{"id":2078,"date":"2020-02-13T14:42:43","date_gmt":"2020-02-13T11:42:43","guid":{"rendered":"http:\/\/nalog.fr\/pljak-wybrac-strategie-inwestowania-w-nieruchomosci\/"},"modified":"2020-02-13T14:42:43","modified_gmt":"2020-02-13T11:42:43","slug":"pljak-wybrac-strategie-inwestowania-w-nieruchomosci","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/pljak-wybrac-strategie-inwestowania-w-nieruchomosci\/","title":{"rendered":"Jak wybra\u0107 strategi\u0119 inwestowania w nieruchomo\u015bci"},"content":{"rendered":"

Wielu inwestor\u00f3w, postaw \u015brodki w nieruchomo\u015bci, d\u0105\u017c\u0105 do wysokiej rentowno\u015bci. Jednak nie wszyscy zdaj\u0105 sobie spraw\u0119, \u017ce du\u017ca pocz\u0105tkowa wydajno\u015b\u0107 oznacza du\u017ce ryzyko, czyli prawdopodobie\u0144stwo obni\u017cenia dochod\u00f3w w d\u0142u\u017cszej perspektywie.<\/p>\n

Zalecamy klientom z g\u00f3ry ocenia\u0107 ryzyko i przemy\u015ble\u0107 strategi\u0119 inwestowania z optymaln\u0105 r\u00f3wnowag\u0119 wydajno\u015bci, niezawodno\u015bci, robocizny i innych czynnik\u00f3w efektywno\u015bci inwestycji. Wi\u0119kszo\u015b\u0107 klient\u00f3w Tranio nadaje si\u0119 prosty wynajem biznes w stabilnej lokalizacji, z d\u0142ugoterminow\u0105 umow\u0105 wynajmu i zarz\u0105dzania przez sp\u00f3\u0142k\u0119 zarz\u0105dzaj\u0105c\u0105. W tym artykule przyjrzymy si\u0119, jak zapewni\u0107 najlepsz\u0105 wydajno\u015b\u0107 przy takiej strategii.<\/p>\n

Dlaczego prosty wynajem biznes<\/h2>\n

Typowe inwestorzy, kt\u00f3rzy korzystaj\u0105 z us\u0142ug Tranio,\u2014 sukcesy przedsi\u0119biorc\u00f3w z Rosji, Brazylii, Iranu czy Chin. Jak zwykle, w domu maj\u0105 aktywny biznes, kt\u00f3ry przynosi podstawowy zysk. Od nieruchomo\u015bci za granic\u0105 wol\u0105 otrzymywa\u0107 doch\u00f3d pasywny z minimalnym zaanga\u017cowaniem w zarz\u0105dzanie. Jest to inwestycja nie tyle dla zysku, ile w celu zachowania kapita\u0142u i chroni\u0107 go od politycznych i ekonomicznych ryzyka kraju.<\/p>\n

Wi\u0119kszo\u015b\u0107 klient\u00f3w nie zamierzaj\u0105 sprzedawa\u0107 swoje dochodow\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 w najbli\u017cszej perspektywie. Ta nieruchomo\u015b\u0107 oferuje inwestorom osobisty fundusz emerytalny i gwarantuje kondycji finansowej ich dzieci. Jeszcze jeden wa\u017cny motyw \u2014 zezwolenie na osiedlenie si\u0119 w USA czy krajach Europy, kt\u00f3re udost\u0119pniaj\u0105 tak\u0105 mo\u017cliwo\u015b\u0107 kupuj\u0105cych nieruchomo\u015bci.<\/p>\n

Naszym inwestorom zwykle nie nadaj\u0105 si\u0119 projekty warto\u015bci dodanej \u2014 budowa lub \u0440\u0435\u0434\u0435\u0432\u0435\u043b\u043e\u043f\u043c\u0435\u043d\u0442. Za\u0142\u0105czniki w nich s\u0105 zwi\u0105zane z wysokim ryzykiem, w\u015br\u00f3d kt\u00f3rych przekroczenie kosztorysu, trudno\u015bci z za\u0142atwieniem pozwole\u0144, zbyt wysoka cena zakupu i d\u0142ugie poszukiwania nabywcy. Od inwestora wymaga aktywny udzia\u0142 w projekcie i okre\u015blone kwalifikacje w bran\u017cy budowlanej. Projekty rozwoju skuteczne jako podstawowy rodzaj dzia\u0142alno\u015bci, a nie jako narz\u0119dzie ochrony kapita\u0142u.<\/p>\n

W ten spos\u00f3b, \u043d\u0435\u043f\u0440\u043e\u0444\u0438\u043b\u044c\u043d\u044b\u043c inwestorom polecamy prosty wynajem biznes: zakup nieruchomo\u015bci i wynajmu. To \u043d\u0438\u0437\u043a\u043e\u0440\u0438\u0441\u043a\u043e\u0432\u0430\u043d\u043d\u0430\u044f i prosta w realizacji strategii.<\/p>\n

Bud\u017cet i typy obiekt\u00f3w<\/h2>\n

Polecamy rozwa\u017ca\u0107 inwestycje w nieruchomo\u015bci przy bud\u017cecie 200 tys. euro. Taniej, z nielicznymi wyj\u0105tkami, trudno kupi\u0107 p\u0142ynny obiekt. W tym segmencie zalecamy kupowa\u0107 apartamenty mieszkalne. W\u015br\u00f3d ich zalet \u2014 wysoka p\u0142ynno\u015b\u0107 i stabilny popyt.<\/p>\n

Przy bud\u017cecie ponad 2,5 mln euro warto skupi\u0107 si\u0119 na obiekty handlowe \u2014 w pierwszej kolejno\u015bci nieruchomo\u015bci i domy opieki.<\/p>\n

Niezale\u017cnie od bud\u017cetu, 50-60 % od warto\u015bci nieruchomo\u015bci zazwyczaj mo\u017cna wzi\u0105\u0107 na kredyt, tak, \u017ce inwestycje w korzystnej nieruchomo\u015bci mo\u017cna rozwija\u0107 i ze 100 tys. euro \u015brodk\u00f3w w\u0142asnych.<\/p>\n<\/p>\n

Rodzaje nieruchomo\u015bci komercyjnych i ich parametry
\nDane Tranio (\u015brednie zalecane wska\u017aniki)*<\/h3>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Typy
\nobiekt\u00f3w<\/th>\n		Rentowno\u015b\u0107,
\n% rocznie<\/th>\n		Termin
\numowy
\ndo wynaj\u0119cia<\/th>\n		Zalety<\/th>\nWady<\/th>\n<\/tr>\n
Od 300 tys. euro<\/strong><\/th>\n<\/tr>\n
Mieszkania (wynajem kr\u00f3tkoterminowy)<\/td>\n5-7<\/td>\nOd 1 dnia<\/td>\nWysoka p\u0142ynno\u015b\u0107; w por\u00f3wnaniu z d\u0142ugoterminowego wynajmu \u2014 wy\u017csza wydajno\u015b\u0107 i nie ma problemu z eksmisj\u0105 lokator\u00f3w; wi\u0119cej potencja\u0142 wzrostu czynsz\u00f3w<\/td>\nRyzyko zarz\u0105dzania i przestoj\u00f3w; w por\u00f3wnaniu z d\u0142ugoterminowego wynajmu \u2014 szybsze zu\u017cycie<\/td>\n<\/tr>\n
Mieszkania (wynajem d\u0142ugoterminowy)<\/td>\n2-3<\/td>\nOd 1 roku<\/td>\nWysoka p\u0142ynno\u015b\u0107; wysoki popyt ze strony najemc\u00f3w, stabilny nawet w czasie kryzysu<\/td>\nRyzyko zarz\u0105dzania i przestoj\u00f3w; problemy z eksmisj\u0105 lokator\u00f3w<\/td>\n<\/tr>\n
Studenckie mieszkania<\/td>\n4-6<\/td>\nOd 6 miesi\u0119cy<\/td>\nWysoki popyt ze strony najemc\u00f3w<\/td>\nW por\u00f3wnaniu z mieszkaniami \u2014 poni\u017cej p\u0142ynno\u015b\u0107, trudno jest zmieni\u0107 przeznaczenie<\/td>\n<\/tr>\n
Od 2,5 mln euro<\/strong><\/th>\n<\/tr>\n
Budynki mieszkalne<\/td>\n3-5<\/td>\nOd 1 roku<\/td>\nWysoka p\u0142ynno\u015b\u0107, potencja\u0142 wzrostu kapitalizacji<\/td>\nNiska rentowno\u015b\u0107, wielu najemc\u00f3w, problemy z eksmisj\u0105, potrzebna jest sp\u00f3\u0142ka zarz\u0105dzaj\u0105ca<\/td>\n<\/tr>\n
Sklepy uliczne<\/td>\n3-4<\/td>\n3-10 lat<\/td>\nWysoka p\u0142ynno\u015b\u0107, potencja\u0142 wzrostu kapitalizacji<\/td>\nNiska wydajno\u015b\u0107<\/td>\n<\/tr>\n
Supermarkety<\/td>\n5-6,5<\/td>\n12-15 lat<\/td>\nWysoka wydajno\u015b\u0107, d\u0142ugotrwa\u0142e kontrakty<\/td>\nIm bli\u017cej terminu zako\u0144czenia umowy, tym ni\u017csza p\u0142ynno\u015b\u0107<\/td>\n<\/tr>\n
Od 10 mln euro<\/strong><\/th>\n<\/tr>\n
Domy opieki<\/td>\n5-6,5<\/td>\n20-25 lat<\/td>\nWzrost liczby emeryt\u00f3w i rencist\u00f3w, d\u0142ugotrwa\u0142e kontrakty<\/td>\nTrudno jest zmieni\u0107 przeznaczenie<\/td>\n<\/tr>\n
Centra handlowe<\/td>\n4-6<\/td>\n5-15 lat<\/td>\nWysoka wydajno\u015b\u0107<\/td>\nRyzyko zarz\u0105dzania przy du\u017cej ilo\u015bci najemc\u00f3w<\/td>\n<\/tr>\n
Hotele<\/td>\n4-6<\/td>\n10-20 lat<\/td>\nWysoka wydajno\u015b\u0107<\/td>\nTrudno jest zmieni\u0107 przeznaczenie<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

* \u015arednie dla obiekt\u00f3w:<\/p>\n

    \n
  • w zamo\u017cnych dzielnicach du\u017cych miast europejskich;<\/li>\n
  • obiekty nowe lub po kapitalnym remoncie;<\/li>\n
  • wynajem kontrakty na pocz\u0105tku okresu.<\/li>\n<\/ul>\n

    Lokalizacja<\/h2>\n

    Od lokalizacji obiektu, ma bezpo\u015bredni wp\u0142yw na ryzyko i zwrot z inwestycji. Zach\u0119camy do inwestowania w kraju z rozwini\u0119t\u0105 gospodark\u0105 i stabilny system polityczny. Najmniejszym ryzykiem r\u00f3\u017cni\u0105 si\u0119 Austria, wielka Brytania, Niemcy, STANY zjednoczone, Francja i Szwajcaria: w tych krajach mniej prawdopodobie\u0144stwo hiperinflacja, upadku walut narodowych i spadku PKB.<\/p>\n

    Wi\u0119kszo\u015b\u0107 rosyjskich klient\u00f3w wol\u0105 Niemiec ze wzgl\u0119du na geograficzn\u0105 blisko\u015b\u0107, a tak\u017ce dlatego, \u017ce w por\u00f3wnaniu z innymi wymienionymi krajami wydajno\u015b\u0107 w Niemczech troch\u0119 wi\u0119cej, warunki kredytowania lepiej, a podatki nieco poni\u017cej. Ale inne kraje z tej listy te\u017c s\u0105 interesuj\u0105ce: na przyk\u0142ad, niekt\u00f3rzy inwestorzy wybieraj\u0105 USA, bo czekaj\u0105 tam wi\u0119kszej kapitalizacji, inni obawiaj\u0105 si\u0119 os\u0142abienia niemieckiej gospodarki z powodu wydarze\u0144 politycznych, a jeszcze inni kupuj\u0105 dochodow\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 w krajach, w kt\u00f3rych koncentruje si\u0119 ich s\u0142u\u017cbowe lub prywatne interesy.<\/p>\n

    Radzimy r\u00f3wnie\u017c wzi\u0105\u0107 pod uwag\u0119, w jakiej walucie b\u0119d\u0105 denominowane wydatki rodziny inwestora za 5-10 lat. Na przyk\u0142ad, je\u015bli masz nieruchomo\u015bci mieszkalnych w wielkiej Brytanii i tam ucz\u0105 si\u0119 twoje dzieci, to warto przyjrze\u0107 si\u0119 bli\u017cej do obiekt\u00f3w, wynajem doch\u00f3d z kt\u00f3rych generowany jest w funtach.<\/p>\n

    W\u015br\u00f3d osiedli lepiej wybra\u0107 albo metropolie i ich dobre przedmie\u015bcia, albo miasta \u015bredniej wielko\u015bci z rosn\u0105c\u0105 liczb\u0105 ludno\u015bci, rozwini\u0119tym rynkiem pracy i potencja\u0142u wzrostu gospodarczego. Radzimy skupi\u0107 si\u0119 na sprawdzone lokalizacje, w kt\u00f3rych ju\u017c istniej\u0105 udokumentowane do\u015bwiadczenie inwestycji rodak\u00f3w. Na przyk\u0142ad, udane wersje \u2014 zachodnie stolice i wi\u0119ksze miasta w Zachodnich Niemczech.<\/p>\n

    Wyb\u00f3r obszaru zale\u017cy od rodzaju nieruchomo\u015bci. Na przyk\u0142ad, sklepy uliczne lepiej kupi\u0107 na centralnych ulicach z szybkim ruchem, a centrum handlowo-magazynowe \u2014 na wyje\u017adzie z du\u017cego miasta, w pobli\u017cu drogi.<\/p>\n

    Najemcy i najmu<\/h2>\n

    Je\u015bli mo\u017cesz odda\u0107 w dzier\u017caw\u0119 nieruchomo\u015bci mieszkalnej, jako \u0441\u044a\u0435\u043c\u0449\u0438\u043a\u043e\u0432 preferowane s\u0105 przedstawiciele klasy \u015bredniej z dobr\u0105 histori\u0105 kredytow\u0105 i stabilnych dochodach. A w segmencie nieruchomo\u015bci komercyjnych najmniej ryzykowne obiekty, kt\u00f3re s\u0105 ju\u017c wynajmowane du\u017cych najemc\u00f3w korporacyjnych, dzia\u0142aj\u0105cych na rynku dziesi\u0105tki lub setki lat. Prawdopodobie\u0144stwo bankructwa takich \u0441\u044a\u0435\u043c\u0449\u0438\u043a\u043e\u0432 mniej, ni\u017c ma\u0142ych, prywatnych firm. Informacje na temat kondycji finansowej najemc\u00f3w mo\u017cna zam\u00f3wi\u0107 u prawnik\u00f3w w procesie ewaluacji obiektu (Due Diligence).<\/p>\n

    Obiekty z du\u017c\u0105 ilo\u015bci\u0105 najemc\u00f3w (np. budynki mieszkalne lub centra handlowe) nie nadaj\u0105 si\u0119 zagranicznym \u043d\u0435\u043f\u0440\u043e\u0444\u0438\u043b\u044c\u043d\u044b\u043c inwestorom. Z naszego do\u015bwiadczenia wynika, je\u015bli \u0441\u044a\u0435\u043c\u0449\u0438\u043a\u043e\u0432 wi\u0119cej pi\u0119ciu, to znacznie zwi\u0119ksza ryzyko zarz\u0105dzania i zwi\u0119ksza wymagania co do profesjonalizmu firmy zarz\u0105dzaj\u0105cej. Najlepiej kupowa\u0107 nieruchomo\u015bci z jedynym najemc\u0105.<\/p>\n

    Wa\u017cny warunek umowy najmu \u2014 podzia\u0142 wydatk\u00f3w na utrzymanie obiektu pomi\u0119dzy w\u0142a\u015bcicielem a najemc\u0105: kto p\u0142aci podatek od nieruchomo\u015bci, u\u017cytkowe, ubezpieczenie i inne koszty. Radzimy, aby zmniejszy\u0107 ryzyko, kupuj\u0105c obiekty, w kt\u00f3rych maksymalnie koszty operacyjne ci\u0105\u017c\u0105cy na najemcy. Umowy tego typu s\u0105 nazywane NN Lease (Double Net Lease) lub NNN Lease (Triple Net Lease), ich r\u00f3\u017cnice w stosunku do innych wariant\u00f3w przedstawiono w tabeli:<\/p>\n<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    Typ wynaj\u0119cia<\/th>\nKoszty w\u0142a\u015bciciela<\/th>\n<\/tr>\n
    Remont elewacji
    \ni budowlanych
    \nwzor\u00f3w<\/td>\n    		Spis tre\u015bci
    \ni obs\u0142uga<\/td>\n    		Ubezpieczenie<\/td>\nPodatek
    \nna nieruchomo\u015bci<\/td>\n<\/tr>\n
    Gross Rent Lease<\/th>\n\u2713<\/td>\n\u2713<\/td>\n\u2713<\/td>\n\u2713<\/td>\n<\/tr>\n
    N Lease
    \n(Single Net Lease)<\/th>\n    		\u2713<\/td>\n\u2713<\/td>\n\u2713<\/td>\n\u00b7<\/td>\n<\/tr>\n
    NN Lease
    \n(Double Net Lease)<\/th>\n    		\u2713<\/td>\n\u2713<\/td>\n\u00b7<\/td>\n\u00b7<\/td>\n<\/tr>\n
    NNN Lease
    \n(Triple Net Lease,
    \nodpowiednik w Niemczech \u2014Dach & Fach)<\/th>\n    		\u2713<\/td>\n\u00b7<\/td>\n\u00b7<\/td>\n\u00b7<\/td>\n<\/tr>\n
    Absolute NNN Lease<\/th>\n\u00b7<\/td>\n\u00b7<\/td>\n\u00b7<\/td>\n\u00b7<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    Zaleca si\u0119 kupowa\u0107 obiekty c, powoduj\u0105c d\u0142ugotrwa\u0142e (10-20 lat) wynajmu kontraktami, bez prawa do wypowiedzenia, przy czym ze sztywn\u0105 stawk\u0105 czynszu, bez odniesienia do wska\u017anik\u00f3w operacyjnych firmy najemcy. Nale\u017cy pami\u0119ta\u0107, \u017ce taka umowa nak\u0142ada obowi\u0105zki na obie strony: nie chodzi tylko o tym, \u017ce najemca gwarantuje stabiln\u0105 czynsz na ca\u0142y ten okres, ale i o tym, \u017ce w\u0142a\u015bciciel nie ma prawa do eksmisji najemcy przed up\u0142ywem terminu umowy.<\/p>\n

    Kontrakty d\u0142ugoterminowe daj\u0105 inwestorowi dodatkowe ubezpieczenie od korekt cenowych, od kt\u00f3rych nie s\u0105 chronione nawet najbardziej niezawodne na rynku nieruchomo\u015bci. Je\u015bli zainwestowa\u0142 w obiekt z 15-20-letnim kontraktem, to z du\u017cym prawdopodobie\u0144stwem okres spadku cen musia\u0142 na pierwsze 10 lat eksploatacji, poniewa\u017c cykle na rynku nieruchomo\u015bci pojawiaj\u0105 si\u0119 i znikaj\u0105 co 7-10 lat. W trudnych umowach na 15-20 lat cenowe drgania nie wp\u0142yn\u0105 na swoim dochodzie, tak jak nie mo\u017cna wcze\u015bniej wypowiedzie\u0107 umow\u0119 lub obni\u017cy\u0107 czynsz. W ten spos\u00f3b mo\u017cna poczeka\u0107, a\u017c rynek si\u0119 zregeneruje, i wycofa\u0107 si\u0119 z projektu, przy dobrej koniunkturze.<\/p>\n

    Nawet przy d\u0142u\u017cszych umowach zazwyczaj mo\u017cna indeksowa\u0107 czynsze zgodnie z inflacj\u0105, czyli co roku zwi\u0119ksza\u0107 ich oko\u0142o 1-2 %. Przy pozytywnym rozwoju rynku w tym ma swoje minusy. Na przyk\u0142ad, je\u015bli rynek nieruchomo\u015bci ro\u015bnie ka\u017cdego roku o 4 %, i przez 10 lat chcesz wynaj\u0105\u0107 obiekt znacznie dro\u017csze wzrostu inflacji \u2014 nie mo\u017cesz tego zrobi\u0107, bo ci\u0119 ogranicza kontrakt. Dlatego inwestorzy, kt\u00f3rzy wierz\u0105 w powstanie rynku w d\u0142u\u017cszej perspektywie, lepiej kupi\u0107 przedmioty z \u043f\u044f\u0442\u0438\u043b\u0435\u0442\u043d\u0438\u043c\u0438 kontraktami (np. nieruchomo\u015bci na deptak\u00f3w) i indeks cena najmu po zako\u0144czeniu umowy.<\/p>\n

    Potencja\u0142 wzrostu koszt\u00f3w<\/h2>\n

    \u041d\u0438\u0437\u043a\u043e\u0440\u0438\u0441\u043a\u043e\u0432\u0430\u043d\u043d\u044b\u0435 aktywa na rynkach zachodnich s\u0105 sprzedawane z pocz\u0105tkowej czynszu wydajno\u015bci od 3 do 7 %. Kupowa\u0107 przedmioty z pocz\u0105tkow\u0105 wydajno\u015bci\u0105 ponad 7 % uwa\u017camy za nieuzasadnione i niekorzystne dla zagranicznego inwestora: w takich projektach jest du\u017ce prawdopodobie\u0144stwo, \u017ce na horyzoncie 5-10 lat realizowany jest jakie\u015b ryzyko, koszty likwidacji kt\u00f3ry oka\u017ce si\u0119 wy\u017csza ni\u017c premia za ryzyko na wej\u015bciu.<\/p>\n

    Ponadto, rynki o niskim poziomie ryzyka i dochodowo\u015bci (zazwyczaj to centra i presti\u017cowe dzielnice du\u017cych miast) dro\u017cej\u0105 szybciej ni\u017c te, kt\u00f3re charakteryzuj\u0105 si\u0119 wysok\u0105 pocz\u0105tkow\u0105 wydajno\u015bci\u0105 i towarzysz\u0105cymi wysokim ryzykiem.<\/p>\n

    Na przyk\u0142ad, jak wykaza\u0142y przeprowadzone Tranio retrospektywna analiza cen nieruchomo\u015bci w USA, 2001 rok 2015 obiekty z pocz\u0105tkow\u0105 wydajno\u015bci\u0105 3 % ros\u0142y w cenie \u015brednio o 5 % rocznie, z wydajno\u015bci\u0105 5 % \u2014 o 4,7 %, z wydajno\u015bci\u0105 7 % \u2014 tylko na 3,5 % w skali roku, a obiekty z wydajno\u015bci\u0105 9 % mo\u017ce spada\u0107 w cenie. Przy tym w\u015br\u00f3d \u0434\u0435\u0448\u0435\u0432\u0435\u044e\u0449\u0438\u0445 obiekt\u00f3w mniej traci\u0142y na warto\u015bci te, co mia\u0142y ni\u017csz\u0105 rentowno\u015b\u0107. Prawdopodobie\u0144stwo spadku ceny wy\u017csze u obiekt\u00f3w z wy\u017cszej pocz\u0105tkowej wydajno\u015bci, wi\u0119c z uwzgl\u0119dnieniem prawdopodobie\u0144stwa realizacji tego ryzyka obiekty z pocz\u0105tkow\u0105 wydajno\u015bci\u0105 3-7 % daje w rezultacie wi\u0119ksz\u0105 sumaryczn\u0105 wydajno\u015b\u0107.<\/p>\n

    Dla prognozy wzrostu cen wa\u017cne s\u0105 r\u00f3wnie\u017c perspektywy rozwoju dzielnicy. Najszybciej dro\u017ceje nieruchomo\u015bci tam, gdzie dzieje si\u0119 \u0434\u0436\u0435\u043d\u0442\u0440\u0438\u0444\u0438\u043a\u0430\u0446\u0438\u044f \u2014 proces, w kt\u00f3rym przemys\u0142owe dzielnice zamieniaj\u0105 si\u0119 w presti\u017cowe mieszkalne, uszlachetniane teren, rozwija si\u0119 infrastruktura, a ludno\u015b\u0107 o niskich dochodach jest zast\u0119powany przez bardziej zamo\u017cnym. Przy tym najbardziej korzystne obszary, kt\u00f3re znajduj\u0105 si\u0119 blisko od centrum miasta, lub maj\u0105 dogodne po\u0142\u0105czenia komunikacyjne z centrum.<\/p>\n

    Optymalna wydajno\u015b\u0107 zale\u017cy nie tylko od ryzyka, ale i od okresu inwestycji. Mniej ni\u017c okres, tym wi\u0119ksza jest pocz\u0105tkowa wydajno\u015b\u0107 ma znaczenie w zakresie 3-7 %. Na przyk\u0142ad, bez uwzgl\u0119dnienia kredytu w 20-letniej inwestycji najwi\u0119ksza \u0142\u0105czna wydajno\u015b\u0107 (z uwzgl\u0119dnieniem wzrostu kapitalizacji) uzyskuje si\u0119 w przypadku pocz\u0105tkowego dochodu z 3,8\u20135,8 %; a je\u015bli okres inwestowania \u2014 10 lat, to optymalna pocz\u0105tkowa wydajno\u015b\u0107 \u2014 4,5\u20136,5 %. Taki wniosek analitycy Tranio otrzyma\u0142e\u015b w wyniku badania 100 par „wydajno\u015b\u0107 \u2014 wzrost kapitalizacji” dla mieszkalnych i niemieszkalnych nieruchomo\u015bci w Niemczech.<\/p>\n

    <\/i><\/p>\n

    Kredyt<\/h2>\n

    Mo\u017cna zwi\u0119kszy\u0107 wydajno\u015b\u0107 za pomoc\u0105 kredyt\u00f3w hipotecznych.<\/p>\n

    Pieni\u0105dze pozyskane kosztem kredyt\u00f3w hipotecznych, s\u0105 ta\u0144sze, ni\u017c najemca p\u0142aci czynsz. Na przyk\u0142ad przy zakupie nieruchomo\u015bci inwestycyjnej w Niemczech mo\u017cna liczy\u0107 na kredyt w wysoko\u015bci do 60% warto\u015bci nieruchomo\u015bci pod 2-3 % rocznie. W czynszu rentowno\u015bci 6,5 % zwrot z zainwestowanego kapita\u0142u, z uwzgl\u0119dnieniem po\u017cyczki mo\u017ce wynosi\u0107 8-10 %.<\/p>\n

    Generalnie najta\u0144sze kredyty o zmiennej stopie, bez mo\u017cliwo\u015bci wcze\u015bniejszej sp\u0142aty, a najdro\u017csze \u2014 o sta\u0142ym oprocentowaniu, dopuszczaj\u0105ce wcze\u015bniejsz\u0105 sp\u0142at\u0119.<\/p>\n

    Lepiej wzi\u0105\u0107 kredyt na d\u0142u\u017cszy okres (10-15 lat): im d\u0142u\u017csza, tym wi\u0119cej pieni\u0119dzy, ale i tym mniejsze ryzyko, \u017ce negatywna koniunktura na rynku wp\u0142ynie na warunki refinansowania. W przypadku nieruchomo\u015bci komercyjnych zaleca si\u0119 wykona\u0107 hipotecznych wed\u0142ug schematu, w kt\u00f3rym w pierwszej kolejno\u015bci sp\u0142acaj\u0105 odsetki, a cia\u0142o kredytu \u2014 bli\u017cej do ko\u0144ca okresu kredytowania. Przy tym wskazane jest, aby do ko\u0144ca kadencji zosta\u0142o rozliczone nie mniej ni\u017c 40-50 % cia\u0142a.<\/p>\n

    Nie warto \u043f\u0435\u0440\u0435\u043a\u0440\u0435\u0434\u0438\u0442\u043e\u0432\u044b\u0432\u0430\u0442\u044c obiekt i po\u017cyczy\u0107 zbyt wiele. Ale i nie powinien zajmowa\u0107 zbyt ma\u0142o, tak jak dziwne by\u0142oby nie skorzysta\u0107 z mo\u017cliwo\u015bci wzi\u0105\u0107 kredyt taniej, ni\u017c p\u0142aci najemca.<\/p>\n

    Optymalizacja podatk\u00f3w<\/h2>\n

    Co do optymalizacji podatku dochodowego, to osoby fizyczne w Europie i USA p\u0142ac\u0105 go proporcjonalnie do wielko\u015bci dochod\u00f3w i nieruchomo\u015bci o warto\u015bci do 1 mln euro \u0142atwiej za\u0142atwi\u0107 na osob\u0119 fizyczn\u0105. Dro\u017csze obiekt bardziej op\u0142aca si\u0119 zarejestrowa\u0107 na firm\u0119, poniewa\u017c u os\u00f3b prawnych jest zwykle p\u0142aska i niska stawka podatku dochodowego. R\u00f3wnie\u017c firmom \u0142atwiej jest zmniejszy\u0107 podstawy opodatkowania o koszt amortyzacji i odlicze\u0144 z tytu\u0142u po\u017cyczek od banku i za\u0142o\u017cyciela.<\/p>\n

    Najlepiej, je\u015bli ofert\u0119 mo\u017cna zorganizowa\u0107 tak, aby p\u0142aci\u0107 podatki tylko w kraju lokalizacji nieruchomo\u015bci. Taka mo\u017cliwo\u015b\u0107 zale\u017cy od podatkowego \u0440\u0435\u0437\u0438\u0434\u0435\u043d\u0441\u0442\u0432\u0430 inwestora, mi\u0119dzypa\u0144stwowych um\u00f3w o unikaniu podw\u00f3jnego opodatkowania, formy w\u0142asno\u015bci i innych czynnik\u00f3w. Konsultanci Tranio za pomoc\u0105 doradc\u00f3w podatkowych pomagaj\u0105 ka\u017cdemu klientowi indywidualnie uporz\u0105dkowa\u0107 handel i kredyt na jak najlepszych warunkach.<\/p>\n

    Wyj\u015bcie z projektu<\/h2>\n

    Normalny okres posiadania dochodowej nieruchomo\u015bci do sprzeda\u017cy \u2014 5-20 lat. Zazwyczaj nie mniej ni\u017c 13-14 lat, aby obiekt \u043e\u043a\u0443\u043f\u0438\u043b\u0441\u044f i zacz\u0105\u0142 przynosi\u0107 zyski. W niekt\u00f3rych krajach inwestorzy nastawiaj\u0105 si\u0119 na okres, w przypadku sprzeda\u017cy po kt\u00f3rej nie zap\u0142aci\u0142 podatku od zysk\u00f3w kapita\u0142owych (np. w Niemczech to 10 lat).<\/p>\n

    Czy b\u0119dzie mo\u017cna z zyskiem sprzeda\u0107 nieruchomo\u015b\u0107 przez wiele lat \u2014 jeden z kluczowych ryzyka inwestycji, kt\u00f3ry cz\u0119sto nie bior\u0105 pod uwag\u0119 klienci, zainteresowani wysok\u0105 rentowno\u015b\u0107. Przyci\u0105gaj\u0105 ich oferty z pocz\u0105tkowej rentowno\u015b\u0107 8 % i powy\u017cej; typowe przyk\u0142ady \u2014 parking lub noclegi dla student\u00f3w na peryferiach. Kluczow\u0105 wad\u0105 takich obiekt\u00f3w \u2014 niska p\u0142ynno\u015b\u0107, czyli ma\u0142y popyt na zakup. Je\u015bli masz zamiar je sprzeda\u0107, trzeba znacznie obni\u017cy\u0107 cen\u0119, co w rezultacie niweluje wysok\u0105 pocz\u0105tkow\u0105 wydajno\u015b\u0107.<\/p>\n

    W horyzoncie planowania 10-20 lat radzimy traktowa\u0107 nieruchomo\u015bci komercyjnych z pocz\u0105tkowej wydajno\u015bci 5 % (przy zachowaniu pozosta\u0142ych porad z tego artyku\u0142u). Najcz\u0119\u015bciej ich cena ro\u015bnie o 2-3 % w skali roku wraz z rynkiem lub nawet szybciej niego. To solidne obiekty, kt\u00f3re mo\u017cna korzystnie sprzeda\u0107 i przed terminem, je\u015bli twoje plany ulegn\u0105 zmianie. A przy stresuj\u0105ce, skrypty taka nieruchomo\u015b\u0107 mniej traci na warto\u015bci, im bardziej ryzykowne obiekty z pocz\u0105tkowego wysokiej wydajno\u015bci.<\/p>\n

    Jednak je\u015bli masz zamiar sprzeda\u0107 obiekt przez 1-3 lata, to najlepiej kupi\u0107 najbardziej dochodow\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 w regionie z potencja\u0142em wzrostu. Dzisiaj jednym z takich miejsc w Europie jest Hiszpania z jej najwa\u017cniejszymi rynkami Madrytu i Barcelony. Jednak nie mo\u017cna powiedzie\u0107, czy utrzyma wzrost na tych rynkach w ci\u0105gu najbli\u017cszych 10-20 lat, wi\u0119c dla d\u0142ugoterminowych inwestycji nastawionych na zachowanie kapita\u0142u lepiej wybra\u0107 bardziej przewidywalne lokalizacji.<\/p>\n

    Je\u015bli planujesz sprzedawa\u0107 nieruchomo\u015bci, a zostawi\u0107 jej spadkobierc\u00f3w, to wa\u017cne, aby wybra\u0107 odpowiedni format posiadania, aby zoptymalizowa\u0107 podatki na dziedzictwo. Na przyk\u0142ad, we Francji nie ma podatk\u00f3w od spadk\u00f3w i darowizn, je\u017celi obiekt jest zarejestrowany na cywiln\u0105 firm\u0119 handlu nieruchomo\u015bciami (SCI). A w wielkiej Brytanii opodatkowane na dziedziczenie nie podlega nieruchomo\u015b\u0107, wystawiona na sp\u00f3\u0142ki offshore firmy.<\/p>\n

    \u2022<\/p>\n

    Oto podsumowanie najwa\u017cniejszych zalece\u0144 Tranio dla inwestor\u00f3w w nieruchomo\u015bci:<\/p>\n<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    \u00a0<\/th>\nNieruchomo\u015bci mieszkalnych<\/th>\nCz\u0119\u015b\u0107 zewn\u0119trzna nieruchomo\u015bci<\/th>\n<\/tr>\n
    Minimalny bud\u017cet<\/td>\n300 tys. euro<\/td>\n2,5 mln euro<\/td>\n<\/tr>\n
    Typy obiekt\u00f3w<\/td>\nKwatery, noclegi dla student\u00f3w<\/td>\nHandlowa nieruchomo\u015bci na zat\u0142oczonych ulicach, supermarkety, domy opieki<\/td>\n<\/tr>\n
    Kraju<\/td>\nAustria, wielka Brytania, Niemcy, STANY zjednoczone, Francja, Szwajcaria<\/td>\n<\/tr>\n
    Miasta<\/td>\nDu\u017ce osady z dobr\u0105 demografi\u0105 i potencja\u0142em wzrostu gospodarczego<\/td>\n<\/tr>\n
    Obszary<\/td>\nMiejsca z dobr\u0105 ochron\u0105 \u015brodowiska i infrastruktur\u0105, popularne w\u015br\u00f3d klasy \u015bredniej; otoczenie uczelni, centr\u00f3w medycznych i biznesowych dzielnic<\/td>\nW pobli\u017cu arterii komunikacyjnych i przystank\u00f3w komunikacji miejskiej, w miejscach nagromadzenia innych obiekt\u00f3w o podobnym profilu<\/td>\n<\/tr>\n
    Potencja\u0142 wzrostu
    \nkapitalizacji<\/td>\n    		Wysoki<\/td>\n\u015aredni<\/td>\n<\/tr>\n
    Okres inwestowania<\/td>\nOd 10 lat<\/td>\n<\/tr>\n
    Optymalna pocz\u0105tkowa
    \nwydajno\u015b\u0107<\/td>\n    		4-6 %
    \n(mo\u017cna zwi\u0119kszy\u0107 kosztem kredytu)<\/td>\n<\/tr>\n
    LTV (udzia\u0142 funduszy po\u017cyczkowych
    \nod warto\u015bci nieruchomo\u015bci)<\/td>\n    		60 %<\/td>\n<\/tr>\n
    Kredyt<\/td>\nNajta\u0144sze kredyty o zmiennej stopie bez mo\u017cliwo\u015bci przedterminowego wykupu; nale\u017cy wybra\u0107 obw\u00f3d, w kt\u00f3rym najpierw zostan\u0105 wykupione odsetki, a cia\u0142o \u2014 bli\u017cej ko\u0144ca terminu<\/td>\n<\/tr>\n
    Okres kredytowania<\/td>\n10-15 lat<\/td>\n<\/tr>\n
    Najemcy<\/td>\nPrzedstawiciele klasy \u015bredniej, rodziny z dzie\u0107mi, studenci, pracownicy biurowi, emeryci i renci\u015bci<\/td>\nDu\u017ce sieci handlowe i sp\u00f3\u0142ki zarz\u0105dzaj\u0105ce, kt\u00f3re dzia\u0142aj\u0105 na rynku od kilku dziesi\u0119cioleci i s\u0105 w dobrej formie finansowej<\/td>\n<\/tr>\n
    Typ wynaj\u0119cia<\/td>\nNN lub NNN (maksymalnie koszt\u00f3w eksploatacyjnych na \u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u0430\u0442\u043e\u0440\u0435);
    \nkontrakt d\u0142ugoterminowy, bez prawa wypowiedzenia<\/td>\n<\/tr>\n
    Okres wynajmu<\/td>\n1 doba (kr\u00f3tkoterminowe),
    \n1 rok (d\u0142ugoterminowe)<\/td>\n    		5-20 lat<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    Agnieszka \u041a\u0430\u0447\u043c\u0430\u0437\u043e\u0432, partner zarz\u0105dzaj\u0105cy Tranio<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Wielu inwestor\u00f3w, postaw \u015brodki w nieruchomo\u015bci, d\u0105\u017c\u0105 do wysokiej rentowno\u015bci. Jednak nie wszyscy zdaj\u0105 sobie spraw\u0119, \u017ce du\u017ca pocz\u0105tkowa wydajno\u015b\u0107<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":468,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[148],"tags":[],"class_list":["post-2078","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-informacje-podatkowe-we-francji"],"translation":{"provider":"WPGlobus","version":"3.0.0","language":"pl","enabled_languages":["ru","uk","en","de","fr","it","es","pl","pt","bg","cs","da","et","fi","hr","hu","lt","lv","mk","no","ro","sk","sl","sq","sr","tr","nl","am","ca","sv"],"languages":{"ru":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"uk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"en":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"de":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"it":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"es":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pl":{"title":true,"content":true,"excerpt":false},"pt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"bg":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"cs":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"da":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"et":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fi":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hu":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"mk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"no":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ro":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sq":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"tr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"nl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"am":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ca":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false}}},"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2078","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2078"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2078\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/468"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2078"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2078"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2078"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}