Avalia\u00e7\u00e3o de risco desempenha um papel importante na fase de forma\u00e7\u00e3o da estrat\u00e9gia de investimento, pois de quanto o investidor est\u00e1 disposto a correr o risco de, em grande parte, depende de or\u00e7amento, e a expectativa de retorno. Assim, se os investidores consideram futuras os investimentos no setor imobili\u00e1rio como \u043d\u0438\u0437\u043a\u043e\u0440\u0438\u0441\u043a\u043e\u0432\u0430\u043d\u043d\u044b\u0435, ent\u00e3o eles est\u00e3o dispostos a pagar mais por cada d\u00f3lar que o previsto de renda, assim, diminuindo a taxa de retorno. Ou seja, quanto menor o risco, menor \u00e9 o rendimento.<\/p>\n
O risco \u00e9 a probabilidade de perdas resultantes de quaisquer altera\u00e7\u00f5es. Quanto maior a probabilidade de acontecer um evento negativo, maior o risco. Para o investimento em im\u00f3veis mais t\u00edpicos de dois grupos de risco \u2014 pa\u00eds e os riscos de um projeto espec\u00edfico.<\/p>\n
A \u0441\u0442\u0440\u0430\u043d\u043e\u0432\u044b\u043c riscos acima refere-se a probabilidade de ocorr\u00eancia econ\u00f4micas, pol\u00edticas e sociais significativas no pa\u00eds, onde se encontra um objeto im\u00f3vel.<\/p>\n
O n\u00edvel de \u0441\u0442\u0440\u0430\u043d\u043e\u0432\u043e\u0433\u043e risco pode ser encontrado a partir de relat\u00f3rios de rating de ag\u00eancias ou empresas de consultoria. Por exemplo, no ranking da The Economist Intelligence Unit, o menor pa\u00eds os riscos que a \u00c1ustria, reino Unido, Alemanha e estados unidos, as maiores \u2014 os do Afeganist\u00e3o, Bielorr\u00fassia, Ucr\u00e2nia e \u0434\u0440.<\/p>\n
Um dos fatores econ\u00f4micos \u0441\u0442\u0440\u0430\u043d\u043e\u0432\u043e\u0433\u043e de risco \u2014 aumento da infla\u00e7\u00e3o<\/strong>. A depend\u00eancia \u00e9 a seguinte: quanto maior a infla\u00e7\u00e3o, maior o risco. O menor risco \u00e9 a infla\u00e7\u00e3o de menos de 5 % ao ano, o maior de todos, superior a 100 %. O mercado imobili\u00e1rio est\u00e1 imune \u00e0 infla\u00e7\u00e3o de risco o fato de que o custo do aluguel \u00e9 revista mensalmente ou anualmente: as rendas s\u00e3o vinculados ao \u00edndice de pre\u00e7os no varejo, a din\u00e2mica a qual reflete a infla\u00e7\u00e3o. Quanto mais frequentemente revisados a aposta, maior a sensibilidade do objeto a infla\u00e7\u00e3o e maior rendimento do investidor. Por exemplo, quartos de hotel, lojas, industrial e de espa\u00e7o de armazenamento e de habita\u00e7\u00e3o, \u0441\u0434\u0430\u0432\u0430\u0435\u043c\u043e\u0435 no curto prazo aluguel, tradicionalmente, s\u00e3o considerados objetos com hipersensibilidade \u00e0 infla\u00e7\u00e3o, escrit\u00f3rios e REIT \u2014 m\u00e9dia, e os terrenos e apartamentos, dadas em arrendamento a longo prazo, \u2014 baixo.<\/p>\n Alemanha \u2014 geral \u043d\u0438\u0437\u043a\u043e\u0440\u0438\u0441\u043a\u043e\u0432\u0430\u044f pa\u00eds para investir em im\u00f3veis, no entanto, h\u00e1 regi\u00f5es de alto risco. Em particular, a eles se aplicam as terras do <\/i><\/p>\n Outro fator econ\u00f4mico \u0441\u0442\u0440\u0430\u043d\u043e\u0432\u043e\u0433\u043e de risco associado com a instabilidade da moeda nacional<\/strong>. N\u00e3o importa o crescimento de seu curso ou cai, qualquer um desvio significativo \u00e9 o risco. O maior perigo para os mercados ocorre quando o crescimento ou a queda da moeda \u00e9 de mais de 20 %.<\/p>\n Para mat\u00e9rias-primas economias tamb\u00e9m \u00e9 caracterizada como um fator de risco, como queda dos pre\u00e7os do petr\u00f3leo<\/strong>. Quanto menor o pre\u00e7o, maior amea\u00e7a para a economia; o maior risco \u2014 a redu\u00e7\u00e3o dos pre\u00e7os dos hidrocarbonetos em mais de 20 %. Assim, de acordo com Istambul, em meio a \u0434\u0435\u0448\u0435\u0432\u0435\u044e\u0449\u0435\u0439 de petr\u00f3leo a partir de 2007 a 2009 apartamentos da capital caiu de 51 %. Em janeiro-fevereiro de 2009, os pre\u00e7os do petr\u00f3leo come\u00e7aram a subir, e o custo por metro quadrado tamb\u00e9m foi para cima. Em 2015, o petr\u00f3leo mostra uma tend\u00eancia negativa, e os pre\u00e7os tamb\u00e9m est\u00e3o caindo.<\/p>\n Outros fatores econ\u00f4micos \u2014 redu\u00e7\u00e3o do PIB, a queda da taxa de produ\u00e7\u00e3o, a redu\u00e7\u00e3o das exporta\u00e7\u00f5es e a redu\u00e7\u00e3o do poder de compra da popula\u00e7\u00e3o. <\/strong> O maior risco \u2014 a redu\u00e7\u00e3o de cada um desses indicadores mais de 10 %.<\/p>\n A \u0441\u0442\u0440\u0430\u043d\u043e\u0432\u044b\u043c tamb\u00e9m incluem s\u00f3cio-riscos pol\u00edticos. Em particular, no mercado imobili\u00e1rio pode afetar negativamente o crescimento negativo da popula\u00e7\u00e3o<\/strong>, e isso \u00e9 v\u00e1lido n\u00e3o apenas para o pa\u00eds em geral, mas tamb\u00e9m para uma determinada localidade, bem como de uma regi\u00e3o. Por exemplo, a popula\u00e7\u00e3o da Alemanha Oriental muda-se mais desenvolvidos e progressistas ocidentais da terra e, portanto \u00faltimos s\u00e3o considerados menos arriscados mercados para o investimento em im\u00f3veis (com exce\u00e7\u00e3o de pequenas cidades na regi\u00e3o do Ruhr, que perde popula\u00e7\u00e3o devido \u00e0 falta de postos de trabalho).<\/p>\n A situa\u00e7\u00e3o pol\u00edtica<\/strong> tamb\u00e9m tem influ\u00eancia significativa no comportamento dos investidores e a sua percep\u00e7\u00e3o de risco. De acordo com a pesquisa “\u0422\u0440\u0430\u043d\u0438\u043e”, 17 % dos corretores de im\u00f3veis pesquisados acreditam que a situa\u00e7\u00e3o pol\u00edtica (juntamente com a estabilidade econ\u00f3mica) \u2014 uma das principais raz\u00f5es pelas quais frota compradores escolhem um pa\u00eds para a compra de im\u00f3veis. Este fator \u00e9 especialmente pronunciada em pa\u00edses como reino Unido, Alemanha, estados unidos e Fran\u00e7a.<\/p>\n S\u00f3cio-pol\u00edtica e a crise econ\u00f4mica no pa\u00eds podem deixar de assustar os investidores do mercado imobili\u00e1rio local <\/i><\/p>\n Outra importante am\u00e9rica de risco potenciais altera\u00e7\u00f5es de legisla\u00e7\u00e3o<\/strong>que possam afetar mercados imobili\u00e1rios. Altera\u00e7\u00f5es na legisla\u00e7\u00e3o fiscal (aumento dos impostos existentes e a introdu\u00e7\u00e3o de novos), a introdu\u00e7\u00e3o de medidas restritivas das leis de constru\u00e7\u00e3o e de investimento, bem como a introdu\u00e7\u00e3o de restri\u00e7\u00f5es no movimento de capital.<\/p>\n Os riscos relacionados com o projecto, podem ser divididos em duas categorias:<\/p>\n 1. Projetos Added Value<\/strong><\/p>\n Projetos Added Value (“valor acrescentado”) aplicam-se a constru\u00e7\u00e3o e \u0440\u0435\u0434\u0435\u0432\u0435\u043b\u043e\u043f\u043c\u0435\u043d\u0442. O risco de tais projetos \u00e9 alta o suficiente, mas e o rendimento tamb\u00e9m \u00e9 alta \u2014 14-25 %.<\/p>\n Os principais riscos relacionados com a constru\u00e7\u00e3o:<\/p>\n Todos esses riscos podem “comer” o rendimento, deixando o investidor ficar\u00e1 sem lucro ou at\u00e9 mesmo com a perda.<\/p>\n A constru\u00e7\u00e3o de projetos mais est\u00e3o cheias de risco, em compara\u00e7\u00e3o com o arrendamento de neg\u00f3cios <\/i><\/p>\n Todos estes riscos crescem exponencialmente proporcional \u0437\u0430\u043a\u0440\u0435\u0434\u0438\u0442\u043e\u0432\u0430\u043d\u043d\u043e\u0441\u0442\u0438 desenvolvedor, ou seja, quanto mais dinheiro de cr\u00e9dito que ele usa, maior a cada um dos riscos. Quando o pior cen\u00e1rio, por exemplo, quando a alta \u0437\u0430\u043a\u0440\u0435\u0434\u0438\u0442\u043e\u0432\u0430\u043d\u043d\u043e\u0441\u0442\u0438 constru\u00e7\u00e3o e corre\u00e7\u00e3o significativa de valor pode ser que o desenvolvedor ou o investidor ficar\u00e3o a perder. Experientes, os desenvolvedores sempre calcular os diferentes cen\u00e1rios para o desenvolvimento de eventos, e aceit\u00e1veis s\u00e3o aqueles em que o investidor sai do projeto, ganhando de 15 a 20 % (o cen\u00e1rio cl\u00e1ssico) ou de 20 a 25 % (cen\u00e1rio otimista).<\/p>\n O risco do projeto se manifestam ainda antes do in\u00edcio dos trabalhos. Em particular, existe o risco de n\u00e3o recebimento de uma licen\u00e7a de constru\u00e7\u00e3o (Permit Risk<\/strong>). A sua ess\u00eancia \u00e9 que, no caso de os investimentos em \u0440\u0435\u0434\u0435\u0432\u0435\u043b\u043e\u043f\u043c\u0435\u043d\u0442, reforma ou constru\u00e7\u00e3o a partir do zero para a aplica\u00e7\u00e3o, ap\u00f3s a compra de terras ou de um objeto precisa passar de negociar e obter a permiss\u00e3o. Normalmente, o pre\u00e7o \u00e9 estabelecido o risco de n\u00e3o recebimento da correspondente autoriza\u00e7\u00e3o ou de que isso vai levar um longo tempo. Em alguns pa\u00edses, os desenvolvedores est\u00e3o dispostos a assumir o risco de n\u00e3o recebimento de resolu\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Identificar os riscos associados com um objeto espec\u00edfico, ajuda detalhada verificar \u2014 Due Diligence, que inclui quatro tipos de exame:<\/p>\n 2. Alugado neg\u00f3cios<\/strong><\/p>\n Menos arriscados de objetos, \u0441\u0434\u0430\u044e\u0449\u0438\u0435\u0441\u044f para alugar, possuem as seguintes caracter\u00edsticas:<\/p>\n A localiza\u00e7\u00e3o \u00e9 a maior caracter\u00edstica: se o im\u00f3vel est\u00e1 localizado em um bairro bom, ent\u00e3o os riscos s\u00e3o m\u00ednimos, e o objeto \u2014 l\u00edquido. No entanto, o risco pode ser devido a \u00e1rea<\/strong>, portanto, ao escolher um lucrativo do objeto devem perguntar o plano de desenvolvimento local e saber se os futuros e j\u00e1 implementadas altera\u00e7\u00f5es (extens\u00e3o de rede de transporte, o surgimento de novas institui\u00e7\u00f5es e \u0442. \u0434.), com o tempo, aumentar a capitaliza\u00e7\u00e3o do objeto de investimento ou, ao contr\u00e1rio, diminuir o seu rendimento. Por exemplo, se uma pessoa comprou um apartamento em Nova Iorque, com uma bela vista para o Central park, ent\u00e3o ele a priori garante sua seguran\u00e7a de anexos, assim como apartamentos com um olhar um pouco, e os novos n\u00e3o ser\u00e1 mais.<\/p>\n O risco representam tamb\u00e9m o mau estado de um objeto<\/strong> e a falta de equipamento t\u00e9cnico<\/strong>. Quanto pior o espa\u00e7o de planejamento de uma solu\u00e7\u00e3o dentro do edif\u00edcio, seguran\u00e7a modernos com sistemas de engenharia e qualidade de estruturas de apoio, quanto menor a competitividade do objeto no mercado, menor o seu custo e a demanda por parte dos inquilinos, e os riscos acima. Apesar de velho e desgastado objetos podem dar um bom rendimento no momento, eles sempre est\u00e3o cheias de risco para o investimento, que o edif\u00edcio em bom estado de conserva\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Qualidade de locat\u00e1rios e tipo de contrato de arrendamento<\/strong> tamb\u00e9m podem aumentar ou diminuir os riscos. O investidor que n\u00e3o est\u00e1 preparado para o risco de perda do locat\u00e1rio, provavelmente, \u0432\u043b\u043e\u0436\u0438\u0442\u0441\u044f em objeto de longo prazo aluguel, contratos. E vice-versa, quando o risco para o investidor \u00e9 aceit\u00e1vel, ele ser\u00e1 visto como op\u00e7\u00f5es de im\u00f3veis com adequada a um fim ou a curto prazo o contrato de arrendamento.<\/p>\n Quando voc\u00ea seleciona receitas imobili\u00e1rias vale a pena pagar a aten\u00e7\u00e3o para o fato de qu\u00e3o forte seja o inquilino <\/i><\/p>\n Outro risco est\u00e1 relacionada com a escolha da forma de financiamento<\/strong> e de continuar executando o dinheiro emprestado. Como regra, quanto maior a propor\u00e7\u00e3o de capitais de d\u00edvida, maior \u00e9 o risco.<\/p>\n O efeito de alavanca \u2014 isto \u00e9, quando o custo de financiamento da d\u00edvida mais barato que a rentabilidade do projeto. O investidor pode negociar com o banco, portanto, de pagar uma porcentagem sobre o empr\u00e9stimo, mas para pagar, no m\u00ednimo, do corpo de cr\u00e9dito. Assim, o m\u00e9todo pode aumentar o rendimento operacional do investimento. Mas tal m\u00e9todo de melhorar o rendimento leva a outro em risco. Se o pre\u00e7o de um objeto cair, quando \u00e9 necess\u00e1rio renovar o contrato de cr\u00e9dito, o banco vai exigir proporcional \u0434\u043e\u043a\u0430\u043f\u0438\u0442\u0430\u043b\u0438\u0437\u0438\u0440\u043e\u0432\u0430\u0442\u044c de cr\u00e9dito e fornecer uma garantia adicional (margin call). Por isso, \u00e9 importante encontrar o equil\u00edbrio da alavanca de rentabilidade e de risco, \u00e9 a capacidade dos investidores profissionais.<\/p>\n O capital tomado emprestado para o investimento deve gerar lucro, maior que o custo para a sua utiliza\u00e7\u00e3o. Se o lucro de im\u00f3veis abaixo de taxas de cr\u00e9dito, o investidor, \u00e9 a perda, que \u00e9 maior, quanto maior o valor do d\u00e9bito.<\/p>\n Segundo o especialista, o mercado imobili\u00e1rio tem ainda um outro risco: assim como as taxas de empr\u00e9stimos em 2014-2015, em muitos pa\u00edses, atingiu o n\u00edvel mais baixo na hist\u00f3ria e quase chegou perto de zero, ent\u00e3o, atrav\u00e9s de 3-5 anos, eles podem crescer de forma significativa, e quando isso acontece, o valor dos im\u00f3veis vai cair.<\/p>\n O risco \u00e9 tamb\u00e9m o gerenciamento remoto do objeto: <\/strong>o afastamento de im\u00f3veis enfraquece o controle sobre ele, portanto, a tentativa de praticar a gest\u00e3o do estrangeiro projeto da R\u00fassia est\u00e1 associada com um risco maior. Em vez remoto, auto-gerenciamento, \u00e9 recomend\u00e1vel contratar uma empresa especializada.<\/p>\n N\u00e3o \u00e9 menos importante e o risco associado com a estrutura\u00e7\u00e3o da transa\u00e7\u00e3o<\/strong>. H\u00e1 v\u00e1rios esquemas, que permitem otimizar os impostos \u2014 por exemplo, a equity empr\u00e9stimo ou aspecto atrav\u00e9s de uma s\u00e9rie de empresas. Isso aumenta o rendimento, mas reduz a transpar\u00eancia e aumenta o risco de posse. A administra\u00e7\u00e3o fiscal pode n\u00e3o aceitar a estrutura de otimiza\u00e7\u00e3o e sobrecarregar adicionais impostos e multas. No mundo aumenta a transpar\u00eancia do sistema banc\u00e1rio, a OCDE introduz medidas para combater a eros\u00e3o da base tribut\u00e1vel, e a R\u00fassia exige de seus moradores a pagar impostos sobre os rendimentos recebidos no exterior. Todas essas altera\u00e7\u00f5es aumentam o risco de excesso de estrutura\u00e7\u00e3o de objetos, com o objetivo de otimiza\u00e7\u00e3o de impostos. Nossa recomenda\u00e7\u00e3o para os clientes: em primeiro lugar, aconselhar-se com fiscais de consultores e, em segundo lugar, n\u00e3o exagere com a otimiza\u00e7\u00e3o, pois \u00e9 cheio de problemas com fiscais de servi\u00e7os no futuro previs\u00edvel.<\/p>\n Acima mencionados itens determinam o principal risco \u2014 o risco de reduzir a liquidez, ou seja, reduzir o potencial de venda r\u00e1pida, sem perda de valor e redu\u00e7\u00e3o do potencial de crescimento da capitaliza\u00e7\u00e3o ao positivo cen\u00e1rio de desenvolvimento de mercado. Consequentemente, quanto menor os riscos de um dos acima mencionados itens, maior a liquidez, e, como conseq\u00fc\u00eancia, abaixo inicial de rendimento do objeto.<\/p>\n Os principais riscos ao investir em um im\u00f3vel s\u00e3o:<\/p>\n<\/p>\n O que escolher \u2014 alto rendimento ou baixos riscos depende do investidor e da sua rela\u00e7\u00e3o com o risco. O principal problema de muitos compradores, que eles come\u00e7am a conversa com a pergunta: “Qual a rentabilidade?”, e a primeira pergunta, na verdade deveria ser: “Quais s\u00e3o os riscos, e como eu poderia vender este objeto no futuro?”. Se o investidor quer receber maior rendimento, ele deve estar pronto a aceitar mais risco.<\/p>\n Julia \u041a\u043e\u0436\u0435\u0432\u043d\u0438\u043a\u043e\u0432\u0430, “\u0422\u0440\u0430\u043d\u0438\u043e”<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Avalia\u00e7\u00e3o de risco desempenha um papel importante na fase de forma\u00e7\u00e3o da estrat\u00e9gia de investimento, pois de quanto o investidor<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":468,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[149],"tags":[],"class_list":["post-2133","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-informacoes-fiscais-na-franca"],"translation":{"provider":"WPGlobus","version":"3.0.0","language":"pt","enabled_languages":["ru","uk","en","de","fr","it","es","pl","pt","bg","cs","da","et","fi","hr","hu","lt","lv","mk","no","ro","sk","sl","sq","sr","tr","nl","am","ca","sv"],"languages":{"ru":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"uk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"en":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"de":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"it":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"es":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pt":{"title":true,"content":true,"excerpt":false},"bg":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"cs":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"da":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"et":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fi":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hu":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"mk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"no":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ro":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sq":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"tr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"nl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"am":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ca":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false}}},"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2133","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2133"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/nalog.fr\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2133\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/media\/468"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2133"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2133"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2133"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}Os riscos do projeto<\/h2>\n
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\n
\n
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No final<\/h2>\n
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\n Nacionais de riscos<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n \n Econ\u00f4micos<\/strong><\/td>\n \n \n
\n S\u00f3cio-pol\u00edticos<\/strong><\/td>\n \n \n
\n Os riscos do projeto<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n \n Added Value<\/strong><\/td>\n \n \n
\n Alugado neg\u00f3cios<\/strong><\/td>\n \n \n