{"id":2217,"date":"2020-02-13T16:12:04","date_gmt":"2020-02-13T13:12:04","guid":{"rendered":"http:\/\/nalog.fr\/rocheck-list-cumparator-ce-ar-trebui-sa-stiti-inainte-de-a-cumpara-proprietati-imobiliare-comerciale-in-strainatate\/"},"modified":"2020-02-13T16:12:04","modified_gmt":"2020-02-13T13:12:04","slug":"rocheck-list-cumparator-ce-ar-trebui-sa-stiti-inainte-de-a-cumpara-proprietati-imobiliare-comerciale-in-strainatate","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/nalog.fr\/ro\/rocheck-list-cumparator-ce-ar-trebui-sa-stiti-inainte-de-a-cumpara-proprietati-imobiliare-comerciale-in-strainatate\/","title":{"rendered":"Check-list cump\u0103r\u0103tor: ce ar trebui s\u0103 \u0219ti\u021bi \u00eenainte de a cump\u0103ra propriet\u0103\u021bi imobiliare comerciale \u00een str\u0103in\u0103tate"},"content":{"rendered":"<p>Cump\u0103r\u0103torii de bunuri imobiliare \u00een str\u0103in\u0103tate din ce \u00een ce v\u0103zut\u0103 nu numai ca locuin\u021b\u0103, dar \u0219i ca obiect de profitabile investi\u021bii de fonduri, mai ales \u00een perioada de criz\u0103. \u00cen studiul &#8222;\u0422\u0440\u0430\u043d\u0438\u043e&#8221; pentru anul 2014 atractivitatea investi\u021bional\u0103 este, ru\u0219i, al doilea factor important atunci c\u00e2nd cump\u0103r\u0103 bunuri imobiliare \u00een str\u0103in\u0103tate.<\/p>\n<p>\u00cen compara\u021bie cu achizi\u021bionarea complexului de locuin\u021be de investi\u021bii \u00een facilit\u0103\u021bi comerciale necesit\u0103 o abordare mai serioas\u0103 \u0219i mai profund\u0103 analiz\u0103. Pentru a economisi timp \u0219i pentru a evita gre\u0219elile costisitoare, \u00eenc\u0103 \u00eenainte de a cump\u0103ra ar trebui s\u0103 fie de a afla parametrii de baz\u0103 a proiectului de investi\u021bii:<\/p>\n<ul>\n<li>amplasament;<\/li>\n<li>buget;<\/li>\n<li>cheltuieli;<\/li>\n<li>particularit\u0103\u021bile contractului de \u00eenchiriere;<\/li>\n<li>randamentul;<\/li>\n<li>riscurile;<\/li>\n<li>de finan\u021bare;<\/li>\n<li>op\u021biuni de control;<\/li>\n<li>o strategie de ie\u0219ire din proiect.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Amplasament<\/h2>\n<p>De asemenea, \u00een ce loca\u021bii se afl\u0103 imobilul, \u00een mare m\u0103sur\u0103, depind rentabilitatea, riscul \u0219i lichiditatea. De exemplu, de \u00eencredere sunt considerate a fi investi\u021bii \u00een marile ora\u0219e din Austria, marea Britanie, Germania, SUA \u0219i Fran\u021ba. Studiind informa\u021biile de localizare a unui obiect, este \u00een valoare de s\u0103 acorde o aten\u021bie nu numai la \u021bar\u0103 \u0219i la ora\u0219, dar \u0219i la faptul, \u00een ce zon\u0103 se afl\u0103 imobilul, \u0219i anume:<\/p>\n<ul>\n<li>pe de infrastructur\u0103: de exemplu, atunci c\u00e2nd investi\u021biile \u00een casele de raport este important s\u0103 ave\u021bi \u00een apropiere de parcare, precum \u0219i a institu\u021biilor sociale \u0219i magazine;<\/li>\n<li>la avantajele \u0219i perspectivele de statistic\u0103: depinde de faptul dac\u0103 va cre\u0219te \u00een viitor, un obiect de valoare \u0219i venituri de la darea \u00een arend\u0103;<\/li>\n<li>pentru un serviciu de transport de statistic\u0103: \u00een cazul \u00een care se afl\u0103 cea mai apropiat\u0103 sta\u021bie de transport public, dac\u0103 exist\u0103 un acces liber la autostr\u0103zile, care este distanta de la mari noduri de transport.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Bugetul<\/h2>\n<p>De obicei, cump\u0103r\u0103torii investesc \u00een imobiliare comerciale \u00een prezen\u021ba a cel pu\u021bin 2,5 milioane de euro, a\u0219a cum cu o cantitate mai mic\u0103 de dificil de a g\u0103si de \u00eenalt\u0103 calitate \u0219i \u043d\u0438\u0437\u043a\u043e\u0440\u0438\u0441\u043a\u043e\u0432\u0430\u043d\u043d\u044b\u0439 obiect. De la buget depinde \u00een mare m\u0103sur\u0103 de alegerea tipului de proprietate.<\/p>\n<\/p>\n<h3>Tipuri de propriet\u0103\u021bi imobiliare comerciale \u0219i parametrii lor<br \/>\nDescrierea Tranio (medii recomandate de indicatori)*<\/h3>\n<table class=\"left\">\n<tr>\n<th>Tipuri de<br \/>\nobiecte<\/th>\n<th>Randamentul,<br \/>\n% anual<\/th>\n<th>Termenul de<br \/>\ncontractului<br \/>\n\u00eenchiriere<\/th>\n<th>Avantaje<\/th>\n<th>Dezavantaje<\/th>\n<\/tr>\n<tbody>\n<tr>\n<th colspan=\"5\"><strong>De la 300 de mii de euro<\/strong><\/th>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Apartament (inchirieri pe termen scurt)<\/td>\n<td>5-7<\/td>\n<td>De la 1 zi<\/td>\n<td>Ridicat de lichiditate; \u00een compara\u021bie cu \u00eenchirierea pe termen lung \u2014 mai mare randament \u0219i nu sunt probleme cu evacuarea locatarilor; mai mult poten\u021bialul de cre\u0219tere a ratelor de \u00eenchiriere<\/td>\n<td>Riscurile de management \u0219i de nefunc\u021bionare; \u00een compara\u021bie cu \u00eenchirierea pe termen lung \u2014 mai mult de uzur\u0103 rapid\u0103<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Apartament (arenda)<\/td>\n<td>2-3<\/td>\n<td>De la 1 an<\/td>\n<td>Ridicat de lichiditate; o cerere mare din partea chiria\u0219ilor, stabil, chiar \u0219i \u00een timpul crizei<\/td>\n<td>Riscurile de management \u0219i de nefunc\u021bionare; probleme cu evacuarea locatarilor<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Studen\u021besc de cazare<\/td>\n<td>4-6<\/td>\n<td>De la 6 luni<\/td>\n<td>Cererea mare din partea chiria\u0219ilor<\/td>\n<td>Comparativ cu apartamente \u2014 mai jos de lichiditate, este dificil de a converti<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<th colspan=\"5\"><strong>De la 2,5 milioane de euro<\/strong><\/th>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Casele de raport<\/td>\n<td>3-5<\/td>\n<td>De la 1 an<\/td>\n<td>Ridicat de lichiditate, poten\u021bialul de cre\u0219tere a capitaliz\u0103rii<\/td>\n<td>Randamentul sc\u0103zut, o mul\u021bime de chiria\u0219i, probleme cu evacuarea, are nevoie de societatea de administrare<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Strada de magazine<\/td>\n<td>3-4<\/td>\n<td>3-10 ani<\/td>\n<td>Ridicat de lichiditate, poten\u021bialul de cre\u0219tere a capitaliz\u0103rii<\/td>\n<td>Randamentul sc\u0103zut<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Supermarket-uri<\/td>\n<td>5-6,5<\/td>\n<td>12-15 ani<\/td>\n<td>De mare randament, de lung\u0103 durat\u0103 contract<\/td>\n<td>Mai aproape de termenul de finalizare a contractului, cu at\u00e2t este mai mic de lichiditate<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<th colspan=\"5\"><strong>De la 10 milioane de euro<\/strong><\/th>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Cas\u0103 de b\u0103tr\u00e2ni<\/td>\n<td>5-6,5<\/td>\n<td>20-25 de ani<\/td>\n<td>Cre\u0219terea num\u0103rului de pensionari, de lung\u0103 durat\u0103 contract<\/td>\n<td>Este dificil de a converti<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Centre comerciale<\/td>\n<td>4-6<\/td>\n<td>5-15 ani<\/td>\n<td>Randament ridicat<\/td>\n<td>Riscurile de management cu un num\u0103r mare de chiriasi<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Hoteluri<\/td>\n<td>4-6<\/td>\n<td>10-20 de ani<\/td>\n<td>Randament ridicat<\/td>\n<td>Este dificil de a converti<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>* Indicatorii medii pentru obiecte:<\/p>\n<ul>\n<li>\u00een zonele bogate din marile ora\u0219e europene;<\/li>\n<li>obiecte noi sau dup\u0103 repara\u021bii capitale;<\/li>\n<li>\u00eenchiriere contract de la \u00eenceputul termenului de valabilitate.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Cheltuielile pentru achizi\u021bionarea \u0219i \u00eentre\u021binerea<\/h2>\n<p>La planificarea bugetului este demn de remarcat faptul c\u0103 costul pentru perfectarea tranzac\u021biei constituie de la 5 p\u00e2n\u0103 la 20% din valoarea obiectului \u00een func\u021bie de tipul de bunuri imobiliare, pre\u021burile, precum \u0219i tipul de tranzac\u021bie. La astfel de cheltuieli se includ serviciile notarului \u0219i valoarea de \u00eenregistrare de stat, impozitul pe achizi\u021bionarea, de brokeraj \u0219i cheltuieli de procedur\u0103 de verificare a legalit\u0103\u021bii juridice a tranzac\u021biei \u2014 Due Diligence.<\/p>\n<p>\u00cen afar\u0103 de aceasta, dup\u0103 achizi\u021bionarea proprietarului de a\u0219teptare pentru cheltuielile de \u00eentre\u021binere: cheltuieli pentru servicii de gestionare a companiei, facturile de utilit\u0103\u021bi \u0219i repara\u021bii, asigur\u0103ri, precum \u0219i de impozite (impozitul pe proprietate \u0219i impozitul pe profit). Investitorii se recomand\u0103 s\u0103 acorde o aten\u021bie la prezen\u021ba \u00een \u021bar\u0103 a facilit\u0103\u021bilor fiscale \u0219i a deducerilor \u0219i condi\u021biile de ob\u021binere a acestora. Acestea pot reduce considerabil costurile \u0219i de a cre\u0219te profiturile.<\/p>\n<p>Atunci, care vor fi suportate de c\u0103tre proprietar, \u0219i care locatarul, depinde de tipul contractului de \u00eenchiriere.<\/p>\n<h2>Chiria\u0219ii \u0219i contractul de leasing<\/h2>\n<p>\u00cen studiul de condi\u021bii de \u00eenchiriere ar trebui s\u0103 se afle, dac\u0103 obiectul dat, care este \u044f\u043a\u043e\u0440\u043d\u044b\u043c de c\u0103tre operator \u0219i care este siguranta de persoane fizice sau companii, \u0441\u043d\u0438\u043c\u0430\u044e\u0449\u0438\u0445 \u00eenc\u0103perii. Ar trebui s\u0103 acorde o aten\u021bie la procentul de date a suprafe\u021belor \u2014 \u00een mod ideal, medie anual\u0103 rata de ocupare ar trebui s\u0103 fie nu mai pu\u021bin de 90 %.<\/p>\n<p>De asemenea, este important tip de leasing (de el depinde de volumul cheltuielilor de \u00eentre\u021binere, \u0219i, prin urmare, marja de profit).<\/p>\n<\/p>\n<h3>Tipuri de leasing<\/h3>\n<table class=\"left\" style=\"max-width:85%;\">\n<tr>\n<th>Tip de leasing<\/th>\n<th>Caracteristici<\/th>\n<\/tr>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Gross rent lease<\/td>\n<td>Proprietarul imobilului efectueaz\u0103 toate calculele pentru serviciile comunale, cheltuieli de exploatare \u0219i repara\u021bie a cl\u0103dirii, pl\u0103te\u0219te asigurare \u0219i (uneori) impozite<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>N lease<br \/>(Single net lease)<\/td>\n<td>Locatarul va achita doar o taxa pe proprietate, toate celelalte costuri suportate de c\u0103tre proprietar<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>NN lease<br \/>(Double net lease)<\/td>\n<td>Locatarul achit\u0103 impozite \u0219i asigur\u0103ri<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>NNN lease<br \/>(Triple net lease)<\/td>\n<td>Proprietarul ia cu chiria\u0219 cost &#8222;triplate&#8221;, adic\u0103 f\u0103r\u0103 deducerea de impozit, asigurare \u0219i a cheltuielilor de \u00eentre\u021binere (aceste costuri contractuale suportate de chiria\u0219)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Absolute NNN lease<\/td>\n<td>Toate cheltuielile sunt suportate de locatar, chiar \u0219i \u00een cazul \u00een care cl\u0103direa va fi deteriorat \u00een timpul dezastrului \u0219i va avea nevoie par\u021bial\u0103 \u0440\u0435\u0434\u0435\u0432\u0435\u043b\u043e\u043f\u043c\u0435\u043d\u0442<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Pentru investitori, cele mai profitabile ultimele dou\u0103 tipuri de contracte: atunci c\u00e2nd \u00eencheierea cheltuielile de \u00eentre\u021binere a imobilului din partea proprietarului minime.<\/p>\n<p>Ar trebui s\u0103 fie, de asemenea, \u00een avans pentru a determina durata contractului de \u00eenchiriere. Ea depinde \u00een mare m\u0103sur\u0103 de dorin\u021ba investitorului de a merge la risc: de exemplu, dac\u0103 el nu este gata s\u0103-\u0219i piard\u0103 chiriasi, atunci, cel mai probabil, investeasc\u0103 \u00eentr-un obiect cu efecte de lung\u0103 durat\u0103 \u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u043d\u044b\u043c\u0438 contracte. \u0218i invers, atunci c\u00e2nd acest risc este acceptabil pentru investitor, se va lua \u00een considerare ca op\u021biuni de imobiliare adecvat la sf\u00e2r\u0219itul sau pe termen scurt contract de arend\u0103.<\/p>\n<h2>Randamentul<\/h2>\n<p>Sub rentabilitatea poate fi implicit absolut\u0103 venitul anual, fluxul de numerar, profitul din exploatare, rata de capitalizare, cre\u0219terea costurilor, cash-on-cash ROI \u0219i RIR. Este important s\u0103 se \u00een\u021beleag\u0103 despre ce tip de rentabilitate conduce este v\u00e2nz\u0103torul. De exemplu, a\u0219a cum ilustreaz\u0103 exemplul de mai jos, RIR poate ajunge la 9 %, \u00een timp ce rata de capitalizare este egal\u0103 cu 5,5 %.<\/p>\n<\/p>\n<h3>Datele, de exemplu<\/h3>\n<table class=\"left\">\n<tbody>\n<tr>\n<th><strong>Valoarea obiectului<\/strong>\n<\/th>\n<td>10 milioane de euro<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Costurile de achizi\u021bie<\/strong><\/td>\n<td>1 milion de euro<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Investi\u021bii<\/strong><\/td>\n<td>5 milioane de euro<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>LTV<\/strong><\/td>\n<td>60 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Procent de \u00eemprumut<\/strong><\/td>\n<td>2,4 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>De arend\u0103 venituri<\/strong><\/td>\n<td>650 de mii de euro pe an<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Costurile de exploatare<\/strong><\/td>\n<td>100 de mii de euro pe an<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Cre\u0219terea costurilor de<\/strong><\/td>\n<td>2 % pe an<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<h3>Tipuri de randament<\/h3>\n<table class=\"left\" style=\"max-width: 95%;\">\n<tr>\n<th>Tip de randament<\/th>\n<th>Defini\u021bie \u0219i metod\u0103 de calcul<\/th>\n<th>Un exemplu<\/th>\n<\/tr>\n<tbody>\n<tr>\n<td><strong>Absolut venitul anual<\/strong><\/td>\n<td>C\u00e2t de mult aduce propriet\u0103\u021bi de \u00eenchiriere \u00een an \u00eenainte de deducerea costurilor de operare, de plat\u0103 ipotecare \u0219i impozitelor<\/td>\n<td>\u00cen exemplul de mai sus, un obiect \u00een valoare de 10 milioane de euro genereaz\u0103 absolut\u0103 venituri anuale \u00een valoare de <strong>650 de mii de euro<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Profitul opera\u021bional<\/strong><\/td>\n<td>Absolut venitul anual cu deducerea costurilor de operare<\/td>\n<td>Dac\u0103 imobiliare aduce 650 de mii de euro pe an, iar costurile de exploatare constituie 100 de mii de euro, profitul opera\u021bional va fi egal\u0103 cu <strong>550 de mii de euro<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Fluxul de numerar net<\/strong><\/td>\n<td>Profitul anual \u021bin\u00e2nd cont de costurile de operare \u0219i de plat\u0103 ipotecare, p\u00e2n\u0103 la plata impozitelor<\/td>\n<td>\u00cen exemplul de mai sus, fluxul de numerar net este de <strong>300 de mii de euro<\/strong> pe an (650 de mii (de arend\u0103 venituri) &#8211; 100 de mii (costurile de exploatare) &#8211; 250 de mii (de plat\u0103 ipotecare))<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Rata de capitalizare<\/strong><br \/>\n(cap rate)<\/td>\n<td>Atitudinea profitului opera\u021bional la valoarea obiectului<\/td>\n<td>Dac\u0103 profitul opera\u021bional este de 550 de mii de euro pe an, iar \u00een imobiliare \u00een valoare de 10 milioane de euro, rata de capitalizare \u2014 <strong>5,5 %<\/strong> anual<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Cre\u0219terea costurilor de<\/strong><\/td>\n<td>Arat\u0103 c\u00e2t la sut\u0103 pe an (conform prognozei) va creste pretul la imobiliare<\/td>\n<td>\u00cen exemplul de mai sus, cre\u0219terea costurilor este de <strong>2 %<\/strong> pe an<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Cash-on-cash ROI<\/strong><br \/>\n(Return on Investment), rata de rentabilitate a capitalului investit)<\/td>\n<td>Acest indicator este egal cu prevederile anuale nete de lipsa de bani debit, \u0434\u0435\u043b\u0435\u043d\u043d\u043e\u043c\u0443 de investi\u021bii<\/td>\n<td>\u00cen exemplul de mai sus cash-on-cash ROI va fi de <strong>6 %<\/strong> anual (300 de mii (fluxul de numerar net) \/ 5 milioane (de investi\u021bii))<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>RIR<\/strong><br \/>\n(Internal Rate of Return)<\/td>\n<td>Se calculeaz\u0103 pe baza indicatorilor de toate fluxurile de numerar pe toat\u0103 perioada proiectului<\/td>\n<td>Dac\u0103 un obiect din exemplul de mai sus, \u00een termen de 10 ani genereaz\u0103 un flux de numerar de 300 de mii de euro, iar apoi, investitorul vinde-l pentru 12 milioane de euro, RIR va fi de <strong>9 % <\/strong>anual<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<h2>Riscurile<\/h2>\n<p>Riscul este probabilitatea de pierderi ca urmare a oric\u0103ror modific\u0103ri. Mai mult \u0219ansa de ceea ce se va \u00eent\u00e2mpla un eveniment negativ, cu at\u00e2t este mai mare riscul. \u00cen cazul \u00een care investitorul dore\u0219te s\u0103 primeasc\u0103 un randament mai mare, el trebuie s\u0103 fie dispus s\u0103 accepte un risc mai mare. De exemplu, la cheie birou de pia\u021b\u0103 \u2014 \u00een centrul Londrei \u2014 cererea dep\u0103\u0219e\u0219te oferta, iar acest lucru duce la o sc\u0103dere a randamentelor \u00een segmentul (rata de circa 4 %). \u00cen acela\u0219i timp, pe pia\u021ba de birouri \u00een mai pu\u021bin c\u0103utate zone ofer\u0103 un investitor mult mai mare randament (de exemplu, \u00een Liverpool \u2014 7 %) la u\u0219or \u043f\u043e\u0432\u044b\u0441\u0438\u0432\u0448\u0435\u043c\u0441\u044f risc.<\/p>\n<h2>Finan\u021barea<\/h2>\n<p>\u00cen unele cazuri, investitorii s\u0103 ia credit pentru achizi\u021bionarea de bunuri imobiliare comerciale. Aceast\u0103 variant\u0103 este avantajoas\u0103 \u00een care creditul este o p\u00e2rghie de a \u00eembun\u0103t\u0103\u021bi profitabilitatea. Cei care au decis s\u0103 profite bancare de finan\u021bare, \u00een valoare de a afla \u00een ce condi\u021bii se poate conta:<\/p>\n<ul>\n<li>care este m\u0103rimea creditului, \u00een compara\u021bie cu valoarea obiectului (Loan-To-Value Ratio, sau LTV);<\/li>\n<li>care este rata dob\u00e2nzii;<\/li>\n<li>care este perioada de creditare;<\/li>\n<li>care este comisionul pentru eliberarea creditului.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Atunci c\u00e2nd cump\u0103r\u0103 bunuri de investi\u021bii imobiliare \u00een Germania, \u00eemprumutatul poate conta pe un \u00eemprumut \u00een m\u0103rime de 60 % din valoarea obiectului sub 2 % pe an. La o chirie de rentabilitate a obiectului de 6,5 %, rentabilitatea capitalului investit, \u021bin\u00e2nd cont de credit poate ajunge la 8-10 %.<\/p>\n<p>            <b class=\"citation-author-name\">Gheorghe \u041a\u0430\u0447\u043c\u0430\u0437\u043e\u0432<\/b><\/p>\n<p> Ceo-ul \u0219i fondatorul Tranio<\/p>\n<h2>Managementul<\/h2>\n<p>&#8222;Un management bun este similar cu o cin\u0103 \u00eentr-un restaurant: mancare de frumos la vedere \u0219i la gust, \u0219i chelnerii sunt aten\u021bi \u0219i de ajutor. Principalul lucru \u2014 nu de mult de grij\u0103&#8221;, scrie Craig Coppola (Craig Coppola), broker imobiliar comercial din SUA.<\/p>\n<p>Desigur, proprietarul poate exercita execut\u0103 de sine st\u0103t\u0103tor, dar este mai convenabil de a angaja o companie specializat\u0103 \u00een gestionarea imobiliare, deoarece acest lucru va ajuta s\u0103 economisi\u021bi timp proprietarul obiectului.<\/p>\n<h2>Strategia de ie\u0219ire \u0219i termenele de investi\u021bii<\/h2>\n<p>Exist\u0103 dou\u0103 strategii de ie\u0219ire din a proiectului de investi\u021bii \u2014 transmiterea prin mo\u0219tenire \u0219i de v\u00e2nzare.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Transferul de proprietate prin mo\u0219tenire<\/strong>. Cu ani de costul de bunuri imobiliare este \u00een cre\u0219tere, \u0219i de unul \u0219i acela\u0219i obiect poate fi de\u021binut\u0103 de o familie de peste 100 de ani. Prin urmare, tranzac\u021bia ar trebui s\u0103 fie structurat astfel \u00eenc\u00e2t bunurile posibil de a transmite prin ereditate, cu un minim fiscale a pierderilor. De exemplu, \u00een Fran\u021ba, este benefic s\u0103-\u0219i perfecteze imobiliare civil\u0103 de companie privind opera\u021biunile cu imobile (SCI) \u2014 \u00een acest caz lipsesc taxele pe mo\u0219teniri \u0219i dona\u021bii.<\/li>\n<li><strong>De v\u00e2nzare<\/strong>. Normal, termenul de proprietate venituri imobiliare la rev\u00e2nzare \u2014 10-20 de ani, dar se \u00eent\u00e2lnesc \u0219i situa\u021bii c\u00e2nd proprietarul trebuie s\u0103 ias\u0103 din proiect de investi\u021bii \u00eenainte, prin urmare, un obiect trebuie s\u0103 fie lichid\u0103, adic\u0103 pentru a-l putea vinde rapid (2-4 luni), f\u0103r\u0103 o pierdere semnificativ\u0103 a costurilor. Acest lucru este realizat prin achizi\u021bionarea de bunuri imobiliare \u00een loca\u021bii premium, \u043c\u043d\u043e\u0433\u043e\u0432\u0430\u0440\u0438\u0430\u043d\u0442\u043d\u043e\u0441\u0442\u0438 utilizare a obiectului etc.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Concluzie<\/h2>\n<p>Competente de evaluare a tuturor pozi\u021biilor \u00eentr-un astfel de cec-foaia de lucru, efectuat\u0103 \u00eenainte de a cump\u0103ra un imobil, va ajuta pentru a proteja investi\u021biile \u00een imobiliare. \u00cen acest caz este \u00een valoare de a alege scape cu risc sc\u0103zut de lichide obiectele de pe pie\u021bele stabile \u0219i s\u0103 nu-\u0219i alunge de mare randament.<\/p>\n<p>Iulia \u041a\u043e\u0436\u0435\u0432\u043d\u0438\u043a\u043e\u0432\u0430, &#8222;\u0422\u0440\u0430\u043d\u0438\u043e&#8221;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Cump\u0103r\u0103torii de bunuri imobiliare \u00een str\u0103in\u0103tate din ce \u00een ce v\u0103zut\u0103 nu numai ca locuin\u021b\u0103, dar \u0219i ca obiect de<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":468,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[150],"tags":[],"class_list":["post-2217","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-informatii-fiscale-in-franta"],"translation":{"provider":"WPGlobus","version":"3.0.0","language":"ro","enabled_languages":["ru","uk","en","de","fr","it","es","pl","pt","bg","cs","da","et","fi","hr","hu","lt","lv","mk","no","ro","sk","sl","sq","sr","tr","nl","am","ca","sv"],"languages":{"ru":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"uk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"en":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"de":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"it":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"es":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"bg":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"cs":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"da":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"et":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fi":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hu":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"mk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"no":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ro":{"title":true,"content":true,"excerpt":false},"sk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sq":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"tr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"nl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"am":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ca":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false}}},"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/ro\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2217","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/ro\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/ro\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/ro\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/ro\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2217"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/nalog.fr\/ro\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2217\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/ro\/wp-json\/wp\/v2\/media\/468"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/ro\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2217"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/ro\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2217"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/ro\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2217"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}