La valutazione del rischio svolge un ruolo importante nella fase di formazione della strategia di investimento, poich\u00e9 da quanto investitore \u00e8 disposto a correre il rischio, dipende in gran parte e di bilancio, e in attesa di rendimento. Cos\u00ec, se gli investitori considerano i futuri investimenti nel settore immobiliare come \u043d\u0438\u0437\u043a\u043e\u0440\u0438\u0441\u043a\u043e\u0432\u0430\u043d\u043d\u044b\u0435, sono disposti a pagare di pi\u00f9 per ogni dollaro stimabile reddito, riducendo il tasso di rendimento. Cio\u00e8, minore \u00e8 il rischio, al di sotto del rendimento.<\/p>\n
Il rischio \u00e8 la probabilit\u00e0 di perdite in conseguenza di eventuali modifiche. Maggiore \u00e8 la probabilit\u00e0 che accada un evento negativo, maggiore \u00e8 il rischio. Per gli investimenti immobiliari pi\u00f9 tipici di due gruppi di rischio \u2014 rischio paese e i rischi connessi con un progetto specifico.<\/p>\n
Al paese rischi prima riguarda la probabilit\u00e0 di accadimento economici, politici e sociali del paese, dove si trova l’immobile.<\/p>\n
Il livello di rischio paese \u00e8 possibile imparare dai report delle agenzie di rating o societ\u00e0 di consulenza. Ad esempio, nella classifica dell’Economist Intelligence Unit meno il rischio paese in Austria, regno unito, Germania e stati UNITI, il pi\u00f9 grande \u2014 in Afghanistan, Bielorussia, Ucraina, etc.<\/p>\n
Uno dei fattori economici rischio paese \u2014 l’aumento dell’inflazione<\/strong>. La dipendenza \u00e8 la seguente: pi\u00f9 alto \u00e8 il tasso di inflazione, maggiore \u00e8 il rischio. A rischio pi\u00f9 basso \u00e8 l’inflazione \u00e8 inferiore al 5% all’anno, il pi\u00f9 grande di oltre il 100 %. Il mercato immobiliare \u00e8 immune dal rischio inflazionistico fatto che il costo della revisione dell’affitto mensile o annuale: gli affitti sono legate all’indice dei prezzi al dettaglio, la dinamica che riflette l’inflazione. Pi\u00f9 rivisti di interesse, maggiore \u00e8 la sensibilit\u00e0 di un oggetto all’inflazione e pi\u00f9 reddito dell’investitore. Ad esempio, camere di albergo, negozi, industriale-magazzini e abitazioni, agriturismi in affitto a breve termine, tradizionalmente considerati oggetti con una maggiore sensibilit\u00e0 al tasso di inflazione, uffici e REIT \u2014 media, mentre le trame e gli appartamenti sono consegnati in affitto a lungo termine, \u2014 basso.<\/p>\n Germania \u2014 in generale \u043d\u0438\u0437\u043a\u043e\u0440\u0438\u0441\u043a\u043e\u0432\u0430\u044f paese per gli investimenti nel settore immobiliare, ma qui ci sono regioni ad alto rischio. In particolare si tratta di terre orientali <\/i><\/p>\n Un altro fattore economico rischio paese \u00e8 associato con l’instabilit\u00e0 della moneta nazionale<\/strong>. Non importa, cresce il suo corso o cade, qualsiasi scostamento significativo \u00e8 il rischio. Il pericolo pi\u00f9 grande per i mercati si verifica quando la crescita o il calo di valuta pari a oltre il 20 %.<\/p>\n Per le economie delle materie prime \u00e8 anche caratterizzata da un fattore di rischio, come il calo dei prezzi del petrolio<\/strong>. Di seguito i prezzi pi\u00f9 una minaccia per l’economia; il rischio pi\u00f9 grande \u2014 il calo dei prezzi degli idrocarburi di oltre il 20 %. Cos\u00ec, secondo Savills, sullo sfondo desheveyuschey di petrolio dal 2007 al 2009 di un appartamento nella capitale russa \u00e8 sceso del 51 %. Nel mese di gennaio-febbraio 2009 i prezzi del petrolio hanno cominciato a salire, e il costo per metro quadrato \u00e8 anche andato in su. Nel 2015 petrolio che mostra un trend negativo, e i prezzi delle case troppo ridotti.<\/p>\n Altri fattori economici \u2014 il calo del PIL, il calo della produzione, il calo delle esportazioni e la diminuzione del potere d’acquisto della popolazione. <\/strong> Il rischio pi\u00f9 grande \u2014 riduzione di ciascuno di questi indicatori di oltre il 10 %.<\/p>\n Alla campagna si applicano anche socio-politiche rischi. In particolare, il mercato immobiliare pu\u00f2 influenzare negativamente la crescita negativa della popolazione<\/strong>, e questo \u00e8 vero non solo per il paese in generale, ma anche per il particolare centro abitato, ma anche di una singola regione. Ad esempio, la popolazione della Germania dell’Est si trasferisce nel pi\u00f9 avanzate e promettenti occidentali della terra, quindi questi ultimi sono considerati meno rischiosi i mercati per gli investimenti nel settore immobiliare (con l’eccezione \u2014 piccole citt\u00e0 nella regione della Ruhr, che perde popolazione a causa della mancanza di posti di lavoro).<\/p>\n La situazione politica<\/strong> ha anche un effetto significativo sul comportamento degli investitori e sulla loro percezione dei rischi. Secondo la ricerca \u00ab\u0422\u0440\u0430\u043d\u0438\u043e\u00bb, il 17% degli agenti immobiliari intervistati ritiene che la situazione politica (alla pari con una stabilit\u00e0 economica) \u2014 uno dei principali motivi per cui gli acquirenti italiani scelgono questo o quel paese per l’acquisto di immobili. Questo fattore \u00e8 particolarmente pronunciato in paesi come regno Unito, Germania, stati UNITI e Francia.<\/p>\n Socio-politici e la crisi economica nel paese possono a lungo spaventare gli investitori del mercato immobiliare locale <\/i><\/p>\n Un altro importante rischio paese \u2014 i potenziali cambiamenti nella legislazione<\/strong>, che possono influenzare i mercati immobiliari. Questo pu\u00f2 essere un cambiamento nella legislazione fiscale (aumento delle imposte esistenti e l’introduzione di nuove), l’introduzione di leggi restrittive in materia di costruzione e di investimenti, ma anche l’introduzione di restrizioni alla circolazione dei capitali.<\/p>\n I rischi associati al progetto, possono essere suddivisi in due categorie:<\/p>\n 1. Progetti Added Value<\/strong><\/p>\n Ai progetti di Added Value (\u00abvalore aggiunto\u00bb) riguardano la costruzione e la riqualificazione. Il rischio di tali progetti \u00e8 abbastanza alto, ma il rendimento \u00e8 elevato \u2014 14-25 %.<\/p>\n I principali rischi connessi con la costruzione di:<\/p>\n Tutti questi rischi possono \u00abmangiare\u00bb il rendimento, causando l’investitore sar\u00e0 senza scopo di lucro o anche con una perdita.<\/p>\n I progetti di costruzione pi\u00f9 rischiosi rispetto al leasing di business <\/i><\/p>\n Tutti i rischi crescono in progressione proporzionale zakreditovannosti sviluppatore, cio\u00e8 quanto pi\u00f9 denaro di credito utilizza, pi\u00f9 alto ogni di questi rischi. In uno scenario peggiore scenario, ad esempio, ad alta zakreditovannosti costruzione e sostanziale correzione di costo pu\u00f2 essere che lo sviluppatore o l’investitore rimarranno in perdita. Esperti sviluppatori sempre calcolare i diversi scenari di sviluppo degli eventi, e accettabili sono considerati tali, in cui l’investitore esce dal progetto, guadagnando 15-20 % (il classico scenario) o 20-25 % (scenario ottimistico).<\/p>\n I rischi di progetto si manifestano ancora prima dell’inizio dei lavori. In particolare, c’\u00e8 il rischio di non ricevere un permesso di costruzione (Permit Risk<\/strong>). La sua essenza \u00e8 che nel caso degli investimenti in riqualificazione, la revisione o la costruzione da zero per l’attuazione dopo l’acquisto di terreni o di un oggetto, \u00e8 necessario passare attraverso la negoziazione e il ottenere il permesso. Di solito nel prezzo \u00e8 prevista il rischio di non ricevere autorizzazione o del fatto che ci vorr\u00e0 molto tempo. In alcuni paesi, gli sviluppatori sono disposti a prendere su di s\u00e9 il rischio di non ricevere il permesso.<\/p>\n Identificare i rischi associati a un particolare oggetto, consente un controllo completo \u2014 Due Diligence \u2014 che comprende quattro tipi di esame:<\/p>\n 2. Attivit\u00e0 di noleggio<\/strong><\/p>\n Meno rischiosi oggetti, distribuite in affitto, hanno le seguenti caratteristiche:<\/p>\n La posizione \u00e8 la caratteristica pi\u00f9 importante: se l’immobile si trova in una buona zona, quindi i rischi sono minimi, e l’oggetto \u2014 liquido. Tuttavia, con il rischio pu\u00f2 essere dovuto l’ulteriore sviluppo del distretto<\/strong>, pertanto, quando si sceglie il metodo del reddito oggetto dovrebbe chiedere un piano di sviluppo e di sapere se i futuri e gi\u00e0 implementate modifiche (l’estensione della rete di trasporto, l’emergere di nuove istituzioni, ecc) con il tempo di aumentare la capitalizzazione oggetto di investimento o, al contrario, abbassare il suo rendimento. Ad esempio, se una persona ha acquistato un appartamento a New York con una splendida vista su Central park, allora \u00e8 a priori \u00e8 assicurato il mantenimento degli allegati, cos\u00ec come di appartamenti con la vista poco, e i nuovi non sar\u00e0 pi\u00f9.<\/p>\n Il rischio rappresentano anche il cattivo stato di un oggetto<\/strong> e la mancanza di attrezzature tecniche<\/strong>. Peggio volume di decisioni di pianificazione all’interno dell’edificio, la sicurezza di sistemi moderni di ingegneria e qualit\u00e0 delle strutture portanti, di seguito la competitivit\u00e0 dell’oggetto sul mercato, minore \u00e8 il suo valore e la domanda da parte degli inquilini, e i rischi di cui sopra. Nonostante il fatto che vecchi e logori gli oggetti possono dare un buon rendimento in questo momento, sono sempre pi\u00f9 rischiosi per gli investimenti, di un edificio in buone condizioni.<\/p>\n Gli inquilini di qualit\u00e0 e il tipo di contratto di locazione<\/strong> pu\u00f2 anche aumentare o diminuire i rischi. L’investitore, che non \u00e8 disposto a correre il rischio di perdita di un inquilino, probabilmente, investe in oggetto con il noleggio a lungo termine dei contratti. E viceversa, quando il rischio per l’investitore \u00e8 accettabile, sar\u00e0 considerato come varianti immobile adatto a termine o a breve termine contratto di locazione.<\/p>\n Quando si seleziona immobili da reddito vale la pena di prestare attenzione a quanto \u00e8 affidabile l’inquilino <\/i><\/p>\n Un altro rischio \u00e8 legato con una scelta di modalit\u00e0 di finanziamento<\/strong> e di un ulteriore controllo dei fondi presi in prestito. Come regola generale, maggiore \u00e8 la quota di capitale di debito, maggiore \u00e8 il rischio.<\/p>\n L’effetto leva \u00e8 quando il costo di finanziamento del debito in meno di redditivit\u00e0 del progetto. L’investitore pu\u00f2 negoziare con la banca in questo modo, per pagare gli interessi sul prestito, ma pagare almeno dall’organismo di accreditamento. Con questo metodo \u00e8 possibile aumentare operativo di un tasso di rendimento dell’investimento. Ma questo metodo di aumentare la redditivit\u00e0 porta ad un altro rischio. Se il prezzo dell’oggetto diminuire, quando sar\u00e0 necessario rinnovare il contratto di credito, la banca richieder\u00e0 proporzionale capitalizzare credito e fornire ulteriore garanzia software (margin call). Pertanto, \u00e8 importante trovare il giusto equilibrio della leva di rendimento e rischio, \u00e8 la capacit\u00e0 di investitori professionali.<\/p>\n Il capitale preso in prestito per gli investimenti, deve portare profitto superiore al costo per il suo utilizzo. Se il profitto da immobiliare sotto il costo per il prestito, l’investitore si assume la perdita, che \u00e8 maggiore, maggiore \u00e8 la quantit\u00e0 di leva finanziaria.<\/p>\n Secondo gli esperti, il mercato immobiliare \u00e8 apparso un altro rischio: cos\u00ec come i tassi sui prestiti a 2014-2015, in molti paesi hanno raggiunto il livello pi\u00f9 basso nella storia e praticamente vicini allo zero, poi dopo 3-5 anni possono crescere in modo significativo, e quando questo accade, il valore degli immobili ridotto.<\/p>\n Il rischio \u00e8 anche la gestione remota di un oggetto: <\/strong>la lontananza immobiliare indebolisce il controllo su di esso, quindi il tentativo di coinvolgere la gestione estera il progetto dalla Russia legato a grandi rischi. Invece remoto auto-controllo si consiglia di assumere una societ\u00e0 specializzata.<\/p>\n Non meno importante \u00e8 il rischio associato con la strutturazione della transazione<\/strong>. Ci sono vari schemi che permettono di ottimizzare le tasse \u2014 per esempio, il patrimonio di un prestito o di liquidazione attraverso una serie di societ\u00e0. Questo aumenta il rendimento, ma riduce la trasparenza e aumenta il rischio di possesso. Il fisco non pu\u00f2 prendere la struttura di ottimizzazione e imporre ulteriori tasse e multe. Nel mondo aumenta la trasparenza del sistema bancario, dell’OCSE, introduce misure per contrastare l’erosione della base imponibile, e la Russia richiede ai propri residenti di pagare le tasse per i redditi percepiti all’estero. Tutti questi cambiamenti aumentano i rischi di un eccesso di strutturazione di interesse con l’obiettivo di ottimizzare le tasse. La nostra raccomandazione per i clienti: in primo luogo, consultarsi con consulenti fiscali, e in secondo luogo, non esagerare con l’ottimizzazione, cos\u00ec come \u00e8 pieno di problemi con le autorit\u00e0 fiscali nel prossimo futuro.<\/p>\n Di cui sopra punti determinano il rischio principale \u2014 ridurre il rischio di liquidit\u00e0, cio\u00e8 ridurre la capacit\u00e0 di una rapida vendita senza perdita di valore e ridurre il potenziale di crescita della capitalizzazione di in positivo gli scenari di sviluppo del mercato. Di conseguenza, di seguito i rischi di cui sopra punti, maggiore \u00e8 la liquidit\u00e0, e, di conseguenza, al di sotto di partenza rendimento di un oggetto.<\/p>\n I principali rischi investendo nel settore immobiliare sono:<\/p>\n<\/p>\n Cosa scegliere \u2014 un rendimento elevato o basso rischio dipende dall’investitore e dal rapporto a rischio. Il problema principale di molti acquirenti che iniziano una conversazione con una domanda \u00abQual \u00e8 il rendimento?\u00bb, e la prima domanda in realt\u00e0 dovrebbe essere \u00abQuali sono i rischi e come posso vendere questo oggetto in futuro?\u00bb. Se un investitore vuole ottenere un grande ritorno, egli deve essere disposto a prendere un rischio maggiore.<\/p>\n Julia Kozhevnikova, \u00ab\u0422\u0440\u0430\u043d\u0438\u043e\u00bb<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" La valutazione del rischio svolge un ruolo importante nella fase di formazione della strategia di investimento, poich\u00e9 da quanto investitore<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":468,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[143],"tags":[],"class_list":["post-1686","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-informazioni-fiscali-in-francia"],"translation":{"provider":"WPGlobus","version":"3.0.0","language":"it","enabled_languages":["ru","uk","en","de","fr","it","es","pl","pt","bg","cs","da","et","fi","hr","hu","lt","lv","mk","no","ro","sk","sl","sq","sr","tr","nl","am","ca","sv"],"languages":{"ru":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"uk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"en":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"de":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"it":{"title":true,"content":true,"excerpt":false},"es":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"bg":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"cs":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"da":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"et":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fi":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hu":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"mk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"no":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ro":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sq":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"tr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"nl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"am":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ca":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false}}},"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1686","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/it\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/it\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/it\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1686"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/nalog.fr\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1686\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/it\/wp-json\/wp\/v2\/media\/468"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/it\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1686"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/it\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1686"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/it\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1686"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}I rischi di progetto<\/h2>\n
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Alla fine<\/h2>\n
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\n Rischio paese<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n \n Economici<\/strong><\/td>\n \n \n
\n Socio-politici<\/strong><\/td>\n \n \n
\n I rischi di progetto<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n \n Added Value<\/strong><\/td>\n \n \n
\n Attivit\u00e0 di noleggio<\/strong><\/td>\n \n \n