G\u0142\u00f3wnym problemem rosyjskich inwestor\u00f3w \u2014 poszukiwanie optymalnego (z punktu widzenia ryzyka i rentowno\u015bci) obiektu dla za\u0142\u0105cznik\u00f3w. Cz\u0119\u015b\u0107 zewn\u0119trzna nieruchomo\u015bci komercyjne zwykle jest niedost\u0119pna zwyk\u0142ym inwestorom ze wzgl\u0119du na wysokie koszty, dlatego wi\u0119kszo\u015b\u0107 klient\u00f3w kupili mieszkania do wynaj\u0119cia. Kupno mieszkania i wynajem d\u0142ugoterminowy ma oczywiste zalety \u2014 przede wszystkim jest \u0142atwy w obs\u0142udze, ale ma i wady \u2014 stosunkowo niska wydajno\u015b\u0107 (oko\u0142o 3 %) i problemy z eksmisj\u0105 lokator\u00f3w w razie potrzeby.<\/p>\n
Minimalny, z punktu widzenia strat, drog\u0119 do inwestycji \u2014 apartamenty studenckie, swoisty „z\u0142oty \u015brodek” na rynku nieruchomo\u015bci. Dobrym rozwi\u0105zaniem z punktu widzenia bilansu ryzyka\/zwrotu. Co prawda na razie tylko 5 % rosyjskoj\u0119zycznych inwestor\u00f3w rozwa\u017ca inwestycje w ten rodzaj nieruchomo\u015bci, podczas gdy za granic\u0105 ju\u017c od dawna jest uwa\u017cana za jedn\u0105 z najbardziej dochodowych i perspektywicznych.<\/p>\n
W 2012 roku inwestorzy zagraniczni rocznie inwestuj\u0105 w apartamenty studenckie nie mniej ni\u017c 6 miliard\u00f3w dolar\u00f3w \u2014 i to licz\u0105c tylko du\u017ce transakcje (dro\u017csze $7,5 mln). Ni\u017c atrakcyjny takie narz\u0119dzie?<\/p>\n
Po pierwsze, liczba student\u00f3w na \u015bwiecie ro\u015bnie<\/strong>. Wed\u0142ug danych OECD (Organizacji wsp\u00f3\u0142pracy gospodarczej i rozwoju), liczba os\u00f3b studiuj\u0105cych za granic\u0105 wzros\u0142a z 2 mln w 2000 roku do 4,5 mln w 2012 roku, a do 2025 roku ich liczba wyniesie 8 mln os\u00f3b. Ponadto, wzrost klasy \u015bredniej i wzrost liczby zamo\u017cnych ludzi w krajach rozwijaj\u0105cych si\u0119 (zw\u0142aszcza z Chin) oznacza r\u00f3wnie\u017c wzrost popytu na wynajem studenckich apartament\u00f3w.<\/p>\n Wysoki popyt oznacza, \u017ce ryzyko zwi\u0105zane z inwestycjami w studenckie apartamenty ni\u017csza, ni\u017c w przypadku inwestycji w \u043d\u0435\u0436\u0438\u043b\u0443\u044e nieruchomo\u015bci. Tak, na najemc\u00f3w biur mocno wp\u0142ywa sytuacja gospodarcza, a studenci potrzebuj\u0105 noclegi zawsze, nawet w czasie kryzysu.<\/p>\n Po drugie, rentowno\u015b\u0107 studenckich apartament\u00f3w wy\u017csza<\/strong>ni\u017c rentowno\u015b\u0107 zwyk\u0142ych mieszka\u0144, dom\u00f3w na wynajem d\u0142ugoterminowy. W dobrych dzielnicach miast europejskich studenckie nieruchomo\u015bci przynosi \u015brednio 4-6 % rocznie, podczas gdy zwyk\u0142e noclegi \u2014 2-3 %. Wydajno\u015b\u0107 mo\u017ce by\u0107 wy\u017csza lub ni\u017csza 4-6%, w zale\u017cno\u015bci od tego, jak du\u017cy uniwersytet znajduje si\u0119 w okolicy, daleko od uczelni znajduj\u0105 si\u0119 apartamenty i na ile s\u0105 one wysokiej jako\u015bci i nowoczesne. Zatem, im wy\u017csza jako\u015b\u0107 i lepsze miejsce, tym ni\u017csze ryzyko i wy\u017csze plony.<\/p>\n Po trzecie, inwestycje w studenckie apartamenty charakteryzuj\u0105 si\u0119 niskim progiem wej\u015bcia na rynek<\/strong>. Kupi\u0107 apartament w cenie od z\u0142 90 000 \u2013 100 000 ale dla inwestycji w ca\u0142y budynek potrzebowa\u0142 z\u0142 15-30 mln na Przyk\u0142ad, inwestorzy mog\u0105 zakupi\u0107 nowe studenckie apartament o powierzchni 17-23 m2 \u00a370 000 \u2013 100 000 w Liverpoolu. Wydajno\u015b\u0107 (bez odliczenia koszt\u00f3w) wynosi 7 %, lub \u00a34 900 w rok przy zakupie studia za \u00a370 000. Przy tym bud\u017cet zakupu mo\u017cna zmniejszy\u0107 o po\u0142ow\u0119, je\u015bli korzysta\u0107 z kredytu hipotecznego. Dla posiadaczy du\u017cych bud\u017cet\u00f3w b\u0119dzie interesuj\u0105ca zakup ca\u0142ego hostelu. Tak, za \u20ac14,7 mln mo\u017cna kupi\u0107 studencki kompleks na sto apartament\u00f3w w Norymberdze. Wydajno\u015b\u0107 \u2014 4,9 %, lub wi\u0119cej \u20ac720 000 rocznie.<\/p>\n Jeszcze jeden plus \u2014 pasywne zarz\u0105dzanie<\/strong>. Dla w\u0142a\u015bcicieli firm w Rosji nieruchomo\u015bci \u2014 narz\u0119dzie oszcz\u0119dno\u015bci, a nie g\u0142\u00f3wne \u017ar\u00f3d\u0142o dochodu, i nie maj\u0105 czasu na samodzielne zarz\u0105dzanie. Przy inwestycjach w studenckie apartamenty zarz\u0105dzanie odbywa si\u0119 zarz\u0105dzaj\u0105cej firm\u0105, kt\u00f3rej zazwyczaj jest deweloper, kt\u00f3ry wybudowa\u0142 schronisko, a inwestor nie musi my\u015ble\u0107 o rozwi\u0105zywaniu r\u00f3\u017cnych problem\u00f3w (poszukiwanie najemc\u00f3w, naprawy itp.). Cena us\u0142ug sp\u00f3\u0142ki zarz\u0105dzaj\u0105cej \u2014 oko\u0142o 10 % od dochod\u00f3w z najmu.<\/p>\n Udzia\u0142 w \u0441\u043e\u0438\u043d\u0432\u0435\u0441\u0442\u0438\u0440\u043e\u0432\u0430\u043d\u0438\u0438 budowy apartamentowc\u00f3w w Europie dla prywatnych inwestor\u00f3w oznacza pasywne za\u0142\u0105czniki (zarz\u0105dzaniem zajmuje si\u0119 sp\u00f3\u0142ka zarz\u0105dzaj\u0105ca), przy czym kupuj\u0105cy otrzymuj\u0105 dochody nie tylko z wynajmu, ale i od \u0440\u0435\u0434\u0435\u0432\u0435\u043b\u043e\u043f\u043c\u0435\u043d\u0442\u0430.<\/p>\n Jednak, jak w przypadku inwestycji w innego rodzaju nieruchomo\u015bci, inwestycji w apartamenty studenckie ma swoje ryzyko. Na przyk\u0142ad, student apartamenty trudne (lub raczej niemo\u017cliwe) zmodyfikowa\u0107, poniewa\u017c znajduj\u0105 si\u0119 one w wyspecjalizowanych zespo\u0142ach blisko uczelni, i w nich mog\u0105 \u017cy\u0107 tylko uczniowie. Sami inwestorzy nie mog\u0105 u\u017cywa\u0107 apartamenty do zamieszkania, jak i umie\u015bci\u0107 w nich kogo\u015b, kto nie jest studentem. I je\u015bli apartamenty znajduj\u0105 si\u0119 w popularnej rynku i popyt na tej uczelni spad\u0142, w\u0142a\u015bciciel b\u0119dzie trudno sprzeda\u0107 obiekt.<\/p>\n P\u0142ynno\u015b\u0107 studenckich apartament\u00f3w ni\u017csza ni\u017c p\u0142ynno\u015b\u0107 zwyk\u0142ych mieszka\u0144, jednak wy\u017csze ni\u017c niemieszkalnych obiekt\u00f3w.<\/p>\n Wa\u017cne jest, aby zrozumie\u0107, \u017ce studenckie apartamenty w hosteli \u2014 to nie to samo, co zwyk\u0142e apartamenty mieszkalne w budynkach wielorodzinnych. Cz\u0119sto deweloperzy korzystaj\u0105 z brakiem do\u015bwiadczenia inwestor\u00f3w i reklamuj\u0105 studia w domach wielorodzinnych w obszarach blisko uczelni jako student apartamenty. R\u00f3\u017cnica polega na tym, \u017ce w dokumentach musi by\u0107 ustalono, \u017ce obiekt mo\u017cna u\u017cywa\u0107 tylko jako akademiku i \u017cy\u0107 w budynku mog\u0105 tylko studenci uniwersytetu.<\/p>\n Jak wspomniano powy\u017cej, rentowno\u015b\u0107 studenckich apartament\u00f3w wynosi 4-6 %. Je\u015bli sprzedawca obiecuje wysok\u0105 wydajno\u015b\u0107 (9-10 % lub powy\u017cej), to najprawdopodobniej inwestycje b\u0119d\u0105 zwi\u0105zane z dodatkowymi ryzykiem \u2014 najmniej po\u017c\u0105dane lokalizacja i odpowiednio niski popyt, nieefektywne zarz\u0105dzanie lub stopie\u0144 amortyzacji budynku. Aby zabezpieczy\u0107 si\u0119 od ostatniego ryzyka \u2014 niska jako\u015b\u0107 obiektu i jego nieaktualno\u015b\u0107 \u2014 zaleca si\u0119 kupowa\u0107 nowe obiekty. Najlepiej kupi\u0107 mieszkanie na rynku pierwotnym, tak jak przy zakupie wt\u00f3rnym mieszka\u0144 szybko powstaj\u0105 koszty naprawy, przez co zmniejsza si\u0119 wydajno\u015b\u0107.<\/p>\n Kupowa\u0107 studenckie apartamenty korzystne w wielkiej Brytanii, Niemczech i Francji. Rynki te s\u0105 niezawodne i charakteryzuj\u0105 si\u0119 wysokim popytem ze strony w\u0142adz lokalnych i zagranicznych student\u00f3w (udzia\u0142 tych ostatnich wynosi 10-20 % og\u00f3lnej liczby uczni\u00f3w). Mo\u017cliwo\u015bci dla prywatnych inwestor\u00f3w na rynkach Austrii, Hiszpanii i Szwajcarii s\u0105 ograniczone, poniewa\u017c tam takie obiekty jeszcze na etapie projektowania s\u0105 przedsi\u0119biorstwami, inwestorami, firmami i sponsorami. Co do USA \u2014 najwi\u0119kszego rynku studenckich apartament\u00f3w, to tam oferta zb\u0119dne, potencja\u0142 wzrostu czynsz\u00f3w jest ograniczony, a nawet lokalne inwestorzy id\u0105 na europejskie rynki w poszukiwaniu bardziej dochodowych propozycji.<\/p>\n Po wybraniu miasta, trzeba zwraca\u0107 uwag\u0119 na obecno\u015b\u0107 „magnesu” \u2014 po\u0142o\u017cony jest w pobli\u017cu popularnej uczelni, a tak\u017ce na brak nadmiernej poda\u017cy na lokalnym rynku najmu, gdzie studenckich apartamentu mo\u017ce konkurowa\u0107 du\u017ca liczba prywatnych mieszka\u0144, a na rentowno\u015bci negatywnie wp\u0142ynie niski poziom czynsz\u00f3w.<\/p>\n Wa\u017cne jest r\u00f3wnie\u017c sytuacja demograficzna \u2014 jak ro\u015bnie i b\u0119dzie rosn\u0105\u0107 liczba student\u00f3w w mie\u015bcie. Je\u015bli liczba uczni\u00f3w nie zmienia si\u0119 lub kurczy, ale przy tym budowane s\u0105 nowe akademiki i kompleksy, to ob\u0142o\u017cenie b\u0119dzie niskie, apartamenty s\u0105 puste i inwestycje nie przynios\u0105 zysku. Na przyk\u0142ad, w Niemczech liczba student\u00f3w ro\u015bnie prawie wsz\u0119dzie, ale s\u0105 miasta, takie jak Yen i Greifswald, gdzie liczba uczni\u00f3w w ci\u0105gu pi\u0119ciu lat zmniejszy\u0142a si\u0119 o 10-11 %.<\/p>\n W wielkiej Brytanii dla inwestycji w apartamenty studenckie obiecuj\u0105ce du\u017ce uniwersyteckie centra z niewystarczaj\u0105c\u0105 poda\u017c\u0105 mieszka\u0144, takich jak Bristol, Londyn, Oxford i Edynburg), a tak\u017ce Manchester. W Niemczech potencja\u0142 ma miast Bawarii (Wuerzburg, niemcy, Norymberga, Pasawa), a tak\u017ce Heidelbergu i Frankfurcie nad Menem. We Francji niez\u0142e mo\u017cliwo\u015bci dla inwestycji w miastach Aix-en-Provence, Lille, Montpellier, Pessac, Marsylia, Strasburg.<\/p>\n Hacking \u017cycia dla inwestor\u00f3w \u2014 w pierwszych dowiedzie\u0107 si\u0119, gdzie i kiedy b\u0119dzie otwarty wydzia\u0142 lub nowy uniwersytet, i kupi\u0107 obok apartamenty.<\/p>\n Na przyk\u0142ad, pod koniec 2017 roku rozpocznie si\u0119 budowa kampusu uniwersytetu w Cardiff, a dzi\u0119ki projektowi miejscowy uniwersytet przyci\u0105gnie 2 000 student\u00f3w z ca\u0142ego \u015bwiata. A do 2019 w p\u00f3\u0142nocnych przedmie\u015bciach Pary\u017ca zostanie otwarty najwi\u0119kszy w Europie kampus wydzia\u0142\u00f3w nauk spo\u0142ecznych, w kt\u00f3rym b\u0119d\u0105 pracowa\u0107 i uczy\u0107 si\u0119 nauczyciele i studenci z wielu uczelni.<\/p>\n Z rozprzestrzenianiem si\u0119 technologii internetowych coraz wi\u0119ksz\u0105 popularno\u015b\u0107 b\u0119dzie kupowa\u0107 kszta\u0142cenie na odleg\u0142o\u015b\u0107, jednak tradycyjne formy edukacji pozostan\u0105 w centrum uwagi student\u00f3w w ci\u0105gu najbli\u017cszych dziesi\u0119cioleci. A to znaczy, \u017ce student apartamenty w pobli\u017cu uczelni nie b\u0119d\u0105 popularne.<\/p>\n Agnieszka \u041a\u0430\u0447\u043c\u0430\u0437\u043e\u0432, partner zarz\u0105dzaj\u0105cy Tranio<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" G\u0142\u00f3wnym problemem rosyjskich inwestor\u00f3w \u2014 poszukiwanie optymalnego (z punktu widzenia ryzyka i rentowno\u015bci) obiektu dla za\u0142\u0105cznik\u00f3w. Cz\u0119\u015b\u0107 zewn\u0119trzna nieruchomo\u015bci komercyjne<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":468,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[148],"tags":[],"class_list":["post-2079","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-informacje-podatkowe-we-francji"],"translation":{"provider":"WPGlobus","version":"3.0.0","language":"pl","enabled_languages":["ru","uk","en","de","fr","it","es","pl","pt","bg","cs","da","et","fi","hr","hu","lt","lv","mk","no","ro","sk","sl","sq","sr","tr","nl","am","ca","sv"],"languages":{"ru":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"uk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"en":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"de":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"it":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"es":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pl":{"title":true,"content":true,"excerpt":false},"pt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"bg":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"cs":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"da":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"et":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fi":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hu":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"mk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"no":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ro":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sq":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"tr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"nl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"am":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ca":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false}}},"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2079","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2079"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2079\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/468"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2079"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2079"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/pl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2079"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}Pu\u0142apki<\/h2>\n
Gdzie kupi\u0107<\/h2>\n