Jeden z najwi\u0119kszych rynk\u00f3w nieruchomo\u015bci Europy \u2014 region Paryski (\u00cele-de-France) \u2014 prze\u017cywa podw\u00f3jny kryzys: biura s\u0105 puste, a mieszka\u0144 nie brakuje. Coraz bardziej popularna staje si\u0119 idea t\u0142umaczenia komercyjnych w fundusz mieszka\u0144.<\/p>\n
Wed\u0142ug Immo G Consulting, od 2002 do 2012 roku w \u00cele-de-France wzniesiono tylko 420 tys. mieszka\u0144, a w celu zapewnienia ludno\u015bci mieszkaniami, trzeba by\u0142o budowa\u0107 ich dwa razy wi\u0119cej. Od 2008 roku czynsze i ceny na wt\u00f3rne mieszkania nadal rosn\u0105\u0107. Teraz metr kwadratowy w Pary\u017cu stoi ju\u017c ponad 8 500 euro.<\/p>\n
Natomiast od 2002 do 2012 roku w \u00cele-de-France rozpocz\u0119to budow\u0119 obiekt\u00f3w handlowych o \u0142\u0105cznej powierzchni ponad 12 mln m2, co ponad dwukrotnie przekracza wymagan\u0105 ilo\u015b\u0107. Teraz w regionie s\u0105 puste od 2,5 mln do 3,6 mln m2 biur, 500 tys. m2, z kt\u00f3rych przesta\u0142y by\u0107 u\u017cywane w ci\u0105gu ostatnich czterech lat. Prawie jedna trzecia z nich s\u0105 bez najemc\u00f3w 2-4 lata. Wed\u0142ug informacji DTZ, w \u0414\u0435\u0444\u0430\u043d\u0441\u0435, g\u0142\u00f3wnej dzielnicy biznesowej dzielnicy Pary\u017ca, puste 10 % biur. Jak poinformowano w badaniu Immo G Consulting, od 2007 do 2011 roku cena sprzeda\u017cy obni\u017cy\u0142a si\u0119 tam na 20 %, cena wynajmu \u2014 na 9 %.<\/p>\n
Nawet je\u015bli raz przet\u0142umaczy\u0107 wszystkie puste biura w fundusz mieszkaniowy, b\u0119dzie 54 tys. mieszka\u0144 o powierzchni 70 m2 ka\u017cda. I b\u0119dzie to tylko 1 % od og\u00f3lnego funduszu mieszka\u0144 \u00cele-de Fran\u00e7a. W praktyce jednak nie wszystkie biura mo\u017cna przebudowa\u0107 w mieszkania. Od 1990 do 2010 roku w fundusz mieszkaniowy Pary\u017ca corocznie \u043f\u0435\u0440\u0435\u0432\u043e\u0434\u0438\u043b\u043e\u0441\u044c \u015brednio zaledwie 33 tys. m2 powierzchni biurowych. Czyli w roku, w ten spos\u00f3b dodane 300-400 mieszka\u0144. Do 2020 roku w\u0142adze planuj\u0105 zwi\u0119kszy\u0107 wska\u017anik ten jest kilka razy.<\/p>\n
W\u0142adze Pary\u017ca pracuj\u0105 nad tym, aby proces transformacji sektora biurowego szybkie i \u0142atwe. Na przyk\u0142ad, dla firm zajmuj\u0105cych si\u0119 przemienionych powierzchni komercyjnych mieszkaniowych, zosta\u0142a wprowadzona uproszczona stawka podatku na firmy \u2014 19 %, nadaj\u0105ce si\u0119 do wzrostu kapita\u0142u.<\/p>\n
G\u0142\u00f3wn\u0105 zalet\u0105 inwestycji w biura pod odbudow\u0119 w tym, \u017ce metr kwadratowy nieruchomo\u015bci komercyjnych stoi na 15-30 % taniej ni\u017c metr kwadratowy mieszkania. To znaczy, \u017ce mie\u015bci si\u0119 w budynku dawnego biura mo\u017cna sprzeda\u0107 z zyskiem.<\/p>\n
Fleuron Immobilier \u2014 jedna z firm oferuj\u0105cych program inwestycji w biura pod odbudow\u0119 ich zakwaterowanie. „Istot\u0105 atrakcyjno\u015bci produktu, kt\u00f3ry oferuje nasza agencja, w tym, \u017ce cena biur za metr kwadratowy jest ni\u017csza ni\u017c cena mieszkalnych, a bez profesjonalnej pomocy, nawet z uwzgl\u0119dnieniem uproszczenia procedury, kupuj\u0105cy nie b\u0119dzie w stanie uzyska\u0107 po\u017c\u0105dany efekt ekonomiczny. M\u00f3wimy o biurach zlokalizowanych w presti\u017cowych dzielnicach. Mog\u0105 to by\u0107 zar\u00f3wno jeden lub dwa biura, jak i ca\u0142e pi\u0119tro. Rentowno\u015b\u0107 t\u0142umaczenia w mieszkania mo\u017ce przekracza\u0107 20 %, a to bardzo dobry znamienne dla paris nieruchomo\u015bci”,\u2014 m\u00f3wi Aleksander Setnik, w\u0142a\u015bciciel i za\u0142o\u017cyciel firmy Fleuron Immobilier.<\/p>\n
Inna firma, Novaxia Immo Club, kupuje puste biura i odbudowuje ich w mieszkania. Wej\u015b\u0107 w to przedsi\u0119biorstwa mo\u017cna, inwestuj\u0105c w niego co najmniej 5 000 euro. 6 % pobierane przy wej\u015bciu i jeszcze 3 % bior\u0105 rocznie za zarz\u0105dzanie. Okres inwestycji \u2014 sze\u015b\u0107 lat. G\u0142\u00f3wne korzy\u015bci dla inwestor\u00f3w w tym, \u017ce zyskuj\u0105 obiekty w cenie o 30% poni\u017cej warto\u015bci rynkowej i otrzymuj\u0105 zysk\u00f3w kapita\u0142owych przy sprzeda\u017cy. W\u015br\u00f3d projekt\u00f3w Novaxia Immo Club \u2014 przebudowa budynku w 20. dzielnicy Pary\u017ca, na bulwarze de Belleville. Wed\u0142ug prognoz, stawka brutto rentowno\u015bci wyniesie 8,66 % w skali roku.<\/p>\n
Transformacja biur w mieszkania \u2014 proces skomplikowany. Dla realizacji takiego projektu trzeba spe\u0142ni\u0107 wiele formalno\u015bci i zasad. Od pocz\u0105tku projektu a\u017c do jego zako\u0144czenia mo\u017ce potrwa\u0107 od dw\u00f3ch do czterech lat. Teraz rz\u0105d w osobie ministra mieszkalnictwa C\u00e9cile Duflot pracuje nad tym, aby u\u0142atwi\u0107 procedur\u0119 i skr\u00f3ci\u0107 czas podejmowania decyzji.<\/p>\n
„Podstawowa konstrukcja budynku powinna spe\u0142nia\u0107 okre\u015blone wymagania. Budynki z prz\u0119s\u0142ach o szeroko\u015bci 12-15 m nie stanowi\u0105 problem\u00f3w. Jednak w pomieszczeniach, przekraczaj\u0105ce ten metra\u017c, b\u0119dzie z\u0142e o\u015bwietlenie\u2014 m\u00f3wi Stefan \u0422\u0435\u0440\u0438\u043e, szef firmy Altarea Cogedim Entreprise, zajmuj\u0105cej si\u0119 masow\u0105 t\u0142umaczeniem biur w fundusz mieszkaniowy. Eksperci podkre\u015blaj\u0105 r\u00f3wnie\u017c, \u017ce w budynkach z prz\u0119s\u0142ach o szeroko\u015bci 18 m w trakcie transformacji jest stracone 10-20 % powierzchni.<\/p>\n
Mimo, \u017ce prace prowadzone s\u0105 w sektorze nieruchomo\u015bci, musz\u0105 by\u0107 one zgodne z przepisami, kt\u00f3re odnosz\u0105 si\u0119 do nieruchomo\u015bci podstawowej. A konstrukcji starych budynk\u00f3w cz\u0119sto nie s\u0105 zgodne z tymi przepisami i standardami efektywno\u015bci energetycznej. Istniej\u0105 r\u00f3wnie\u017c wymagania dotycz\u0105ce parametr\u00f3w technicznych, kt\u00f3re spe\u0142niaj\u0105 nie wszystkie budynki komercyjne. Tak, aby by\u0107 uznane za mieszkania, pomieszczenie powinno mie\u0107 wysoko\u015b\u0107 sufit\u00f3w poni\u017cej 2,5 m.<\/p>\n
Przebudowa budynku biurowego na mieszkalny kosztuje 20-30% dro\u017csze, ni\u017c budowa\u0107 od podstaw. Koszt transformacji biur w zakwaterowanie jest oceniany przez ekspert\u00f3w w 2 000 \u2013 2 500 euro\/m2 bez podatku, budowa \u2014 w 1 600 \u2013 1 800 euro\/m2.<\/p>\n
W Pary\u017cu, je\u015bli powierzchnia przebudowie obiektu przekracza 800 m2, 20-30 % pomieszcze\u0144 powinny by\u0107 przeznaczone pod mieszkania socjalne. Bior\u0105c pod uwag\u0119, \u017ce obiekty socjalne wynajmowane s\u0105 i sprzedawane taniej ceny rynkowej, projekty transformacji biur nie zawsze jest op\u0142acalne. Ponadto, biura bardziej op\u0142aca si\u0119 wynajmowa\u0107: ich wydajno\u015b\u0107 wynosi 5,5\u20137 %, podczas gdy mieszkania przynosz\u0105 2-2,5 %.<\/p>\n
Na pocz\u0105tku trzeba uda\u0107 si\u0119 w urbanistyka wydzia\u0142 urz\u0119du miasta (service de l 'urbanisme) i upewni\u0107 si\u0119, \u017ce proponowane zmiany nie s\u0105 sprzeczne z planem budowy w mie\u015bcie (plan local d’ urbanisme, PLU).<\/p>\n
Dalej w urz\u0119dzie musimy uzyska\u0107 pozwolenie na budow\u0119 (permis de construire). Je\u015bli powierzchnia przekracza 170 m2, to koniecznie trzeba zatrudni\u0107 architekta. Je\u015bli prace budowlane nie s\u0105, i nie chodzi tylko o przeniesienie na fundusz mieszkaniowy, \u043d\u0435\u043e\u0431\u0445\u043e\u0434\u0438\u043c\u043e\u043e zrobi\u0107 z wyprzedzeniem (d\u00e9claration pr\u00e9alable).<\/p>\n
Je\u015bli lokal znajduje si\u0119 w kondominium, nale\u017cy zbada\u0107 jego zasady i dowiedzie\u0107 si\u0119, jakie ograniczenia s\u0105 w tym konkretnym budynku.<\/p>\n
Inwestor warto upewni\u0107 si\u0119, \u017ce pomieszczenie jest pod\u0142\u0105czone do wszystkich medi\u00f3w: wody, sieci elektrycznej, linii telefonicznej. Po\u0142\u0105czenie komunikacji, w przypadku ich braku, b\u0119dzie kosztowa\u0107 bardzo drogo.<\/p>\n
Nast\u0119pnie nale\u017cy powiadomi\u0107 organy podatkowe. Po tym, jak pomieszczenie t\u0142umaczenie z komercyjnego w fundusz mieszkaniowy, w\u0142a\u015bciciel b\u0119dzie musia\u0142 p\u0142aci\u0107 inne podatki: odwo\u0142ane terytorialny gospodarczy zbieranie (contribution \u00e9conomique territoriale) i wprowadza podatek od nieruchomo\u015bci (taxe d ’ habitation). Zmieni si\u0119 wymiar podatku od nieruchomo\u015bci, zwanego taxe fonci\u00e8re: podatek ten oblicza si\u0119 na podstawie warunkowej czynszu, kt\u00f3rego wysoko\u015b\u0107 dla budynk\u00f3w mieszkalnych, komercyjnych r\u00f3\u017cni si\u0119.<\/p>\n
Niemniej jednak, pomimo wszystkich mo\u017cliwych problem\u00f3w, teraz t\u0142umaczenie z obiekt\u00f3w handlowych w mieszkalne cieszy si\u0119 du\u017cym popytem, najwa\u017cniejsze to dobra\u0107 dobry, obiecuj\u0105cy wariant.<\/p>\n
\u2022<\/p>\n
O odwrotnej procedury, \u2014 przekazaniu mieszkania w fundusz nieruchomo\u015bci komercyjnych \u2014 czytaj w artykule „Jak odbudowa\u0107 mieszkania w lokal komercyjny”.<\/p>\n
Julia \u041a\u043e\u0436\u0435\u0432\u043d\u0438\u043a\u043e\u0432\u0430, Tranio.Ru<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Jeden z najwi\u0119kszych rynk\u00f3w nieruchomo\u015bci Europy \u2014 region Paryski (\u00cele-de-France) \u2014 prze\u017cywa podw\u00f3jny kryzys: biura s\u0105 puste, a mieszka\u0144 nie<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":468,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[148],"tags":[],"class_list":["post-2045","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-informacje-podatkowe-we-francji"],"translation":{"provider":"WPGlobus","version":"3.0.0","language":"pl","enabled_languages":["ru","uk","en","de","fr","it","es","pl","pt","bg","cs","da","et","fi","hr","hu","lt","lv","mk","no","ro","sk","sl","sq","sr","tr","nl","am","ca","sv"],"languages":{"ru":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"uk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"en":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"de":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"it":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"es":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pl":{"title":true,"content":true,"excerpt":false},"pt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"bg":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"cs":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"da":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"et":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fi":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hu":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"mk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"no":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ro":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sq":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"tr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"nl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"am":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ca":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false}}},"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2045","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2045"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2045\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/468"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2045"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2045"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2045"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}