se obi\u010dno dru\u0161tvo za upravljanje zahtijeva predaju joj apartmani za iznajmljivanje na cijeli period ugovora ili uvodi ograni\u010denje za vrijeme svog boravka investitor u svojoj sobi.<\/p>\n
| Pro<\/th>\n | Kontra<\/th>\n<\/tr>\n |
|---|---|
| niski “prag ulaza”<\/td>\n | Rizici nezaposlenosti \nuz varijabilne kamatne stope<\/td>\n<\/tr>\n |
| uprava je \noperator hotela<\/td>\n | netko drugi je nadle\u017enost transakcije<\/td>\n<\/tr>\n |
| stabilan prinos<\/td>\n | ograni\u010deni utjecaj \nna marketing hoteli<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n Izgledi na tr\u017ei\u0161tu<\/h2>\nKao \u0161to je navedeno, sudionici Serviced Apartments Summit, koji je odr\u017ean u Londonu u 2014 godine, tr\u017ei\u0161te za ulaganja u hotelske sobe ubrzano raste, osobito u posljednje tri godine.<\/p>\n London je bio slu\u010dajno odabran centar odr\u017eavanje ovog summita: prema Savills, u Londonu je samo 1,6 sobu iznosio 1.000 poslovnih putnika, dok je u New Yorku, hong Kongu i na 5,7 i 5,3 respektivno. Dakle, London je istovremeno tr\u017ei\u0161te s \u017eestoke konkurencije investitora, ali u isto vrijeme ima visok potencijal ulaganja.<\/p>\n Ne zaboravite da prinos od ulaganja u hotelske sobe zavisi od toka stanovnika. S ove to\u010dke gledi\u0161ta, ozbiljnu konkurenciju gostoljubivost poslovanje je brzo rastu\u0107i segment iznajmljivanje privatnog smje\u0161taja, kao i internet usluge, koje su zna\u010dajno pojednostavljene iznajmljivanje nekretnina u inozemstvo privatne osobe bez posrednika.<\/p>\n Mogu\u0107nost ulagati u svoje sobe nude takve hotelski lanci kao \u0161to su Mandarin Oriental, Holiday Inn, Condo.<\/p>\n Zbrajanjem sve navedeno, mo\u017ee se formulirati nekoliko op\u0107ih savjeta za investitore:<\/p>\n
|