\n| Absolute NNN Lease<\/th>\n | \u00b7<\/td>\n | \u00b7<\/td>\n | \u00b7<\/td>\n | \u00b7<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n Este recomandat s\u0103 se achizi\u021bioneze obiecte c pe termen lung (10-20 de ani) \u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u043d\u044b\u043c\u0438 contracte f\u0103r\u0103 drept de reziliere, iar cu o chirie rat\u0103, f\u0103r\u0103 referire la mediile indicatorilor de afaceri chiria\u0219. \u021aine\u021bi minte c\u0103 un astfel de contract impune obliga\u021bii pentru ambele p\u0103r\u021bi: nu este vorba doar despre faptul c\u0103 locatarul garanteaz\u0103 stabil\u0103 chiria pe toat\u0103 aceast\u0103 perioad\u0103, dar \u0219i despre faptul c\u0103 proprietarul nu are dreptul de a evacua un chiria\u0219 \u00eenainte de expirarea termenului contractului.<\/p>\n Contracte pe termen lung dau un investitor de asigurare suplimentare de ajust\u0103rilor de pre\u021b, de care nu sunt protejate chiar \u0219i cele mai de \u00eencredere de pe pie\u021bele imobiliare. Dac\u0103 a\u021bi investit \u00eentr-un obiect cu 15-20 de ani de contract, atunci cu mare probabilitate o perioad\u0103 de sc\u0103dere a pre\u021burilor va fi \u00een primii 10 ani de posesie, deoarece ciclurile pie\u021bei imobiliare se succed la intervale de 7-10 ani. La hard contractele \u00eencheiate cu 15-20 de ani de fluctua\u021biile de pre\u021b nu va afecta venitul dumneavoastr\u0103, deoarece este imposibil de a rezilia contractul sau de a reduce chiria. Astfel, ave\u021bi posibilitatea s\u0103 a\u0219tepta\u021bi p\u00e2n\u0103 c\u00e2nd pia\u021ba \u00ee\u0219i revine, \u0219i de a ie\u0219i dintr-un proiect cu succes de conjunctur\u0103.<\/p>\n Chiar dac\u0103 lungi contractele de obicei, pute\u021bi s\u0103 indice ratele de \u00eenchiriere, \u00een conformitate cu infla\u021bia, adic\u0103 anual ridica la aproximativ 1-2 %. La dezvoltarea pozitiv\u0103 a pie\u021bei \u00een acest caz, are dezavantajele sale. De exemplu, \u00een cazul \u00een care pia\u021ba imobiliar\u0103 \u00een fiecare an este \u00een cre\u0219tere cu 4 %, \u0219i de peste 10 ani vei dori sa ia un obiect mult mai scumpe de cre\u0219tere a ratei infla\u021biei \u2014 nu po\u021bi face asta, pentru c\u0103 te limiteaz\u0103 contract. Prin urmare, investitorii care cred \u00een cre\u0219terea pie\u021bei pe termen lung, este mai bine s\u0103 cumpere obiecte cu \u043f\u044f\u0442\u0438\u043b\u0435\u0442\u043d\u0438\u043c\u0438 contracte (de exemplu, imobiliare comerciale pe trasee de str\u0103zi) \u0219i a indicelui de costul de \u00eenchiriere la sf\u00e2r\u0219itul contractului.<\/p>\n Poten\u021bialul de cre\u0219tere a valorii<\/h2>\n\u041d\u0438\u0437\u043a\u043e\u0440\u0438\u0441\u043a\u043e\u0432\u0430\u043d\u043d\u044b\u0435 active pe pie\u021bele occidentale sunt v\u00e2ndute cu ini\u021bial\u0103 inchiriere un randament de 3 p\u00e2n\u0103 la 7 %. Cumpara obiecte cu ini\u021bial\u0103 randamente de peste 7 % consider\u0103m nejustificat\u0103 \u0219i dezavantajos pentru investitor str\u0103in: \u00een astfel de proiecte este mare probabilitatea c\u0103 pe un orizont de 5-10 ani, realizat de orice risc, valoarea de lichidare, care se va dovedi a fi mai mare dec\u00e2t prima de risc de la intrare.<\/p>\n \u00cen plus, pie\u021bele cu un nivel sc\u0103zut de risc \u0219i de randament (de obicei, centrele \u0219i prestigioase cartiere din marile ora\u0219e) se scumpesc mai repede dec\u00e2t cei care sunt caracterizate de o ini\u021bial\u0103 mare randament \u0219i un \u00eenso\u021bitor de riscuri ridicate.<\/p>\n De exemplu, potrivit unui sondaj realizat de Tranio analiz\u0103 retrospectiv\u0103 a pre\u021burilor la imobiliare \u00een SUA, din 2001 p\u00e2n\u0103 \u00een anul 2015 obiectele cu ini\u021bial\u0103 un randament de 3 % a crescut \u00een pre\u021b, \u00een medie cu 5% pe an, cu un randament de 5% la 4,7 %, cu un randament de 7 % la 3,5 % pe an, iar obiectele cu un randament de 9 % ar putea s\u0103 scad\u0103 \u00een pre\u021b. Totodat\u0103, printre \u0434\u0435\u0448\u0435\u0432\u0435\u044e\u0449\u0438\u0445 obiecte mai pu\u021bin pierdut \u00een costul de cei care au avut mai sc\u0103zut randament. Probabilitatea de sc\u0103dere a pre\u021burilor este mai mare la obiecte cu mai mult ini\u021bial\u0103 mare randament, a\u0219a c\u0103, \u021bin\u00e2nd cont de probabilitatea de realizare a acestui risc obiecte cu ini\u021bial\u0103 un randament de 3-7 % a da \u00een cele din urm\u0103 total\u0103 mai mare randament.<\/p>\n Pentru prognoza de cre\u0219tere a pre\u021burilor de importante sunt, de asemenea, perspectivele de dezvoltare a raionului. Cel mai rapid scump imobiliare acolo, \u00een cazul \u00een care se \u00eent\u00e2mpl\u0103 \u0434\u0436\u0435\u043d\u0442\u0440\u0438\u0444\u0438\u043a\u0430\u0446\u0438\u044f \u2014 procesul prin care zonele industriale se transform\u0103 \u00een prestigioase de locuit, este \u00eenfrumuse\u021bat teritoriu, se dezvolt\u0103 infrastructura, iar popula\u021bia cu venituri mici este mai bogat\u0103. Cu cele mai avantajoase zone, care se afl\u0103 aproape de centrul ora\u0219ului, sau au leg\u0103turi de transport excelente cu centrul.<\/p>\n Optim\u0103 randamentul nu depinde numai de riscuri, dar \u0219i de durata investi\u021biei. Mult mai pu\u021bin timp, cu at\u00e2t de mare de pornire, randamentul are sens \u00eentr-un interval de 3-7 %. De exemplu, f\u0103r\u0103 a \u021bine cont de credit de la 20 de ani, termenul a investi cea mai mare cumulat\u0103 randament (av\u00e2nd \u00een vedere cre\u0219terea capitaliz\u0103rii) realizat la ini\u021bial\u0103 de rentabilitate 3,8\u20135,8 %; iar \u00een cazul \u00een care termenul a investi \u2014 10 ani, atunci optim\u0103 ini\u021bial\u0103 de rentabilitate \u2014 4,5\u20136,5 %. O astfel de concluzie anali\u0219tii Tranio primit \u00een urma studiului de 100 de perechi de „rentabilitate \u2014 o cre\u0219tere de capitalizare pentru propriet\u0103\u021bi reziden\u021biale \u0219i non-reziden\u021biale imobiliare Germania.<\/p>\n <\/i><\/p>\nCredit<\/h2>\n Poate cre\u0219te randamentul cu ajutorul unui credit ipotecar.<\/p>\n Bani atrase prin credite ipotecare, sunt mai ieftine dec\u00e2t locatarul pl\u0103te\u0219te pentru chirie. De exemplu, atunci c\u00e2nd cump\u0103r\u0103 de investi\u021bii imobiliare \u00een Germania poate conta pe un \u00eemprumut \u00een m\u0103rime de p\u00e2n\u0103 la 60% din valoarea obiectului sub 2-3 % anual. La o chirie de randament de 6,5 %, randamentul pe capitalul investit, \u021bin\u00e2nd cont de credit poate ajunge la 8-10 %.<\/p>\n \u00cen general, cele mai ieftine credite \u2014 rata ajustabila, f\u0103r\u0103 posibilitatea de rambursare anticipat\u0103, iar cele mai scumpe \u2014 cu o rat\u0103 fix\u0103, care permit rambursarea anticipat\u0103.<\/p>\n Este mai bine s\u0103 ia un \u00eemprumut pe termen lung (10-15 ani): mai mult timp, cu at\u00e2t este mai scump bani, dar \u0219i cu mai pu\u021bin risc, c\u0103 negative conjunctura pie\u021bei va afecta condi\u021biile de refinan\u021bare. \u00cen caz de propriet\u0103\u021bi imobiliare comerciale este recomandat s\u0103 \u00eentocmeasc\u0103 un credit ipotecar \u00een derulare, \u00een care \u00een primul r\u00e2nd sunt pl\u0103tite dob\u00e2nzile, iar corpul de \u00eemprumut \u2014 aproape de sf\u00e2r\u0219itul termenului de \u00eemprumut. \u00cen acest caz este de dorit ca, p\u00e2n\u0103 la sf\u00e2r\u0219itul perioadei s-au achitat nu mai pu\u021bin de 40-50 % din corp.<\/p>\n Nu este \u00een valoare de \u043f\u0435\u0440\u0435\u043a\u0440\u0435\u0434\u0438\u0442\u043e\u0432\u044b\u0432\u0430\u0442\u044c obiect \u0219i \u00eemprumuta prea mult. Dar, de asemenea, nu ar trebui s\u0103 fie de a ocupa prea putin, asa ca ar fi foarte ciudat s\u0103 nu utilizeze posibilitatea de a lua un credit mai ieftin dec\u00e2t pl\u0103te\u0219te arenda\u0219ul.<\/p>\n Optimizarea impozitelor<\/h2>\n\u00cen ceea ce prive\u0219te optimizarea impozitului pe venit, atunci persoanele fizice din Europa \u0219i SUA l pl\u0103teasc\u0103 propor\u021bional cu m\u0103rimea venitului \u0219i imobile \u00een valoare de p\u00e2n\u0103 la 1 milion de euro mai u\u0219or de a plasa pe persoan\u0103 fizic\u0103. Mai scump obiect este mai profitabil de a \u00eenregistra o companie, deoarece de la persoane juridice, de obicei plan\u0103 \u0219i mai scazuta rata impozitului pe profit. De asemenea, companiile mai u\u0219or de a reduce baza de impozitare pentru un cont de amortizare \u0219i a deducerilor aferente \u00eemprumuturilor de la banca \u0219i fondatorului.<\/p>\n Cel mai bine, dac\u0103 tranzac\u021bia se poate organiza \u00een a\u0219a fel \u00eenc\u00e2t s\u0103 pl\u0103teasc\u0103 impozite numai \u00een \u021bara de aflare a imobilului. Aceast\u0103 posibilitate depinde de fiscal \u0440\u0435\u0437\u0438\u0434\u0435\u043d\u0441\u0442\u0432\u0430 investitor, acordurilor interstatale privind evitarea dublei impuneri, forma de proprietate \u0219i de al\u021bi factori. Consilierii Tranio, cu ajutorul fiscale consilierilor de a ajuta fiecare client \u00een mod individual de a structura o afacere \u0219i un \u00eemprumut \u00een condi\u021bii optime.<\/p>\n O cale de ie\u0219ire din proiect<\/h2>\nNormal, termenul de proprietate venituri imobiliare la vanzare \u2014 5-20 de ani. De obicei, este nevoie de nu mai pu\u021bin de 13-14 ani, pentru un obiect \u043e\u043a\u0443\u043f\u0438\u043b\u0441\u044f \u0219i a \u00eenceput s\u0103 aduc\u0103 profit. \u00cen unele \u021b\u0103ri, investitorii se orienteaz\u0103 pe un termen de la v\u00e2nzare, dup\u0103 care nu se pl\u0103te\u0219te impozitul pe c\u00e2\u0219tigurile de capital (de exemplu, \u00een Germania este de 10 ani).<\/p>\n Poate dac\u0103 ar fi profitabil s\u0103-\u0219i v\u00e2nd\u0103 imobiliare printr-o mul\u021bime de ani \u2014 unul dintre cheie de risc de investi\u021bii, care de multe ori nu iau \u00een considerare clien\u021bii interesa\u021bi de randamente ridicate. Ei sunt atra\u0219i de ofertele cu ini\u021bial\u0103 un randament de 8 % \u0219i de mai sus; exemple tipice \u2014 o parcare sau de cazare pentru studen\u021bii de la periferie. Cheie lipsa de astfel de obiecte \u2014 sc\u0103zut de lichiditate, adic\u0103 micul cererea de a cump\u0103ra. Dac\u0103 te g\u00e2nde\u0219ti s\u0103 le v\u00e2nd\u0103, va reduce \u00een mod semnificativ pre\u021bul, care \u00een cele din urm\u0103, elimin\u0103 mare de pornire, randamentul.<\/p>\n La orizont de planificare de 10-20 de ani, noi v\u0103 sf\u0103tuim s\u0103 examineze bunurile imobiliare cu destina\u021bie comercial\u0103 ini\u021bial\u0103 un randament de 5 % (cu respectarea recomand\u0103rilor din acest articol). Valoarea lor creste cu 2-3% pe an, \u00eempreun\u0103 cu pia\u021ba sau chiar mai repede de el. Este de \u00eencredere de obiecte, care pot fi profitabile pentru a vinde \u0219i \u00eenainte de termen, dac\u0103 planurile tale se vor schimba. Iar la stres scenarii de o astfel de proprietate este mai mic\u0103 de a pierde \u00een pre\u021b, mult mai riscante obiecte cu ini\u021bial\u0103 mare randament.<\/p>\n Cu toate acestea, dac\u0103 ave\u021bi de g\u00e2nd s\u0103 v\u00e2nd\u0103 un obiect prin 1-3 ani, atunci este mai bine s\u0103 cumpere cele mai profitabil\u0103 imobiliare \u00eentr-o regiune cu poten\u021bial de cre\u0219tere. Ast\u0103zi, un astfel de loca\u021bii \u00een Europa este considerat Spania cu ei centrale pie\u021be din Madrid \u0219i Barcelona. Cu toate acestea, nu se poate spune, va continua cre\u0219tere a acestor pie\u021be \u00een urm\u0103torii 10-20 de ani, de aceea pentru investi\u021bii pe termen lung vizeaz\u0103 conservarea capitalului este mai bine s\u0103 alege\u021bi mai previzibile locatie.<\/p>\n Dac\u0103 ave\u021bi de g\u00e2nd s\u0103 nu-\u0219i v\u00e2nd\u0103 imobiliare, a l\u0103sa mo\u0219tenitori, este important de a alege formatul corect de proprietate, pentru a optimiza impozite pe succesiune. De exemplu, \u00een Fran\u021ba, nu exist\u0103 impozit pe mo\u0219tenire \u0219i dona\u021bii, \u00een cazul \u00een care obiectul este \u00eenregistrat la societatea civil\u0103 privind opera\u021biunile cu imobile (SCI). Iar \u00een marea Britanie impozit pe mo\u0219tenire nu se imobiliare, decorat\u0103 \u00een off-shore de companie.<\/p>\n \u2022<\/p>\n Iat\u0103 rezumatul recomand\u0103rilor de baz\u0103 Tranio pentru investitori \u00een imobiliare de peste m\u0103ri:<\/p>\n<\/p>\n \n\n| \u00a0<\/th>\n | Imobiliare reziden\u021biale<\/th>\n | \u041d\u0435\u0436\u0438\u043b\u0430\u044f imobiliare<\/th>\n<\/tr>\n | \n\n| Buget minim<\/td>\n | 300 de mii de euro<\/td>\n | 2,5 milioane de euro<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Tipuri de obiecte<\/td>\n | Apartamente, cazare pentru studen\u021bi<\/td>\n | De comercializare a cotelor de proprietate pe strazile aglomerate, supermarket-uri, case de b\u0103tr\u00e2ni<\/td>\n<\/tr>\n | \n| \u021aar\u0103<\/td>\n | Austria, marea Britanie, Germania, SUA, Fran\u021ba, Elve\u021bia<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Ora\u0219ul<\/td>\n | Localit\u0103\u021bile mari, cu o bun\u0103 \u0434\u0435\u043c\u043e\u0433\u0440\u0430\u0444\u0438\u0435\u0439 \u0219i poten\u021bial de cre\u0219tere economic\u0103<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Zonele<\/td>\n | Locuri cu un mediu bun \u0219i infrastructurii, populare, clasa de mijloc; cartier universit\u0103\u021bi, centre medicale \u0219i de cartierele de afaceri<\/td>\n | \u00cen apropierea arterelor de transport \u0219i leg\u0103turi excelente de transport public, \u00een locuri unde alte obiecte de profil similar<\/td>\n<\/tr>\n | \nPoten\u021bialul de cre\u0219tere
\ncapitalizarea<\/td>\n | Mare<\/td>\n | Medie<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Termenul a investi<\/td>\n | De la 10 ani<\/td>\n<\/tr>\n | \nOptim\u0103 ini\u021bial\u0103
\nrandamentul<\/td>\n | 4-6 %
\n(poate fi \u00eembun\u0103t\u0103\u021bit\u0103 prin \u00eemprumut)<\/td>\n<\/tr>\n | \nLTV (cota de \u00eendatorare
\ndin valoarea imobilului)<\/td>\n | 60 %<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Credit<\/td>\n | Cele mai ieftine credite \u2014 rata ajustabila, f\u0103r\u0103 posibilitatea de rambursare anticipat\u0103; ar trebui s\u0103 alege\u021bi o schem\u0103, \u00een care mai \u00eent\u00e2i se sting de interes, iar trupul mai aproape de sf\u00e2r\u0219itul termenului<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Termenul de creditare<\/td>\n | 10-15 ani<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Chiria\u0219ii<\/td>\n | Reprezentan\u021bii clasei de mijloc, de familie, cu copii, studen\u021bi, lucr\u0103tori de birou, pensionari<\/td>\n | Marile re\u021bele comerciale \u0219i societ\u0103\u021bile care opereaz\u0103 pe o pia\u021b\u0103 de c\u00e2teva zeci de ani \u0219i se afl\u0103 \u00eentr-financiar\u0103 bun\u0103 form\u0103<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Tip de leasing<\/td>\n | NN sau NNN (maxim costurile de exploatare pe \u0430\u0440\u0435\u043d\u0434\u0430\u0442\u043e\u0440\u0435);
\ncontract pe termen lung, f\u0103r\u0103 drept de reziliere<\/td>\n<\/tr>\n | \n| Termenul de leasing<\/td>\n | 1 zi (pe termen scurt),
\n1 an (pe termen lung)<\/td>\n | 5-20 de ani<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n Gheorghe \u041a\u0430\u0447\u043c\u0430\u0437\u043e\u0432, managing partner Tranio<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Mul\u021bi investitori, \u0432\u043a\u043b\u0430\u0434\u044b\u0432\u0430\u044e\u0449\u0438\u0435 mijloace \u00een imobiliare de peste m\u0103ri, au tendin\u021ba de mare randament. Cu toate acestea, nu toate dau<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":468,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[150],"tags":[],"class_list":["post-2226","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-informatii-fiscale-in-franta"],"translation":{"provider":"WPGlobus","version":"3.0.0","language":"ro","enabled_languages":["ru","uk","en","de","fr","it","es","pl","pt","bg","cs","da","et","fi","hr","hu","lt","lv","mk","no","ro","sk","sl","sq","sr","tr","nl","am","ca","sv"],"languages":{"ru":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"uk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"en":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"de":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"it":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"es":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"bg":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"cs":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"da":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"et":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fi":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hu":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"mk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"no":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ro":{"title":true,"content":true,"excerpt":false},"sk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sq":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"tr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"nl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"am":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ca":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false}}},"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/ro\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2226","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/ro\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/ro\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/ro\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/ro\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2226"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/nalog.fr\/ro\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2226\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/ro\/wp-json\/wp\/v2\/media\/468"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/ro\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2226"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/ro\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2226"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/ro\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2226"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}} | |