{"id":2142,"date":"2020-02-13T15:26:01","date_gmt":"2020-02-13T12:26:01","guid":{"rendered":"http:\/\/nalog.fr\/ptreceitas-e-despesas-dos-investidores-como-planejar-o-orcamento-antes-de-comprar-um-imovel-comercial\/"},"modified":"2020-02-13T15:26:01","modified_gmt":"2020-02-13T12:26:01","slug":"ptreceitas-e-despesas-dos-investidores-como-planejar-o-orcamento-antes-de-comprar-um-imovel-comercial","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/nalog.fr\/pt\/ptreceitas-e-despesas-dos-investidores-como-planejar-o-orcamento-antes-de-comprar-um-imovel-comercial\/","title":{"rendered":"Receitas e despesas dos investidores: como planejar o or\u00e7amento antes de comprar um im\u00f3vel comercial"},"content":{"rendered":"

Considera-se que os im\u00f3veis comerciais exige maiores custos de manuten\u00e7\u00e3o. No entanto, existem esses tipos de contratos de loca\u00e7\u00e3o, em que os custos se encontram em \u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u0430\u0442\u043e\u0440\u0430\u0445 e tendo em conta o rendimento custo de pagar muito mais, mesmo quando a disponibilidade de empr\u00e9stimo. “\u0422\u0440\u0430\u043d\u0438\u043e” fala sobre os principais artigos de receitas e despesas, quando da posse comerciais objetos.<\/p>\n<\/p>\n

Artigos das receitas e despesas do propriet\u00e1rio de im\u00f3veis comerciais<\/h3>\n\n\n\n\n
Receitas<\/th>\nCustos<\/th>\n<\/tr>\n
\u2014 o aluguel,
\n\u2014 ao ar livre (outdoor) propaganda e publicidade interior (indoor),
\n\u2014 atenua\u00e7\u00e3o
\n\u2014 valoriza\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis: o ganho de capital no caso de revenda de um objeto.<\/td>\n		1. – Offs de custos na compra de im\u00f3veis:<\/strong><\/p>\n

\u2014 o valor do im\u00f3vel,
\n\u2014 Due Diligence (contabilidade, jur\u00eddica e t\u00e9cnica de exame, avalia\u00e7\u00e3o de riscos),
\n\u2014 servi\u00e7os de corretor de im\u00f3veis,
\n\u2014 o imposto sobre a compra, imposto de selo,
\n\u2014 os servi\u00e7os notariais e de um advogado,
\n\u2014 servi\u00e7os banc\u00e1rios (abertura de conta, transfer\u00eancias),
\n\u2014 comiss\u00e3o do banco empr\u00e9stimo (se o objeto \u00e9 adquirido com o dinheiro emprestado),
\noriginal de repara\u00e7\u00e3o e constru\u00e7\u00e3o de um objeto, acabamento de interiores.<\/p>\n

2. Os custos regulares:<\/strong><\/p>\n

\u2014 pagamento de hipoteca (se o im\u00f3vel comprado a cr\u00e9dito),
\n\u2014 empr\u00e9stimo outorgante,
\n\u2014 anual do imposto sobre a propriedade*,
\n\u2014 utilit\u00e1rios*,
\n\u2014 custos de manuten\u00e7\u00e3o (engenharia de sistemas, limpeza, seguran\u00e7a)*,
\n\u2014 seguro*,
\n\u2014 servi\u00e7os de gest\u00e3o de empresas, pessoal,
\n\u2014 servi\u00e7o de contador (contabilidade),
\n\u2014 servi\u00e7os de um advogado (se necess\u00e1rio),
\n\u2014 servi\u00e7os de corretores em busca de inquilinos (em alguns casos, pagando o locat\u00e1rio).<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

* Em muitos casos, estes custos s\u00e3o devolvidos ao propriet\u00e1rio atrav\u00e9s de uma taxa de servi\u00e7o, que \u00e9 pago pelo locat\u00e1rio.<\/p>\n

De renda: n\u00e3o se esque\u00e7a de indexa\u00e7\u00e3o de loca\u00e7\u00e3o e de amortecimento<\/h2>\n

O propriet\u00e1rio de im\u00f3vel recebe o aluguel do m\u00eas (\u00c1ustria, Alemanha, Espanha) ou para o trimestre (da Fran\u00e7a) para a frente. No reino Unido, Rep\u00fablica checa e Su\u00ed\u00e7a comuns como a mensal, e \u043f\u043e\u043a\u0432\u0430\u0440\u0442\u0430\u043b\u044c\u043d\u044b\u0435 pagamentos. Quando da assinatura do contrato com o inquilino dep\u00f3sito de montante igual a tr\u00eas meses de aluguel (em Espanha \u2014 dois, na Su\u00ed\u00e7a \u2014 seis).<\/p>\n

Ao alugar centros comerciais de aluguel, \u00e0s vezes, \u00e9 cobrado como uma porcentagem de volume de neg\u00f3cios anual (de 3 a 10 %). \u00c2ncora inquilinos (empresa, \u0441\u043d\u0438\u043c\u0430\u044e\u0449\u0438\u0435 n\u00e3o menos do que 5 a 15 % da \u00e1rea objeto) geralmente pagam menos do resto.<\/p>\n

Em caso de longo prazo (10 anos) os contratos de aluguel anualmente indexado de acordo com o crescimento da infla\u00e7\u00e3o no pa\u00eds. Mas, por exemplo, na Rep\u00fablica checa o tipo de pr\u00e1tica \u00e9 quase nenhuma, porque a maioria dos contratos \u00e9 de 3 ou 5 anos.<\/p>\n

Al\u00e9m de realmente taxa dadas estabelecimento, o propriet\u00e1rio normalmente cobra ao locat\u00e1rio o IVA para alugar. Este valor posteriormente \u00e9 pago ao estado. Em alguns casos, o senhorio pode, em parte de devolver o pr\u00eamio pago o IVA como compensa\u00e7\u00e3o pelos custos de repara\u00e7\u00e3o ou constru\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

“IVA recebido de inquilinos, compensa o investidor IVA, o pr\u00eamio pago, quando da compra de um objeto. Na Alemanha, esse sistema funciona automaticamente: o estado imediatamente exclui o IVA do valor do objeto, e o imposto sobre servi\u00e7os de intermedia\u00e7\u00e3o e outros custos de transa\u00e7\u00e3o de compra de compensados a partir de uma futura da renda”, diz George \u041a\u0430\u0447\u043c\u0430\u0437\u043e\u0432, o s\u00f3cio-gerente “\u0422\u0440\u0430\u043d\u0438\u043e”.<\/p>\n

A receita tamb\u00e9m pode ser atribu\u00eddo a deprecia\u00e7\u00e3o. Essa redu\u00e7\u00e3o \u00e9 tribut\u00e1vel o valor dos im\u00f3veis devido ao seu potencial de desgaste. Por exemplo, se o im\u00f3vel custa 10 milh\u00f5es de euros, dos quais 2 milh\u00f5es \u2014 \u00e9 o valor da fase, ent\u00e3o, porque a terra n\u00e3o est\u00e1 sujeita a desgaste, depreciado ser\u00e3o 8 \u043c\u043b\u043d. Se evitar que a deprecia\u00e7\u00e3o comercial do edif\u00edcio \u00e9 de 2 % ao ano, a partir do valor tribut\u00e1vel anual ser\u00e3o deduzidos 160 \u0442\u044b\u0441. de euros. Al\u00e9m disso, do lucro tribut\u00e1vel ser\u00e3o deduzidos os juros sobre o empr\u00e9stimo.<\/p>\n

Custos: principal \u2014 prescrever condi\u00e7\u00f5es favor\u00e1veis no contrato<\/h2>\n

Os custos podem ser ocasionais (valor do objeto, hipotecas, impostos de compra, comiss\u00e3o de corretores e \u0442. \u0434.) e regulares (despesas de manuten\u00e7\u00e3o, pagamento de hipoteca e \u0442. \u0434.).<\/p>\n

– Offs de custos de compra de im\u00f3veis e da transa\u00e7\u00e3o s\u00e3o, em m\u00e9dia, cerca de 10 % do valor do objeto. Eles podem ser adicionados os custos para a repara\u00e7\u00e3o e acabamento de interiores, este valor depende do estado de um objeto.<\/p>\n

Quanto aos custos regulares sobre o conte\u00fado, ent\u00e3o, dependendo do tipo de contrato de loca\u00e7\u00e3o, o investidor pode ser, em parte, a partir deles foi liberado. O tipo mais comum de aluguel \u2014 NNN lease, em que o propriet\u00e1rio s\u00f3 paga o conte\u00fado de estruturas de suporte do edif\u00edcio. Direitos e deveres do inquilino e do locador negociados em um determinado contrato de loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n<\/p>\n

Os custos do propriet\u00e1rio dependendo do tipo de arrendamento<\/h3>\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Tipo de loca\u00e7\u00e3o<\/th>\nQuais s\u00e3o os custos \u00e9 o dono<\/th>\n<\/tr>\n
Gross rent lease<\/th>\nManuten\u00e7\u00e3o<\/td>\nSeguro<\/td>\nImposto sobre a propriedade<\/td>\n<\/tr>\n
N lease (Single net lease)<\/th>\nManuten\u00e7\u00e3o<\/td>\nSeguro<\/td>\n\u2014<\/td>\n<\/tr>\n
NN lease (Double net lease)<\/th>\nManuten\u00e7\u00e3o<\/td>\n\u2014<\/td>\n\u2014<\/td>\n<\/tr>\n
NNN lease (Triple net lease), o equivalente, na Alemanha \u2014 Dach & Fach<\/th>\nApenas a repara\u00e7\u00e3o da fachada e do telhado de um edif\u00edcio<\/td>\n\u2014<\/td>\n\u2014<\/td>\n<\/tr>\n
Absolute NNN lease<\/th>\n\u2014<\/td>\n\u2014<\/td>\n\u2014<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Em qualquer dos tipos de custos de loca\u00e7\u00e3o de servi\u00e7o, seguro e impostos, inicialmente, pode levar o propriet\u00e1rio do im\u00f3vel, mas ap\u00f3s o seu pagamento, o montante gasto pode voltar para ele em forma de taxa de servi\u00e7o, que inclui a compreens\u00e3o de contrato de custos. Taxa de servi\u00e7o paga pelo locat\u00e1rio e \u00e9 projetado para permitir que o propriet\u00e1rio poderia devolver o gasto.<\/p>\n

Cada pa\u00eds tem condi\u00e7\u00f5es t\u00edpicas, relativas a despesas e deveres do inquilino e do propriet\u00e1rio. Por exemplo, no reino Unido, o propriet\u00e1rio n\u00e3o \u00e9 quase nenhuma despesa (distribu\u00eddo tipo de alugar um absolute NNN lease), e na Fran\u00e7a, ele paga o conserto, a comiss\u00e3o de corretores, dedicadas ao aluguer, e do imposto sobre im\u00f3veis (tipo de concess\u00e3o \u2014 gross rent lease).<\/p>\n<\/p>\n

Os custos de inquilinos e senhorios de um t\u00edpico contratos
\nOs Dados Da Cushman & Wakefield<\/h3>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Pa\u00eds<\/th>\nOs custos do locat\u00e1rio<\/th>\nOs custos para o propriet\u00e1rio<\/th>\n<\/tr>\n
\u00c1ustria<\/td>\n\u2014 loca\u00e7\u00e3o<\/strong>: apoio jur\u00eddico \u2014 1% do aluguer anual, o estadual imposto \u2014 de 1 %, a comiss\u00e3o da ag\u00eancia a 3 meses de aluguel;
\n\u2014 taxa de servi\u00e7o<\/strong>: inclui despesas domiciliares, a comiss\u00e3o de gest\u00e3o, custos de limpeza, seguro e o imposto sobre a propriedade;
\n\u2014 reparar<\/strong>: os espa\u00e7os interiores;
\n\u2014 O IVA de aluguer<\/strong>: 20 %.<\/td>\n		\u2014 repara\u00e7\u00e3o de: a fachada e o telhado.<\/td>\n<\/tr>\n
Reino unido<\/td>\n\u2014 o arrendamento de<\/strong>: a comiss\u00e3o de corretores de im\u00f3veis \u2014 5-10% do aluguer anual, apoio jur\u00eddico \u2014 cerca de 5% mais IVA 20 %;
\n\u2014 taxa de servi\u00e7o<\/strong>: inclui utilit\u00e1rios, seguro de sa\u00fade, gest\u00e3o de custos e impostos sobre a propriedade;
\n\u2014 repara\u00e7\u00e3o<\/strong>: repara\u00e7\u00e3o (totalmente) e de conte\u00fado;
\n\u2014 seguro<\/strong>: o locat\u00e1rio paga o seguro de interior, diretamente, e para o seguro de projetos externos \u2014 atrav\u00e9s de taxa de servi\u00e7o;
\n\u2014 O IVA de aluguer<\/strong>: 20 %.<\/td>\n		\u2014 o locador paga o conserto e seguro de estruturas de apoio, mas estes custos s\u00e3o reembolsados atrav\u00e9s de taxa de servi\u00e7o.<\/td>\n<\/tr>\n
Alemanha<\/td>\n\u2014 o arrendamento de<\/strong>: a comiss\u00e3o da ag\u00eancia de im\u00f3veis, no valor de 3-4 meses de aluguel (de 2-3 meses em caso de loca\u00e7\u00e3o industriais e comerciais), acrescido de IVA de 19 %;
\n\u2014 taxa de servi\u00e7o<\/strong>: inclui impostos sobre a propriedade, a utilidade custos e seguro de sa\u00fade;
\n\u2014 reparar<\/strong>: os espa\u00e7os interiores;
\n\u2014 O IVA de aluguer<\/strong>: 19 %.<\/td>\n		\u2014 loca\u00e7\u00e3o<\/strong>: normalmente, o propriet\u00e1rio paga uma comiss\u00e3o s\u00f3 para os mercados, e \u00e9 v\u00e1lido apenas para os objetos, desfrutando de uma fraca demanda;
\n\u2014 reparar<\/strong>: s\u00e3o t\u00edpicos contratos de loca\u00e7\u00e3o Dach & Fach, em que o propriet\u00e1rio \u00e9 respons\u00e1vel apenas pela repara\u00e7\u00e3o de estruturas de apoio.<\/td>\n<\/tr>\n
Espanha<\/td>\n\u2014 taxa de servi\u00e7o<\/strong>: inclui outras despesas e impostos sobre a propriedade;
\n\u2014 reparar<\/strong>: os espa\u00e7os interiores;
\n\u2014 seguro<\/strong>: o interior da sala;
\n\u2014 O IVA de aluguer<\/strong>: 21 %.<\/td>\n		\u2014 o arrendamento de<\/strong>: a comiss\u00e3o da ag\u00eancia de propriedade de 10-15 % do aluguer anual acrescido de IVA de 21 % (\u00e0s vezes comiss\u00e3o paga o locat\u00e1rio);
\n\u2014 reparar<\/strong>: a fachada e o telhado;
\n\u2014 seguro<\/strong>: a fachada e o telhado.<\/td>\n<\/tr>\n
Fran\u00e7a<\/td>\n\u2014 o arrendamento de<\/strong>: a comiss\u00e3o da ag\u00eancia de im\u00f3veis de at\u00e9 15 % do aluguer anual acrescido de IVA 20 %;
\n\u2014 taxa de servi\u00e7o<\/strong>: inclui despesas domiciliares e seguro de sa\u00fade;
\n\u2014 repara\u00e7\u00e3o<\/strong>: repara\u00e7\u00e3o das instala\u00e7\u00f5es internas;
\n\u2014 O IVA de aluguer<\/strong>: 20 %.<\/td>\n		\u2014 o arrendamento de<\/strong>: a comiss\u00e3o da ag\u00eancia de im\u00f3veis de at\u00e9 15 % do aluguer anual acrescido de IVA 20 %;
\n\u2014 imposto sobre a propriedade<\/strong>: a soma depende da cidade; \u00e0s vezes paga o locat\u00e1rio (especialmente quando se trata de aplica\u00e7\u00f5es industriais ou instala\u00e7\u00f5es comerciais);
\n\u2014 reparar<\/strong>: a fachada e o telhado.<\/td>\n<\/tr>\n
Rep\u00fablica checa<\/td>\n\u2014 o arrendamento de<\/strong>: a comiss\u00e3o da ag\u00eancia de propriedade de 5 a 8 % ao aluguer de escrit\u00f3rios e de 10 a 15 % quando a loca\u00e7\u00e3o de espa\u00e7os comerciais;
\n\u2014 taxa de servi\u00e7o<\/strong>: inclui despesas domiciliares, a comiss\u00e3o de gest\u00e3o, custos de limpeza e imposto sobre a propriedade;
\n\u2014 reparar<\/strong>: os espa\u00e7os interiores;
\n\u2014 seguro<\/strong>: os espa\u00e7os interiores e de neg\u00f3cios;
\n\u2014 O IVA de aluguer<\/strong>: 21 %.<\/td>\n		\u2014 o arrendamento de<\/strong>: a comiss\u00e3o da ag\u00eancia de propriedade 7-17 % do aluguer anual;
\n\u2014 reparar<\/strong>: a fachada e o telhado;
\n\u2014 seguro<\/strong>: a fachada e o telhado.<\/td>\n<\/tr>\n
Su\u00ed\u00e7a<\/td>\n\u2014 o arrendamento de<\/strong>: a comiss\u00e3o da ag\u00eancia de propriedade de 7-15 % da renda;
\n\u2014 taxa de servi\u00e7o<\/strong>: inclui utilit\u00e1rios;
\n\u2014 reparar<\/strong>: pequenos trabalhos.<\/td>\n		\u2014 o arrendamento de<\/strong>: a comiss\u00e3o da ag\u00eancia de propriedade de 10 a 15 %;
\n\u2014 imposto sobre a propriedade<\/strong>: o tamanho depende do cant\u00e3o;
\n\u2014 reparar<\/strong>: as grandes obras de renova\u00e7\u00e3o;
\n\u2014 seguros<\/strong>: o seguro de um edif\u00edcio.<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Al\u00e9m disso, o investidor recomenda-se a fornecer tais despesas, como o empr\u00e9stimo do fundador \u2014 no futuro, isso ajudar\u00e1 a otimizar o imposto sobre o lucro de uma empresa, se o objeto com a pessoa jur\u00eddica. A ess\u00eancia deste processo \u00e9 que a m\u00e3e fornece um cr\u00e9dito de sua empresa, que \u00e9 feita de im\u00f3veis, em seguida, retorna o dever e exibe essas ferramentas de debaixo do imposto de renda.<\/p>\n

\u25cf<\/p>\n

Como na Europa, o comum \u00e9 um contrato NNN lease, que a maioria dos gastos com a manuten\u00e7\u00e3o est\u00e1 em \u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u0430\u0442\u043e\u0440\u0435, o propriet\u00e1rio continua a pagar apenas por uma revis\u00e3o da constru\u00e7\u00e3o e de servi\u00e7os de pessoal.<\/p>\n

\nA fim de minimizar os custos de gest\u00e3o, “\u0422\u0440\u0430\u043d\u0438\u043e” recomenda que o investidor estrangeiro:<\/p>\n

    \n
  • comprar um im\u00f3vel, j\u00e1 \u0441\u0434\u0430\u043d\u043d\u0443\u044e para alugar em contratos do tipo NNN lease;<\/li>\n
  • utilizar o cr\u00e9dito para a cria\u00e7\u00e3o da alavancagem financeira e aumentar a rentabilidade sobre o capital investido;<\/li>\n
  • considerar a deprecia\u00e7\u00e3o e receber as dedu\u00e7\u00f5es fiscais;<\/li>\n
  • comprar um im\u00f3vel novo, n\u00e3o requer custos de repara\u00e7\u00e3o;<\/li>\n
  • emitir um empr\u00e9stimo do promotor para a otimiza\u00e7\u00e3o do imposto de renda.<\/li>\n<\/ul>\n

    Julia \u041a\u043e\u0436\u0435\u0432\u043d\u0438\u043a\u043e\u0432\u0430, “\u0422\u0440\u0430\u043d\u0438\u043e”<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Considera-se que os im\u00f3veis comerciais exige maiores custos de manuten\u00e7\u00e3o. No entanto, existem esses tipos de contratos de loca\u00e7\u00e3o, em<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":468,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[149],"tags":[],"class_list":["post-2142","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-informacoes-fiscais-na-franca"],"translation":{"provider":"WPGlobus","version":"3.0.0","language":"pt","enabled_languages":["ru","uk","en","de","fr","it","es","pl","pt","bg","cs","da","et","fi","hr","hu","lt","lv","mk","no","ro","sk","sl","sq","sr","tr","nl","am","ca","sv"],"languages":{"ru":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"uk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"en":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"de":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"it":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"es":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pt":{"title":true,"content":true,"excerpt":false},"bg":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"cs":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"da":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"et":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fi":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hu":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"mk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"no":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ro":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sq":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"tr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"nl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"am":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ca":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false}}},"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2142","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2142"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/nalog.fr\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2142\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/media\/468"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2142"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2142"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2142"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}