Um dos maiores mercados imobili\u00e1rios da Europa \u2014 a regi\u00e3o de Paris (\u00cele-de-France) \u2014 experimenta uma dupla crise: os escrit\u00f3rios de vazio e de apartamentos n\u00e3o \u00e9 suficiente. Cada vez mais popular torna-se a id\u00e9ia de tradu\u00e7\u00e3o estabelecimentos comerciais no fundo de habita\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
De acordo com o Immo G Consulting, de 2002 a 2012 anos em Ile-de-France foi constru\u00eddo apenas 420 \u0442\u044b\u0441. unidades de alojamento, e para assegurar que a popula\u00e7\u00e3o de apartamentos, voc\u00ea precisa construir o seu dobro. Desde 2008, os alugu\u00e9is e os pre\u00e7os secund\u00e1rios apartamentos continuaram a crescer. Agora, o metro quadrado em Paris j\u00e1 est\u00e1 a mais de 8 500 euros.<\/p>\n
Mas, de 2002 a 2012 anos em Ile-de-France foi iniciada a constru\u00e7\u00e3o de espa\u00e7os comerciais com uma \u00e1rea total de mais de 12 milh\u00f5es de m2, o que \u00e9 mais de duas vezes maior que o volume necess\u00e1rio. Agora, em uma regi\u00e3o vazia de 2,5 milh\u00f5es para 3,6 milh\u00f5es de m2 de escrit\u00f3rios, 500 \u0442\u044b\u0441. m2, dos quais deixaram de ser usado durante os \u00faltimos quatro anos. Quase um ter\u00e7o deles s\u00e3o sem inquilinos de 2-4 anos. Segundo informa\u00e7\u00f5es da DTZ, em D\u00e9fense, principal \u00e1rea empresarial de Paris, vazia de 10% de escrit\u00f3rios. Como relatado no estudo de Immo G Consulting, de 2007 a 2011, o pre\u00e7o de venda caiu l\u00e1 em 20 %, o custo do aluguel em 9 %.<\/p>\n
Mesmo se uma vez a traduzir todos os vazios escrit\u00f3rios no parque habitacional, conseguir 54 \u0442\u044b\u0441. de unidades habitacionais, com 70 m2 cada. E isso ser\u00e1 apenas 1 % do total do fundo de habita\u00e7\u00e3o de Ile-de-Fran\u00e7a. No entanto, na pr\u00e1tica, nem todos os escrit\u00f3rios pode ser transformada em um apartamento. De 1990 a 2010 anos no residencial fundo de Paris, anualmente, traduzido, em m\u00e9dia, apenas 33 \u0442\u044b\u0441. m2 de escrit\u00f3rios. Ou seja, em um ano, de tal maneira adicionada 300-400 apartamentos. At\u00e9 o ano de 2020 as autoridades planejam aumentar este valor em v\u00e1rias vezes.<\/p>\n
As autoridades de Paris, trabalhando para tornar o processo de transforma\u00e7\u00e3o da suite de escrit\u00f3rio do setor de r\u00e1pida e f\u00e1cil. Por exemplo, para empresas de renova\u00e7\u00f5es de \u00e1reas comerciais em habita\u00e7\u00e3o, foi introduzido reduzido a taxa do imposto sobre as empresas \u2014 19 %, aplicada ao crescimento de capital.<\/p>\n
A principal vantagem do investimento em escrit\u00f3rios em reconstru\u00e7\u00e3o, em que o metro quadrado de im\u00f3veis comerciais est\u00e1 em 15% a 30% mais barato que o metro quadrado da habita\u00e7\u00e3o. Significa, num escrit\u00f3rio, voc\u00ea pode vender com lucro.<\/p>\n
Fleuron Immobilier \u2014 uma das empresas que oferecem o programa de investimento em escrit\u00f3rios em reconstru\u00e7\u00e3o-los em \u00e1reas residenciais. “A ess\u00eancia do apelo do produto, que oferece a nossa ag\u00eancia, em que o pre\u00e7o de escrit\u00f3rios por metro quadrado abaixo do pre\u00e7o de resid\u00eancias, e sem ajuda profissional, mesmo com a simplifica\u00e7\u00e3o do procedimento, o comprador n\u00e3o ser\u00e1 capaz de obter o desejado efeito econ\u00f4mico. Falamos sobre a escrit\u00f3rios, localizados em locais privilegiados. Estes podem ser de um ou dois de escrit\u00f3rio e um andar inteiro. Rentabilidade a tradu\u00e7\u00e3o na habita\u00e7\u00e3o pode exceder 20 %, e este \u00e9 um bom indicativo para a paris dos im\u00f3veis”, diz Alexandre, o Centuri\u00e3o, propriet\u00e1rio e fundador da empresa Fleuron Im\u00f3veis.<\/p>\n
Outra empresa, Novaxia Immo Club, \u00e9 a compra de escrit\u00f3rios vazios e recria-los dentro de uma habita\u00e7\u00e3o. Entrar em \u00e9 uma empresa pode ser, dando-lhe um m\u00ednimo de 5 000 euros. 6 % aplicam-se a ades\u00e3o e 3 % s\u00e3o retirados anualmente pela gest\u00e3o. Per\u00edodo de investimento \u2014 \u00e9 de seis anos. O principal benef\u00edcio para os investidores que adquirem os objetos de pre\u00e7o de 30% abaixo do mercado e recebem o ganho de capital ao vender. Entre os projetos Novaxia Immo Club \u2014 reconstru\u00e7\u00e3o de edif\u00edcios, no 20 \u00ba distrito de Paris, no boulevard de Belleville. Segundo as previs\u00f5es, a taxa bruta de retorno ser\u00e1 de 8,66 % ao ano.<\/p>\n
A transforma\u00e7\u00e3o de escrit\u00f3rios no apartamento de um processo dif\u00edcil. Para a implementa\u00e7\u00e3o de um projeto como este tem que cumprir muitas formalidades e regras. Desde o in\u00edcio do projeto at\u00e9 a sua conclus\u00e3o pode passar de dois a quatro anos. Agora o governo, na pessoa do ministro de habita\u00e7\u00e3o Cecile \u0414\u044e\u0444\u043b\u043e est\u00e1 trabalhando para facilitar o procedimento e reduzir o tempo de tomada de decis\u00e3o.<\/p>\n
“O projeto b\u00e1sico da constru\u00e7\u00e3o deve atender a certos requisitos. Edif\u00edcio com escadas com largura de 12 a 15 m que n\u00e3o apresentam problemas. No entanto, em \u00e1reas superiores a esse material, \u00e9 a m\u00e1 ilumina\u00e7\u00e3o”, diz Stefan Theriault, o chefe da empresa Altarea Cogedim Entreprise, atua em massa tradu\u00e7\u00e3o de escrit\u00f3rios residenciais da funda\u00e7\u00e3o. Os especialistas tamb\u00e9m apontam que, em edif\u00edcios com escadas largura de 18 metros durante a transforma\u00e7\u00e3o se perde de 10 a 20 % da \u00e1rea.<\/p>\n
Apesar do fato de que o trabalho est\u00e1 sendo feito no setor de bens de revenda, devem cumprir com as regulamenta\u00e7\u00f5es aplic\u00e1veis ao setor imobili\u00e1rio prim\u00e1ria. E constru\u00e7\u00e3o de edif\u00edcios antigos, muitas vezes, n\u00e3o correspondem \u00e0s normas e padr\u00f5es de efici\u00eancia energ\u00e9tica. Existem tamb\u00e9m os requisitos de desempenho t\u00e9cnico, que n\u00e3o atendam a todos os edif\u00edcios comerciais. Assim, para ser considerada como a habita\u00e7\u00e3o, a sala deve ter a altura do teto, n\u00e3o abaixo de 2,5 \u043c.<\/p>\n
Converter um edif\u00edcio de escrit\u00f3rios em unidade custa 20% a 30% mais caro do que construir a partir do zero. O custo de transforma\u00e7\u00e3o de escrit\u00f3rios em \u00e1reas residenciais \u00e9 avaliada por especialistas em 2 000 \u2013 2 500 euros\/m2, sem impostos, a constru\u00e7\u00e3o de \u2014 em 1 600 \u2013 1 800 euros\/m2.<\/p>\n
Em Paris, se a \u00e1rea reconstru\u00edda objeto \u00e9 maior do que 800 m2, com 20 a 30 % das instala\u00e7\u00f5es devem ser levados sob a habita\u00e7\u00e3o social. Considerando que os objetos s\u00e3o distribu\u00eddas e vendido mais barato que o pre\u00e7o de mercado, projetos de transforma\u00e7\u00e3o escrit\u00f3rios n\u00e3o \u00e9 sempre rent\u00e1vel. Al\u00e9m disso, os escrit\u00f3rios mais rent\u00e1vel alugar: o seu rendimento \u00e9 de 5,5 a 7 %, enquanto os apartamentos trazem a 2-2,5 %.<\/p>\n
Para come\u00e7ar, voc\u00ea precisa entrar em \u0433\u0440\u0430\u0434\u043e\u0441\u0442\u0440\u043e\u0438\u0442\u0435\u043b\u044c\u043d\u044b\u0439 departamento da prefeitura (service de l’urbanisme) e certificar-se de que as altera\u00e7\u00f5es propostas n\u00e3o estejam em conflito com o plano de constru\u00e7\u00e3o da cidade (plan local d’urbanisme, PLU).<\/p>\n
Posteriormente a prefeitura precisa obter a autoriza\u00e7\u00e3o de constru\u00e7\u00e3o (permis de construire). Se o espa\u00e7o da sala exceder 170 m2, ent\u00e3o, necessariamente, precisa contratar um arquiteto. Se o trabalho de constru\u00e7\u00e3o n\u00e3o est\u00e3o se trata apenas de colocar em seu parque habitacional, \u043d\u0435\u043e\u0431\u0445\u043e\u0434\u0438\u043c\u043e\u043e fazer o pr\u00e9-aviso (d\u00e9claration pr\u00e9alable).<\/p>\n
Se a sala est\u00e1 em um condom\u00ednio, voc\u00ea deve estudar suas regras e saber quais as restri\u00e7\u00f5es que existem neste particular o edif\u00edcio.<\/p>\n
O investidor deve certificar-se de que o quarto est\u00e1 ligado a todas as comunica\u00e7\u00f5es: a rede de \u00e1gua, rede el\u00e9trica, linha telef\u00f4nica. A conex\u00e3o de comunica\u00e7\u00e3o, no caso de sua aus\u00eancia, vai custar muito caro.<\/p>\n
Em seguida, voc\u00ea precisa notificar as autoridades fiscais. Depois disso, como a coloca\u00e7\u00e3o de tomadas de comercial no parque habitacional, o propriet\u00e1rio ter\u00e1 que pagar outros impostos: cancelado territorial econ\u00f4mico coleta (contribution \u00e9conomique territoriale) e \u00e9 introduzido o imposto sobre a habita\u00e7\u00e3o (taxe d’habitation). Muda o tamanho do imposto sobre a propriedade, chamada de taxe fonci\u00e8re: este imposto \u00e9 calculado com base em condicional de renda, sendo que o tamanho de salas residenciais e comerciais varia.<\/p>\n
No entanto, apesar de todos os poss\u00edveis problemas, agora a tradu\u00e7\u00e3o dos edif\u00edcios comerciais na acomoda\u00e7\u00f5es de alta demanda, o importante \u00e9 pegar um bom promissora op\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
\u2022<\/p>\n
Sobre o outro procedimento \u2014 tradu\u00e7\u00e3o de habita\u00e7\u00e3o no fundo im\u00f3veis comerciais \u2014 leia o artigo “Como reconstruir um apartamento em um comercial de sala”.<\/p>\n
Julia \u041a\u043e\u0436\u0435\u0432\u043d\u0438\u043a\u043e\u0432\u0430, Tranio.Ru<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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