Приходи и расходи за инвеститорите: како да се план и буџет пред купување на имот

Се смета дека имот бара многу трошоци за одржување. Сепак, постојат некои видови на договорите за закуп, под кои главната расходи се на tenants и земајќи ги во предвид приходите на многу добар квалитет, дури и во присуство на хипотека. “Tranio” раскажува за главните статии на приходите и трошоците за поседување на комерцијални објекти.

Ставки на приходи и расходи на сопственикот на комерцијални недвижности

Приходи

Трошоци

изнајмување, — екстерен (надворешен) огласување и рекламирање во внатрешноста на згради (затворен), амортизација — пораст на недвижен имот: капитални добивки во случај на препродажба на објектот.

1. Еднократни трошоци при купување на имотот: — цената на имотот, — Длабинска Анализа (сметководство, правни и техничка експертиза, проценка на ризикот), — услугите на realtor, — набавка на доход, печат должност, — услугите на нотар и адвокат банкарски услуги (отварање на сметки, трансфери), — Банка на надоместокот за кредит (ако објектот е стекнато со позајмените средства), — почетна поправки и изградба на објект, на декорација. 2. Редовни трошоци: — хипотека исплати (ако имотот се купи на кредит), кредитот на основачот, — годишниот недвижности данок*, комунални услуги* — оперативни трошоци (системи инженерство, чистење, безбедност)*, — осигурување*, — друштвото за управување услуги, персонал, — сметководствени услуги (известување), — правни услуги (доколку е потребно), услуги на брокери да се најде tenants (во некои случаи и платени од страна на tenant).

* * * Во многу случаи, овие трошоци се вратиле на сопственикот преку услуга за полнење кои се плаќаат од страна на tenant.

Приходи: не заборавајте за indexation на изнајмување и амортизација

Сопственикот на имот и добива изнајмување за месец (во Австрија, Германија, Шпанија) или по квартал (во Франција) напред. Во велика БРИТАНИЈА, чешка и Швајцарија, распоредени на двете месечни и квартални исплати. При склучувањето на договорот на клиентите ќе бидат на товар на безбедноста Депозит во износ од плаќање на три месеци изнајмување (во Шпанија, два во Швајцарија, шест).

Кога лизинг шопинг центри ренти понекогаш се наплаќа во форма на процент од годишниот промет (3-10 %). Водител на tenants (друштвата за лизинг не помалку од 5-15 % од површината на објектот) обично се плаќаат помалку од другите.

Во случај на долг рок (10 години) на договорот ренти на годишно ниво се индексирани во согласност со инфлацијата во земјата. Но, на пример, во чешка, оваа практика е речиси таму, бидејќи повеќето од договорите е за 3 или 5 години.

Во прилог на надоместоците за изнајмените простории, сопственикот обично ќе полнење на наемател ДДВ за изнајмување. Овој износ потоа се посветува на владата. Во некои случаи сопственикот може делумно враќање на уплатениот ДДВ како надоместок за трошоците за поправка или изградба.

“ДДВ добиени од tenants компензира ДДВ платен при купување на имот. Во Германија овој систем работи автоматски: државата веднаш да го исклучат ДДВ од цената на објектот, и данок на промет на услуги на брокер и други трошоци при купување kompensiruet од идните изнајмување”— рече Giorgi Kachmazov, постар партнер “Tranio”.

На приход, исто така, вклучува амортизација. Тоа го намалува оданочуваат вредноста на имотот поради својот потенцијал влошување на состојбата. На пример, ако имотот е во вредност од 10 милиони евра, од кои 2 милиони евра е цената на земјата затоа што земјата не е предмет да носат и солза, амортизираните ќе биде 8 милиони евра, Ако ние се претпостави дека амортизација на комерцијална зграда е од 2% годишно, тогаш се оданочува износ секоја година ќе се одземат 160 илјади евра. Покрај тоа, предмет на оданочување ќе бидат одземени на камата на кредитот.

Трошоци: главната работа е да се регистрирате поволни услови во договорот

Трошоците може да биде еднократна (вредноста на имот, залог, даноци на купување, Комисијата брокери, итн.) и редовна (трошоците за одржување, хипотека исплати, итн.).

Еднократни трошоци за купување на недвижен имот и на трансакцијата износ во просек од околу 10% на проектот трошоци. Овие може да бидат додадени на цената на првичната поправки и декорација на простор — оваа сума зависи од состојбата на објектот.

Со оглед на редовните трошоци за одржување, а потоа, во зависност од типот на закуп, инвеститорот може да биде делумно изземено од нив. Најчестиот тип на рент — NNN закуп во која сопственикот плаќа само за содржината на товарот структури на зградата. Правата и обврските на tenant и сопственикот се наведени во одредена закуп.

Цената на сопственикот во зависност од видот на престој

Тип на закуп	Што се трошоци на сопственикот
Бруто изнајмување закуп	Одржување и сервис	Осигурување	Недвижен имот данок
N закуп (Еден нето закуп)	Одржување и сервис	Осигурување	—
НН закуп (Двојно нето закуп)	Одржување и сервис	—	—
NNN закуп (Triple нето закуп), аналоген во Германија — Dach & Fach	Само поправка на фасадата и на покривот на зграда	—	—
Апсолутна NNN закуп	—	—	—

Секој од видовите на закуп, трошоци за одржување, осигурување и даноци може да првично се на товар на сопственикот, но по плаќање на износот може да се врати во услуга бесплатно, кој вклучува договорениот договорот трошоци. Цената на услугата е платена од страна на tenant и е дизајниран за да се обезбеди дека сопственикот може да се врати.

Во секоја земја постојат типични услови поврзани со трошоците и обврските на tenant и сопственикот. На пример, во велика БРИТАНИЈА сопственикот не сноси речиси сите трошоци (дистрибуирани тип на закуп апсолутна NNN закуп), и во Франција тој плаќа за поправки, Комисијата брокери, изнајмување и недвижен имот, добивка (еден вид на рент — бруто изнајмување закуп).

Трошоците за tenants и земјопоседници на типичен договор
Според Cushman & Wakefield

Земја	Цената на tenant	Сопственикот трошоците
Австрија	— закуп: правни услуги — 1 % на годишна кирија, државната даночна — 1 %, Агенција, Комисија — 3 месец закуп. — плаќање на услуги: вклучува комунални услуги, надоместокот за управување, чистење трошоци, осигурување и данок на имот; — реновирање на: внатрешни работи; — ДДВ на изнајмување: 20 %.	— реновирање: фасада и покрив.
Велика БРИТАНИЈА	— изнајмување: Агенција Комисија на недвижности — 5-10% на годишна кирија, правна поддршка — околу 5% плус ДДВ 20 %; — плаќање на услуги: вклучува комунални услуги, осигурување, менаџмент на трошоци и данок на имот; — поправка: поправка (целосно) и содржина; — осигурување: the tenant плаќа за внатрешни осигурување директно на просториите и за осигурување на надворешните структури — преку плаќање на услуги; — ДДВ на изнајмување: 20 %.	— сопственикот плаќа за поправки и осигурување структури, но, овие трошоци не се надоместува со плаќање на услуги.
Германија	— изнајмување: Комисија Агенција за недвижности во износ од 3-4 месеци изнајмување (2-3 месеци и во случај на закуп на индустриски и деловни простории) плус 19% ДДВ; — плаќање на услуги: вклучува недвижности данок, комунални трошоци и осигурување; — реновирање на: внатрешни работи; — ДДВ на изнајмување: 19 %.	— закуп: обично сопственикот плаќа Провизија само на слаба пазари, и ова е точно само за објекти кои користат слабата побарувачка; — поправка: типични за закуп на договори Dach & Fach, во кој сопственикот е одговорен само за структурни поправки.
Шпанија	сервис полнење: вклучува градење на давачки и данок на имот; — реновирање на: внатрешни работи; — осигурување: внатрешни работи; — ДДВ на изнајмување: 21 %.	— изнајмување: Комисија Агенција за недвижности 10-15 % на годишна кирија плус ДДВ 21 % (понекогаш Комисија се плаќа од страна на tenant); — реновирање: фасада и покрив; — осигурување: фасадата и на покривот.
Франција	— изнајмување: Комисија Агенција за недвижности и 15% на годишна кирија плус ДДВ 20 %; сервис полнење: ги вклучува трошоците за комунални услуги и осигурување; — поправка: поправка на внатрешни простории; — ДДВ на изнајмување: 20 %.	— изнајмување: Комисија Агенција за недвижности и 15% на годишна кирија плус ДДВ 20 %; — данок на имот: количината зависи од специфичните град; понекогаш се платени од страна на tenant (особено ако зборуваме за индустриски или комерцијални објекти); — реновирање: фасада и покрив.
Чешка Република	— изнајмување: Комисија Агенција за недвижности 5-8% кога ќе изнајмување канцеларии и 10-15% за изнајмување на деловен простор; — плаќање на услуги: вклучува комунални услуги, надоместокот за управување, чистење на трошоците и данок на имот; — реновирање на: внатрешни работи; — осигурување: домашни и деловни простории; — ДДВ на изнајмување: 21 %.	— изнајмување: Агенција Комисија недвижности 7-17 % на годишна кирија; — реновирање: фасада и покрив; — осигурување: фасадата и на покривот.
Швајцарија	— изнајмување: Агенција Комисија недвижности 7-15 % од киријата; — плаќање на услуги: вклучува комунални услуги; — поправка: мала работа.	— изнајмување: Агенција Комисија недвижности 10-15 %; — данок на имот: стапка зависи од Кантонот; — поправки: голема поправка работа; — осигурување: за осигурување на градежни објекти.

Покрај тоа, инвеститорите се препорачува да се вклучи оваа расходи како кредит на основачот во иднина тоа ќе ви помогне да се оптимизира на данокот на добивка на компанијата, ако некој објект во сопственост на правно лице. Суштината на овој процес е тоа што основачот дава кредит на вашата компанија, која го издала сопственост и потоа се врати долгот, и ги става овие средства надвор од рамките на данокот на добивка.

●

Како Европа е заеднички NNN договорите за закуп за која поголемиот дел од трошоците за одржување лежи со tenant, сопственикот е да се плаќаат само за реконструкција на зградата и персоналот.

За да се минимизира управување со трошоци, “Tranio” препорачува на странски инвеститор:

• да се купи имот, веќе дава под закуп под договори од типот NNN закуп;
• употребата на кредит да се создаде потпора и зголемување на враќање на вложениот капитал;
• да се земе во предвид амортизацијата и да добијат даночни ослободувањето;
• купување на нов имот, без да се бара трошоците за поправка;
• кредитот на основачот за оптимизација на данокот на добивка.

Yulia Kozhevnikova, “Tranio”