{"id":1695,"date":"2020-02-12T22:06:37","date_gmt":"2020-02-12T19:06:37","guid":{"rendered":"http:\/\/nalog.fr\/itentrate-e-le-spese-degli-investitori-come-pianificare-il-budget-prima-di-acquistare-immobili-commerciali\/"},"modified":"2020-02-12T22:06:37","modified_gmt":"2020-02-12T19:06:37","slug":"itentrate-e-le-spese-degli-investitori-come-pianificare-il-budget-prima-di-acquistare-immobili-commerciali","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/nalog.fr\/it\/itentrate-e-le-spese-degli-investitori-come-pianificare-il-budget-prima-di-acquistare-immobili-commerciali\/","title":{"rendered":"Entrate e le spese degli investitori: come pianificare il budget prima di acquistare immobili commerciali"},"content":{"rendered":"

Si ritiene che la propriet\u00e0 commerciale richiede grandi costi di manutenzione. Tuttavia, ci sono questi tipi di contratti di locazione, in cui i costi principali sono gli inquilini e tenendo conto delle entrate i costi di ripagare con gli interessi, anche se si dispone di un mutuo ipotecario. \u00ab\u0422\u0440\u0430\u043d\u0438\u043e\u00bb racconta principali articoli di entrate e spese in possesso di strutture commerciali.<\/p>\n<\/p>\n

Articolo entrate e delle spese del proprietario di immobili commerciali<\/h3>\n\n\n\n\n
I ricavi<\/th>\nI costi<\/th>\n<\/tr>\n
\u2014 canone di locazione,
\n\u2014 esterno (outdoor) la pubblicit\u00e0 e la pubblicit\u00e0 all’interno (indoor),
\n\u2014 ammortamento
\n\u2014 aumento del prezzo di immobili: le plusvalenze in caso di rivendita dell’oggetto.<\/td>\n		1. Spese una tantum per l’acquisto di immobili:<\/strong><\/p>\n

\u2014 il costo dell’immobile,
\n\u2014 Due Diligence (contabile, legale e tecnica di esame, la valutazione dei rischi),
\n\u2014 i servizi di un agente immobiliare,
\n\u2014 tassa di acquisto, l’imposta di bollo,
\n\u2014 i servizi di un notaio e un avvocato,
\n\u2014 servizi bancari (apertura di un conto, traduzioni),
\n\u2014 la commissione della banca prestito (se l’oggetto viene venduto con deleveraging),
\n\u2014 iniziale riparazione e costruzione di un oggetto, decorazione di interni.<\/p>\n

2. Spese regolari:<\/strong><\/p>\n

\u2014 pagamento di un mutuo (se l’immobile acquistato a credito),
\n\u2014 il prestito del fondatore,
\n\u2014 la tassa di propriet\u00e0 annuale*,
\n\u2014 utilities*,
\n\u2014 costi di gestione (sistemi di ingegneria, di pulizia, di sicurezza)*,
\n\u2014 assicurazione*,
\n\u2014 servizi della societ\u00e0 di gestione, del personale,
\n\u2014 servizi di ragioniere (segnalazione),
\n\u2014 servizi di un avvocato (se necessario),
\n\u2014 servizi di broker per la ricerca di inquilini (in alcuni casi paga l’inquilino).<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

* In molti casi queste spese vengono restituiti al proprietario attraverso la tassa di servizio, che paga l’inquilino.<\/p>\n

Redditi: non dimenticare l’indicizzazione in affitto e ammortamento<\/h2>\n

Il proprietario della struttura commerciale riceve l’affitto per un mese (in Austria, Germania, Spagna) o per il trimestre (in Francia) in avanti. Nel regno unito, repubblica Ceca e Svizzera sono comuni come mensile e trimestrale dei pagamenti. Quando si firma un contratto con l’inquilino-in dovrete versare un deposito cauzionale di importo pagamento di tre mesi di affitto (in Spagna \u2014 due, in Svizzera \u2014 sei).<\/p>\n

Quando la locazione di centri commerciali affitti a volte paga in percentuale con fatturato annuo (dal 3 al 10 %). Locatari (societ\u00e0, asportazione di almeno il 5-15 % della superficie dell’oggetto) di solito pagano meno degli altri.<\/p>\n

In caso di lungo termine (da 10 anni) dei contratti di affitto \u00e8 indicizzato annualmente in linea con l’aumento dell’inflazione nel paese. Ma, ad esempio, nella repubblica Ceca tale pratica quasi nessuno, poich\u00e9 la maggior parte dei contratti \u00e8 a 3 o 5 anni.<\/p>\n

Oltre al costo per affitto locali, il proprietario di solito fa pagare con inquilino IVA per auto. Questo importo successivamente viene pagata allo stato. In alcuni casi, il padrone di casa pu\u00f2 recuperare parte pagata l’IVA a titolo di risarcimento per i costi di riparazione o di costruzione.<\/p>\n

\u00abIVA, risultante da inquilini, compensa l’investitore l’IVA pagata per l’acquisto dell’oggetto. In Germania questo sistema funziona automaticamente: lo stato una volta elimina l’IVA dal valore dell’oggetto, e la tassa per i servizi di un broker e altri costi di acquisto sono compensati dalla futura affitto\u00bb, dice Giorgio \u041a\u0430\u0447\u043c\u0430\u0437\u043e\u0432, managing partner di \u00ab\u0422\u0440\u0430\u043d\u0438\u043e\u00bb.<\/p>\n

Ai redditi pu\u00f2 essere attribuita anche ammortizzazione. Questa riduzione di imponibile costo di beni immobili per conto suo potenziale di usura. Ad esempio, se la propriet\u00e0 vale 10 milioni di euro, di cui 2 milioni di euro \u00e8 il costo del terreno, poich\u00e9 la terra non \u00e8 soggetto ad usura, ammortizzato saranno 8 milioni supponendo che l’ammortamento edificio commerciale \u00e8 del 2% all’anno, dal reddito imponibile un importo di ogni anno, sar\u00e0 detratto 160 mila euro. Oltre a questo, dal reddito imponibile saranno detratti gli interessi sul prestito.<\/p>\n

Costi: la cosa principale \u2014 di prescrivere condizioni favorevoli nel contratto<\/h2>\n

Le spese possono essere una tantum (il costo di un oggetto, il mutuo, le tasse per l’acquisto, la commissione broker, ecc) e regolari (i costi di manutenzione, il pagamento di un mutuo, ecc).<\/p>\n

Spese una tantum per l’acquisto di immobili e l’esecuzione della transazione, in media circa il 10% del valore dell’oggetto. Ad essi possono essere aggiunti i costi per il servizio di riparazione e finitura di interni \u2014 l’importo dipende dallo stato dell’oggetto.<\/p>\n

Per quanto riguarda regolari dei costi di mantenimento, poi, a seconda del tipo di contratto di locazione, l’investitore pu\u00f2 essere parzialmente da loro rilasciato. Il pi\u00f9 comune tipo di contratto di locazione \u2014 NNN lease, in cui il proprietario paga solo per il contenuto delle strutture portanti dell’edificio. I diritti e gli obblighi del locatario e del locatore specifica in un particolare contratto di locazione.<\/p>\n<\/p>\n

Spese del proprietario a seconda del tipo di contratto di locazione<\/h3>\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Tipo di contratto di locazione<\/th>\nQuali sono i costi sostenuti dal proprietario<\/th>\n<\/tr>\n
Gross rent lease<\/th>\nDi manutenzione e di servizio<\/td>\nAssicurazione<\/td>\nTassa di propriet\u00e0<\/td>\n<\/tr>\n
N lease (Single net lease)<\/th>\nDi manutenzione e di servizio<\/td>\nAssicurazione<\/td>\n\u2014<\/td>\n<\/tr>\n
NN lease (Double net lease)<\/th>\nDi manutenzione e di servizio<\/td>\n\u2014<\/td>\n\u2014<\/td>\n<\/tr>\n
NNN lease (Triple net lease), analogo in Germania \u2014 Dach & Fach<\/th>\nSolo la riparazione della facciata e del tetto di un edificio<\/td>\n\u2014<\/td>\n\u2014<\/td>\n<\/tr>\n
Absolute NNN lease<\/th>\n\u2014<\/td>\n\u2014<\/td>\n\u2014<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Per qualsiasi tipo di contratto di locazione spese di manutenzione, l’assicurazione e le tasse inizialmente pu\u00f2 sopportare il proprietario, ma dopo il loro pagamento, l’importo speso pu\u00f2 tornare ad esso in forma di servizio di raccolta, che comprende un determinato lasso di contratto le spese. Tassa pagata dall’inquilino e progettato per il proprietario potrebbe tornare speso.<\/p>\n

In ogni paese ci sono le tipiche condizioni, per quanto riguarda i costi e le responsabilit\u00e0 del locatario e del locatore. Ad esempio, nel regno unito il proprietario non \u00e8 quasi alcuna spesa (comune tipo di contratto di locazione absolute NNN lease), mentre in Francia si paga la riparazione, la commissione broker che si occupano di noleggio, e la tassa di propriet\u00e0 (tipo di contratto di locazione \u2014 gross rent lease).<\/p>\n<\/p>\n

I costi degli inquilini e dei proprietari di un tipico contratti
\nDati Cushman & Wakefield<\/h3>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Il paese<\/th>\nLe spese del locatario<\/th>\nLe spese del padrone di casa<\/th>\n<\/tr>\n
Austria<\/td>\n\u2014 locazione<\/strong>: assistenza legale \u2014 1 % del canone annuo di locazione, l’imposta statale \u2014 1 %, commissione di agenzia \u2014 3 mesi di affitto;
\n\u2014 tassa di servizio<\/strong>: comprende le spese condominiali, le spese di gestione, spese di pulizia, assicurazione e tassa di propriet\u00e0;
\n\u2014 riparazione<\/strong>: gli spazi interni;
\n\u2014 IVA sulle auto<\/strong>: 20 %.<\/td>\n		\u2014 riparazione: la facciata e il tetto.<\/td>\n<\/tr>\n
Regno unito<\/td>\n\u2014 locazione<\/strong>: la commissione di agenzia immobiliare \u2014 5-10 % del canone annuo di locazione, assistenza legale \u2014 circa il 5% pi\u00f9 IVA 20 %;
\n\u2014 tassa di servizio<\/strong>: comprende le utenze, l’assicurazione, i costi di gestione e tasse di propriet\u00e0;
\n\u2014 riparazione<\/strong>: riparazione (completamente) e il contenuto;
\n\u2014 assicurazione<\/strong>: l’inquilino paga per l’assicurazione degli interni direttamente, e per l’assicurazione di strutture esterne \u2014 attraverso la tassa di servizio;
\n\u2014 IVA sulle auto<\/strong>: 20 %.<\/td>\n		\u2014 il padrone di casa paga per la riparazione e l’assicurazione delle strutture portanti, ma queste spese sono rimborsate attraverso la tassa di servizio.<\/td>\n<\/tr>\n
Germania<\/td>\n\u2014 locazione<\/strong>: la commissione di agenzia immobiliare pari a 3-4 mesi di affitto (2-3 mesi in caso di affitto industriali e commerciali) pi\u00f9 IVA 19 %;
\n\u2014 tassa di servizio<\/strong>: comprende la tassa di propriet\u00e0, le spese e l’assicurazione;
\n\u2014 riparazione<\/strong>: gli spazi interni;
\n\u2014 IVA sulle auto<\/strong>: il 19 %.<\/td>\n		\u2014 locazione<\/strong>: in genere il proprietario paga una commissione di solo i deboli mercati, e questo vale solo per gli oggetti che godono di debolezza della domanda;
\n\u2014 riparazione<\/strong>: sono tipici contratti di locazione Dach & Fach, in cui il padrone di casa \u00e8 responsabile solo per la riparazione delle strutture portanti.<\/td>\n<\/tr>\n
Spagna<\/td>\n\u2014 tassa di servizio<\/strong>: comprende le spese condominiali e la tassa di propriet\u00e0;
\n\u2014 riparazione<\/strong>: gli spazi interni;
\n\u2014 assicurazione<\/strong>: gli spazi interni;
\n\u2014 IVA sulle auto<\/strong>: il 21 %.<\/td>\n		\u2014 locazione<\/strong>: la commissione di agenzia immobiliare 10-15 % del canone annuo di locazione + IVA 21 % (a volte la commissione paga l’inquilino);
\n\u2014 riparazione<\/strong>: la facciata e il tetto;
\n\u2014 assicurazione<\/strong>: la facciata e il tetto.<\/td>\n<\/tr>\n
Francia<\/td>\n\u2014 locazione<\/strong>: la commissione di agenzia immobiliare a il 15% del canone annuo di locazione + IVA 20 %;
\n\u2014 tassa di servizio<\/strong>: comprende le spese condominiali e di assicurazione;
\n\u2014 riparazione<\/strong>: riparazione di interni;
\n\u2014 IVA sulle auto<\/strong>: 20 %.<\/td>\n		\u2014 locazione<\/strong>: la commissione di agenzia immobiliare a il 15% del canone annuo di locazione + IVA 20 %;
\n\u2014 tassa di propriet\u00e0<\/strong>: la quantit\u00e0 dipende dalla particolare della citt\u00e0; a volte paga l’inquilino (soprattutto se si tratta di industriali o commerciali locali);
\n\u2014 riparazione<\/strong>: la facciata e il tetto.<\/td>\n<\/tr>\n
Repubblica ceca<\/td>\n\u2014 locazione<\/strong>: la commissione di agenzia immobiliare 5-8 % per l’affitto di uffici e 10-15% per la locazione dei locali commerciali;
\n\u2014 tassa di servizio<\/strong>: comprende le spese condominiali, le spese di gestione, le spese per la pulizia e la tassa di propriet\u00e0;
\n\u2014 riparazione<\/strong>: gli spazi interni;
\n\u2014 assicurazione<\/strong>: gli spazi interni e le imprese;
\n\u2014 IVA sulle auto<\/strong>: il 21 %.<\/td>\n		\u2014 locazione<\/strong>: la commissione di agenzia immobiliare 7-17 % del canone annuo di locazione;
\n\u2014 riparazione<\/strong>: la facciata e il tetto;
\n\u2014 assicurazione<\/strong>: la facciata e il tetto.<\/td>\n<\/tr>\n
Svizzera<\/td>\n\u2014 locazione<\/strong>: la commissione di agenzia immobiliare 7-15 % del canone di locazione;
\n\u2014 tassa di servizio<\/strong>: comprende le utenze;
\n\u2014 riparazione di<\/strong>: opere minori.<\/td>\n		\u2014 locazione<\/strong>: la commissione di agenzia immobiliare 10-15 %;
\n\u2014 tassa di propriet\u00e0<\/strong>: la dimensione dipende dal cantone;
\n\u2014 riparazione<\/strong>: i grandi lavori di ristrutturazione;
\n\u2014 assicurazione<\/strong>: l’assicurazione dell’edificio.<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Oltre a questo, l’investitore si consiglia di prevedere una voce di spesa, come il prestito del fondatore \u2014 nel futuro vi aiuter\u00e0 a ottimizzare l’imposta sul reddito della societ\u00e0, se l’oggetto \u00e8 costruito su una persona giuridica. L’essenza di questo processo \u00e8 che il fondatore ha credito per la sua azienda, che \u00e8 fatta di propriet\u00e0, e quindi restituisce il debito e visualizza questi strumenti di sotto delle imposte sul reddito.<\/p>\n

\u25cf<\/p>\n

Poich\u00e9 in Europa diffusi i contratti NNN lease, per cui la maggior parte delle spese per il contenuto si trova sul cliente, il proprietario resta da pagare solo per le riparazioni di edifici e servizi del personale.<\/p>\n

\nPer ridurre i costi di gestione, \u00ab\u0422\u0440\u0430\u043d\u0438\u043e\u00bb raccomanda un investitore straniero:<\/p>\n

    \n
  • acquisto di immobili, gi\u00e0 mano in affitto a contratti di tipo NNN lease;<\/li>\n
  • utilizzare il prestito per la creazione di leva finanziaria e migliorare il ritorno sul capitale investito;<\/li>\n
  • tener conto del deprezzamento e di ottenere detrazioni fiscali;<\/li>\n
  • acquistare una nuova propriet\u00e0 che non richiede costi di revisione;<\/li>\n
  • emettere un prestito fondatore per l’ottimizzazione dell’imposta sul reddito.<\/li>\n<\/ul>\n

    Julia Kozhevnikova, \u00ab\u0422\u0440\u0430\u043d\u0438\u043e\u00bb<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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