{"id":2042,"date":"2020-02-13T14:23:55","date_gmt":"2020-02-13T11:23:55","guid":{"rendered":"http:\/\/nalog.fr\/plinwestycje-w-budynki-mieszkalne-we-francji-zakup-zarzadzanie-zalety\/"},"modified":"2020-02-13T14:23:55","modified_gmt":"2020-02-13T11:23:55","slug":"plinwestycje-w-budynki-mieszkalne-we-francji-zakup-zarzadzanie-zalety","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/plinwestycje-w-budynki-mieszkalne-we-francji-zakup-zarzadzanie-zalety\/","title":{"rendered":"Inwestycje w budynki mieszkalne we Francji: zakup, zarz\u0105dzanie, zalety"},"content":{"rendered":"

We Francji wiele inwestorzy wol\u0105 budynki mieszkalne poszczeg\u00f3lnych mieszka\u0144 w r\u00f3\u017cnych budynkach. W\u015br\u00f3d korzy\u015bci z zakupu ca\u0142ych obiekt\u00f3w \u2014 rabat 10-20 %, mo\u017cliwo\u015b\u0107 sprzeda\u017cy cz\u0119\u015bci w razie potrzeby i korzystne opodatkowanie.<\/p>\n

Niska wydajno\u015b\u0107 lub wysokie ryzyko?<\/h2>\n

W Pary\u017c i Ile-de-France minimalny pr\u00f3g koszt\u00f3w kamienic wynosi 2-3 mln euro. W prowincji nieruchomo\u015bci tego typu mo\u017cna kupi\u0107 za mniej ni\u017c 1 mln Rentowno\u015b\u0107 zale\u017cy od lokalizacji obiektu. Na przyk\u0142ad, w centrum Lille, w sprzeda\u017cy s\u0105 domy z wydajno\u015bci\u0105 oko\u0142o 5 % rocznie. Wi\u0119cej zysk\u00f3w (do 12 %) daj\u0105 inwestycje w budynki na peryferiach, gdzie wysokie ryzyko przestoj\u00f3w. Jednak, im ni\u017cszy popyt ze strony najemc\u00f3w, tym mniej b\u0119dzie dochodu z odsprzeda\u017cy.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n
Lokalizacja<\/th>\nTyp obiektu<\/th>\nCena sprzeda\u017cy tys. euro<\/th>\nRoczny doch\u00f3d z najmu, tys. euro<\/th>\nBrutto rentowno\u015bci, %<\/th>\n<\/tr>\n
Pary\u017c, okr\u0119g 18<\/th>\nDom na 13 dwu – i trzypokojowych mieszka\u0144<\/td>\n3 250<\/td>\n114<\/td>\n3,51<\/td>\n<\/tr>\n
Pary\u017c, okr\u0119g 18<\/th>\nDom na 24 dwu – i trzypokojowe mieszkania, z dwoma sklepami<\/td>\n6 615<\/td>\n275,9<\/td>\n4,17<\/td>\n<\/tr>\n
Lille, centrum<\/th>\nBudynek na sze\u015b\u0107 mieszka\u0144<\/td>\n400<\/td>\n28<\/td>\n7<\/td>\n<\/tr>\n
Chateauroux<\/th>\nBudynek z dwoma mieszkaniami i jednym sklepem<\/td>\n215<\/td>\n18<\/td>\n8,37<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Op\u0142aca si\u0119 kupowa\u0107 budynki w z\u0142ym stanie. Je\u015bli inwestor robi remont, to jego podatek dochodowy jest naliczany na preferencyjnych warunkach.\n<\/p>\n

Wydatki na zakup<\/h2>\n

Przy zakupie ca\u0142ego budynku, koszty nabycia s\u0105 ni\u017csze ni\u017c przy zakupie pojedynczych mieszka\u0144 w r\u00f3\u017cnych domach. Podstawow\u0105 cz\u0119\u015b\u0107 koszt\u00f3w jest op\u0142ata rejestracyjna, kt\u00f3ra jest wyp\u0142acana w wysoko\u015bci 5,09 %. Notariusz pobiera wynagrodzenie w wysoko\u015bci 0,825 rodzaj mocowania % od warto\u015bci nieruchomo\u015bci \u2014 nie mniej ni\u017c 411,25 euro z ka\u017cdej transakcji. Przy zakupie budynku mieszkalnego inwestor nie p\u0142aci op\u0142aty HOA, kt\u00f3re s\u0105 pobierane od ka\u017cdej sprzeda\u017cy i wahaj\u0105 si\u0119 od 300 do 600 euro.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n
Typ obiekt\u00f3w<\/th>\nBudynek w ca\u0142o\u015bci<\/th>\nTrzy mieszkania
w trzech r\u00f3\u017cnych budynkach<\/th>\n<\/tr>\n
Cena sprzeda\u017cy<\/th>\n900 000<\/td>\n900 000 (3 \u00d7 300 000)<\/td>\n<\/tr>\n
Wydatki na zakup<\/th>\n57 500<\/td>\n61 200 (3 \u00d7 20 400)<\/td>\n<\/tr>\n
R\u00f3\u017cnica<\/th>\n3 700<\/td>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Jak odbudowa\u0107 dw\u00f3r w blok mieszkalny<\/h2>\n

Wiele inwestorzy wol\u0105 kupowa\u0107 ogromne rezydencje lub ma\u0142e hotele, aby odbudowa\u0107 ich w budynki mieszkalne do wynaj\u0119cia. Wcze\u015bniej nale\u017cy dowiedzie\u0107 si\u0119 w urz\u0119dzie miasta, czy obiekt jest w miejscu oznaczonym w planie zagospodarowania przestrzennego (Plan Local d ’ Urbanisme, PLU) jako jeden z obszar\u00f3w bez dom\u00f3w wielorodzinnych.<\/p>\n

Zgodnie z artyku\u0142em L. 123-1-2 kodeksu Urbanistyki, gmina mo\u017ce ograniczy\u0107 liczb\u0119 mieszka\u0144 w zale\u017cno\u015bci od liczby miejsc parkingowych. Je\u015bli projekt przewiduje podzia\u0142 przestronnych apartament\u00f3w na ma\u0142e zakwaterowanie, w\u0142adze mog\u0105 zaoferowa\u0107 inwestorowi stworzy\u0107 wi\u0119cej parking\u00f3w na ograniczonym terytorium, kupi\u0107 w d\u0142ugoterminow\u0105 dzier\u017caw\u0119 dzia\u0142ki z pa\u0144stwowego funduszu lub zap\u0142aci\u0107 podatek za brak parking\u00f3w. Wymiar podatku \u2014 14 992,90 lub 18 027,39 euro, w zale\u017cno\u015bci od gminy.<\/p>\n

W og\u00f3le, na przebudow\u0119 rezydencji w budynki mieszkalne nak\u0142ada du\u017ce ograniczenia w najbli\u017cszej przedmie\u015bciach Pary\u017ca i du\u017cych miastach ni\u017c w mniejszych miejscowo\u015bciach.<\/p>\n

Cena us\u0142ug zarz\u0105dcy<\/h2>\n

W przypadku sterowania ca\u0142ym domem nie HOA. Wszystkie pytania zwi\u0105zane z kosztami, decyduje w\u0142a\u015bciciel. Niekt\u00f3rzy inwestorzy wol\u0105 stworzy\u0107 zarz\u0105dcza komitet z samych najemc\u00f3w. To ekonomiczne, ale zabiera du\u017co czasu. Wiele ufaj\u0105 zarz\u0105dzanie wyspecjalizowanym firmom. Agencje w Lille bior\u0105 za swoje us\u0142ugi \u015brednio 8-10 % dochod\u00f3w z najmu z potr\u0105ceniem podatk\u00f3w, bank Cr\u00e9dit Foncier Immobilier \u2014 5 % (bez sterowania renowacji). Komisja firmy Barnes w og\u00f3lnym przypadku wynosi 5 %, je\u015bli jest gwarantowane dochody z najmu \u2014 7%, je\u015bli inwestor jest w\u0142a\u015bcicielem ponad pi\u0119ciu mieszka\u0144 w jednym budynku \u2014 3,5\u20134 %. Zak\u0142ady Krajowego stowarzyszenia francuskich po\u015brednik\u00f3w w obrocie nieruchomo\u015bciami (FNAIM) zale\u017c\u0105 od liczby mieszka\u0144.<\/p>\n

Prawa lokator\u00f3w i obowi\u0105zki w\u0142a\u015bcicieli przy odsprzeda\u017cy<\/h2>\n

Je\u015bli budynek ju\u017c \u0441\u0434\u0430\u043d\u043d\u043e\u0435 do wynaj\u0119cia, sk\u0142ada si\u0119 z wi\u0119cej ni\u017c 10 mieszka\u0144, to mieszka\u0144cy maj\u0105 prawo pierwsze\u0144stwa zakupu w przypadku odsprzeda\u017cy. W\u0142a\u015bciciel jest zobowi\u0105zany poinformowa\u0107 ka\u017cdego najemcy, podaj\u0105c cen\u0119 i warunki transakcji. Je\u015bli dom zawiera mniej ni\u017c 10 mieszka\u0144, lokatorzy nie maj\u0105 wyj\u0105tkowe uprawnienia na okup.<\/p>\n

W przypadku sprzeda\u017cy budynku w\u0142a\u015bciciel musi przekaza\u0107 kupuj\u0105cemu nast\u0119puj\u0105ce akty wiedzy technicznej:<\/p>\n

    \n
  • diagnoza efektywno\u015bci zu\u017cycia energii (diagnostic de performance \u00e9nerg\u00e9tique, DPE) \u2014 dzia\u0142a w ci\u0105gu 10 lat;<\/li>\n
  • badanie na obecno\u015b\u0107 naturalnych i technologicznych ryzyka (\u00e9tat des risques naturels et technologiques, ERNT);<\/li>\n
  • badanie na obecno\u015b\u0107 termit\u00f3w, je\u015bli budynek znajduje si\u0119 w strefie ryzyka;<\/li>\n
  • za\u015bwiadczenie o stanie instalacji elektrycznej w ci\u0105gu ostatnich trzech lat, je\u015bli pr\u0105d i gaz przeprowadzone w budynku ponad 15 lat temu;<\/li>\n
  • za\u015bwiadczenie o stanie kanalizacji w ci\u0105gu ostatnich trzech lat, je\u017celi woda pochodzi w trybie offline;<\/li>\n
  • badanie na zawarto\u015b\u0107 o\u0142owiu na wszystkich malowanych powierzchniach, je\u015bli pozwolenie na budow\u0119 zosta\u0142o wydane przed 1 stycznia 1949 r.;<\/li>\n
  • badanie na obecno\u015b\u0107 azbestu na wszystkich obszarach publicznych, je\u015bli pozwolenie na budow\u0119 zosta\u0142o wydane przed 1 lipca 1997 roku.<\/li>\n<\/ul>\n

    Ci, kt\u00f3rzy b\u0119d\u0105 sprzedawa\u0107 budynek nie w ca\u0142o\u015bci, a poszczeg\u00f3lnymi mieszkaniami, musisz najpierw utworzy\u0107 HOA. Jednak zgodnie z artyku\u0142em L. 111-6-1 sp\u00f3\u0142dzielni kodeksu, organizacja ta nie mo\u017ce by\u0107 utworzona, je\u017celi budynek \u043d\u0435\u043f\u0440\u0438\u0433\u043e\u0434\u043d\u043e do zamieszkania.<\/p>\n

    Julia \u041a\u043e\u0436\u0435\u0432\u043d\u0438\u043a\u043e\u0432\u0430, Tranio.Ru<\/p>\n

    Na podstawie materia\u0142\u00f3w Le Particulier<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    We Francji wiele inwestorzy wol\u0105 budynki mieszkalne poszczeg\u00f3lnych mieszka\u0144 w r\u00f3\u017cnych budynkach. W\u015br\u00f3d korzy\u015bci z zakupu ca\u0142ych obiekt\u00f3w \u2014 rabat<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":468,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[148],"tags":[],"class_list":["post-2042","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-informacje-podatkowe-we-francji"],"translation":{"provider":"WPGlobus","version":"3.0.0","language":"pl","enabled_languages":["ru","uk","en","de","fr","it","es","pl","pt","bg","cs","da","et","fi","hr","hu","lt","lv","mk","no","ro","sk","sl","sq","sr","tr","nl","am","ca","sv"],"languages":{"ru":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"uk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"en":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"de":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"it":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"es":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pl":{"title":true,"content":true,"excerpt":false},"pt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"bg":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"cs":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"da":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"et":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fi":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hu":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"mk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"no":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ro":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sq":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"tr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"nl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"am":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ca":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false}}},"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2042","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2042"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2042\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/468"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2042"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2042"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2042"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}