Uno dei pi\u00f9 grandi mercati immobiliari Europei \u2014 regione di Parigi (\u00cele-de-France) \u2014 sta vivendo una doppia crisi: gli uffici sono vuoti, e gli appartamenti non manca. Sempre pi\u00f9 popolare \u00e8 l’idea traduzione di locali commerciali in fondo immobiliare.<\/p>\n
Secondo Immo G Consulting, dal 2002 al 2012 in Ile-de-France \u00e8 stato costruito solo 420 mila unit\u00e0 abitative, al fine di fornire alla popolazione appartamenti, \u00e8 stato necessario costruire il loro doppio. Dal 2008 gli affitti e i prezzi secondarie appartamenti hanno continuato a crescere. Ora metro quadrato a Parigi vale gi\u00e0 pi\u00f9 di 8 500 eur.<\/p>\n
Ma dal 2002 al 2012 in Ile-de-France \u00e8 stata avviata la costruzione di locali commerciali con superficie totale di oltre 12 milioni di m2, che \u00e8 pi\u00f9 di due volte la quantit\u00e0 necessaria. Oggi, in regione, sono vuoti da 2,5 milioni a 3,6 milioni di m2 di uffici, 500 mila m2 di cui hanno smesso di essere utilizzato nel corso degli ultimi quattro anni. Quasi un terzo di loro sono senza inquilini 2-4 anni. Per informazioni DTZ, a la Defense, il principale quartiere degli affari di Parigi, vuoto 10 % degli uffici. Come riportato nello studio Immo G Consulting, dal 2007 al 2011 il prezzo di vendita \u00e8 scesa al di l\u00e0 del 20 %, il costo di affitto \u2014 9 %.<\/p>\n
Anche se il tempo di tradurre tutto liberi uffici in abitazioni, si ottiene 54 mila unit\u00e0 abitative con una superficie di 70 m2 ciascuno. E questo sar\u00e0 solo l ‘ 1% del totale del fondo immobiliare \u00cele-de-France. In pratica, tuttavia, non tutti gli uffici pu\u00f2 essere trasformata in appartamenti. Dal 1990 al 2010, anni in residenziale fondo di Parigi ogni anno, \u00e8 stato tradotto in media solo 33 mila m2 di uffici. Cio\u00e8 l’anno in questo modo \u00e8 stato aggiunto 300-400 appartamenti. Entro il 2020, il governo prevede di aumentare questa cifra in un paio di volte.<\/p>\n
Le autorit\u00e0 di Parigi stanno lavorando per rendere il processo di trasformazione dell’ufficio settore facile e veloce. Ad esempio, per le aziende che si occupano di ristrutturazioni di spazi commerciali in abitazioni, \u00e8 stato introdotto un ridotto tasso di imposta sulle societ\u00e0 \u2014 19 %, applicata all’aumento di capitale.<\/p>\n
Il vantaggio principale degli investimenti in uffici per la ricostruzione in fatto, che un metro quadrato di immobili commerciali costa del 15-30 % in meno rispetto metro quadrato delle abitazioni. Quindi, ristrutturato ufficio si pu\u00f2 vendere con profitto.<\/p>\n
Fleuron Immobilier \u2014 una delle societ\u00e0 che offrono un programma di investimenti in uffici per la ricostruzione delle loro strutture ricettive. \u00abL’essenza di attrattivit\u00e0 del prodotto, che offre la nostra agenzia, in modo che il prezzo di uffici al metro quadro inferiore rispetto al prezzo di edifici residenziali, e senza un aiuto professionale, anche con la semplificazione delle procedure, l’acquirente non sar\u00e0 in grado di ottenere il desiderato effetto economico. Stiamo parlando di uffici, situati in zone di prestigio. Questo pu\u00f2 essere uno o due uffici e un intero piano. La redditivit\u00e0 traduzione in alloggio pu\u00f2 superare il 20 %, e questo \u00e8 un buon significativo per parigi immobiliare\u00bb,\u2014 dice Alexander Centurione, il proprietario e fondatore della societ\u00e0 Fleuron Immobilier.<\/p>\n
Un’altra societ\u00e0, Novaxia Immo Club, compra immobili di uffici e ricostruisce le loro abitazioni. Entrare in questa impresa \u00e8 possibile, dandogli un minimo di 5 000 euro. 6 % verranno addebitate al momento dell’adesione e un altro 3% si impegnano ogni anno per la gestione. Periodo di investimento \u2014 sei anni. Il vantaggio principale per gli investitori che acquistano oggetti a un prezzo del 30% inferiore a quello di mercato e ricevono plusvalenze in caso di vendita. Tra i progetti Novaxia Immo Club \u2014 ricostruzione dell’edificio nel 20 \u00b0 arrondissement di Parigi, in boulevard de Belleville. Secondo le previsioni, il tasso lordo di rendimento sar\u00e0 pari a 8,66 % annuo.<\/p>\n
La trasformazione degli uffici in appartamenti \u2014 processo difficile. Per l’attuazione di tale progetto dovr\u00e0 rispettare un sacco di formalit\u00e0 e regole. Dall’inizio del progetto fino al suo completamento pu\u00f2 passare da due a quattro anni. Ora il governo, nella persona del ministro housing Cecile Duflo sta lavorando per facilitare e ridurre i tempi del processo decisionale.<\/p>\n
\u00abIl disegno di base di un edificio deve soddisfare determinati requisiti. Edificio con rampe di larghezza 12-15 km non sono un problema. Tuttavia, nelle zone che superano questo filmato, sar\u00e0 una cattiva luce\u00bb, dice Stefan \u0422\u0435\u0440\u0438\u043e, capo della societ\u00e0 di Altarea Cogedim Entreprise, impegnata in un massiccio trasferimento degli uffici in abitazioni. Gli esperti sottolineano inoltre che in edifici con rampe di larghezza di 18 metri in corso di trasformazione si perde il 10-20 % della superficie.<\/p>\n
Nonostante il fatto che il lavoro svolto nel settore secondario immobiliare, essi devono essere conformi alle normative applicabili al settore immobiliare primaria. E progettazione di vecchi edifici spesso non soddisfano le normative e gli standard di efficienza energetica. Ci sono anche i requisiti di prestazioni che non soddisfano tutti gli edifici commerciali. Cos\u00ec, per essere considerato un riparo, il locale deve avere l’altezza del soffitto non inferiore a 2,5 m.<\/p>\n
Trasformare un edificio per uffici a residenziale costa il 20-30 % pi\u00f9 costoso che costruire da zero. Il costo di trasformazione degli uffici in alloggi stimato dagli esperti in 2 000 \u2013 2 500 eur\/m2, iva esclusa, la costruzione \u2014 in 1 600 \u2013 1 800 euro\/m2.<\/p>\n
A Parigi, se la superficie degli oggetti ricostruiti supera gli 800 m2, 20-30 % dei locali devono essere riservati per l’edilizia sociale. Dato che gli oggetti sociali si sono arresi e sono venduti a meno del prezzo di mercato, progetti per la trasformazione degli uffici non sempre sono convenienti. Inoltre, gli uffici pi\u00f9 conveniente affittare: il loro rendimento \u00e8 di 5,5\u20137 %, mentre gli appartamenti portano 2-2,5 %.<\/p>\n
Per cominciare, \u00e8 necessario contattare il dipartimento di urbanistica del municipio (service de l’urbanisme) e verificare che le modifiche proposte non in contrasto con il piano di costruzione in citt\u00e0 (plan local d’urbanisme, PLU).<\/p>\n
Via municipio bisogno di ottenere un permesso di costruzione (permis de construire). Se la superficie supera i 170 m2, assicurarsi di assumere un architetto. Se i lavori di costruzione non presenti, e si tratta solo di tradurre in abitazioni, \u043d\u0435\u043e\u0431\u0445\u043e\u0434\u0438\u043c\u043e\u043e fare preavviso (d\u00e9claration pr\u00e9alable).<\/p>\n
Se la stanza si trova in un condominio, \u00e8 necessario studiare le regole e imparare quali sono i limiti che ci sono in questo particolare edificio.<\/p>\n
L’investitore \u00e8 quello di assicurarsi che la stanza \u00e8 collegata a tutte le comunicazioni: alla rete idrica, rete elettrica, linea telefonica. Il collegamento di comunicazioni, in caso di loro assenza, coster\u00e0 molto caro.<\/p>\n
Quindi \u00e8 necessario informare le autorit\u00e0 fiscali. Dopo la premessa tradotto da commerciale a residenziale fondo, il proprietario dovr\u00e0 pagare altre tasse: annullato territoriale economica raccolta (contribution \u00e9conomique territoriale) e di introdurre una tassa sulla casa (taxe d’habitation). Cambia la dimensione dell’imposta sugli immobili, la cosiddetta taxe fonci\u00e8re: questa tassa \u00e8 calcolata sulla base condizionale canone, il cui importo, per applicazioni residenziali e commerciali varia.<\/p>\n
Tuttavia, nonostante tutti i problemi possibili, ora le traduzioni delle strutture commerciali in residenziale molto richiesta, l’importante \u00e8 prendere una buona, un’opzione promettente.<\/p>\n
\u2022<\/p>\n
Di feedback procedura \u2014 traduzione di alloggi in fondo immobili commerciali \u2014 leggi l’articolo \u00abCome ricostruire un appartamento in un locale commerciale\u00bb.<\/p>\n
Julia Kozhevnikova, Tranio.Ru<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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