{"id":2069,"date":"2020-02-13T14:38:23","date_gmt":"2020-02-13T11:38:23","guid":{"rendered":"http:\/\/nalog.fr\/plczek-arkusz-kupujacego-co-warto-wiedziec-przed-nabyciem-nieruchomosci-za-granica\/"},"modified":"2020-02-13T14:38:23","modified_gmt":"2020-02-13T11:38:23","slug":"plczek-arkusz-kupujacego-co-warto-wiedziec-przed-nabyciem-nieruchomosci-za-granica","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/plczek-arkusz-kupujacego-co-warto-wiedziec-przed-nabyciem-nieruchomosci-za-granica\/","title":{"rendered":"Czek-arkusz kupuj\u0105cego: co warto wiedzie\u0107 przed nabyciem nieruchomo\u015bci za granic\u0105"},"content":{"rendered":"<p>Nabywcy nieruchomo\u015bci za granic\u0105 coraz cz\u0119\u015bciej traktuj\u0105 j\u0105 nie tylko jako schronienie, ale i jako obiekt do zyskownej inwestycji, szczeg\u00f3lnie w okresie kryzysu. W badaniu &#8222;\u0422\u0440\u0430\u043d\u0438\u043e&#8221; za rok 2014 atrakcyjno\u015b\u0107 inwestycyjna jest dla rosjan drugim wa\u017cnym czynnikiem przy zakupie nieruchomo\u015bci za granic\u0105.<\/p>\n<p>W por\u00f3wnaniu z nabyciem o\u015brodka mieszkania inwestycji w komercyjne obiekty wymagaj\u0105 bardziej powa\u017cnego podej\u015bcia i g\u0142\u0119bokiej analizy. Aby zaoszcz\u0119dzi\u0107 czas i unikn\u0105\u0107 kosztownych b\u0142\u0119d\u00f3w, jeszcze przed zakupem nale\u017cy sprawdzi\u0107 podstawowe parametry projektu inwestycyjnego:<\/p>\n<ul>\n<li>lokalizacja;<\/li>\n<li>bud\u017cet;<\/li>\n<li>koszty;<\/li>\n<li>cechy umowy dzier\u017cawy;<\/li>\n<li>rentowno\u015b\u0107;<\/li>\n<li>ryzyko;<\/li>\n<li>finansowanie;<\/li>\n<li>opcje sterowania;<\/li>\n<li>strategi\u0119 wyj\u015bcia z projektu.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Lokalizacja<\/h2>\n<p>Od tego, w jakim miejscu znajduje si\u0119 obiekt, w du\u017cej mierze zale\u017cy jego wydajno\u015b\u0107, ryzyko i p\u0142ynno\u015b\u0107. Na przyk\u0142ad, wiarygodne uwa\u017cane za inwestycje w du\u017ce miasta, Austrii, wielkiej Brytanii, Niemczech, USA i Francji. Studiuj\u0105c informacje o lokalizacji obiektu, warto zwraca\u0107 uwag\u0119 nie tylko na kraj i miasto, ale i na to, w jakiej dzielnicy znajduje si\u0119 nieruchomo\u015b\u0107, a mianowicie:<\/p>\n<ul>\n<li>na infrastruktur\u0119, na przyk\u0142ad: przy inwestycjach w budynki mieszkalne wa\u017cne, aby mie\u0107 w pobli\u017cu parkingu, a tak\u017ce instytucji spo\u0142ecznych i sklep\u00f3w;<\/li>\n<li>na korzy\u015bci i perspektywy dla regionu: od tego zale\u017cy to, czy b\u0119d\u0105 si\u0119 rozwija\u0107 w przysz\u0142o\u015bci cena obiektu i doch\u00f3d z wynajmu;<\/li>\n<li>na us\u0142ugi transportowe dzielnicy, gdzie znajduje si\u0119 najbli\u017cszy przystanek komunikacji miejskiej, czy istnieje swobodny dost\u0119p do autostrad, jaka jest odleg\u0142o\u015b\u0107 od g\u0142\u00f3wnych w\u0119z\u0142\u00f3w komunikacyjnych.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Bud\u017cet<\/h2>\n<p>Zazwyczaj klienci inwestuj\u0105 w nieruchomo\u015bci komercyjne w obecno\u015bci co najmniej 2,5 mln euro, tak jak czasami trudno jest znale\u017a\u0107 wysokiej jako\u015bci i \u043d\u0438\u0437\u043a\u043e\u0440\u0438\u0441\u043a\u043e\u0432\u0430\u043d\u043d\u044b\u0439 obiekt. Od bud\u017cetu w du\u017cej mierze zale\u017cy wyb\u00f3r rodzaju nieruchomo\u015bci.<\/p>\n<\/p>\n<h3>Rodzaje nieruchomo\u015bci komercyjnych i ich parametry<br \/>\nDane Tranio (\u015brednie zalecane wska\u017aniki)*<\/h3>\n<table class=\"left\">\n<tr>\n<th>Typy<br \/>\nobiekt\u00f3w<\/th>\n<th>Rentowno\u015b\u0107,<br \/>\n% rocznie<\/th>\n<th>Termin<br \/>\numowy<br \/>\ndo wynaj\u0119cia<\/th>\n<th>Zalety<\/th>\n<th>Wady<\/th>\n<\/tr>\n<tbody>\n<tr>\n<th colspan=\"5\"><strong>Od 300 tys. euro<\/strong><\/th>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Mieszkania (wynajem kr\u00f3tkoterminowy)<\/td>\n<td>5-7<\/td>\n<td>Od 1 dnia<\/td>\n<td>Wysoka p\u0142ynno\u015b\u0107; w por\u00f3wnaniu z d\u0142ugoterminowego wynajmu \u2014 wy\u017csza wydajno\u015b\u0107 i nie ma problemu z eksmisj\u0105 lokator\u00f3w; wi\u0119cej potencja\u0142 wzrostu czynsz\u00f3w<\/td>\n<td>Ryzyko zarz\u0105dzania i przestoj\u00f3w; w por\u00f3wnaniu z d\u0142ugoterminowego wynajmu \u2014 szybsze zu\u017cycie<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Mieszkania (wynajem d\u0142ugoterminowy)<\/td>\n<td>2-3<\/td>\n<td>Od 1 roku<\/td>\n<td>Wysoka p\u0142ynno\u015b\u0107; wysoki popyt ze strony najemc\u00f3w, stabilny nawet w czasie kryzysu<\/td>\n<td>Ryzyko zarz\u0105dzania i przestoj\u00f3w; problemy z eksmisj\u0105 lokator\u00f3w<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Studenckie mieszkania<\/td>\n<td>4-6<\/td>\n<td>Od 6 miesi\u0119cy<\/td>\n<td>Wysoki popyt ze strony najemc\u00f3w<\/td>\n<td>W por\u00f3wnaniu z mieszkaniami \u2014 poni\u017cej p\u0142ynno\u015b\u0107, trudno jest zmieni\u0107 przeznaczenie<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<th colspan=\"5\"><strong>Od 2,5 mln euro<\/strong><\/th>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Budynki mieszkalne<\/td>\n<td>3-5<\/td>\n<td>Od 1 roku<\/td>\n<td>Wysoka p\u0142ynno\u015b\u0107, potencja\u0142 wzrostu kapitalizacji<\/td>\n<td>Niska rentowno\u015b\u0107, wielu najemc\u00f3w, problemy z eksmisj\u0105, potrzebna jest sp\u00f3\u0142ka zarz\u0105dzaj\u0105ca<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Sklepy uliczne<\/td>\n<td>3-4<\/td>\n<td>3-10 lat<\/td>\n<td>Wysoka p\u0142ynno\u015b\u0107, potencja\u0142 wzrostu kapitalizacji<\/td>\n<td>Niska wydajno\u015b\u0107<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Supermarkety<\/td>\n<td>5-6,5<\/td>\n<td>12-15 lat<\/td>\n<td>Wysoka wydajno\u015b\u0107, d\u0142ugotrwa\u0142e kontrakty<\/td>\n<td>Im bli\u017cej terminu zako\u0144czenia umowy, tym ni\u017csza p\u0142ynno\u015b\u0107<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<th colspan=\"5\"><strong>Od 10 mln euro<\/strong><\/th>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Domy opieki<\/td>\n<td>5-6,5<\/td>\n<td>20-25 lat<\/td>\n<td>Wzrost liczby emeryt\u00f3w i rencist\u00f3w, d\u0142ugotrwa\u0142e kontrakty<\/td>\n<td>Trudno jest zmieni\u0107 przeznaczenie<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Centra handlowe<\/td>\n<td>4-6<\/td>\n<td>5-15 lat<\/td>\n<td>Wysoka wydajno\u015b\u0107<\/td>\n<td>Ryzyko zarz\u0105dzania przy du\u017cej ilo\u015bci najemc\u00f3w<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Hotele<\/td>\n<td>4-6<\/td>\n<td>10-20 lat<\/td>\n<td>Wysoka wydajno\u015b\u0107<\/td>\n<td>Trudno jest zmieni\u0107 przeznaczenie<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>* \u015arednie dla obiekt\u00f3w:<\/p>\n<ul>\n<li>w zamo\u017cnych dzielnicach du\u017cych miast europejskich;<\/li>\n<li>obiekty nowe lub po kapitalnym remoncie;<\/li>\n<li>wynajem kontrakty na pocz\u0105tku okresu.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Wydatki na zakup i spis tre\u015bci<\/h2>\n<p>Przy planowaniu bud\u017cetu, warto wzi\u0105\u0107 pod uwag\u0119, \u017ce koszty realizacji transakcji stanowi\u0105 od 5% do 20% od warto\u015bci nieruchomo\u015bci w zale\u017cno\u015bci od rodzaju nieruchomo\u015bci, ceny, a tak\u017ce rodzaje transakcji. Do takich wydatk\u00f3w nale\u017c\u0105 us\u0142ugi notarialne oraz koszty rejestracji pa\u0144stwowej, podatek od zakupu, prowizja brokera i koszty procedury kontroli czysto\u015bci prawnej transakcji \u2014 Due Diligence.<\/p>\n<p>Opr\u00f3cz tego, po zakupie w\u0142a\u015bciciela czekaj\u0105 na koszty utrzymania: koszt us\u0142ugi sp\u00f3\u0142ki zarz\u0105dzaj\u0105cej, komunalne i naprawy, ubezpieczenie, a tak\u017ce podatki (podatek od nieruchomo\u015bci i podatek od os\u00f3b prawnych). Inwestorom zaleca si\u0119 zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119 na obecno\u015b\u0107 w kraju ulg podatkowych i odlicze\u0144 i warunki ich uzyskania. Mog\u0105 one znacznie obni\u017cy\u0107 koszty i zwi\u0119kszy\u0107 zyski.<\/p>\n<p>To, jakie koszty ponosi w\u0142a\u015bciciel, a jakie najemca, zale\u017cy od rodzaju umowy najmu.<\/p>\n<h2>Najemcy i najmu<\/h2>\n<p>Przy nauce warunk\u00f3w wynajmu nale\u017cy dowiedzie\u0107 si\u0119, czy obiekt oddany, kto jest \u044f\u043a\u043e\u0440\u043d\u044b\u043c operatora i jaka jest niezawodno\u015b\u0107 os\u00f3b lub firm, robi\u0105cych pomieszczenia. Warto zwr\u00f3ci\u0107 uwag\u0119 na procent \u0142adunku powierzchni \u2014 najlepiej \u015brednie roczne ob\u0142o\u017cenie powinna by\u0107 nie mniejsza ni\u017c 90 %.<\/p>\n<p>R\u00f3wnie\u017c wa\u017cne jest to rodzaj leasingu (od niego zale\u017cy wielko\u015b\u0107 wydatk\u00f3w na utrzymanie, a wi\u0119c i zysk).<\/p>\n<\/p>\n<h3>Rodzaje leasingu<\/h3>\n<table class=\"left\" style=\"max-width:85%;\">\n<tr>\n<th>Typ wynaj\u0119cia<\/th>\n<th>Cechy<\/th>\n<\/tr>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Gross rent lease<\/td>\n<td>W\u0142a\u015bciciel nieruchomo\u015bci wykonuje wszystkie obliczenia za media, koszty napraw i eksploatacji budynku, p\u0142aci ubezpieczenie i (czasami) podatki<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>N lease<br \/>(Single net lease)<\/td>\n<td>Najemca p\u0142aci tylko podatek od nieruchomo\u015bci, pozosta\u0142e koszty ponosi w\u0142a\u015bciciel<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>NN lease<br \/>(Double net lease)<\/td>\n<td>Najemca p\u0142aci podatki i ubezpieczenia<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>NNN lease<br \/>(Triple net lease)<\/td>\n<td>W\u0142a\u015bciciel pobiera od najemcy op\u0142at\u0105 &#8222;potr\u00f3jnie&#8221;, czyli bez odliczenia podatku, ubezpieczenia i koszt\u00f3w utrzymania (te koszty umowy ponosi najemca)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Absolute NNN lease<\/td>\n<td>Wszystkie koszty ponosi najemca, nawet w przypadku, je\u015bli budynek zostanie uszkodzony podczas kl\u0119ski \u017cywio\u0142owej i trzeba cz\u0119\u015bciowy \u0440\u0435\u0434\u0435\u0432\u0435\u043b\u043e\u043f\u043c\u0435\u043d\u0442<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Dla inwestor\u00f3w najbardziej korzystne ostatnie dwa rodzaje um\u00f3w: przy ich zawieraniu koszty utrzymania nieruchomo\u015bci ze strony w\u0142a\u015bciciela minimalne.<\/p>\n<p>Nale\u017cy r\u00f3wnie\u017c wcze\u015bniej ustali\u0107 z czasem trwania umowy dzier\u017cawy. Jest to w du\u017cej mierze zale\u017cy od gotowo\u015bci inwestora do podejmowania ryzyka: na przyk\u0142ad, je\u015bli on nie jest gotowy straci\u0107 najemc\u00f3w, to najprawdopodobniej \u0432\u043b\u043e\u0436\u0438\u0442\u0441\u044f w obiekt, powoduj\u0105c d\u0142ugotrwa\u0142e wynajmu kontraktami. I odwrotnie, kiedy to ryzyko dla inwestora jest do przyj\u0119cia, b\u0119dzie traktowa\u0142 jako opcji nieruchomo\u015bci z odpowiednim do ko\u0144ca lub kr\u00f3tkoterminowych wynajmu umow\u0105.<\/p>\n<h2>Wydajno\u015b\u0107<\/h2>\n<p>Pod dochodzie mo\u017ce wynika\u0107 absolutny roczny doch\u00f3d, przep\u0142yw \u015brodk\u00f3w pieni\u0119\u017cnych, zysk operacyjny, stopa kapitalizacji, wzrost koszt\u00f3w, cash-on-cash ROI i IRR. Wa\u017cne jest, aby zrozumie\u0107, o jakim typie rentowno\u015bci prowadzi mowa sprzedawca. Na przyk\u0142ad, jak ilustruje to poni\u017cszy przyk\u0142ad, IRR mo\u017ce wynie\u015b\u0107 9 %, podczas gdy stopa kapitalizacji wynosi 5,5 %.<\/p>\n<\/p>\n<h3>Dane do przyk\u0142adu<\/h3>\n<table class=\"left\">\n<tbody>\n<tr>\n<th><strong>Cena obiektu<\/strong>\n<\/th>\n<td>10 mln euro<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Koszt zakupu<\/strong><\/td>\n<td>1 mln euro<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Inwestycje<\/strong><\/td>\n<td>5 mln euro<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>LTV<\/strong><\/td>\n<td>60 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Procent kredytu<\/strong><\/td>\n<td>2,4 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Wynajem doch\u00f3d<\/strong><\/td>\n<td>650 tys. euro rocznie<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Koszty operacyjne<\/strong><\/td>\n<td>100 tys. euro rocznie<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Wzrost koszt\u00f3w<\/strong><\/td>\n<td>2 % rocznie<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<h3>Rodzaje rentowno\u015bci<\/h3>\n<table class=\"left\" style=\"max-width: 95%;\">\n<tr>\n<th>Typ rentowno\u015bci<\/th>\n<th>Definicja i metoda obliczania<\/th>\n<th>Przyk\u0142ad<\/th>\n<\/tr>\n<tbody>\n<tr>\n<td><strong>Absolutny roczny doch\u00f3d<\/strong><\/td>\n<td>To, ile przynosi wynajem nieruchomo\u015bci na rok przed odliczeniem koszt\u00f3w operacyjnych, p\u0142atno\u015bci hipotecznych i podatk\u00f3w<\/td>\n<td>W powy\u017cszym przyk\u0142adzie obiekt o warto\u015bci 10 mln euro generuje absolutny roczny doch\u00f3d w wysoko\u015bci <strong>650 tys. euro<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Netto zysk operacyjny<\/strong><\/td>\n<td>Absolutny roczny doch\u00f3d po potr\u0105ceniu koszt\u00f3w operacyjnych<\/td>\n<td>Je\u015bli nieruchomo\u015bci przynosi prawdziwe 650 tys. euro rocznie, a koszty operacyjne wynosz\u0105 100 tys. euro rocznie, to czysty zysk operacyjny wynosi <strong>550 tys. euro<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Przep\u0142ywy pieni\u0119\u017cne netto<\/strong><\/td>\n<td>Roczny zysk z uwzgl\u0119dnieniem koszt\u00f3w operacyjnych i p\u0142atno\u015bci hipotecznych, do p\u0142acenia podatk\u00f3w<\/td>\n<td>W powy\u017cszym przyk\u0142adzie przep\u0142ywy pieni\u0119\u017cne netto wynosi <strong>300 tys. euro<\/strong> rocznie (650 tys. (najmu netto) &#8211; 100 tys. (koszty operacyjne) &#8211; 250 tys. (wyp\u0142aty kredytu))<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Stawka kapitalizacji<\/strong><br \/>\n(cap rate)<\/td>\n<td>Stosunek czystego zysku operacyjnego do koszt\u00f3w obiektu<\/td>\n<td>Je\u015bli czysty zysk operacyjny wynosi 550 tys. euro rocznie, a nieruchomo\u015bci s\u0105 warte 10 mln euro, stopa kapitalizacji \u2014 <strong>5,5 %<\/strong> w skali roku<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Wzrost koszt\u00f3w<\/strong><\/td>\n<td>Pokazuje, na ile procent w skali roku (wed\u0142ug prognoz) b\u0119d\u0105 ros\u0142y ceny nieruchomo\u015bci<\/td>\n<td>W powy\u017cszym przyk\u0142adzie wzrost koszt\u00f3w wynosi <strong>2 %<\/strong> rocznie<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Cash-on-cash ROI<\/strong><br \/>\n(Return on Investment, wsp\u00f3\u0142czynnik rentowno\u015bci zainwestowanego kapita\u0142u)<\/td>\n<td>Wska\u017anik ten jest r\u00f3wny rocznego czystego braku pieni\u0119dzy potoku, co dzieli si\u0119 na zainwestowane \u015brodki<\/td>\n<td>W powy\u017cszym przyk\u0142adzie cash-on-cash ROI wyniesie <strong>6 %<\/strong> rocznie (300 tys. (przep\u0142ywy pieni\u0119\u017cne netto) \/ 5 mln (inwestycji))<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>IRR<\/strong><br \/>\n(Internal Rate of Return)<\/td>\n<td>Jest obliczany na podstawie wszystkich przep\u0142yw\u00f3w pieni\u0119\u017cnych za ca\u0142y okres projektu<\/td>\n<td>Je\u015bli obiekt z przyk\u0142adu powy\u017cej, w ci\u0105gu 10 lat generuje przep\u0142ywy pieni\u0119\u017cne 300 tys. euro, a potem inwestor sprzedaje go za 12 mln euro, to IRR wynosi <strong>9 % <\/strong>w skali roku<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<h2>Ryzyko<\/h2>\n<p>Ryzyko to prawdopodobie\u0144stwo strat w wyniku jakichkolwiek zmian. Im wi\u0119ksza szansa, \u017ce stanie si\u0119 jakie\u015b negatywne wydarzenie, tym wi\u0119ksze ryzyko. Je\u015bli inwestor chce uzyska\u0107 wi\u0119ksz\u0105 wydajno\u015b\u0107, musi by\u0107 got\u00f3w podj\u0105\u0107 wi\u0119ksze ryzyko. Na przyk\u0142ad, na kluczowym rynku biurowym w centrum Londynu \u2014 popyt przewy\u017csza poda\u017c, a to prowadzi do spadku rentowno\u015bci w segmencie (stawka \u2014 oko\u0142o 4 %). W tym samym czasie na rynku biur w mniej popularnych dzielnicach daje inwestorowi znacznie wi\u0119ksz\u0105 wydajno\u015b\u0107 (na przyk\u0142ad w Liverpoolu \u2014 7 %), przy nieznacznie \u043f\u043e\u0432\u044b\u0441\u0438\u0432\u0448\u0435\u043c\u0441\u044f ryzykiem.<\/p>\n<h2>Finansowanie<\/h2>\n<p>W niekt\u00f3rych przypadkach inwestorzy bior\u0105 kredyt na zakup nieruchomo\u015bci komercyjnych. Ten wariant jest korzystny tym, \u017ce kredyt jest d\u017awigni\u0105 zwi\u0119kszenia rentowno\u015bci. Tym, kt\u00f3rzy zdecyduj\u0105 si\u0119 korzysta\u0107 z bankowego finansowania, warto dowiedzie\u0107 si\u0119, na jakie warunki mog\u0105 liczy\u0107:<\/p>\n<ul>\n<li>jaka jest wielko\u015b\u0107 kredytu w por\u00f3wnaniu z warto\u015bci\u0105 obiektu (Loan-To-Value Ratio, lub LTV);<\/li>\n<li>jaka jest stopa procentowa;<\/li>\n<li>jaki jest okres kredytowania;<\/li>\n<li>jaka jest prowizja za udzielenie kredytu.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Przy zakupie nieruchomo\u015bci inwestycyjnej w Niemczech kredytobiorca mo\u017ce liczy\u0107 na kredyt w wysoko\u015bci 60 % od koszt\u00f3w obiektu pod 2 % rocznie. W czynszu rentowno\u015bci obiektu 6,5 % zyski od zainwestowanego kapita\u0142u, z uwzgl\u0119dnieniem po\u017cyczki mo\u017ce wynosi\u0107 8-10 %.<\/p>\n<p>            <b class=\"citation-author-name\">Agnieszka \u041a\u0430\u0447\u043c\u0430\u0437\u043e\u0432<\/b><\/p>\n<p> Dyrektor generalny i za\u0142o\u017cyciel Tranio<\/p>\n<h2>Zarz\u0105dzanie<\/h2>\n<p>&#8222;Dobre zarz\u0105dzanie podobny na wykwintny obiad w restauracji: jedzenie jest pi\u0119kna na wygl\u0105d i smak, i kelnerzy mi\u0142o i pomocny. Najwa\u017cniejsze \u2014 zupe\u0142nie nie ma si\u0119 o co dba\u0107&#8221;\u2014 pisze Craig Coppola (Craig Coppola), po\u015brednik na rynku nieruchomo\u015bci w USA.<\/p>\n<p>Oczywi\u015bcie, w\u0142a\u015bciciel mo\u017ce zajmowa\u0107 si\u0119 zarz\u0105dzaniem samodzielnie, ale wygodniej jest wynaj\u0105\u0107 firm\u0119 specjalizuj\u0105c\u0105 si\u0119 w zarz\u0105dzaniu nieruchomo\u015bciami, poniewa\u017c to pomo\u017ce zaoszcz\u0119dzi\u0107 czas w\u0142a\u015bciciela obiektu.<\/p>\n<h2>Strategia wyj\u015bcia i czas inwestycji<\/h2>\n<p>Istniej\u0105 dwie strategie wyj\u015bcia z inwestycji \u2014 transfer dziedziczona i sprzeda\u017c.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Przeniesienie w\u0142asno\u015bci w drodze dziedziczenia<\/strong>. Z biegiem lat, warto\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci ro\u015bnie, a jeden i ten sam obiekt mo\u017ce by\u0107 w\u0142asno\u015bci\u0105 jednej rodziny od ponad 100 lat. Dlatego powinna by\u0107 skonstruowana tak, aby maj\u0105tek mo\u017cna by\u0142o przekaza\u0107 w spadku z minimum strat podatkowych. Na przyk\u0142ad, we Francji op\u0142aca si\u0119 sk\u0142ada\u0107 nieruchomo\u015bci na cywiln\u0105 firm\u0119 handlu nieruchomo\u015bciami (SCI) \u2014 w takim przypadku brak podatk\u00f3w od spadk\u00f3w i darowizn.<\/li>\n<li><strong>Sprzeda\u017c<\/strong>. Normalny okres posiadania dochodowej nieruchomo\u015bci do sprzeda\u017cy \u2014 10-20 lat, ale s\u0105 i sytuacje, kiedy w\u0142a\u015bciciel musi wyj\u015b\u0107 z projektu inwestycyjnego wcze\u015bniej, wi\u0119c obiekt musi by\u0107 p\u0142ynny, czyli tak, aby mo\u017cna go by\u0142o sprzeda\u0107 szybko (w ci\u0105gu 2-4 miesi\u0105ce) bez znacznej utraty warto\u015bci. Jest to mo\u017cliwe dzi\u0119ki zakupu nieruchomo\u015bci w p\u0142atnych miejscach, \u043c\u043d\u043e\u0433\u043e\u0432\u0430\u0440\u0438\u0430\u043d\u0442\u043d\u043e\u0441\u0442\u0438 korzystania z obiektu, itp.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Wniosek<\/h2>\n<p>Odpowiednia wycena wszystkich pozycji w takim czek arkuszu, produkuj\u0105ca przed zakupem nieruchomo\u015bci, pomo\u017ce zabezpieczy\u0107 inwestycje w nieruchomo\u015bci. Warto przy tym wybiera\u0107 \u043d\u0438\u0437\u043a\u043e\u0440\u0438\u0441\u043a\u043e\u0432\u044b\u0435 p\u0142ynnych obiekty na stabilnych rynkach i nie goni\u0107 za du\u017c\u0105 wydajno\u015bci\u0105.<\/p>\n<p>Julia \u041a\u043e\u0436\u0435\u0432\u043d\u0438\u043a\u043e\u0432\u0430, &#8222;\u0422\u0440\u0430\u043d\u0438\u043e&#8221;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Nabywcy nieruchomo\u015bci za granic\u0105 coraz cz\u0119\u015bciej traktuj\u0105 j\u0105 nie tylko jako schronienie, ale i jako obiekt do zyskownej inwestycji, szczeg\u00f3lnie<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":468,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[148],"tags":[],"class_list":["post-2069","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-informacje-podatkowe-we-francji"],"translation":{"provider":"WPGlobus","version":"3.0.0","language":"pl","enabled_languages":["ru","uk","en","de","fr","it","es","pl","pt","bg","cs","da","et","fi","hr","hu","lt","lv","mk","no","ro","sk","sl","sq","sr","tr","nl","am","ca","sv"],"languages":{"ru":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"uk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"en":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"de":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"it":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"es":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pl":{"title":true,"content":true,"excerpt":false},"pt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"bg":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"cs":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"da":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"et":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fi":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hu":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"mk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"no":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ro":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sq":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"tr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"nl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"am":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ca":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false}}},"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2069","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2069"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2069\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/468"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2069"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2069"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2069"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}