Инвестирање во станбени куќи во Франција: купување, менаџмент, бенефиции

Во Франција, многу инвеститори сакаат стан куќа со посебен становите во истата зграда. Меѓу придобивките од купување на целиот објекти со 10-20% попусти, способноста да го продаде делови ако е потребно и поволна даночна.

Низок принос или висок ризик?

Во Париз и Ile-de-France минимален праг на вредноста на згради е 2-3 милиони евра. Во провинцијата имотот од овој тип може да се купи за помалку од 1 милион профитабилноста зависи од локацијата на објектот. На пример, во центарот на Лил во продажба е куќа со принос од околу 5% годишно. Повеќе профит (12 %) обезбеди инвестиции во објекти во периферијата, каде висока ризиците од испади. Сепак, пониската побарувачка од tenants, толку помалку ќе биде приходи од препродажба.

Локација	Вид на објектот	Продажба цена-илјади евра	Годишен приходот илјади евра	Бруто принос, %
Париз arrondissement 18	Home 13 две и три апартмани со спална соба	3 250	114	На 3.51
Париз arrondissement 18	Зграда со 24 две спални станови, со две продавници	6 615	275,9	4,17
Лил, центар	Изградба на шест апартмани	400	28	7
Chateauroux	Зграда со два апартмани и една продавница	215	18	На 8.37

Тоа е профитабилен за да купи една зграда во лоша состојба. Ако инвеститорот го прави ремонт, данокот на доход што се наплатува по поволни услови.

Цената на купување

Со купување на зграда стекнување трошоците се пониски, отколку кога ќе го купите одделно станови во различни куќи. Главниот дел од цената е котизација, која се плаќа по стапка од 5.09 %. Нотарот наплатува такса во износ од 0,825 % од проектот чини не помалку од Евро 411,25 со секоја трансакција. Кога ќе купите стан за градење инвеститорот да не плати HOA членарина, кои се обвинети за секоја продажба и опсег од 300 до 600 евра.

Тип на објекти	Целата зграда	Три апартмани во три различни згради
Продажба цена	900 000	900 000 (3 × 300 000)
Цената на купување	57 500	61 200 (3 × 20 400)
Разликата	3 700

Како да се обноват замок во една станбена зграда

Многу инвеститори сакаат да се купи огромна конаци или мали хотели, со цел да се обноват нив во станбени згради за изнајмување. Треба да се знае во градот сала, е местото назначено во план за употреба на земјиштето (План за Локален d’urbanisme, PLU) како една од областите згради.

Во согласност со член L. 123-1-2 на градот планирање код, општината може да ја ограничи бројот на станови во согласност со бројот на Паркинг простори. Ако проектот вклучува анализа на пространи апартмани кои живеат во мали простори, властите може да ги понуди на инвеститор да се создаде повеќе Паркинг во ограничена област, да се стекнат со долготраен закуп парцели од државниот Фонд или да плати данок за недостатокот на Паркинг. Висината на даночните — 14 992,90 027,39 или 18 евра, во зависност од општината.

Во Принцип, за реструктуирање на конаци во станбени згради наметнати големи ограничувања во внатрешниот предградијата Париз и големи градови отколку во помали населени места.

Цената на услугите на друштвата за управување со

Кога управување куќа: нема HOA. Сите прашања во врска со трошоците сопственик одлучува. Некои инвеститори сакаат да се создаде управниот Одбор на tenants себе. Тоа е економичен, но кои одземаат многу време. Многу доверба управување со специјализирани фирми. Агенцијата во Лил наплаќаат за нивните услуги, во просек, 8-10% од приходот минус даноци, Банката Crédit Foncier Immobilier — 5 % (со исклучок на управување со реновирањето). Комисијата Барнс во Општ случај е 5 %, доколку не е гарантирана приходот од 7% доколку инвеститорот поседува повеќе од пет станови во една зграда и 3.5–4 %. Националната Асоцијација на француски имот агенти (FNAIM) зависи од бројот на станови.

Правата на tenants и обврските на сопствениците во препродажба

Ако зградата веќе биле под закуп, се состои од повеќе од 10 апартмани, на tenants имаат преференцијален право на купување во случај на препродажба. Сопственикот мора да го извести секој tenant, во која се наведува цената и условите на трансакцијата. Ако куќата има помалку од 10 апартмани, tenants немаат ексклузивни права за откуп.

Продажба на зградата на сопственикот мора да обезбеди на купувачот со следните техничка експертиза:

• дијагноза на енергетска ефикасност (дијагностички де перформанси énergétique, DPE) — важи за 10 години;
• тестирање за присуство на природни и технолошки ризици (état des risques naturels и technologiques, ERNT);
• тестирање за присуство на термити, ако зградата е во опасност;
• информации за состојбата на инсталации во последните три години, ако за електрична енергија и гас која се одржа во зградата за повеќе од 15 години;
• сертификат на канализација за последните три години, ако водата е доведена присутен;
• испитување на содржината на оловото од сите насликани површини, ако градежна дозвола издадени пред 1 јануари 1949 година;
• студија на присуство на азбест во сите заеднички области, ако дозвола за градба се издадени пред 1 јули 1997 година.

Оние кои ќе се продаваат на зградата како целина, и одделни станови, мора прво да се создаде TSZH. Сепак, во согласност со член L. 111-6-1 Домување и изградба на кодот, организацијата не може да биде создадена ако зградата е непогодна за живеење.

Yulia Kozhevnikova, Tranio.Ru

Според материјали Ле Particulier