{"id":1834,"date":"2020-02-13T00:17:23","date_gmt":"2020-02-12T21:17:23","guid":{"rendered":"http:\/\/nalog.fr\/ltrizikos-veiksniai-nuo-ko-priklauso-derlingumas-ir-investiciju-i-nekilnojamaji-turta\/"},"modified":"2020-02-13T00:17:23","modified_gmt":"2020-02-12T21:17:23","slug":"ltrizikos-veiksniai-nuo-ko-priklauso-derlingumas-ir-investiciju-i-nekilnojamaji-turta","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/nalog.fr\/lt\/ltrizikos-veiksniai-nuo-ko-priklauso-derlingumas-ir-investiciju-i-nekilnojamaji-turta\/","title":{"rendered":"Rizikos veiksniai: nuo ko priklauso derlingumas ir investicij\u0173 \u012f nekilnojam\u0105j\u012f turt\u0105"},"content":{"rendered":"

Rizikos vertinimas vaidina svarb\u0173 vaidmen\u012f etape formuojant investavimo strategij\u0105, nes nuo to, kiek investuotojas yra pasireng\u0119s rizikuoti, did\u017eia dalimi priklauso ir biud\u017eeto, ir laukti gr\u0105\u017eos. Taip, jei investuotojai svarsto ateities prid\u0117ti \u012f nekilnojam\u0105j\u012f turt\u0105, kaip \u043d\u0438\u0437\u043a\u043e\u0440\u0438\u0441\u043a\u043e\u0432\u0430\u043d\u043d\u044b\u0435, tai jie yra pasireng\u0119 mok\u0117ti daugiau u\u017e kiekvien\u0105 doleris \u043f\u0440\u043e\u0433\u043d\u043e\u0437\u0438\u0440\u0443\u0435\u043c\u043e\u0433\u043e pajam\u0173, tokiu b\u016bdu \u043f\u043e\u043d\u0438\u0436\u0430\u044f statym\u0105 gr\u0105\u017eos. Tai yra, kuo ma\u017eesn\u0117 rizika, tuo ma\u017eesnis derlius.<\/p>\n

Rizika \u2014 tai tikimyb\u0117, kad nuostoli\u0173 d\u0117l bet koki\u0173 pakeitim\u0173. Kuo didesn\u0117 tikimyb\u0117 to, kas bus neigiamas \u012fvykis, tuo didesn\u0117 rizika. Investicij\u0173 \u012f nekilnojam\u0105j\u012f turt\u0105 labiausiai b\u016bdinga dvi grup\u0117s rizikos \u0441\u0442\u0440\u0430\u043d\u043e\u0432\u044b\u0435 rizik\u0105 ir rizikos, susijusios su konkre\u010diu projektu.<\/p>\n

\u0421\u0442\u0440\u0430\u043d\u043e\u0432\u044b\u0435 rizik\u0105<\/h2>\n

Prie \u0441\u0442\u0440\u0430\u043d\u043e\u0432\u044b\u043c pavojus prie\u0161 taikoma tikimyb\u0117 atsiradimo ekonomini\u0173, politini\u0173 ir socialini\u0173 sukr\u0117tim\u0173 \u0161alyje, kur yra nekilnojamojo turto objektas.<\/p>\n

Lygis \u0441\u0442\u0440\u0430\u043d\u043e\u0432\u043e\u0433\u043e rizikos galima su\u017einoti i\u0161 ataskait\u0173 reiting\u0173 agent\u016br\u0173 arba konsultavimo \u012fmon\u0117s. Pavyzd\u017eiui, reitingas The Economist Intelligence Unit ma\u017eiausios \u0441\u0442\u0440\u0430\u043d\u043e\u0432\u044b\u0435 rizika i\u0161 Austrijos, did\u017eiosios Britanijos, Vokietijos ir JAV, dauguma \u2014 i\u0161 Afganistano, Baltarusijos, Ukrainos ir kt.<\/p>\n

Vienas i\u0161 ekonomini\u0173 veiksni\u0173 \u0441\u0442\u0440\u0430\u043d\u043e\u0432\u043e\u0433\u043e rizikos \u2014 did\u0117jan\u010dios infliacijos<\/strong>. Priklausomyb\u0117 yra tokia: kuo didesn\u0117 infliacija, tuo didesn\u0117 rizika. Ma\u017eiausia rizika yra infliacija ma\u017eiau kaip 5 % per metus, did\u017eiausias \u2014 daugiau nei 100 %. Nekilnojamojo turto rinka yra apsaugota nuo \u0438\u043d\u0444\u043b\u044f\u0446\u0438\u043e\u043d\u043d\u043e\u0433\u043e rizikos tuo, kad nuomos kaina tikslinama kas m\u0117nes\u012f arba kasmet: nuomos tarifai \u043f\u0440\u0438\u0432\u044f\u0437\u044b\u0432\u0430\u044e\u0442\u0441\u044f indeksui ma\u017emenini\u0173 kain\u0173 dinamika kurio atspindi \u0438\u043d\u0444\u043b\u044f\u0446\u0438\u044e. Kuo da\u017eniau per\u017ei\u016brima normos, tuo didesnis jautrumas objekto prie infliacijos ir tuo daugiau pajam\u0173 investuotoj\u0173. Pavyzd\u017eiui, vie\u0161bu\u010dio kambari\u0173, parduotuvi\u0173, prekybos, pramon\u0117s-sand\u0117liavimo patalpos ir patalpos, \u0441\u0434\u0430\u0432\u0430\u0435\u043c\u043e\u0435 yra tik trumpalaik\u0119 nuom\u0105, tradici\u0161kai laikomi objektais, su padidintu jautrumu infliacija, biur\u0173 ir REIT \u2014 vidutinio, o \u017eem\u0117s sklypus ir butus, \u0441\u0434\u0430\u0432\u0430\u0435\u043c\u044b\u0435 ilgalaik\u0119 nuomos, \u2014 ma\u017ea.<\/p>\n

Vokietija \u2014 apskritai \u043d\u0438\u0437\u043a\u043e\u0440\u0438\u0441\u043a\u043e\u0432\u0430\u044f \u0161alis investuoti \u012f nekilnojam\u0105j\u012f turt\u0105, ta\u010diau \u010dia yra regionai didel\u0117s rizikos. Vis\u0173 pirma, tai apima ryt\u0173 \u017eem\u0117s <\/i><\/p>\n

Kitas ekonominis veiksnys \u0441\u0442\u0440\u0430\u043d\u043e\u0432\u043e\u0433\u043e rizikos susij\u0119s su nestabilumas nacionaline valiuta<\/strong>. Nepriklausomai nuo to, did\u0117ja jos kurs\u0105 arba ma\u017e\u0117ja, bet reik\u0161mingas nuokrypis yra rizika. Did\u017eiausias pavojus, kad rinkos kyla tuo atveju, kai augimas arba kritimas valiuta sudaro daugiau nei 20 %.<\/p>\n

Nor\u0117dami \u017ealiavos \u044d\u043a\u043e\u043d\u043e\u043c\u0438\u043a taip pat b\u016bdingas toks rizikos veiksnys, kaip suma\u017einti naftos kain\u0173<\/strong>. Kuo ma\u017eesn\u0117 kaina, tuo didesn\u0117 gr\u0117sm\u0117 ekonomikos; did\u017eiausias pavojus \u2014 kain\u0173 ma\u017e\u0117jimas, angliavandeniliai daugiau nei 20 %. Tod\u0117l, pasak Savills, fone \u0434\u0435\u0448\u0435\u0432\u0435\u044e\u0449\u0435\u0439 naftos, nuo 2007 iki 2009 m. but\u0105 rusijos sostin\u0117je \u043f\u043e\u0434\u0435\u0448\u0435\u0432\u0435\u043b\u0438 51 %. Sausio-vasario 2009 m., kai naftos kainos prad\u0117jo pakilti, ir kaina kvadratini\u0173 metr\u0173, taip pat nu\u0117jo \u012f vir\u0161\u0173. \u012e 2015 metais naftos rodo neigiam\u0105 dinamik\u0105, ir b\u016bsto kainos taip pat ma\u017e\u0117ja.<\/p>\n

Kiti ekonominiai veiksniai \u2014 ma\u017e\u0117ja BVP kritimo tempas gamybos, ma\u017e\u0117ja eksportas ir ma\u017e\u0117ja gyventoj\u0173 perkamoji galia. <\/strong> Did\u017eiausias pavojus \u2014 suma\u017einti kiekvieno i\u0161 \u0161i\u0173 rodikli\u0173 yra daugiau nei 10 %.<\/p>\n

Prie \u0441\u0442\u0440\u0430\u043d\u043e\u0432\u044b\u043c taip pat apima socialin\u0119 ir politin\u0119 rizik\u0105. Ypa\u010d nekilnojamojo turto rinkoje gali neigiamai paveikti neigiamas gyventoj\u0173 prieaugis<\/strong>, ir tai pasakytina ne tik \u0161alies kaip visuma, bet ir konkre\u010dios \u043d\u0430\u0441\u0435\u043b\u0435\u043d\u043d\u043e\u0433\u043e punkto, o taip pat ir atskiro regiono. Pavyzd\u017eiui, gyventojai, Ryt\u0173 Vokietijoje juda \u012f labiau i\u0161sivys\u010diusi\u0173 ir \u012f ateit\u012f orientuot\u0105 vakar\u0173 \u017eem\u0117s, tod\u0117l pastaraisiais laikomi ma\u017eiau rizikingas rinkas investuoti \u012f nekilnojam\u0105j\u012f turt\u0105 (i\u0161imtis \u2014 ma\u017eas miestas \u0420\u0443\u0440\u0441\u043a\u043e\u0439 srityje, kuri praranda gyventojus, nes tr\u016bksta darbo viet\u0173).<\/p>\n

Politin\u0117 pad\u0117tis<\/strong> taip pat daro didel\u0119 \u012ftak\u0105 investuotoj\u0173 elgesys ir j\u0173 suvokim\u0105 rizikos. Pasak tyrimo „\u0422\u0440\u0430\u043d\u0438\u043e”, 17 % apklaust\u0173j\u0173 \u0440\u0438\u0435\u043b\u0442\u043e\u0440\u043e\u0432 mano, kad politin\u0117 aplinka (lygiavert\u0117 su ekonominio stabilumo) \u2014 viena i\u0161 pagrindini\u0173 prie\u017eas\u010di\u0173, d\u0117l kuri\u0173 \u0440\u0443\u0441\u0441\u043a\u043e\u044f\u0437\u044b\u0447\u043d\u044b\u0435 pirk\u0117jai renkasi t\u0105 ar kit\u0105 \u0161al\u012f, \u012fsigyti nekilnojamojo turto. \u0160is veiksnys ypa\u010d ry\u0161kiai i\u0161reik\u0161tos tokiose \u0161alyse, kaip did\u017eioji Britanija, Vokietija, JAV ir Pranc\u016bzija.<\/p>\n

Socialini\u0173-politini\u0173 ir ekonomini\u0173 neramum\u0173 \u0161alyje gali ilgam atbaido investuotojus nuo vietos nekilnojamojo turto rinkos <\/i><\/p>\n

Dar vienas svarbus \u0441\u0442\u0440\u0430\u043d\u043e\u0432\u043e\u0439 rizika \u2014 galimas keisti teis\u0117s aktus<\/strong>, kurie gali tur\u0117ti \u012ftakos nekilnojamojo turto rinkose. Tai gali b\u016bti pakeisti mokes\u010di\u0173 teis\u0117 (didinti esamus mokes\u010dius ir nustatyti naujas), \u012fvadas ribojan\u010di\u0173 teis\u0117s akt\u0173, susijusi\u0173 su statybos ir investicij\u0173, taip pat \u012fvadas apribojim\u0173 kapitalo jud\u0117jimas.<\/p>\n

Rizika projekto<\/h2>\n

Rizikos, susijusios su projektu, galima suskirstyti \u012f dvi kategorijas:<\/p>\n

    \n
  • rizikos projektus, Added Value, kuri\u0173 tikslas \u2014 kurti prid\u0117tin\u0119 vert\u0119;<\/li>\n
  • rizika nuomos versl\u0105.<\/li>\n<\/ul>\n

    1. Projektai Added Value<\/strong><\/p>\n

    \u012e projekt\u0173 Added Value („prid\u0117tin\u0117s vert\u0117s”) yra susij\u0119 su statybos ir \u0440\u0435\u0434\u0435\u0432\u0435\u043b\u043e\u043f\u043c\u0435\u043d\u0442. Rizika, kad toki\u0173 projekt\u0173 yra pakankamai auk\u0161tas, bet ir derlius taip pat didelis \u2014 14-25 %.<\/p>\n

    Pagrindin\u0117s rizikos, susijusios su statyba:<\/p>\n

      \n
    • kaina \u017eem\u0117s ar objekto \u012fleidimo gali b\u016bti pervertintas;<\/li>\n
    • statyba ar remontas gali tempkite;<\/li>\n
    • \u012fvertinti statybos ar remonto gali b\u016bti vir\u0161ytas;<\/li>\n
    • pardavimo kaina gali b\u016bti ma\u017eesn\u0117, nei buvo planuota;<\/li>\n
    • pardavimo gali eiti l\u0117\u010diau, nei planuota.<\/li>\n<\/ul>\n

      Visi \u0161ie pavojai gali „valgyti” derlius, tod\u0117l investuotojas liks be pelno arba net su \u0443\u0431\u044b\u0442\u043a\u043e\u043c.<\/p>\n

      Statybos projektai daugiau \u0440\u0438\u0441\u043a\u043e\u0432\u0430\u043d\u043d\u044b palyginti su \u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u043d\u044b\u043c verslo <\/i><\/p>\n

      Visi nurodyti rizika auga progresavimo proporcingai \u0437\u0430\u043a\u0440\u0435\u0434\u0438\u0442\u043e\u0432\u0430\u043d\u043d\u043e\u0441\u0442\u0438 \u0434\u0435\u0432\u0435\u043b\u043e\u043f\u0435\u0440\u0430, tai yra kuo daugiau pinig\u0173 skolinimo jis naudoja, tuo didesnis kiekvienas i\u0161 \u0161i\u0173 rizikos. Kai \u043d\u0430\u0438\u0445\u0443\u0434\u0448\u0435\u043c scenarijai, pvz., esant dideliam \u0437\u0430\u043a\u0440\u0435\u0434\u0438\u0442\u043e\u0432\u0430\u043d\u043d\u043e\u0441\u0442\u0438 \u0441\u0442\u0440\u043e\u0439\u043a\u0438 ir esmini\u0173 kompensavimo vert\u0117 gali b\u016bti taip, kad \u0434\u0435\u0432\u0435\u043b\u043e\u043f\u0435\u0440 ar investuotojas liks \u0443\u0431\u044b\u0442\u043a\u0435. Patyr\u0119 k\u016br\u0117jai visada \u043f\u0440\u043e\u0441\u0447\u0438\u0442\u044b\u0432\u0430\u044e\u0442 \u012fvairius scenarijus raidos, ir priimtinas laikomi tokie, kai kuri\u0173 investuotojas i\u0161eina i\u0161 projekto, u\u017edirbti 15-20 % (klasikinis scenarijus) arba 20-25 % (optimistinis scenarijus).<\/p>\n

      Rizika projekto pasirei\u0161kia dar prie\u0161 pradedant darbus. Vis\u0173 pirma, egzistuoja rizika, kad nepavyksta gauti statybos leidim\u0105 (Permit Risk<\/strong>). Jo esm\u0117 ta, kad tuo atveju, \u0438\u043d\u0432\u0435\u0441\u0442\u0438\u0446\u0438\u044f\u043c\u0438 \u012f \u0440\u0435\u0434\u0435\u0432\u0435\u043b\u043e\u043f\u043c\u0435\u043d\u0442, kapitalinis remontas ar statyba „nuo nulio” siekiant \u012fgyvendinti nusipirk\u0119 \u017eem\u0117s ar objekt\u0105 reikia eiti koordinavimo ir gauti leidimus. Paprastai \u012f kain\u0105 \u012fkeliate rizika nepavyksta gauti atitinkam\u0105 leidim\u0105 arba to, kad tai u\u017eims nema\u017eai laiko. Kai kuriose \u0161alyse k\u016br\u0117jai yra pasireng\u0119 imtis rizikos nepavyksta gauti leidimo.<\/p>\n

      Nustatyti rizik\u0105, susijusi\u0105 su konkre\u010diu objektu, padeda i\u0161sami patikra \u2014 Due Diligence”, kuri apima keturi\u0173 r\u016b\u0161i\u0173 ekspertiz\u0117s:<\/p>\n

        \n
      • advokat\u0173 kompetencijos (Legal Due Diligence): advokatai tikrina nuomos sutartis ir prieinamum\u0105 statybos leidim\u0105;<\/li>\n
      • finans\u0173 ir mokes\u010di\u0173 kompetencijos (Financial & Tax Due Diligence): mokes\u010di\u0173 konsultantas nustato nekilnojamojo s\u0105naudos objektas, apskai\u010diuoja pelno mar\u017ea ir dyd\u012f, mokes\u010di\u0173 atskaitymai;<\/li>\n
      • rizikos vertinimas (Chance & Risk): kompetencijos pl\u0117tros perspektyvas vietoje, o taip pat \u012ftak\u0105 galiojan\u010di\u0173 ir b\u016bsim\u0173 konkurent\u0173;<\/li>\n
      • techninis vertinimas (Technini\u0173 Due Diligence): kompetencijos technin\u0119 b\u016bkl\u0119 nekilnojamojo turto (paprastai vykdoma ne perkant naujus objektus).<\/li>\n<\/ul>\n

        2. \u0410\u0440\u0435\u043d\u0434\u043d\u044b\u0439 verslo<\/strong><\/p>\n

        Ma\u017eiausiai rizikinga objektai, \u0441\u0434\u0430\u044e\u0449\u0438\u0435\u0441\u044f nuoma, tur\u0117ti toliau i\u0161vardytas charakteristikas:<\/p>\n

          \n
        • vieta upscale srityse;<\/li>\n
        • gera technin\u0117 b\u016bkl\u0117;<\/li>\n
        • nuomininkai \u2014 viduriniosios klas\u0117s atstovai (u\u017e gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto) arba \u012fmon\u0117s pirmojo lygio (tuo atveju, komercini\u0173 objekt\u0173);<\/li>\n
        • vidutinis nuomos, prieinam\u0105 \u0441\u0440\u0435\u0434\u043d\u0435\u0441\u0442\u0430\u0442\u0438\u0441\u0442\u0438\u0447\u0435\u0441\u043a\u0438\u043c nuominink\u0173;<\/li>\n
        • galimyb\u0117 \u043f\u0435\u0440\u0435\u043f\u0440\u043e\u0444\u0438\u043b\u0438\u0440\u043e\u0432\u0430\u043d\u0438\u044f objekto (pvz., vertimo vie\u0161bu\u010di\u0173 nekilnojamojo turto b\u016bsto fondo arba atvirk\u0161\u010diai);<\/li>\n
        • pelnas i\u0161 nuomos ne ma\u017eesnis u\u017emokestis u\u017e paskol\u0105.<\/li>\n<\/ul>\n

          Vieta pagrindin\u0117 savyb\u0117: jei nekilnojamas turtas yra geros mieste, tai rizika bus minimalus, o objektas \u2014 \u043b\u0438\u043a\u0432\u0438\u0434\u0435\u043d. Ta\u010diau su rizika gali b\u016bti d\u0117l to, kad toliau vystyti rajono<\/strong>, tod\u0117l renkantis \u0434\u043e\u0445\u043e\u0434\u043d\u043e\u0433\u043e objektas tur\u0117t\u0173 \u043f\u043e\u0438\u043d\u0442\u0435\u0440\u0435\u0441\u043e\u0432\u0430\u0442\u044c\u0441\u044f plan\u0105, statybos ir su\u017einoti, ar gali b\u016bsimos ir jau \u012fdiegti keisti (pl\u0117sti transporto tinkl\u0105, nauj\u0173 institucij\u0173 ir tt) su laiku padidinti \u043a\u0430\u043f\u0438\u0442\u0430\u043b\u0438\u0437\u0430\u0446\u0438\u044e objekto investicij\u0173 arba, prie\u0161ingai, suma\u017e\u0117ti jo derlingumas. Pavyzd\u017eiui, jei asmuo \u012fsigijo but\u0105 niujorke su nuostabiu vaizdu \u012f Centrin\u012f park\u0105, tai jis apriori garantuoja sau saugum\u0105 priedai, kaip but\u0173 su tokiu vaizdu ma\u017eai, ir naujus, daugiau nebus.<\/p>\n

          Rizika yra taip pat bloga valstyb\u0117s objektas,<\/strong> ir nepakankama technin\u0117 \u043e\u0441\u043d\u0430\u0449\u0435\u043d\u043d\u043e\u0441\u0442\u044c<\/strong>. Nei blogiau \u043e\u0431\u044a\u0435\u043c\u043d\u043e-\u043f\u043b\u0430\u043d\u0438\u0440\u043e\u0432\u043e\u0447\u043d\u044b\u0435 sprendimus pastato viduje, tiekimo \u0161iuolaikini\u0173 in\u017einerini\u0173 sistem\u0173 ir kokyb\u0117s laikan\u010diosioms konstrukcijoms realizuoti, kuo toliau objekto konkurencingum\u0105 rinkoje, tuo ma\u017eesn\u0117 jo vert\u0117 ir surinko nuominink\u0173, o rizika yra didesn\u0117. Nepaisant to, kad senas ir d\u0117v\u0117ti objektai gali suteikti \u043d\u0435\u043f\u043b\u043e\u0445\u0443\u044e derlius \u012f \u043c\u043e\u043c\u0435\u043d\u0442\u0435, jie visada yra daugiau \u0440\u0438\u0441\u043a\u043e\u0432\u0430\u043d\u043d\u044b investicij\u0173, nei pastatai geros b\u016bkl\u0117s.<\/p>\n

          Kokyb\u0117 nuominink\u0173 tipas ir nuomos sutarties<\/strong> taip pat gali didinti arba \u043f\u043e\u043d\u0438\u0436\u0430\u0442\u044c rizik\u0105. Investuotojas, kuris n\u0117ra pasireng\u0119s rizikuoti prarasti nuominink\u0173, grei\u010diausiai, \u0432\u043b\u043e\u0436\u0438\u0442\u0441\u044f objektas, turin\u010di\u0173 ilgalaikius \u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u043d\u044b\u043c\u0438 sutar\u010di\u0173. Ir atvirk\u0161\u010diai, kai \u0161is yra rizika, kad investuotojas kuri b\u016bt\u0173 priimtina, jis bus laikomas kaip variant\u0173 nekilnojamojo turto tinka prie pabaigos arba trumpalaikis \u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u043d\u044b\u043c sutart\u012f.<\/p>\n

          Renkantis \u0434\u043e\u0445\u043e\u0434\u043d\u043e\u0439 turto, verta atkreipti d\u0117mes\u012f \u012f tai, kiek yra patikimas nuomininkas <\/i><\/p>\n

          Kita rizika yra susijusi su pasirinkimu finansavimo b\u016bdai<\/strong> ir toliau veikia \u0437\u0430\u0435\u043c\u043d\u044b\u043c\u0438 priemon\u0117mis. Kaip taisykl\u0117, didesn\u0117 dalis \u0437\u0430\u0435\u043c\u043d\u043e\u0433\u043e kapitalo, tuo didesn\u0117 rizika.<\/p>\n

          Poveikis svirties \u2014 tai kai kaina \u0437\u0430\u0435\u043c\u043d\u043e\u0433\u043e finansavimo pigiau, nei derlius projekto. Investuotojas gali susitarti su banku tod\u0117l, kad mok\u0117ti procent\u0173 u\u017e paskol\u0105, bet mok\u0117ti bent nuo k\u016bno paskolos. Tokiu metodu galima padidinti veiklos pelningum\u0105 nuo investicij\u0173. Ta\u010diau toks metodas padidinti pelningum\u0105, veda prie kitos rizikos. Jei objekto kaina ma\u017e\u0117s, kai reikia prat\u0119sti kredito sutart\u012f, tai bankas reikalauja proporcingai \u0434\u043e\u043a\u0430\u043f\u0438\u0442\u0430\u043b\u0438\u0437\u0438\u0440\u043e\u0432\u0430\u0442\u044c kredito ir suteikti papildom\u0105 netinkamos \u012frangos (margin call). Tod\u0117l svarbu rasti pusiausvyr\u0105 svirties gr\u0105\u017eos ir rizikos, tai sugeb\u0117jimas profesionali\u0173 investuotoj\u0173.<\/p>\n

          Kapitalas, \u0432\u0437\u044f\u0442\u044b\u0439 skolos investicij\u0173, turi ne\u0161ti peln\u0105, kaip mokestis u\u017e jo naudojim\u0105. Jei pelnas i\u0161 nekilnojamojo turto \u017eemiau u\u017emokes\u010dio u\u017e paskol\u0105, investuotojas atsakinga u\u017e nuostoli\u0173, kuri tuo didesn\u0117, kuo didesn\u0117 vert\u0117 skolintomis l\u0117\u0161omis.<\/p>\n

          Pasak ekspert\u0173, nekilnojamojo turto rinkoje pasirod\u0117 dar vienas rizika: kadangi normos paskolas \u012f 2014-2015 metais daugelyje \u0161ali\u0173 pasiek\u0117 \u017eemiausio lygio istorijoje ir beveik priart\u0117jo prie nulio, tai po 3-5 met\u0173 jie gali gerokai i\u0161augti, ir kai tai atsitiks, nekilnojamojo turto kainos ma\u017e\u0117s.<\/p>\n

          Rizika taip pat yra nuotolinio valdymo objektas: <\/strong>atstumo turto atpalaiduoja kontroliuoti ji, tod\u0117l bandymas u\u017esiimti \u043c\u0435\u043d\u0435\u0434\u0436\u043c\u0435\u043d\u0442\u043e\u043c u\u017esienio projekto i\u0161 Rusijos susijusi su didel\u0117s rizikos. Vietoj nuotolinio savaranki\u0161ko valdymo rekomenduojama samdyti specialist\u0173 \u012fmon\u0119.<\/p>\n

          Ne ma\u017eiau svarbus ir rizik\u0105, susijusi\u0105 su \u0441\u0442\u0440\u0443\u043a\u0442\u0443\u0440\u0438\u0440\u043e\u0432\u0430\u043d\u0438\u0435\u043c sandorio<\/strong>. Yra \u012fvairi\u0173 schem\u0173, kurios leid\u017eia optimizuoti mokes\u010dius \u2014 pavyzd\u017eiui, akcinis paskola ar groja per serij\u0105 bendrovi\u0173. Tai padidina derlingum\u0105, bet ir suma\u017eina matomum\u0105 ir didina rizik\u0105 tur\u0117ti. Mokes\u010di\u0173 valdymas gali ne imtis strukt\u016bros optimizavimo ir \u043d\u0430\u0447\u0438\u0441\u043b\u0438\u0442\u044c papildomus mokes\u010dius ir baudas. Pasaulyje did\u0117ja skaidrumas ir bank\u0173 sistemos, EBPO \u012fveda priemoni\u0173 \u043f\u0440\u043e\u0442\u0438\u0432\u043e\u0434\u0435\u0439\u0441\u0442\u0432\u0438\u044e blur mokestin\u0119 baz\u0119, ir Rusija reikalauja i\u0161 savo gyventojo mok\u0117ti mokes\u010dius gautos pajamos u\u017esienyje. Visi \u0161ie poky\u010diai didina rizik\u0105 per didelio strukt\u016brinio rodymo objektai, siekiant optimizuoti mokes\u010di\u0173. M\u016bs\u0173 rekomendacija klientams: pirma, \u0441\u043e\u0432\u0435\u0442\u043e\u0432\u0430\u0442\u044c\u0441\u044f su mokes\u010di\u0173 konsultantais, o antra, ne \u043f\u0435\u0440\u0435\u0443\u0441\u0435\u0440\u0434\u0441\u0442\u0432\u043e\u0432\u0430\u0442\u044c su \u043e\u043f\u0442\u0438\u043c\u0438\u0437\u0430\u0446\u0438\u0435\u0439, nes tai yra kupinas problem\u0173 su mokes\u010di\u0173 tarnybomis ir artimiausioje ateityje.<\/p>\n

          Pirmiau min\u0117t\u0173 punkt\u0173 nustato vyriausiasis rizika \u2014 rizika, kad suma\u017einti likvidumo, tai yra suma\u017einti paj\u0117gumus greitai parduoti be nuostoli\u0173 vert\u0119 ir suma\u017einti galimo augimo kapitalizacija, kai teigiama scenarijus rinkos pl\u0117tros. Atitinkamai, kuo ma\u017eesn\u0117s rizikos, kas pirmiau punkt\u0173, tuo didesnis likvidumas, ir, kaip pasekm\u0117, \u017eemiau tituliniame derlius objektas.<\/p>\n

          Galiausiai<\/h2>\n

          Pagrindiniai rizikos prid\u0117jus \u012f nekilnojam\u0105j\u012f turt\u0105 yra:<\/p>\n<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n
          \u0421\u0442\u0440\u0430\u043d\u043e\u0432\u044b\u0435 rizik\u0105<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
          Ekonomikos<\/strong><\/td>\n\n
            \n
          • did\u0117jan\u010dios infliacijos;<\/li>\n
          • nestabilumas valiuta;<\/li>\n
          • suma\u017einti naftos kain\u0173;<\/li>\n
          • ma\u017e\u0117ja BVP kritimo tempas gamybos ir suma\u017einti eksporto;<\/li>\n
          • ma\u017e\u0117ja gyventoj\u0173 perkamoji galia.<\/li>\n<\/ul>\n<\/td>\n<\/tr>\n
          Socialinius-politinius<\/strong><\/td>\n\n
            \n
          • neigiamas gyventoj\u0173 prieaugis;<\/li>\n
          • \u043d\u0435\u0441\u0442\u0430\u0431\u0438\u043b\u044c\u043d\u0430\u044f politin\u0117 situacija;<\/li>\n
          • \u012fvadas teisinius apribojimus.<\/li>\n<\/ul>\n<\/td>\n<\/tr>\n
          Rizika projekto<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n
          Added Value<\/strong><\/td>\n\n
            \n
          • \u0437\u0430\u0432\u044b\u0448\u0435\u043d\u043d\u0430\u044f kaina pirkti \u017eem\u0117s ar objektas;<\/li>\n
          • vir\u0161ija \u0441\u043c\u0435\u0442\u044b;<\/li>\n
          • nesilaikant termino;<\/li>\n
          • rizika parduoti u\u017e ma\u017eesn\u0119 kain\u0105;<\/li>\n
          • Permit Turtas.<\/li>\n<\/ul>\n<\/td>\n<\/tr>\n
          \u0410\u0440\u0435\u043d\u0434\u043d\u044b\u0439 verslo<\/strong><\/td>\n\n
            \n
          • statybos apylink\u0117se objektas, \u0441\u043d\u0438\u0436\u0430\u044e\u0449\u0435\u0435 jo vert\u0119;<\/li>\n
          • blogas objekto b\u016bkl\u0119;<\/li>\n
          • prastos kokyb\u0117s nuomininkas;<\/li>\n
          • trumpas \u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u043d\u044b\u0439 sutartis;<\/li>\n
          • did\u017eioji dalis \u0437\u0430\u0435\u043c\u043d\u043e\u0433\u043e kapitalo;<\/li>\n
          • nuotolinis valdymas;<\/li>\n
          • strukt\u016brinis rodymas sandorio.<\/li>\n<\/ul>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

            K\u0105 pasirinkti \u2014 didelis na\u0161umas arba ma\u017eos rizikos \u2014 priklauso nuo paties investuotojo ir nuo jo po\u017ei\u016brio \u012f pavojus. Pagrindin\u0117 problema daugeliui pirk\u0117j\u0173 \u2014 tai, kad jie pradeda pokalb\u012f nuo klausimo „Koks derlius?”, o pirmasis klausimas i\u0161 tikr\u0173j\u0173 tur\u0117t\u0173 b\u016bti „Kokia yra rizika, ir kaip a\u0161 gal\u0117\u010diau parduoti \u0161\u012f objekt\u0105 ateityje?”. Jeigu investuotojas nori gauti didesn\u012f pelningum\u0105, jis turi b\u016bti pasiruo\u0161\u0119s priimti didesn\u0119 rizik\u0105.<\/p>\n

            Katerina \u041a\u043e\u0436\u0435\u0432\u043d\u0438\u043a\u043e\u0432\u0430, „\u0422\u0440\u0430\u043d\u0438\u043e”<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

            Rizikos vertinimas vaidina svarb\u0173 vaidmen\u012f etape formuojant investavimo strategij\u0105, nes nuo to, kiek investuotojas yra pasireng\u0119s rizikuoti, did\u017eia dalimi priklauso<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":468,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[145],"tags":[],"class_list":["post-1834","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-mokesciu-informacija-prancuzijoje"],"translation":{"provider":"WPGlobus","version":"3.0.0","language":"lt","enabled_languages":["ru","uk","en","de","fr","it","es","pl","pt","bg","cs","da","et","fi","hr","hu","lt","lv","mk","no","ro","sk","sl","sq","sr","tr","nl","am","ca","sv"],"languages":{"ru":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"uk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"en":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"de":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"it":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"es":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"bg":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"cs":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"da":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"et":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fi":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hu":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lt":{"title":true,"content":true,"excerpt":false},"lv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"mk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"no":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ro":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sq":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"tr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"nl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"am":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ca":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false}}},"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/lt\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1834","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/lt\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/lt\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/lt\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/lt\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1834"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/nalog.fr\/lt\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1834\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/lt\/wp-json\/wp\/v2\/media\/468"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/lt\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1834"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/lt\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1834"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/lt\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1834"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}