De la mijlocul secolului trecut marile hoteluri de postbelice din Europa au \u00eenceput s\u0103 practice v\u00e2nzarea unor camere investitorilor. De atunci, aceast\u0103 practic\u0103 s-a r\u0103sp\u00e2ndit \u00een \u00eentreaga lume \u0219i a capturat cele mai populare turistice \u0219i de afaceri direc\u021bii: marea Britanie, Fran\u021ba, Elve\u021bia, SUA, Australia, Dubai. De obicei, acest tip de ata\u0219ament populare de la mici investitori.<\/p>\n
Schema hotelier, de a investi este simplu: investitorul dob\u00e2nde\u0219te \u00een proprietate un num\u0103r sau un pachet din mai multe camere \u00een complexul hotelier. Apoi, el poate fie s\u0103 se ocupe de administrarea propriet\u0103\u021bii sale, ceea ce se \u00eent\u00e2mpl\u0103 foarte rar, fie de acord cu privire la gestionarea cu \u043e\u0442\u0435\u043b\u044c\u043d\u044b\u043c operatorul sau profesionale societatea de administrare.<\/p>\n
Un investitor \u0219i operator de hoteluri \u00eempart profiturile \u00eentre ele unul din dou\u0103 moduri. Investitorul poate ob\u021bine un profit fix, pe care se stipuleaz\u0103 \u00een avans de c\u0103tre operator. \u00cen acest caz, profitul nu depinde efectiv de ocupare camere. A doua op\u021biune \u2014 pentru a ob\u021bine investitor profit plutitoare rata, atunci c\u00e2nd randamentul camerei poate fi mai mare, dar investitorul va imparti cu operatorul, de exemplu, riscul lipsei de apartamente de la turisti.<\/p>\n
\u00cen func\u021bie de condi\u021biile de contract investitorul poate utiliza numerele \u0219i nu conform destina\u021biei sale, adic\u0103 de a locui \u00een ele. Unii operatori ofer\u0103 o astfel de posibilitate, imediat dup\u0103 achizi\u021bionarea de camere, alte \u2014 dup\u0103 o anumit\u0103 perioad\u0103 de timp.<\/p>\n
Principalul avantaj al investi\u021biilor \u00een camere de hotel de \u2014 un prag sc\u0103zut de apari\u021bie. Valoarea minim\u0103 a camerelor de hotel \u00een Europa este de aproximativ 100 de mii de euro. De obicei, obiectele de acest tip de investi\u021bii sunt cele mai profitabile „workhorses” hotel de afaceri \u2014 de trei sau \u0447\u0435\u0442\u044b\u0440\u0435\u0445\u0437\u0432\u0435\u0437\u0434\u043e\u0447\u043d\u044b\u0435 hoteluri \u00een Europa.<\/p>\n
Cum a fost deja men\u021bionat, investitorul nu este \u00eengreunat de sine necesitatea de a \u00een mod constant ocupa de administrarea propriet\u0103\u021bii sale. Acest format va fi convenabil pentru acei investitori care au afaceri de baz\u0103 \u00een alt domeniu \u0219i au \u00een vedere o investi\u021bie \u00eentr-o camer\u0103 de hotel ca un mijloc de a reface un portofoliu profitabil activ. Organizatia gestionara a rezolva toate comune \u0219i particulare de probleme de hoteluri, a\u0219a c\u0103 nu v\u0103 face\u021bi griji c\u0103 un investitor personal, va trebui s\u0103 rezolve problema fracturat sufletul sau rece de primire a oaspe\u021bilor.<\/p>\n
\u00cen afar\u0103 de aceasta, investi\u021biile \u00een camere de hotel sunt atrasi de posibilitatea de a primi stabil\u0103 de schimb valutar venituri, ceea ce este deosebit de important pentru investitorii din Rusia, \u00een situa\u021bia de ast\u0103zi. \u00cen medie, randamentul hotel de apartamente este de aproximativ 4 %, la o rat\u0103 fix\u0103 \u0219i 6-10 % la o rat\u0103 flotant\u0103. \u00cen acela\u0219i timp, alegerea de obiect trebuie s\u0103 fii foarte echilibrat: este necesar s\u0103 se studieze amplasarea complexului \u0219i perspectivele sale, dar, de asemenea, s\u0103 se familiarizeze cu experien\u021ba de gestionare a companiei.<\/p>\n
Prin urmare, investi\u021biile \u00een camera de hotel \u2014 mare \u0219i interesant. Dar, ca \u0219i \u00een alte domenii, aici, de asemenea, are propriile sale capcane, de care trebuie s\u0103 ne amintim de un investitor.<\/p>\n
Perfectarea tranzac\u021biei poate diferi semnificativ \u00een func\u021bie de legile \u021b\u0103rii, de aceea este mai bine s\u0103 nu neglijeze serviciile locale de avocat. \u00cen acela\u0219i timp, de exemplu, \u00een Austria, tranzac\u021bia se perfecteaz\u0103 ca v\u00eenzarea-cump\u0103rarea unui imobil \u0219i difer\u0103 pu\u021bin de la cump\u0103rare a unui apartament.<\/p>\n
Cum a fost deja men\u021bionat, un investitor nu v\u0103 face\u021bi griji cu privire la partea de marketing a cauzei, care este complet r\u0103m\u00e2ne \u00een gestiunea organiza\u021biei gestionare, cu toate acestea, aceast\u0103 moned\u0103 are \u0219i o parte pozitiv\u0103: un investitor nu poate determina politicii de marketing a hotelului. De exemplu, \u00een cazul \u00een care operatorul a decis pentru a converti un hotel de familie \u00eentr-un hotel de clasa de afaceri \u0219i este o solu\u021bie cu timpul va ar\u0103ta ineficien\u021ba lor, investitorul nu va putea afecta aceasta.<\/p>\n
Mai bine pentru a alege de investi\u021bii camera de hotel, aflat sub administrarea mare lan\u021b hotelier, cu o experien\u021b\u0103 de management de \u043e\u0442\u0435\u043b\u044c\u043d\u043e\u0439 imobiliare. \u00cen primul r\u00e2nd, acest lucru va proteja investi\u021biile de non-profesionale de solu\u021bii, care poate lua micul \u043e\u0442\u0435\u043b\u044c\u0435\u0440. \u00cen al doilea r\u00e2nd, marile re\u021bele exist\u0103 de zeci de ani, astfel \u00eenc\u00e2t \u00eentr-o zi, \u00eencheind cu ei un contract de management hotelier num\u0103rul, pute\u021bi conta pe o colaborare pe termen lung.<\/p>\n
Cu toate acestea, \u00eencheierea unui acord cu privire la gestionarea, chiar \u0219i cu o companie mare, trebuie ferm de a decide cine suport\u0103 cheltuielile de \u00eentre\u021binere curent\u0103 \u0219i repara\u021bie de apartamente. \u00cen cazul \u00een care aceste cheltuieli sunt suportate de c\u0103tre investitor, atunci acest lucru poate reduce \u00een mod semnificativ randamentul investi\u021biilor.<\/p>\n
Investitorul trebuie s\u0103 \u00eenve\u021be bine obiectul de investi\u021bii \u0219i condi\u021biile \u00een care acesta func\u021bioneaz\u0103. De\u0219i \u00een acest tip de tranzac\u021bii, de obicei, se stipuleaz\u0103 minim lunar nivelul de rentabilitate, nici un hotel nu este imun la pia\u021b\u0103 elemente. Dup\u0103 \u0219ocul de la 11 septembrie 2001 din sua societ\u0103\u021bile de investi\u021bii sunt deplasarea accentului cu cele mai „fierbin\u021bi” de obiecte, \u00een centrul capitalele (New York, Londra, Paris), la mai pu\u021bin luxoase hoteluri \u00een provincie (Halifax, Glasgow, Gloucester). Important s\u0103 ia \u00een considerare factorul sezonier \u2014 hoteluri, orientate spre \u0440\u0435\u043a\u0440\u0435\u0430\u0446\u0438\u043e\u043d\u043d\u044b\u0439 vacanta, inactive \u00een „sezonul mort”, \u00een timp ce hoteluri, factorii de afaceri, au un venit stabil pe tot parcursul anului (prin aceasta se explic\u0103 \u0219i rentabilitatea investi\u021biilor \u00een \u021b\u0103rile Europei de Vest).<\/p>\n
Dac\u0103 un investitor va ap\u0103rea dorin\u021ba de a vinde cazare apartamente, atunci el se poate confrunta cu provocarea de a g\u0103si un nou cump\u0103r\u0103tor. Cel mai evident candidat la procurarea unui asemenea obiect va fi operatorul hotelier, cu toate acestea, el va cump\u0103ra un num\u0103r de numai la costuri reduse sau f\u0103r\u0103 a \u021bine cont de cre\u0219tere a capitaliz\u0103rii. \u00cen plus, hotelul dvs camer\u0103 ca un activ grevat de o serie de condi\u021bii de proprietate pe baz\u0103 de contract, care este bine venit un investitor, dar, probabil, nu se va potrivi altul.<\/p>\n
\u00cen cele din urm\u0103, universul investitor \u00een camer\u0103, \u00een sezonul de v\u00e2rf nu este favorabil nici de hotel, nici cel mai investitor, deoarece reduce randamentul de investi\u021bii, astfel \u00eenc\u00e2t, de obicei societatea de administrare are nevoie s\u0103 treac\u0103 ei apartament in chirie pe toat\u0103 perioada de acord sau de a introduce o limit\u0103 de timp de re\u0219edin\u021b\u0103 a investitorului \u00een propria camer\u0103.<\/p>\n
| Pro<\/th>\n | Contra<\/th>\n<\/tr>\n |
|---|---|
| extra – „pragul de intrare”<\/td>\n | Riscurile de inactivitate \nc\u00e2nd plutitoare rata<\/td>\n<\/tr>\n |
| managementul exercit\u0103 \noperatorul de hotel<\/td>\n | altcuiva competen\u021ba de tranzac\u021bie<\/td>\n<\/tr>\n |
| stabil randamentul<\/td>\n | limitele de influen\u021b\u0103 \nde marketing hoteluri<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n Perspectivele pie\u021bei<\/h2>\nDup\u0103 cum au men\u021bionat participan\u021bii la Serviced Apartments Summit, care a avut loc la Londra, \u00een 2014, pia\u021ba de investi\u021bii \u00een camere de hotel \u00een cre\u0219tere rapid\u0103, \u00een special \u00een ultimii trei ani.<\/p>\n Londra nu \u00eent\u00e2mpl\u0103tor a fost ales de c\u0103tre centrul de desf\u0103\u0219urare a acestui summit: potrivit Savills, la Londra, doar 1,6 service revin la 1000 de c\u0103l\u0103torii de afaceri, \u00een timp ce \u00een New York \u0219i Hong kong de la 5,7 5,3 respectiv. Astfel, Londra este simultan o pia\u021b\u0103 cu concuren\u021ba acerb\u0103 de investitori, dar, \u00een acela\u0219i timp, are un poten\u021bial investi\u021bional.<\/p>\n S\u0103 nu uit\u0103m c\u0103 rentabilitatea investi\u021biilor \u00een camere de hotel depinde de fluxul de clien\u021bi. Din acest punct de vedere, o concuren\u021b\u0103 serioas\u0103 industria hotelier\u0103 este de cre\u0219tere rapid\u0103 segmentul de \u00eenchiriere privat de locuin\u021be, dar, de asemenea, servicii de internet, care au simplificat semnificativ de \u00eenchiriere de peste m\u0103ri imobiliare de la particulari, fara intermediari.<\/p>\n Posibilitatea de a investi \u00een propriile camere ofer\u0103 astfel de lan\u021buri hoteliere ca Mandarin Oriental, Holiday Inn, Condo.<\/p>\n Rezum\u00e2nd toate cele de mai sus, pot fi formulate c\u00e2teva sfaturi generale pentru investitori:<\/p>\n
|