{"id":896,"date":"2020-02-11T23:15:09","date_gmt":"2020-02-11T20:15:09","guid":{"rendered":"http:\/\/nalog.fr\/hrkako-odabrati-strategiju-ulaganja-u-inozemstvo-imovine\/"},"modified":"2020-02-11T23:15:09","modified_gmt":"2020-02-11T20:15:09","slug":"hrkako-odabrati-strategiju-ulaganja-u-inozemstvo-imovine","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/nalog.fr\/hr\/hrkako-odabrati-strategiju-ulaganja-u-inozemstvo-imovine\/","title":{"rendered":"Kako odabrati strategiju ulaganja u inozemstvo imovine"},"content":{"rendered":"

Mnogi investitori ulagati sredstva u inozemstvo imovine, nastoje na visoke stope prinosa. Me\u0111utim, nisu svi shvate da su veliki po\u010detni prinos podrazumijeva veliki rizik, odnosno vjerojatnost pada prihoda u dugoj vo\u017enji.<\/p>\n

Preporu\u010dujemo korisnicima unaprijed procijeniti rizike i kroz strategiju ulaganja s optimalni balans profitabilnosti, pouzdanosti, rada i drugih \u010dimbenika u\u010dinkovitosti ulaganja. Ve\u0107ina kupaca Tranio odgovara jednostavan hire posao u stabilnoj lokaciji, s dugoro\u010dno iznajmljivanje ugovorom i kontrolom kroz dru\u0161tvo za upravljanje. U ovom \u010dlanku \u0107emo pogledati kako osigurati najbolji mogu\u0107i prinos uz takve strategije.<\/p>\n

Za\u0161to jednostavno najam poslovnih<\/h2>\n

Tipi\u010dni investitori koji koriste usluge Tranio,\u2014 uspje\u0161ni poduzetnici iz Rusije, Brazila, Irana ili Kine. Kao i obi\u010dno, u ku\u0107i imaju aktivno posao koji donosi najve\u0107i profit. Od stranih nekretnina oni vole primati pasivni prihod s minimalnim \u0432\u043e\u0432\u043b\u0435\u0447\u0435\u043d\u043d\u043e\u0441\u0442\u044c\u044e u upravljanje. To je investicija, ne toliko zbog zarade, koliko s ciljem da se zadr\u017ei kapital i za\u0161tititi ga od politi\u010dkih i ekonomskih rizika svoje zemlje.<\/p>\n

Ve\u0107ina kupaca ne planira prodati svoj profitabilan nekretnine u kratkom roku. Ova nekretnina pru\u017ea investitorima osobni mirovinski fond i slu\u017ei kao jamstvo za financijsku dobrobit njihove djece. Jo\u0161 jedan va\u017ean motiv \u2014 dozvolu boravka u SAD-u ili zemljama u Europi, koje pru\u017eaju takvu mogu\u0107nost kupcima nekretnina.<\/p>\n

Na\u0161im investitorima obi\u010dno nisu prikladne projekte na dodanu vrijednost \u2014 izgradnja ili \u0440\u0435\u0434\u0435\u0432\u0435\u043b\u043e\u043f\u043c\u0435\u043d\u0442. Ulaganja u njih su povezani s visokim rizikom, me\u0111u kojima je vi\u0161ak procjene, pote\u0161ko\u0107a s registracijom dozvola, visoke cijene kupnje i opse\u017ene potrage za kupca. Od investitora se zahtijeva aktivno sudjelovanje u projektu i odre\u0111ene kvalifikacije u gra\u0111evinskom poslovanju. Projekti razvoja u\u010dinkovite kao glavni zanimanje, a ne kao alat za o\u010duvanje kapitala.<\/p>\n

Dakle, \u043d\u0435\u043f\u0440\u043e\u0444\u0438\u043b\u044c\u043d\u044b\u043c investitorima preporu\u010dujemo jednostavan hire posao: za kupnju nekretnina i najam. To \u043d\u0438\u0437\u043a\u043e\u0440\u0438\u0441\u043a\u043e\u0432\u0430\u043d\u043d\u0430\u044f i lagana u provedbi strategije.<\/p>\n

Prora\u010dun i vrste objekata<\/h2>\n

Preporu\u010dujemo uzeti u obzir ulaganja u inozemstvo imovine s bud\u017eetom od 200 tisu\u0107a eura. Jeftinije, uz rijetke iznimke, to je te\u0161ko kupiti teku\u0107ina objekt. U tom segmentu mi preporu\u010damo kupnju stanova. Me\u0111u svojih prednosti \u2014 visoka likvidnost i stabilna potra\u017enja.<\/p>\n

S prora\u010dunom od preko 2,5 milijuna eura vrijedan fokusirati na poslovni objekti \u2014 prvenstveno komercijalne nekretnine i stara\u010dkim domovima.<\/p>\n

Bez obzira na prora\u010dun, 50-60 % od vrijednosti objekta se obi\u010dno mo\u017ee uzeti na kredit, tako da je ulaganje u profitabilan nekretnine mo\u017eete po\u010deti i sa 100 tisu\u0107a eura vlastitih sredstava.<\/p>\n<\/p>\n

Vrste komercijalnih nekretnina i njihove postavke
\nPodaci Tranio (prosje\u010dne preporu\u010dene indikatori)*<\/h3>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Vrsta
\nobjekata<\/th>\n		Prinos,
\n% godi\u0161nje<\/th>\n		Rok
\nugovora
\nnajam<\/th>\n		Prednosti<\/th>\nNedostaci<\/th>\n<\/tr>\n
Od 300 tisu\u0107a eura<\/strong><\/th>\n<\/tr>\n
Stan (iznajmljivanje)<\/td>\n5-7<\/td>\nOd 1 dana<\/td>\nVisoka likvidnost; u usporedbi s dugoro\u010dnom najmu \u2014 ve\u0107i prinos i nema problema s iseljenje stanara, \u0161to je ve\u0107i potencijal rasta cijene najma<\/td>\nRizici upravljanja i zastoja, u usporedbi s dugoro\u010dnom najmu \u2014 vi\u0161e brzo tro\u0161enje<\/td>\n<\/tr>\n
Apartmani (dugoro\u010dni zakup)<\/td>\n2-3<\/td>\nOd 1 godine<\/td>\nVisoka likvidnost; visoka potra\u017enja od strane stanara, stabilan \u010dak i u vrijeme krize<\/td>\nRizici upravljanja i prekida rada; problemi s iseljenje stanara<\/td>\n<\/tr>\n
Studentski smje\u0161taj<\/td>\n4-6<\/td>\nOd 6 mjeseci<\/td>\nVelika potra\u017enja od strane stanara<\/td>\nU usporedbi s apartmanima \u2014 ispod likvidnost, te\u0161ko repurpose<\/td>\n<\/tr>\n
Od 2,5 milijuna eura<\/strong><\/th>\n<\/tr>\n
Prinosom ku\u0107e<\/td>\n3-5<\/td>\nOd 1 godine<\/td>\nVisoka likvidnost, potencijal rasta kapitalizacije<\/td>\nNizak prinos, puno stanara, problemi s iseljenje, potrebna je dru\u0161tvo za upravljanje<\/td>\n<\/tr>\n
Uli\u010dne trgovine<\/td>\n3-4<\/td>\n3-10 godina<\/td>\nVisoka likvidnost, potencijal rasta kapitalizacije<\/td>\nNizak prinos<\/td>\n<\/tr>\n
Supermarketi<\/td>\n5-6,5<\/td>\n12-15 godina<\/td>\nVisoki prinosi, dugotrajne ugovore<\/td>\nBli\u017ei rok isteka ugovora, ni\u017ea likvidnost<\/td>\n<\/tr>\n
Od 10 milijuna eura<\/strong><\/th>\n<\/tr>\n
Stara\u010dki dom<\/td>\n5-6,5<\/td>\n20-25 godina<\/td>\nRast broja umirovljenika, dugotrajne ugovore<\/td>\nTe\u0161ko repurpose<\/td>\n<\/tr>\n
Trgova\u010dki centri<\/td>\n4-6<\/td>\n5-15 godina<\/td>\nVisoki prinos<\/td>\nRizici upravljanja pri velikom broju stanara<\/td>\n<\/tr>\n
Hoteli<\/td>\n4-6<\/td>\n10-20 godina<\/td>\nVisoki prinos<\/td>\nTe\u0161ko repurpose<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

* Prosje\u010dne performanse za objekte:<\/p>\n

    \n
  • u bogatijim podru\u010djima velikih europskih gradova;<\/li>\n
  • novi objekti ili nakon remonta;<\/li>\n
  • najam ugovor na po\u010detku mandata.<\/li>\n<\/ul>\n

    Lokacija<\/h2>\n

    Lokacija objekta izravno ovise rizik i prinos od ulaganja. Preporu\u010dujemo da ula\u017eu u zemlje s razvijenim gospodarstvom i stabilan politi\u010dki sustav. Najmanje rizika razlikuju Austrija, velika Britanija, Njema\u010dka, SAD, Francuska i \u0160vicarska: u tim zemljama manje samo vjerojatnost hiperinflacije, pada nacionalne valute i smanjenje BDP-a.<\/p>\n

    Ve\u0107ina ruskih kupaca radije Njema\u010dku zbog geografske blizine, ali i zato \u0161to je u usporedbi s ostalim navedenim zemljama prinos u Njema\u010dkoj malo vi\u0161e, bolje uvjete kreditiranja, a porezi malo ni\u017ee. Ali druge zemlje iz ovog popisa tako\u0111er su od interesa: na primjer, neki investitori odlu\u010de za SAD, jer tamo o\u010dekuju ve\u0107u kapitalizaciju, drugi strahuju slabljenja njema\u010dkog gospodarstva zbog politi\u010dkih doga\u0111aja, a tre\u0107i se stje\u010du profitabilan nekretnine u zemljama, gdje je koncentrirana njihova poslovne ili osobne interese.<\/p>\n

    Savjetujemo tako\u0111er uzeti u obzir, u kojoj valuti \u0107e biti nominirani gubitak obitelji investitora kroz 5-10 godina. Na primjer, ako imate stambenih nekretnina u velikoj Britaniji i tamo u\u010de svoju djecu, onda je pogled na objektima, najam prihoda iz kojih se generira u funtama.<\/p>\n

    Me\u0111u lokalitetima bolje izabrati bilo mega-gradovima i njihovim dobrim pa\u0161njacima, ili grad srednje veli\u010dine sa sve ve\u0107im brojem stanovnika, razvijena tr\u017ei\u0161ta rada i potencijal gospodarskog rasta. Preporu\u010dujemo da se usredoto\u010dite na dokazane lokacije, u kojima ve\u0107 ima uspje\u0161no iskustvo ulaganja sunarodnjaka. Na primjer, dobre mogu\u0107nosti \u2014 zapadnoeuropskih metropola i glavni grad Zapadne Njema\u010dke.<\/p>\n

    Izbor podru\u010dja ovisi o vrsti nekretnina. Na primjer, uli\u010dne trgovine je bolje kupiti na sredi\u0161njem ulice sa \u017eivahnim prometom, a trgova\u010dko-skladi\u0161nih prostora \u2014 na izlazu iz velikog grada uz autocestu.<\/p>\n

    Stanari i zakup<\/h2>\n

    Ako se iznajmiti stambenih nekretnina, kao iznajmljiva\u010di po\u017eeljna predstavnici srednje klase s dobrim kreditne povijesti i stabilne prihode. A u segmentu komercijalnih nekretnina najmanje puni rizika objekte koji su ve\u0107 zakupljeni velikim korporativnim stanarima, koji rade na tr\u017ei\u0161tu desetine ili stotine godina. Vjerojatnost ste\u010daja kao iznajmljiva\u010di manje od malih privatnih tvrtki. Informacije o financijskom stanju stanara mogu se zatra\u017eiti od odvjetnika u procesu pregleda objekta (Due Diligence).<\/p>\n

    Objekti sa velikim brojem stanara (na primjer, prinosom ku\u0107e ili na trgova\u010dki centri) ne odgovara stranim \u043d\u0435\u043f\u0440\u043e\u0444\u0438\u043b\u044c\u043d\u044b\u043c investitorima. Prema na\u0161em iskustvu, ako iznajmljiva\u010di vi\u0161e od pet, to znatno pove\u0107ava rizik menad\u017ement i pove\u0107ava zahtjeve za profesionalnost dru\u0161tva za upravljanje. Najbolje je kupovati nekretnine uz jedini stanar.<\/p>\n

    Va\u017ean uvjet najma ugovora \u2014 podjela tro\u0161kova odr\u017eavanja objekta izme\u0111u vlasnika i stanara: tko pla\u0107a porez na imovinu, komunalne usluge, osiguranje i druge \u010dlanke tro\u0161kova. Savjetujemo smanjiti rizik, kupovina objekata u kojima se najvi\u0161e operativnih tro\u0161kova \u0432\u043e\u0437\u043b\u043e\u0436\u0435\u043d najmoprimcu. Ugovora takvog tipa se nazivaju NN Lease (Double Net Lease) ili NNN Lease (Triple Net Lease), njihove razlike od drugih opcija prikazane su u tablici:<\/p>\n<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    Vrsta najma<\/th>\nTro\u0161kovi vlasni\u0161tva<\/th>\n<\/tr>\n
    Popravak fasade
    \ni gra\u0111evinskih
    \nkonstrukcija<\/td>\n    		Sadr\u017eaj
    \ni odr\u017eavanje<\/td>\n    		Osiguranje<\/td>\nPorez
    \nna nekretnine<\/td>\n<\/tr>\n
    Bruto Rent Lease<\/th>\n\u2713<\/td>\n\u2713<\/td>\n\u2713<\/td>\n\u2713<\/td>\n<\/tr>\n
    N Lease
    \n(Single Net Lease)<\/th>\n    		\u2713<\/td>\n\u2713<\/td>\n\u2713<\/td>\n\u00b7<\/td>\n<\/tr>\n
    NN Lease
    \n(Double Net Lease)<\/th>\n    		\u2713<\/td>\n\u2713<\/td>\n\u00b7<\/td>\n\u00b7<\/td>\n<\/tr>\n
    NNN Lease
    \n(Triple Net Lease,
    \nanalogno u Njema\u010dkoj \u2014Dach & Fach)<\/th>\n    		\u2713<\/td>\n\u00b7<\/td>\n\u00b7<\/td>\n\u00b7<\/td>\n<\/tr>\n
    Absolute NNN Lease<\/th>\n\u00b7<\/td>\n\u00b7<\/td>\n\u00b7<\/td>\n\u00b7<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    Preporu\u010duje se ste\u0107i objekti c dugotrajnim (10-20 godina) \u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u043d\u044b\u043c\u0438 ugovora i bez prava na raskid, a \u017eestoke najamnine stopom, bez vezanja za operacijskih pokazatelja poslovanja stanara. Imajte na umu da se takav ugovor name\u0107e obvezu na obje strane: ne radi se samo o tome da je najmoprimac jam\u010di stabilan stanarinu na cijeli ovaj period, ali i o tome da vlasnik nema pravo izbaciti stanara do isteka ugovora.<\/p>\n

    Dugoro\u010dni ugovori dati investitor dodatno osiguranje od korekcije cijena, od koje nisu imuni \u010dak i najpouzdaniji tr\u017ei\u0161ta nekretnina. Ako ste ulo\u017eili u objekt 15-20 godina ugovorom, onda se s velikom vjerojatno\u0161\u0107u razdoblje pada cijena \u0107e biti u prvih 10 godina zakupa, jer ciklusi tr\u017ei\u0161tu nekretnina me\u0111usobnim svakih 7-10 godina. Kada hard ugovorima 15-20 godina fluktuacije cijena ne utje\u010de na va\u0161em prihodima, jer se ne mo\u017ee prijevremeno raskinuti ugovor ili sniziti stanarinu. Dakle, mo\u017eete pri\u010dekati dok se tr\u017ei\u0161te oporaviti i iza\u0107i iz projekta uspje\u0161an mogu\u0107nostima.<\/p>\n

    \u010cak i pri velikim ugovorima obi\u010dno mo\u017eete indeksirati najam stope u skladu sa inflacijom, odnosno godi\u0161nje podizati oko 1-2 %. Pri pozitivnom razvoju tr\u017ei\u0161ta to ima svoje mane. Na primjer, ako je tr\u017ei\u0161te nekretnina svake godine raste za 4 %, a kroz 10 godina ste \u017eeljeli davati objekt znatno skuplji rast inflacije \u2014 vi to ne mo\u017eete u\u010diniti, jer vas ograni\u010dava ugovor. Tako je ulaga\u010dima koji vjeruju u rast tr\u017ei\u0161ta u dugoj vo\u017enji, bolje kupiti predmeti od \u043f\u044f\u0442\u0438\u043b\u0435\u0442\u043d\u0438\u043c\u0438 ugovorima (na primjer, komercijalne nekretnine na pje\u0161a\u010dkim ulicama) i indeks cijena najma po isteku ugovora.<\/p>\n

    Potencijal rasta cijene<\/h2>\n

    Low-rizi\u010dne imovine na zapadnim tr\u017ei\u0161tima, prodaju s po\u010detnom najamnine prinosom od 3 do 7 %. Kupiti stavke s po\u010detnog prinosom od 7 %, mi smatramo da je neopravdano i nepovoljna za stranog investitora: u takvim projektima je velika vjerojatnost da je na horizontu 5-10 godina ostvaruje bilo kakav rizik, tro\u0161kovi likvidacije koji \u0107e biti ve\u0107a od premije za rizik na ulazu.<\/p>\n

    Osim toga, na tr\u017ei\u0161tima s niskom razinom rizika i prinosa (obi\u010dno je to centri i najpresti\u017enijih podru\u010djima velikih gradova) dionice rasti br\u017ee nego oni koji se odlikuju visokom po\u010detnom prinosima i popratnim visokim rizicima.<\/p>\n

    Na primjer, kao \u0161to su pokazala istra\u017eivanja provedena Tranio retrospektiva analiza cijena nekretnina u SAD-u, od 2001. do 2015 stavke s po\u010detnog prinos od 3 % su rasli u poziciji u prosjeku za 5 % godi\u0161nje, s prinosom od 5 % \u2014 4,7 %, s prinosom od 7 % \u2014 samo na 3,5 % godi\u0161nje, a objekti s prinosom od 9 % mogli pasti u cijeni. Pri tome me\u0111u \u0434\u0435\u0448\u0435\u0432\u0435\u044e\u0449\u0438\u0445 objekata manje samo gube u vrijednosti od onih koje su imali ni\u017eu stopu povrata. Vjerojatnost pada cijena je ve\u0107a za objekte s vi\u0161e od visoke po\u010detne prinosima, tako da je s obzirom na vjerojatnost realizacije ovog rizika stavke s po\u010detnog prinosom od 3-7 % daju u kona\u010dnici ve\u0107i ukupni prinos.<\/p>\n

    Za prognozu rasta cijena va\u017eni su i izgledi za razvoj podru\u010dja. Br\u017ee samo skuplje nekretnine tamo gdje se doga\u0111a \u0434\u0436\u0435\u043d\u0442\u0440\u0438\u0444\u0438\u043a\u0430\u0446\u0438\u044f \u2014 proces u kojem industrijska podru\u010dja pretvaraju u presti\u017enom splavu, oplemenjen prostor, razvija se infrastruktura, a stanovni\u0161tvo s niskim prihodima zamjenjuju se vi\u0161e bogate. Pri tome najvi\u0161e \u0432\u044b\u0438\u0433\u0440\u044b\u0448\u043d\u044b podru\u010dja, koji se nalaze u blizini centra grada ili imaju odli\u010dnu prometnu povezanost s centrom.<\/p>\n

    Optimalna prinos ne ovisi samo od rizika, ali i od isteka roka ulaganja. Manje rok, ve\u0107i po\u010detni prinos ima smisla u rasponu od 3-7 %. Na primjer, bez obzira na rezultat kada se 20-ljetni rok ulaganja je najve\u0107i ukupni prinos (s obzirom na rast kapitalizacije) se posti\u017ee pri osnovnoj prinosa 3,8\u20135,8 %; a ako rok ulaganja \u2014 10 godina, onda je optimalna po\u010detna prinos \u2014 4,5\u20136,5 %. Takav zaklju\u010dak analiti\u010dari Tranio dobio rezultat istra\u017eivanja 100 parova “prinos \u2014 rast kapitalizacije” za stambenih i nestambenih nekretnina u Njema\u010dkoj.<\/p>\n

    <\/i><\/p>\n

    Kredit<\/h2>\n

    Mo\u017eete pove\u0107ati prinos putem hipoteke.<\/p>\n

    Novac privla\u010di zbog hipoteka, jeftinije nego stanar pla\u0107a za najam. Na primjer, prilikom kupovine ulaganja u nekretnine u Njema\u010dkoj mogu ra\u010dunati na kredit u iznosu do 60 % od vrijednosti objekta na 2-3% godi\u0161nje. Prilikom isplate prinosa 6,5 % prinos na ulo\u017eeni kapital s obzirom na zajam mo\u017ee do\u0107i do 8-10 %.<\/p>\n

    U op\u0107em slu\u010daju najjeftinije kredite s promjenjivom kamatnom stopom, bez mogu\u0107nosti prijevremene otplate, a najskuplje, sa fiksnom kamatnom stopom, prihvatljivi za licencu za prijevremenu otplatu.<\/p>\n

    Bolje uzeti kredit na du\u017ee vremensko razdoblje (10-15 godina): \u0161to je du\u017ei rok, skuplji novac, ali i manji je rizik, da je negativna konjuktura tr\u017ei\u0161ta utjecati na uvjete refinanciranja. U slu\u010daju komercijalnih nekretnina preporu\u010duje se prijaviti hipoteku na dijagramu, pri \u010demu u prvom redu \u043f\u043b\u0430\u0442\u044f\u0442\u0441\u044f kamate, a tijelo kredita \u2014 pred kraj vijeka trajanja kredita. Pri tome je po\u017eeljno da do kraja vijeka trajanja bio \u043f\u043e\u0433\u0430\u0448\u0435\u043d\u043e ne manje od 40-50 % tijela.<\/p>\n

    Ne isplati \u043f\u0435\u0440\u0435\u043a\u0440\u0435\u0434\u0438\u0442\u043e\u0432\u044b\u0432\u0430\u0442\u044c objekt i posuditi previ\u0161e. Ali i ne treba zauzimati previ\u0161e malo, jer \u010dudno bi bilo ne iskoristiti priliku za uzeti kredit jeftinije nego da pla\u0107a najmoprimac.<\/p>\n

    Optimizacija poreza<\/h2>\n

    \u0160to se ti\u010de optimizacije poreza na dohodak za fizi\u010dke osobe u Europi i SAD-u pla\u0107aju ga je proporcionalna veli\u010dini prihoda i imovinu u vrijednosti do 1 milijun eura lak\u0161e organizirati na fizi\u010dko lice. Skuplji objekt isplativo registrirati tvrtku, jer pravne osobe obi\u010dno male i ni\u017ea stopa poreza na dobit. Tako\u0111er tvrtkama lak\u0161e smanjiti oporezivi bazu kroz amortizaciju i odbitaka na kredite od banke i osniva\u010da.<\/p>\n

    Najbolje je, ako dogovor uspije organizirati tako da platiti porez samo u dr\u017eavi u kojoj se nekretnina. Ta mogu\u0107nost ovisi o poreznog \u0440\u0435\u0437\u0438\u0434\u0435\u043d\u0441\u0442\u0432\u0430 investitora, me\u0111udr\u017eavnih ugovora o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja, oblik vlasni\u0161tva i drugih faktora. Savjetnici Tranio uz pomo\u0107 poreznih savjetnika pomo\u0107i svakom klijentu pojedina\u010dno strukturirati svoj posao i dobiti kredit na optimalnim uvjetima.<\/p>\n

    Izlaz iz projekta<\/h2>\n

    Uobi\u010dajen rok za posjedovanje prihoda nekretninama prije prodaje \u2014 5-20 godina. Obi\u010dno je potrebno ne manje od 13-14 godina, kako bi se objekt \u043e\u043a\u0443\u043f\u0438\u043b\u0441\u044f i po\u010deo je donositi dobit. U nekim zemljama investitori su vo\u0111eni na vrijeme, u prodaji nakon koje se ne pla\u0107a porez na kapitalne dobitke (na primjer, u Njema\u010dkoj je 10 godina).<\/p>\n

    Mo\u017eete li \u0107e biti korisno za prodaju nekretnina kroz mnogo godina jedan je od klju\u010dnih rizika ulaganja, koji se \u010desto ne uzimaju u obzir kupci koji su zainteresirani za visok prinos. Ih privla\u010de ponude sa po\u010detne prinosom od 8 % i vi\u0161e; tipi\u010dni primjeri \u2014 parking ili smje\u0161taj za studente na periferiji. Klju\u010dni nedostatak takvih objekata \u2014 niska likvidnost, odnosno mala potra\u017enja za kupnju. Ako ste mislili da ih proda, da \u0107e morati zna\u010dajno sniziti cijene, \u0161to u kona\u010dnici eliminira ve\u0107i po\u010detni prinos.<\/p>\n

    Pri horizontu planiranja 10-20 godina upozoravamo uzeti u obzir i komercijalne imovine od po\u010detnog prinosom od 5 % (pod ostale preporuke iz ovog \u010dlanka). Naj\u010de\u0161\u0107e njihova vrijednost raste na 2-3 % godi\u0161nje zajedno s tr\u017ei\u0161tem ili \u010dak i br\u017ee od njega. To je pouzdan objekte koji se mogu profitabilno prodati i prije roka, ako su va\u0161i planovi promijene. A kada \u0441\u0442\u0440\u0435\u0441\u0441\u043e\u0432\u043e\u043c skripte takva nekretnina manje gubi na cijeni, nego vi\u0161e rizi\u010dne objekte s visokom po\u010detnom prinosom.<\/p>\n

    Me\u0111utim, ako \u0107ete prodati objekt kroz 1-3 godine, onda je najbolje kupiti najvi\u0161e profitabilan nekretnina u regiji s potencijalom rasta. Danas je jedan od takvih lokacija u Europi, smatra se da je \u0160panjolska sa svojim sredi\u0161njim tr\u017ei\u0161tima Madrida i Barcelone. Me\u0111utim, ne mo\u017ee se re\u0107i, nastavi li se rast tih tr\u017ei\u0161ta u narednih 10-20 godina, tako da za dugoro\u010dna ulaganja usmjerenih na o\u010duvanje kapitala, bolje je odabrati vi\u0161e predvidljiva lokacija.<\/p>\n

    Ako planirate da ne prodaju nekretnina, a ostaviti nasljednicima, onda je va\u017eno da odaberete pravi oblik vlasni\u0161tva, kako bi se optimizirali porezi na nasljedstvo. Na primjer, u Francuskoj nema poreza na nasljedstva i darove, ako je objekt registriran u gra\u0111anskom tvrtku za poslovanje nekretninama (SCI). A u velikoj Britaniji je porez na nasljedstva ne oporezuje nekretnine, ure\u0111ena na \u043e\u0444\u0448\u043e\u0440\u043d\u0443\u044e tvrtku.<\/p>\n

    \u2022<\/p>\n

    Ovdje je sa\u017eetak glavnih preporuka Tranio za investitore u inozemstvo nekretnine:<\/p>\n<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    \u00a0<\/th>\nStambene nekretnine<\/th>\n\u041d\u0435\u0436\u0438\u043b\u0430\u044f nekretnine<\/th>\n<\/tr>\n
    Minimalni prora\u010dun<\/td>\n300 tisu\u0107a eura<\/td>\n2,5 milijuna eura<\/td>\n<\/tr>\n
    Vrste objekata<\/td>\nApartmani, smje\u0161taj za studente<\/td>\nTrgovanje nekretnine na pretrpanim ulicama, supermarketi, stara\u010dki dom<\/td>\n<\/tr>\n
    Zemlje<\/td>\nAustrija, velika Britanija, Njema\u010dka, SAD, Francuska, \u0160vicarska<\/td>\n<\/tr>\n
    Grada<\/td>\nGlavni lokaliteti s dobrim \u0434\u0435\u043c\u043e\u0433\u0440\u0430\u0444\u0438\u0435\u0439 i potencijal gospodarskog rasta<\/td>\n<\/tr>\n
    Podru\u010dja<\/td>\nMjesta s dobrim okru\u017eenje i infrastrukturu, popularni kod srednje klase; okolica nova \u0161kola, zdravstvenih centara i poslovnih \u010detvrti<\/td>\nU blizini prometnih arterija i javnog prijevoza, u prostorima razredi drugih objekata sli\u010dnog profila<\/td>\n<\/tr>\n
    Potencijal rasta
    \nkapa<\/td>\n    		Visok<\/td>\nSrednji<\/td>\n<\/tr>\n
    Rok ulaganja<\/td>\nOd 10 godina<\/td>\n<\/tr>\n
    Optimalna po\u010detna
    \nprinos<\/td>\n    		4-6 %
    \n(mo\u017ee se pobolj\u0161ati zbog kredita)<\/td>\n<\/tr>\n
    LTV (udio duga
    \nod vrijednosti objekta)<\/td>\n    		60 %<\/td>\n<\/tr>\n
    Kredit<\/td>\nNajjeftinije kredite s promjenjivom kamatnom stopom, bez mogu\u0107nosti prijevremene otplate; treba odabrati shemu, u kojoj se prvi krediti kamate, a tijelo pred kraj roka<\/td>\n<\/tr>\n
    Rok posudbe<\/td>\n10-15 godina<\/td>\n<\/tr>\n
    Stanari<\/td>\nPredstavnici srednje klase, obitelji s djecom, studenti, uredski radnici, umirovljenici<\/td>\nVelikih trgova\u010dkih lanaca i direktori tvrtki koje posluju na tr\u017ei\u0161tu za nekoliko desetlje\u0107a i nalaze se u dobrom financijskom stanju<\/td>\n<\/tr>\n
    Vrsta najma<\/td>\nNN ili NNN (maksimalno operativnih tro\u0161kova na \u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u0430\u0442\u043e\u0440\u0435);
    \ndugoro\u010dni ugovor bez prava na raskid<\/td>\n<\/tr>\n
    Trajanje najma<\/td>\n1 no\u0107 (kratkoro\u010dni),
    \n1 godina (dugoro\u010dni)<\/td>\n    		5-20 godina<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    Georgij \u041a\u0430\u0447\u043c\u0430\u0437\u043e\u0432, managing partner Tranio<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Mnogi investitori ulagati sredstva u inozemstvo imovine, nastoje na visoke stope prinosa. Me\u0111utim, nisu svi shvate da su veliki po\u010detni<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":468,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[132],"tags":[],"class_list":["post-896","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-porezne-informacije-u-francuskoj"],"translation":{"provider":"WPGlobus","version":"3.0.0","language":"hr","enabled_languages":["ru","uk","en","de","fr","it","es","pl","pt","bg","cs","da","et","fi","hr","hu","lt","lv","mk","no","ro","sk","sl","sq","sr","tr","nl","am","ca","sv"],"languages":{"ru":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"uk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"en":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"de":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"it":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"es":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"bg":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"cs":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"da":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"et":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fi":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hr":{"title":true,"content":true,"excerpt":false},"hu":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"mk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"no":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ro":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sq":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"tr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"nl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"am":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ca":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false}}},"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/896","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=896"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/nalog.fr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/896\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/468"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=896"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=896"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=896"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}