Od po\u0142owy ubieg\u0142ego wieku du\u017ce hotele powojennej Europy sta\u0142y si\u0119 \u0107wiczy\u0107 sprzeda\u017c poszczeg\u00f3lnych pokoi inwestorom. Od tego czasu praktyka ta rozprzestrzeni\u0142a si\u0119 na ca\u0142ym \u015bwiecie i zdoby\u0142 najbardziej popularne turystyczne i biznesowe kierunki: wielka Brytania, Francja, Szwajcaria, USA, Australii, Dubaju. Zazwyczaj tego rodzaju za\u0142\u0105czniki popularne w\u015br\u00f3d ma\u0142ych inwestor\u00f3w.<\/p>\n
Schemat hotelowej inwestycji jest prosta: inwestor kupuje na w\u0142asno\u015b\u0107 pok\u00f3j lub pakiet z kilku pokoi w kompleksie hotelowym. Nast\u0119pnie mo\u017ce on samodzielnie zajmowa\u0107 si\u0119 zarz\u0105dzaniem swoj\u0105 w\u0142asno\u015bci\u0105, co zdarza si\u0119 bardzo rzadko, albo um\u00f3wi\u0107 si\u0119 o zarz\u0105dzaniu z operatorem hotelowym lub profesjonaln\u0105 firm\u0119 zarz\u0105dzaj\u0105c\u0105.<\/p>\n
Inwestor i operator hotele dziel\u0105 zysk ze sob\u0105 w jeden z dw\u00f3ch sposob\u00f3w. Inwestor mo\u017ce otrzyma\u0107 sta\u0142y doch\u00f3d, kt\u00f3ry jest z g\u00f3ry negocjuje z operatorem. W tym przypadku zysk nie zale\u017cy od rzeczywistego ob\u0142o\u017cenia pokoju. Wariant drugi \u2014 uzyskanie przez inwestora zysku w zmiennym tempie, gdy rentowno\u015b\u0107 pokoje mo\u017ce by\u0107 wy\u017csza, ale inwestor podzieli si\u0119 z operatorem, na przyk\u0142ad, ryzyko a nieodebrane apartament\u00f3w dla turyst\u00f3w.<\/p>\n
W zale\u017cno\u015bci od warunk\u00f3w umowy, inwestor mo\u017ce wykorzysta\u0107 swoje pokoje, a nie zgodnie z jego przeznaczeniem, czyli do przebywania w nich. Niekt\u00f3rzy operatorzy oferuj\u0105 tak\u0105 mo\u017cliwo\u015b\u0107 od razu po zakupie pokoi, inne \u2014 po up\u0142ywie okre\u015blonego terminu.<\/p>\n
G\u0142\u00f3wn\u0105 zalet\u0105 inwestycji w pokoju, hotele \u2014 niski pr\u00f3g wej\u015bcia. Minimalna cena pokoi hotelowych w Europie wynosi oko\u0142o 100 tys. euro. Zazwyczaj tego rodzaju obiektami inwestycji staj\u0105 si\u0119 najbardziej dochodow\u0105 „wo\u0142y robocze” bran\u017cy hotelarskiej \u2014 trzy lub cztery gwiazdkowe hotele w Europie.<\/p>\n
Jak ju\u017c wspomniano, inwestor nie obci\u0105\u017ca si\u0119 konieczno\u015bci\u0105 stale zajmowa\u0107 si\u0119 zarz\u0105dzaniem swoj\u0105 w\u0142asno\u015bci\u0105. Taki format b\u0119dzie wygodne dla tych inwestor\u00f3w, kt\u00f3rzy maj\u0105 podstawow\u0105 dzia\u0142alno\u015b\u0107 w innej dziedzinie i rozwa\u017caj\u0105 inwestycj\u0119 w pok\u00f3j hotelowy jako \u015brodek zasilenia swojego portfela dochodowym atutem. Zarz\u0105dzaj\u0105cy organizacja rozwi\u0105zuje wszystkie og\u00f3lne i szczeg\u00f3\u0142owe problemy hotelu, wi\u0119c mo\u017cna nie martwi\u0107 si\u0119, \u017ce inwestor osobi\u015bcie b\u0119dzie musia\u0142 rozwi\u0105za\u0107 problem z\u0142amanego dusza lub ch\u0142odnego przyj\u0119cia lokator\u00f3w.<\/p>\n
Opr\u00f3cz tego, inwestowanie w pokoje hotelowe przyci\u0105gaj\u0105 mo\u017cliwo\u015bci\u0105 otrzymywa\u0107 stabilny walutowy doch\u00f3d, co jest szczeg\u00f3lnie wa\u017cne dla inwestor\u00f3w z Rosji w obecnej sytuacji. \u015arednia wydajno\u015b\u0107 apartament\u00f3w hotelowych wynosi oko\u0142o 4 %, przy sta\u0142ej stopie i 6-10 % w zmiennym tempie. W tym samym czasie do wyboru obiektu trzeba podej\u015b\u0107 bardzo wywa\u017cone: nale\u017cy zbada\u0107 po\u0142o\u017cenie kompleksu i jego perspektywy, a tak\u017ce zapozna\u0107 si\u0119 z do\u015bwiadczeniami sp\u00f3\u0142ki zarz\u0105dzaj\u0105cej.<\/p>\n
Tak wi\u0119c inwestycja w pok\u00f3j hotelowy \u2014 atrakcyjna i ciekawa mo\u017cliwo\u015b\u0107. Ale, jak i w innych dziedzinach, tutaj te\u017c ma swoje pu\u0142apki, o kt\u00f3rych powinien pami\u0119ta\u0107 inwestor.<\/p>\n
Dokonywanie transakcji mo\u017ce si\u0119 znacznie r\u00f3\u017cni\u0107 w zale\u017cno\u015bci od ustawodawstwa kraju, wi\u0119c lepiej nie lekcewa\u017cy\u0107 us\u0142ug lokalnego prawnika. W tym samym czasie, na przyk\u0142ad, w Austrii transakcja jest zarejestrowana jako kupno-sprzeda\u017c poszczeg\u00f3lnych nieruchomo\u015bci i niewiele r\u00f3\u017cni si\u0119 od zakupu mieszkania.<\/p>\n
Jak ju\u017c wspomniano, inwestor nie martwi si\u0119 o marketingowej stronie sprawy, kt\u00f3ra pozostaje ca\u0142kowicie w gestii zarz\u0105dzaj\u0105cej organizacji, jednak ten medal ma drug\u0105 stron\u0119: inwestor nie mo\u017ce ustala\u0107 polityk\u0119 marketingow\u0105 hotelu. Na przyk\u0142ad, je\u015bli operator postanowi\u0142 zmodyfikowa\u0107 hotelu z rodzinn\u0105 w hotel klasy biznes i to rozwi\u0105zanie z czasem poka\u017ce swoj\u0105 nieskuteczno\u015b\u0107, inwestor nie b\u0119dzie w stanie na niego wp\u0142yn\u0105\u0107.<\/p>\n
Lepiej wybra\u0107 inwestycyjny pok\u00f3j w hotelu, znajduj\u0105cego si\u0119 pod kontrol\u0105 wielkiej sieci z du\u017cym do\u015bwiadczeniem w zarz\u0105dzaniu hotelowej nieruchomo\u015bci. Po pierwsze, to b\u0119dzie chroni\u0107 inwestycje od amatorskich rozwi\u0105za\u0144, kt\u00f3re mo\u017ce podj\u0105\u0107 ma\u0142y hotelarz. Po drugie, du\u017ce sieci istnieje od dziesi\u0119cioleci, wi\u0119c pewnego dnia po zawarciu z nimi umowy o zarz\u0105dzaniu wy\u015bmienite numer, mo\u017cna liczy\u0107 na d\u0142ugofalow\u0105 wsp\u00f3\u0142prac\u0119.<\/p>\n
Tym nie mniej, zawieraj\u0105c umow\u0119 o zarz\u0105dzanie nawet z du\u017cej firmy, nale\u017cy mocno zdecydowa\u0107, kto ponosi koszty konserwacji i napraw apartament\u00f3w. Je\u015bli te koszty s\u0105 ponoszone przez inwestora, to mo\u017ce znacznie obni\u017cy\u0107 rentowno\u015b\u0107 inwestycji.<\/p>\n
Inwestor musi dobrze pozna\u0107 obiekt inwestycji i warunki, w kt\u00f3rych on dzia\u0142a. Cho\u0107 w tego rodzaju transakcjach, jak zwykle, do uzgodnienia minimalny miesi\u0119czny poziom rentowno\u015bci, \u017caden hotel nie jest ubezpieczona od rynku g\u0142\u00f3wnego \u017cywio\u0142u. Po szoku z 11 wrze\u015bnia 2001 roku ameryka\u0144skie firmy inwestycyjne wy\u0142aczali swoj\u0105 uwag\u0119 z najbardziej „gor\u0105cych” obiekt\u00f3w w centrum \u015bwiatowych stolic (Nowy Jork, Londyn, Pary\u017c) na mniej luksusowe hotele w prowincji (Halifax, Glasgow, Gloucester). Wa\u017cne jest, aby wzi\u0105\u0107 pod uwag\u0119 czynnik sezonowy \u2014 hotele zorientowane na rekreacyjny wypoczynek, stoj\u0105 w „martwy sezon”, podczas gdy hotele, kt\u00f3re przyjmuj\u0105 turyst\u00f3w, maj\u0105 sta\u0142y doch\u00f3d przez ca\u0142y rok (to wyja\u015bnia, rentowno\u015b\u0107 inwestycji w krajach Europy Zachodniej).<\/p>\n
Je\u015bli u inwestora ch\u0119\u0107 sprzeda\u0107 hotelowe apartamenty, to mo\u017ce zmierzy\u0107 si\u0119 z wyzwaniem znalezienia nowego nabywcy. Najbardziej oczywistym kandydatem na zakup takiego obiektu b\u0119dzie operator hotelowy, jednak on kupi pok\u00f3j tylko po obni\u017conej cenie lub bez uwzgl\u0119dnienia wzrostu kapitalizacji. Opr\u00f3cz tego, pok\u00f3j hotelowy jako aktywa obci\u0105\u017cone licznymi warunk\u00f3w eksploatacji na podstawie umowy, kt\u00f3ry dobrze podszed\u0142 jednemu inwestorowi, ale, by\u0107 mo\u017ce, w og\u00f3le nie pasuje do drugiego.<\/p>\n
W ko\u0144cu wszech\u015bwiat inwestora w pokoju, w sezonie nie jest korzystne ani hotelu, ani samemu inwestorowi, poniewa\u017c zmniejsza rentowno\u015b\u0107 inwestycji, dlatego zazwyczaj sp\u00f3\u0142ka zarz\u0105dzaj\u0105ca wymaga odda\u0107 jej apartamenty do wynaj\u0119cia przez ca\u0142y okres trwania umowy lub wprowadza limit na czas pobytu inwestora w zaciszu w\u0142asnego pokoju.<\/p>\n
| Plusy<\/th>\n | Minusy<\/th>\n<\/tr>\n |
|---|---|
| niski „pr\u00f3g wej\u015bcia”<\/td>\n | Ryzyko przestoju \nprzy zmiennym oprocentowaniu<\/td>\n<\/tr>\n |
| urz\u0105d wykonuje \noperator hotelu<\/td>\n | obca jurysdykcja transakcji<\/td>\n<\/tr>\n |
| stabilna wydajno\u015b\u0107<\/td>\n | ograniczenie wp\u0142ywu \nna marketing hotelu<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n Perspektywy rynku<\/h2>\nJak podkre\u015blali uczestnicy Serviced Apartments Summit, kt\u00f3ra odby\u0142a si\u0119 w Londynie w 2014 roku, rynek inwestycji w pokoje hotelowe szybko ro\u015bnie, szczeg\u00f3lnie w ci\u0105gu ostatnich trzech lat.<\/p>\n Londyn zosta\u0142 nieprzypadkowo wybrano centrum organizacji tego szczytu: wed\u0142ug Savills, w Londynie zaledwie 1,6 pokoi przypada na 1000 turyst\u00f3w, podczas gdy w Nowym Jorku i hong Kongu w 5,7 5,3 odpowiednio. W ten spos\u00f3b, Londyn jest jednocze\u015bnie rynkiem o silnej konkurencji inwestor\u00f3w, ale jednocze\u015bnie charakteryzuje si\u0119 wysokim potencja\u0142em inwestycyjnym.<\/p>\n Nie nale\u017cy zapomina\u0107, \u017ce zwrot z inwestycji w pokoje hotelowe zale\u017cy od przep\u0142ywu lokator\u00f3w. Z tego punktu widzenia, powa\u017cn\u0105 konkurencj\u0119 hotelarstwa jest rosn\u0105cy segment wynajmu prywatnych mieszka\u0144, a tak\u017ce serwisy internetowe, kt\u00f3re znacznie upro\u015bci\u0142y wynajmu nieruchomo\u015bci od os\u00f3b prywatnych bez po\u015brednik\u00f3w.<\/p>\n Mo\u017cliwo\u015b\u0107 inwestowania w swoje pokoje oferuj\u0105 takie sieci hotelowe jak Mandarin Oriental, Holiday Inn, Condo.<\/p>\n Podsumowuj\u0105c, mo\u017cna sformu\u0142owa\u0107 kilka og\u00f3lnych wskaz\u00f3wek dla inwestor\u00f3w:<\/p>\n
|