{"id":2230,"date":"2020-02-13T16:18:24","date_gmt":"2020-02-13T13:18:24","guid":{"rendered":"http:\/\/nalog.fr\/roce-ofera-fonduri-imobiliare-de-peste-mari\/"},"modified":"2020-02-13T16:18:24","modified_gmt":"2020-02-13T13:18:24","slug":"roce-ofera-fonduri-imobiliare-de-peste-mari","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/nalog.fr\/ro\/roce-ofera-fonduri-imobiliare-de-peste-mari\/","title":{"rendered":"Ce ofer\u0103 fonduri imobiliare de peste m\u0103ri"},"content":{"rendered":"<p>Un sondaj realizat Tranio \u00een 2017, a ar\u0103tat: majoritatea agen\u021bilor imobiliari (81 %) consider\u0103 c\u0103 institu\u021bia investitorii rar investesc \u00een fonduri imobiliare. <\/p>\n<p>Cu toate acestea, \u00een cur\u00e2nd o astfel de modalitate de a investi poate deveni mai popular. &#8222;Conform prognozelor noastre, \u00een anii 2017-2018, ru\u0219ii vor afla mai multe despre fondurile imobiliare \u0219i, treptat, se vor muta \u00een aceast\u0103 direc\u021bie. De multe ori este mai u\u0219or de utilizat format, dec\u00e2t independent de cump\u0103rare \u0219i, ulterior, managementul obiect&#8221;,\u2014 spune managing partner Tranio Gheorghe \u041a\u0430\u0447\u043c\u0430\u0437\u043e\u0432.<\/p>\n<p>\u00cen acest articol, vom explica cum, cu ajutorul fondurilor de investi \u00een proiecte legate de construirea \u0219i exploatarea imobilului.<\/p>\n<p><strong>Fonduri imobiliare lucreaz\u0103 la un astfel de sistem:<\/strong><\/p>\n<li>fondul nume\u0219te catre companie (manageri de fond);<\/li>\n<li>investitorii investesc capital \u00een fond;<\/li>\n<li>pe banii managerii fondului de a dob\u00e2ndi propriet\u0103\u021bi imobiliare;<\/li>\n<li>managerii fondului genereaz\u0103 \u0219i transmit profit \u00een fondul;<\/li>\n<li>o parte din profit se distribuie \u00eentre investitori: ei castiga de la premisa c\u0103, propor\u021bional cu cota-parte din fondul primesc o cota parte din venituri de \u00eenchiriere sau\/\u0219i de rev\u00e2nzare.<\/li>\n<p><strong>La investi\u021bii \u00een fonduri de o mul\u021bime de avantaje:<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>un mic prag de intrare \u2014 de la 1 mii la 30 de mii de euro (pentru compara\u021bie: pentru a cumpara \u043b\u0438\u043a\u0432\u0438\u0434\u043d\u043e\u0439 apartamente nevoie de cel pu\u021bin 100 de mii de euro);<\/li>\n<li>u\u0219urin\u021ba de cump\u0103rare-v\u00e2nzare de ac\u021biuni \u0219i unit\u0103\u021bi de fond (\u00een deschise fondurilor se poate face \u00een orice zi de lucru);<\/li>\n<li>management profesionist (nu este nevoie s\u0103-\u0219i petreac\u0103 timpul privat, management);<\/li>\n<li>diversificarea portofoliului de investi\u021bii;<\/li>\n<li>cea mai mare lichiditate comparativ cu investi\u021bii direct \u00een obiecte imobiliare.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Cu toate acestea, exist\u0103 \u0219i negativ semnificativ<\/strong>: nereziden\u021bilor dificil de a investi \u00een fonduri externe. <\/p>\n<p>A comentat un expert Tranio Alexandru Cernov: &#8222;a Investi \u00een sua fondurile persoanelor fizice nerezidente dificil din mai multe motive. Cele mai multe platforme organizate ca trusturile de investi\u021bii imobiliare (Real Estate Investment Trusts, reit-uri), care sunt exceptate de la impozitare \u0219i transfer\u0103 sarcina de la plata impozitelor pe veniturile din investi\u021bii imobiliare lor a ac\u021bionarilor (investitorilor). O astfel de structura avantajoas\u0103 reziden\u021bilor din SUA, care folosesc adesea pentru investi\u021bii fondurile lor de pensii conturi de investi\u021bii, care, la r\u00e2ndul lor, au, de asemenea, regimul preferential de impozitare. Dar investitorii str\u0103ini, \u0432\u043a\u043b\u0430\u0434\u044b\u0432\u0430\u044e\u0449\u0438\u043c \u00een astfel de americani fonduri, va trebui s\u0103 pl\u0103teasc\u0103 semnificativ impozitul pe venit \u0219i de sine st\u0103t\u0103tor de a depune o declara\u021bie fiscal\u0103 \u00een SUA, deoarece fondurile nu ac\u021bioneaz\u0103 agen\u021bii fiscali. \u00cen plus, perfectarea declara\u021biei de \u2014 consumatoare de timp \u0219i costisitor proces. Poten\u021bialii investitori din Rusia, de asemenea, se va confrunta cu dificult\u0103\u021bi la transferul de fonduri de la b\u0103nci ruse\u0219ti pe americani conturile fondurilor \u0219i la restituirea de capital \u00een conturile federa\u021biei RUSE. Cele mai multe platforme nu sunt concepute pentru a lucra cu str\u0103inii \u0219i sugereaz\u0103 c\u0103 investitorii au conturi bancare \u00een statele UNITE ale americii. Totodat\u0103, deschide un cont bancar din sua, f\u0103r\u0103 numere de securitate social\u0103, adresa SUA sau a vizei de lung\u0103 \u0219edere, problematic\u0103 \u0219i, \u00een orice caz, va necesita prezen\u021ba personal\u0103 \u0219i de c\u0103l\u0103torie \u00een aceast\u0103 \u021bar\u0103&#8221;.<\/p>\n<p>Cu toate acestea, potrivit directorului de servicii financiare Tranio Chiril Schmidt, de a investi \u00een REIT se poate \u0219i la schimb \u2014 ca \u00een titluri de valoare. &#8222;\u00cen acest scenariu s\u0103 depun\u0103 o declara\u021bie fiscal\u0103 \u00een SUA, nu va trebui s\u0103&#8221;,\u2014 spune el.<\/p>\n<h2>Tipuri de fonduri<\/h2>\n<p>Pentru cei care \u00eenc\u0103 aventurat \u00een astfel de investi\u021bii, pentru \u00eenceput, este important de a afla tipul de stoc, pentru a \u00een\u021belege cum \u0219i \u00een ce termen va acumula profit.<\/p>\n<p>Exist\u0103 mai multe tipuri de fonduri.<\/p>\n<p><strong>1) cu privire la utilizarea profitului:<\/strong><\/p>\n<\/p>\n<table class=\"left\" style=\"max-width: 95%;\">\n<tr>\n<th width=\"15%\">\u00a0<\/th>\n<th width=\"40%\">Fondul de acumulare<br \/>\n(Accumulation, Acc)<\/th>\n<th width=\"40%\">Fondul orientat<br \/>\npe venit<br \/>\n(Income, Inc)<\/th>\n<\/tr>\n<tbody>\n<tr>\n<td><strong>Modul de utilizare a profitului<\/strong><\/td>\n<td>Profit reinvestit \u00eenapoi la fondul pentru cump\u0103rarea de obiecte sau de ac\u021biuni<\/td>\n<td>Profitul se calculeaza pe contul bancar al investitorului<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Scopul fondului<\/strong><\/td>\n<td>O cre\u0219tere \u0219i o cre\u0219tere a bazei de obiecte pentru a genera mai multe randament<\/td>\n<td>Doar ob\u021binerea de venituri<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Majoritatea fondurilor se concentreze \u00een acela\u0219i timp \u0219i la extinderea \u0219i la ob\u021binerea de venituri.<\/p>\n<p><strong>2) pentru participarea la licitatie pe bursa:<\/strong><\/p>\n<\/p>\n<table class=\"left\" style=\"max-width: 95%;\">\n<tr>\n<th width=\"15%\">\u00a0<\/th>\n<th width=\"40%\">\u041a\u043e\u0442\u0438\u0440\u0443\u044e\u0449\u0438\u0435\u0441\u044f la bursa<br \/>\n(listed)<\/th>\n<th width=\"40%\">Nu \u043a\u043e\u0442\u0438\u0440\u0443\u044e\u0449\u0438\u0435\u0441\u044f la bursa<br \/>\n(non-listed)<\/th>\n<\/tr>\n<tbody>\n<tr>\n<td><strong>Emisiunea de ac\u021biuni<\/strong><\/td>\n<td>Produc stoc<\/td>\n<td>Nu produc stoc<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Statutul juridic al<\/strong><\/td>\n<td>\u2014 trusturile de investi\u021bii imobiliare (Real Estate Investment Trusts, reit-uri)<br \/>\ncompanii de imobiliare \u2014 societate pe ac\u021biuni<\/td>\n<td>\u2014 fonduri mutuale (unit trusts sau mutual funds)<br \/>\n\u2014 fonduri de pensii (pension schemes)<br \/>\n\u2014 societate cu r\u0103spundere limitat\u0103 (limited partnerships)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>&#8222;Informa\u021bii nu sunt listate la bursele de valori fondurilor disponibile investitorilor, \u0219i nu mai pu\u021bin, dec\u00e2t despre cotate la burs\u0103. Este bine \u043e\u0442\u0440\u0435\u0433\u0443\u043b\u0438\u0440\u043e\u0432\u0430\u043d\u043d\u0430\u044f industrie. De a investi \u00een \u043f\u0430\u0435\u0432\u044b\u0439 fondul de investi\u021bii comercian\u021bii investitor chiar mai u\u0219or dec\u00e2t \u00een fondul pe bursa, iar acest segment de pia\u021b\u0103 c\u00e2t mai transparent&#8221;, spune Chiril Schmidt. <\/p>\n<p><strong>3) \u00een ceea ce prive\u0219te investi\u021biile:<\/strong><\/p>\n<\/p>\n<table class=\"left\" style=\"max-width: 95%;\">\n<tr>\n<th width=\"15%\">\u00a0<\/th>\n<th width=\"40%\">Deschise<br \/>\n(open-ended)<\/th>\n<th width=\"40%\">\u00cenchis<br \/>\n(closed-ended)<\/th>\n<\/tr>\n<tbody>\n<tr>\n<td><strong>Termenul p\u00e2n\u0103 la v\u00e2nzare de unit\u0103\u021bi de fond <\/strong><\/td>\n<td>Un investitor poate sa cumpere actiunile sau s\u0103 prezinte r\u0103scump\u0103r\u0103rii de unit\u0103\u021bi de fond societatea de administrare, \u00een orice zi lucr\u0103toare<\/td>\n<td>Este creat pe o perioad\u0103 limitat\u0103 de timp (5-10 ani). \u00cen acest termen investitorul nu poate ridica banii din fond. Achitarea cotelor se \u00eent\u00e2mpl\u0103 la lichidarea fondului<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Lichiditatea<\/strong><\/td>\n<td>Mare<\/td>\n<td>Low<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Fondurile specializate \u00een darea de proprietate \u00een chirie, pot fi deschise \u0219i \u00eenchise. Cu toate acestea, cele mai multe fonduri, care se ocup\u0103 de construc\u021bii, de\u2014 a \u00eenchis, at\u00e2ta timp c\u00e2t se construie\u0219te un obiect, bani retrage nu se poate: se afl\u0103 \u00een teren, groapa, \u0441\u0442\u0440\u043e\u044f\u0449\u0435\u0435\u0441\u044f cl\u0103dire. Ie\u0219i din investi\u021bii poate fi, dup\u0103 construc\u021bia \u0219i v\u00e2nzarea de cl\u0103diri, c\u00e2nd fondului apar mijloace (cu toate acestea, investitorul poate vinde cota sa de la un alt investitor). De exemplu, fondul se deschide \u00een 2015, colecteaz\u0103 suma corect\u0103 a mijloacelor de investitori \u0219i se bazeaz\u0103 pe ace\u0219ti bani, obiecte, timp de cinci ani. Dup\u0103 ce bani colectate, fondul se anun\u021b\u0103 \u00eenchis\u0103, \u00een anul 2020 se vinde obiecte \u0219i pe \u00eencas\u0103rile pl\u0103te\u0219te investitorilor un profit.<\/p>\n<p>De fonduri trebuie s\u0103 se disting\u0103 <strong>\u043a\u0440\u0430\u0443\u0434\u0444\u0430\u043d\u0434\u0438\u043d\u0433\u043e\u0432\u044b\u0435 platforma<\/strong>, de asemenea, care reprezint\u0103 scheme colective de investi\u021bii. &#8222;Principala diferen\u021b\u0103 este c\u0103, spre deosebire de fonduri \u00een \u043a\u0440\u0430\u0443\u0434\u0444\u0430\u043d\u0434\u0438\u043d\u0433\u0435 investitor de multe ori alege, \u00een ce proiecte de investi\u021bii, \u0219i nu se \u00eencurc\u0103 cu angajamentele asumate \u00een avans&#8221;,\u2014 a declarat Alexander Cernov. <\/p>\n<h2>Strategii de investi\u021bii<\/h2>\n<p>Un investitor important s\u0103 \u0219tim ce strategie func\u021bioneaz\u0103 fondul, pentru a evalua riscurile \u0219i randamentele. Strategiile sunt de patru tipuri. <\/p>\n<\/p>\n<h3>Strategia de investi\u021bii<\/h3>\n<p>Descrierea Tranio<\/p>\n<table class=\"left\" style=\"max-width: 95%;\">\n<tr>\n<th>Strategia<\/th>\n<th>Alte<br \/>\nnumele<\/th>\n<th>Esen\u021ba<\/th>\n<th>Riscurile<\/th>\n<th>Randamentul*<\/th>\n<\/tr>\n<tbody>\n<tr>\n<td><strong>Core<\/strong><\/td>\n<td rowspan=\"2\">Buy and Hold<br \/>\n(&#8222;cump\u0103rarea \u0219i de\u021binerea&#8221;)<\/td>\n<td>Cumpararea de bunuri imobiliare pentru dare \u00een arend\u0103, f\u0103r\u0103 a atrage de credit<\/td>\n<td>Mici<\/td>\n<td>Low<br \/>\n(2-3 %)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Core Plus<\/strong><\/td>\n<td>Cumpararea de proprietate \u00een chirie \u00een off-centru loca\u021bii folosind maneta de credit<\/td>\n<td>Medii<\/td>\n<td>Medie<br \/>\n(5-7 %)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Value Added<\/strong><\/td>\n<td rowspan=\"2\">Value Added<br \/>\n(&#8222;cre\u0219terea valorii&#8221;)<\/td>\n<td>\u0420\u0435\u0434\u0435\u0432\u0435\u043b\u043e\u043f\u043c\u0435\u043d\u0442 (cump\u0103rare de obiecte pentru reconstruc\u021bia, repara\u021bia ulterioar\u0103 a acesteia, \u0219i de v\u00e2nzare la un pre\u021b mai mare)<\/td>\n<td>Mediu-ridicat<\/td>\n<td>Mediu-ridicat<br \/>\n(7-10 %)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Opportunistic<\/strong><\/td>\n<td>Construirea, cumpararea de teren neamenajat, obiecte cu \u043e\u0431\u0440\u0435\u043c\u0435\u043d\u0435\u043d\u0438\u044f\u043c\u0438<\/td>\n<td>Mare<\/td>\n<td>Mare<br \/>\n(mai mult de 10 %)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>* \u00een Europa de Vest \u0219i SUA<\/p>\n<p>Majoritatea fondurilor de lucru numai pentru una din strategii. Dar unii aleg dou\u0103 sau trei \u2014 de exemplu, Core, Core Plus \u0219i Value Added. &#8222;\u00cen Europa \u0219i statele UNITE privind volumul de capital este dominat\u0103 de fonduri Core \u0219i Core Plus, deoarece \u00een ele se afl\u0103 o propor\u021bie semnificativ\u0103 a tuturor cele mai scumpe \u0219i mari institu\u021bionale de obiecte&#8221;,\u2014 a declarat Alexander Cernov.<\/p>\n<p>Aceste fonduri, care lucreaz\u0103 la o strategie Core, aleg stabilit, scape cu risc sc\u0103zut pe pie\u021bele cu o cerere stabil\u0103 \u0219i o cre\u0219tere a pre\u021burilor, \u0219i de aceea ofer\u0103 low-chirie randament (2-3 %). Fondurile care prefera o strategie Core Plus, dau un randament mai mare (p\u00e2n\u0103 la 7 %), deoarece investesc \u00een mai pu\u021bin de centrale de loca\u021bie \u0219i de a folosi maneta de credit. \u00cen cele din urm\u0103, fondurile specializate \u00een Value Added, pot oferi final randament de p\u00e2n\u0103 la 10 %, datorit\u0103 faptului c\u0103 investesc investitorilor \u00een pie\u021bele emergente, de exemplu, cum ar fi \u00een cazul \u00een care este de a\u0219teptat \u0434\u0436\u0435\u043d\u0442\u0440\u0438\u0444\u0438\u043a\u0430\u0446\u0438\u044f \u0219i devin obiecte \u00een renovare pentru a fi ulterior comercializate la un pre\u021b mai mare.<\/p>\n<h2>Exemple de fonduri \u0219i strategiile lor<\/h2>\n<p>&#8222;Investitorii sarcini diferite: cineva nevoie de conservarea capitalului, cu minim de risc \u0219i randament, iar cineva este dispus la un risc mare \u0219i a\u0219teapt\u0103 mai mari la sut\u0103 de la capitalul investit. Pia\u021ba de vest a fondurilor imobiliare ofer\u0103 o gam\u0103 larg\u0103 de strategii diferite, nivelul de risc \u0219i de randament pentru clien\u021bii lor&#8221;, spune Gheorghe \u041a\u0430\u0447\u043c\u0430\u0437\u043e\u0432.<\/p>\n<\/p>\n<h3>Unele de peste m\u0103ri fondurile imobiliare \u0219i strategia lor<\/h3>\n<p>Descrierea fondurilor<\/p>\n<table class=\"left\" style=\"max-width: 95%;\">\n<tr>\n<th>Fondul de<\/th>\n<th>Aberdeen Property Trust<\/th>\n<th>Henderson<\/th>\n<th>Legal &amp; General<\/th>\n<th>PropFund<\/th>\n<th>US Masters Residential Property Fund<\/th>\n<\/tr>\n<tbody>\n<tr>\n<td><strong>Tipul fondului<\/strong><\/td>\n<td>\u00cen aer liber, \u043a\u043e\u0442\u0438\u0440\u0443\u044e\u0449\u0438\u0439\u0441\u044f<\/td>\n<td>\u00cen aer liber, \u043a\u043e\u0442\u0438\u0440\u0443\u044e\u0449\u0438\u0439\u0441\u044f<\/td>\n<td>\u00cen aer liber, \u043a\u043e\u0442\u0438\u0440\u0443\u044e\u0449\u0438\u0439\u0441\u044f<\/td>\n<td>\u00cenchis, nu \u043a\u043e\u0442\u0438\u0440\u0443\u044e\u0449\u0438\u0439\u0441\u044f<\/td>\n<td>\u00cen aer liber, \u043a\u043e\u0442\u0438\u0440\u0443\u044e\u0449\u0438\u0439\u0441\u044f<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Competen\u021ba<\/strong><\/td>\n<td>Marea britanie<\/td>\n<td>Marea britanie<\/td>\n<td>Marea britanie<\/td>\n<td>Germania<\/td>\n<td>Australia<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Strategia<\/strong><\/td>\n<td>Core<\/td>\n<td>Core<\/td>\n<td>Core<\/td>\n<td>Core Plus<\/td>\n<td>Value Added<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Buget minim<\/strong><\/td>\n<td>5 000 \u00a3<\/td>\n<td>1 000 \u00a3 (Acc),<br \/>\n3 000 000 \u00a3 (Inc)<\/td>\n<td>500 \u00a3<\/td>\n<td>30 000 \u20ac<\/td>\n<td>N\/a<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Geografie<br \/>\nobiecte<\/strong><\/td>\n<td>Marea Britanie (Londra)<\/td>\n<td>Marea Britanie (Sud-Est De Marea Britanie)<\/td>\n<td>Marea britanie<\/td>\n<td>Germania (Berlin \u0219i zona \u00eenconjur\u0103toare, precum \u0219i a ora\u0219ului cu o popula\u021bie de peste 50 mii de persoane)<\/td>\n<td>SUA (New York, New Jersey; subevaluate locatie)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Tipuri de<br \/>\nobiecte<\/strong><\/td>\n<td>50 % \u2014 obiecte comerciale, 20 % \u2014 birouri<\/td>\n<td>De comercializare \u0219i de birou de imobiliare<\/td>\n<td>22 % \u2014obiecte industriale; restul \u2014 magazine, birouri, retail-parcuri, depozite<\/td>\n<td>Apartament<\/td>\n<td>Case ieftine la 1-4 de familie \u0219i apartament de cl\u0103diri de pe 20-100 de apartamente<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Randamentul,<br \/>\n% pe an<\/strong><\/td>\n<td>2,0\u20132,5<\/td>\n<td>3,1<\/td>\n<td>2,8<\/td>\n<td>7,0\u201310,0<\/td>\n<td>N\/a<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>\u0417\u0430\u043a\u0440\u0435\u0434\u0438\u0442\u043e\u0432\u0430\u043d\u043d\u043e\u0441\u0442\u044c<br \/>\n(LTV, %)<\/strong><\/td>\n<td style=\"text-align: center;\">&#8211;<\/td>\n<td style=\"text-align: center;\">&#8211;<\/td>\n<td style=\"text-align: center;\">&#8211;<\/td>\n<td>75-80<\/td>\n<td>N\/a<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Potrivit unui studiu al asocia\u021biei Europene de investitori nu \u043a\u043e\u0442\u0438\u0440\u0443\u044e\u0449\u0438\u0435\u0441\u044f la burs\u0103, fonduri imobiliare (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles, INREV), majoritatea din cei chestiona\u021bi \u00een 2016 ales strategia de Value Added sau Core. Comparativ cu anul 2015, cota Core \u0219i Value Added a crescut (cu 82,2 la 86,2 %), iar Oportunistic \u2014 a diminuat (cu 17,8 la 13,8 %). Acest lucru vorbe\u0219te despre faptul c\u0103, \u00een 2016, investitorii au fost mai pu\u021bin dispu\u0219i la riscuri, dec\u00e2t anterior. \u00centr-un studiu, de asemenea, a raportat c\u0103 cele mai populare pie\u021be pentru investi\u021bii \u2014 o \u021bar\u0103 cu risc sc\u0103zut (Germania, Fran\u021ba \u0219i marea Britanie).<\/p>\n<p>     <i><\/i><\/p>\n<p>Pe anumite pie\u021be, cota de oportuniste strategii poate fi mai mare. De exemplu, potrivit JLL, \u00een Spania, \u00een anul 2015, acesta a fost de 28 % (\u00een timp ce Core \u0219i Core Plus \u2014 35 %). Aceast\u0103 \u021bar\u0103 se caracterizeaz\u0103 prin riscuri mai mari dec\u00e2t, de exemplu, marea Britanie \u0219i Germania, \u0219i investitorii, \u0432\u044b\u0431\u0438\u0440\u0430\u044e\u0449\u0438\u0435 Spania, de obicei, gata pentru a merge la mari riscuri.<\/p>\n<h2>Minimizarea riscurilor \u0219i diversificarea<\/h2>\n<p>Randamentul \u00een fondurile investitorilor nu poate fi garantat\u0103. Ea depinde de asemenea, mai scumpe sau mai ieftine activele, precum \u0219i de cererea pentru chirie \u0219i dinamica ratelor de \u00eenchiriere.<\/p>\n<p>Ca \u0219i orice alt tip de investi\u021bii, investi\u021biile \u00een fonduri imobiliare sunt asociate cu risc. Mai mult randament, cu at\u00e2t riscurile de mai sus. <\/p>\n<p>&#8222;Unul dintre principalele riscuri fondul de rea-credin\u021b\u0103 de control. Este important de a alege o companie cu o istorie, palmares, transparent de raportare \u0219i u\u0219or de \u00een\u021beles de strategie&#8221;, spune Gheorghe \u041a\u0430\u0447\u043c\u0430\u0437\u043e\u0432.<\/p>\n<p>Majoritatea fondurilor \u00eencercarea de a minimiza riscurile prin combinarea o varietate de strategii \u0219i diversificarea portofoliului.<\/p>\n<\/p>\n<h3>Principalele riscuri \u0219i modalit\u0103\u021bi de minimizare a lor<\/h3>\n<p>Descrierea Tranio<\/p>\n<table class=\"left\" style=\"max-width: 95%;\">\n<tr>\n<th>Riscurile<\/th>\n<th>Cum fondurile sunt asigurate \u00eempotriva riscurilor<\/th>\n<\/tr>\n<tbody>\n<tr>\n<td><strong>Riscurile macroeconomice<\/strong><br \/>\n(criza, infla\u021bia etc.)<\/td>\n<td rowspan=\"4\">Alegerea stabile de pia\u021b\u0103 (de exemplu, investi\u021bii \u00een &#8222;big \u0219apte&#8221; Germania) \u0219i diversificarea (de exemplu, 80 % din capital poate investi \u00een centre comerciale sau de birouri \u0219i 20 % \u2014 \u00een logistice complexe \u0219i case de b\u0103tr\u00e2ni)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Riscul de pia\u021b\u0103<\/strong><br \/>\n(o sc\u0103dere a pre\u021burilor la imobiliare, o ieftinire de \u00eenchiriere)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Riscul valutar<\/strong><br \/>\n(de exemplu, atunci c\u00e2nd se ata\u0219eaz\u0103 australian fondului \u00een SUA exist\u0103 riscul de sc\u0103dere a cursului dolarului american)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Riscul legislativ, riscul<\/strong><br \/>\n(modific\u0103ri \u00een legisla\u021bie)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>V\u00e2nzarea sub pre\u021bul de achizi\u021bie<\/strong><\/td>\n<td>Cumpararea trecute cu vederea \u00een zonele \u00een care se a\u0219teapt\u0103 sau se desf\u0103\u0219oar\u0103 \u0434\u0436\u0435\u043d\u0442\u0440\u0438\u0444\u0438\u043a\u0430\u0446\u0438\u044f sau regenerare<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Riscul asociat cu finan\u021bare<\/strong><br \/>\n(\u00een viitor, fondul nu poate ob\u021bine condi\u021bii avantajoase de credite)<\/td>\n<td>Credite cu rate fixe, LTV nu mai mult de 50 %<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Neplata arendei de c\u0103tre chiria\u0219i<\/strong><\/td>\n<td>De \u00eencredere de chiria\u0219i cu o istorie de credit bun\u0103 (companii mari, cum ar fi sainsbury &#8216; s, \u00eentreprinderi de stat), mai multe chiria\u0219ilor<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Riscul de nefunc\u021bionare<\/strong><\/td>\n<td>Alegerea a fost deja date \u00een arend\u0103 a obiectelor, cu un minim de \u0437\u0430\u043f\u043e\u043b\u043d\u044f\u0435\u043c\u043e\u0441\u0442\u044c\u044e 80-95% \u00een zonele cu agricultur\u0103 dezvoltat\u0103 de transport \u0219i a pie\u021bei muncii; \u00eendelungate \u0219i dure contractului de arend\u0103<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td><strong>Riscul ridicat de cheltuieli pentru \u00eentre\u021binerea<\/strong><\/td>\n<td>Alegerea de obiecte de calitate (cazare, nu necesit\u0103 repara\u021bii, &#8222;verzi&#8221; cladiri de birouri de clasa A \u0219i a\u0219a mai departe)<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Multe fonduri de \u0434\u0438\u0432\u0435\u0440\u0441\u0438\u0444\u0438\u0446\u0438\u0440\u0443\u044e\u0442 portofoliul lor de investi\u021bii, adic\u0103 investesc investitori simultan \u00een proprietate mai multe tipuri \u00een diferite \u021b\u0103ri, folosind mai multe strategii \u0219i direc\u021bii de investi\u021bii. \u00cen plus fa\u021b\u0103 de imobiliare, fondurile pot stoca o mic\u0103 parte a mijloacelor \u00een numerar sau valori mobiliare. Exist\u0103, de asemenea, fonduri care nu investesc direct \u00een obiecte, ci investesc \u00een alte fonduri sau companii, care se ocup\u0103 de imobiliare.<\/p>\n<p> Un exemplu de structurare a portofoliului fondului, \u021bin\u00e2nd cont de diversificare <i><\/i><\/p>\n<h2>Cum de a investi?<\/h2>\n<p>Proiecte Core \u0219i Core Plus \u2014 cel mai pu\u021bin riscante, dar pute\u021bi c\u00e2\u0219tiga mai mult, cu ajutorul strategiei de Value Added. <\/p>\n<p>&#8222;Unificat de recomandarea nr. Alegerea depinde de obiectivele de investi\u021bii \u0219i locuri de investi\u021bii \u00een portofoliul de client. De exemplu, daca 80 % din fonduri sunt deja investite \u00een instrumente fiabile \u0219i nevoie de un instrument pentru a \u00eembun\u0103t\u0103\u021bi profitabilitatea, cu \u00eenc\u0103 20%, se poate trimite la proiecte Value Added&#8221;, spune Alexandru Cernov.<\/p>\n<p>Potrivit lui Gheorghe \u041a\u0430\u0447\u043c\u0430\u0437\u043e\u0432\u0430, celor care doresc s\u0103 investeasc\u0103 \u00een Value Added, \u00een special, se recomand\u0103 de a alege u\u0219or de \u00een\u021beles de pie\u021be \u0219i de \u00eencredere de fonduri, pentru a minimiza riscurile.<\/p>\n<p>&#8222;Se recomand\u0103 de a alege fonduri cu strategii de perspectiv\u0103, de exemplu, s\u0103 investeasc\u0103 \u00eentr-o astfel de clas\u0103 de real estate, care va fi solicitat pe un orizont de 10-20 de ani&#8221;, spune Gheorghe \u041a\u0430\u0447\u043c\u0430\u0437\u043e\u0432.\u2014 \u00cen opinia noastr\u0103, este \u043c\u0438\u043a\u0440\u043e\u0430\u043f\u0430\u0440\u0442\u0430\u043c\u0435\u043d\u0442\u044b \u0219i case de b\u0103tr\u00e2ni. De asemenea, este important de a alege-paced zona, \u00een cazul \u00een care se \u00eent\u00e2mpl\u0103 \u0434\u0436\u0435\u043d\u0442\u0440\u0438\u0444\u0438\u043a\u0430\u0446\u0438\u044f, care, din motive obiective, va deveni mai lichide peste 10 ani. Fondurile care investesc \u00een perspectiv\u0103 \u0219i de actualitate strategie, cu mare probabilitate va aduce investitorului un venit&#8221;.<\/p>\n<h2>Aplica\u021bie: Special fonduri europene imobiliare<\/h2>\n<\/p>\n<p>Datele PwC<\/p>\n<table class=\"left\" style=\"max-width: 95%;\">\n<tr>\n<th>\u021aara<\/th>\n<th>Statutul juridic al<\/th>\n<th>Cerin\u021bele fa\u021b\u0103 de fondul de<\/th>\n<th>Pro<\/th>\n<th>Contra<\/th>\n<\/tr>\n<tbody>\n<tr>\n<td rowspan=\"2\">Austria<\/td>\n<td>Fondul imobiliar (Immobilien-Sonderverm\u00f6gen) \u2014 fondul de tip deschis, nu persoan\u0103 juridic\u0103; este gestionat austriece societatea de administrare (Kapitalanlagegesellschaft, KAG) \u2014 este un SRL (Gesellschaft mit beschr\u00e4nkter Haftung, GmbH), sau SA (Aktiengesellschaft, AG)<\/td>\n<td>Investi\u021bii de cel pu\u021bin 10 ori \u00een 4 ani<\/td>\n<td>Pentru orice investitori; nu de impozitare la nivel de fond; o bun\u0103 \u043e\u0442\u0440\u0435\u0433\u0443\u043b\u0438\u0440\u043e\u0432\u0430\u043d\u043d\u043e\u0441\u0442\u044c; fondul r\u0103scump\u0103r\u0103 unit\u0103\u021bi de fond la cererea investitorilor<\/td>\n<td>Restric\u021biile privind tipurile de bunuri imobiliare; cre\u0219terea valorii imobiliare impozabile, indiferent dac\u0103 acesta este v\u00e2ndut<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Un fond special de bunuri imobiliare (Immobilien-Spezialsonderverm\u00f6gen) \u2014 fond de tip \u00eenchis, nu persoan\u0103 juridic\u0103; este gestionat austriece societatea de administrare (KAG) \u2014 este un SRL (GmbH), sau SA (AG)<\/td>\n<td>Investi\u021bii de cel pu\u021bin 5 ori in 4 ani<\/td>\n<td>Un instrument flexibil pentru investitorii institu\u021bionali<\/td>\n<td>Restric\u021bii privind anumite tipuri de propriet\u0103\u021bi imobiliare; fondul pentru persoanele juridice; de obicei este doar o investi\u021bie pe termen lung; cre\u0219terea valorii imobiliare impozabile, indiferent dac\u0103 acesta este v\u00e2ndut<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td rowspan=\"3\">Marea britanie<\/td>\n<td>Fondurile \u2014 un parteneriat cu r\u0103spundere limitat\u0103 (Limited Partnership)<\/td>\n<td>Nu<\/td>\n<td>Nu de impozitare la nivel de fond; a redus ratele de impozitare pentru investitori nereziden\u021bi<\/td>\n<td>Structura este mai potrivit pentru fondurile de tip \u00eenchis<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>\u0424\u0438\u0441\u043a\u0430\u043b\u044c\u043d\u043e transparente fonduri (Tax Transparent Funds, TTFs): \u00eemputernicit\u0103 \u0219i reglabil parteneriat cu r\u0103spundere limitat\u0103 (authorised and regulated limited partnership vehicle, ALP) \u0219i structura bazat\u0103 pe contractul de co-proprietate (contractual co-ownership arrangement, CCA)<\/td>\n<td>Nu<\/td>\n<td>Nu de impozitare la nivel de fond; a redus ratele de impozitare pentru investitori nereziden\u021bi; nereziden\u021bii pot fi scutite de la impozitul pe c\u00e2\u0219tigurile de capital<\/td>\n<td>TTF \u2014 un nou mod de func\u021bionare a fondului imobiliar, t. h. exist\u0103 o incertitudine \u00een materie de recunoa\u0219tere de c\u0103tre organiza\u021biile interna\u021bionale<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Autorizat fondul de investi\u021bii imobiliare (Property Authorised Investment Fund, PAIF), societate de investi\u021bii de tip deschis (open-ended investment company, OEIC)<\/td>\n<td>Termeni \u0219i condi\u021bii sunt considerate \u00een mod individual<\/td>\n<td>Cele mai multe articole veniturile fondului sunt scutite de impozit pe profit (dar veniturile investitorilor se impoziteaz\u0103)<\/td>\n<td>Greu reglementarea activit\u0103\u021bii fondului (Serviciul de control asupra opera\u021biunilor financiare, Financial Conduct Authority)<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td rowspan=\"4\">Germania<\/td>\n<td>Fondul imobiliar (Immobilien-Sonderverm\u00f6gen) \u2014fondul de tip deschis, nu persoan\u0103 juridic\u0103; este gestionat germane, societatea de administrare (KAG) \u2014 este un SRL (GmbH), sau SA (AG), sau SRL \u0219i societatea \u00een comandit\u0103 (Gesellschaft mit beschr\u00e4nkter Haftung &amp; Compagnie Kommanditgesellschaft, GmbH &amp; Co. KG)<\/td>\n<td>Finan\u021barea bancar\u0103 nu mai mult de 30% din valoarea total\u0103 a bunurilor imobile activelor<\/td>\n<td>Comun \u0219i un instrument de \u00eencredere pentru orice investitori; nu de impozitare la nivelul fondului<\/td>\n<td>P\u00e2n\u0103 la r\u0103scump\u0103rarea de unit\u0103\u021bi de fond \u2014 minim o perioad\u0103 de doi ani de posesie \u0219i anual perioada de preaviz de ie\u0219ire<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Special deschis de fond (Spezial-Sonderverm\u00f6gen) \u2014 nu este persoan\u0103 juridic\u0103; este gestionat germane, societatea de administrare (KAG) \u2014 este un SRL (GmbH), sau SA (AG), sau SRL \u0219i societatea \u00een comandit\u0103 (GmbH &amp; Co. KG)<\/td>\n<td>Finan\u021barea bancar\u0103 nu mai mult de 50% din valoarea total\u0103 a bunurilor imobile activelor<\/td>\n<td>Nu de impozitare la nivelul fondului<\/td>\n<td>Numai pentru uz profesional sau semi-profesionale investitori<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>\u00cenchis fondul (geschlossene Investmentkommanditgesellschaft, Investment-KG) \u2014 parteneriat cu r\u0103spundere limitat\u0103; principalul partener \u2014 de obicei SRL (GmbH); investitorii sunt parteneri cu r\u0103spundere patrimonial\u0103, r\u0103spundere<\/td>\n<td>Finan\u021barea bancar\u0103 nu mai mult de 60% din valoarea total\u0103 a bunurilor imobile activelor<\/td>\n<td>Pentru orice investitori; nu exist\u0103 nici un impozit pe distribu\u021bia veniturilor<\/td>\n<td>Nu acord privind evitarea dublei impuneri \u0219i directive europene; fondul poate fi german, a taxei pe activitatea de tranzactionare<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Fondul special de tip \u00eenchis (Spezial-Investment-KG); investi\u021bii SA (Investmentaktiengesellschaft) sau de parteneriat cu r\u0103spundere limitat\u0103 (Investment-KG); principalul partener \u2014 de obicei SRL (GmbH); investitorii sunt parteneri cu r\u0103spundere patrimonial\u0103, r\u0103spundere<\/td>\n<td>Nu<\/td>\n<td>Nu de impozitare a veniturilor la nivelul fondului<\/td>\n<td>Nu acord privind evitarea dublei impuneri \u0219i directive europene; numai pentru uz profesional sau semi-profesionale investitori<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td rowspan=\"3\">Luxemburg<\/td>\n<td>Fondurile \u0440\u0435\u0433\u0443\u043b\u0438\u0440\u0443\u044e\u0449\u0438\u0435\u0441\u044f acordul de investi\u021bii colective (Undertakings for Collective Investments, UCIs): fondul comun de cazare (Fonds Comuna de Placement, FCP), societatea de investi\u021bii cu capital variabil (Soci\u00e9t\u00e9 d &#8216;Investissement \u00e0 Capital Variable, SICAV), societatea de investi\u021bii cu capital permanent (Soci\u00e9t\u00e9 d&#8217; Investissement \u00e0 Capital Fixe, SICAF); sunt gestionate luxemburgheze societatea de administrare (Alternative Investment Fund Manager, AIFM)<\/td>\n<td>Maxim 20 % din fondurile pot fi investite \u00eentr-un singur obiect de investi\u021bii; finan\u021barea bancar\u0103 nu mai mult de 50% din valoarea total\u0103 a bunurilor imobile activelor; valoarea minim\u0103 a activelor \u2014 de 1,25 milioane de euro<\/td>\n<td>Un instrument flexibil de investi\u021bii, popular, investitorii str\u0103ini; nu de impozitare la nivelul fondului<\/td>\n<td>Impozitarea investitorilor depinde de \u021bara de re\u0219edin\u021b\u0103<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Modul de fonduri de investi\u021bii specializate (Specialised Investment Funds, SIF): FCP, SICAV, SICAF<\/td>\n<td>Maxim 30% din fondurile pot fi investite \u00eentr-un singur obiect de investi\u021bii; valoarea minim\u0103 a activelor \u2014 de 1,25 milioane de euro<\/td>\n<td>Nu de impozitare la nivelul fondului<\/td>\n<td>Investitorii pot fi numai companii, investitori \u0219i profesioni\u0219ti sau persoane fizice, \u0432\u043a\u043b\u0430\u0434\u044b\u0432\u0430\u044e\u0449\u0438\u0435 cel pu\u021bin 125 de mii de euro, sau gata s\u0103 furnizeze documente cu privire la disponibilitatea de experien\u021b\u0103 de investi\u021bii; impozitarea investitorilor depinde de \u021bara de re\u0219edin\u021b\u0103<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Societatea de investi\u021bii \u00een capital riscant (Soci\u00e9t\u00e9 d &#8216; Investissement en Capital \u00e0 Risque, SICAR); poate lua diferite forme juridice (SRL, \u00een parteneriat cu r\u0103spundere limitat\u0103 \u0219i altele)<\/td>\n<td>Nu (deoarece investi\u021biile oportuniste)<\/td>\n<td>Nu de impozitare la nivelul fondului<\/td>\n<td>Numai pentru investitori profesioni\u0219ti; impozitarea investitorilor depinde de \u021bara de re\u0219edin\u021b\u0103<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Fran\u021ba<\/td>\n<td>Fondul de investi\u021bii imobiliare (Fonds de Placement Immobilier, FPI) \u0219i compania, a c\u0103rei prioritate a activit\u0103\u021bii sunt tranzac\u021bii imobiliare (Soci\u00e9t\u00e9 de Placement \u00e0 Pr\u00e9pond\u00e9rance Immobili\u00e8re, SPPICAV); este controlat\u0103 de francez\u0103 sau \u00eenregistrat \u00eentr-o alt\u0103 \u021bar\u0103 UE, societatea de administrare<\/td>\n<td>De capital \u00een valoare de 500 de mii de euro \u00een primii 3 ani dup\u0103 fondarea; cel pu\u021bin 60 % din activele ar trebui s\u0103 fie obiecte de bunuri imobiliare; cel pu\u021bin 85 % de \u00eenchiriere de venituri \u0219i (pentru SPPICAV) 100 % capital se aude investitorilor<\/td>\n<td>Nu de impozitare la nivelul fondului; pentru fondurile publice poate scutirea de la 3-la sut\u0103 a impozitului<\/td>\n<td>Nu sunt disponibile acordului de evitare a dublei impuneri; fondurile de FPI \u00een num\u0103r mic<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<p>Acest material poate fi folosit doar pentru scopuri informationale. Investi\u021biile \u00een imobiliare sunt asociate cu riscul, inclusiv riscul de a pierde suma de capitalul investit. A \u00een\u021belege nuan\u021bele v\u0103 vor ajuta s\u0103 v\u0103 califica\u021bi exper\u021bi de investi\u021bii. Tranio recomand\u0103 s\u0103 apeleze la el \u00eenainte de a investi.<\/p>\n<p>Iulia \u041a\u043e\u0436\u0435\u0432\u043d\u0438\u043a\u043e\u0432\u0430, Tranio<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Un sondaj realizat Tranio \u00een 2017, a ar\u0103tat: majoritatea agen\u021bilor imobiliari (81 %) consider\u0103 c\u0103 institu\u021bia investitorii rar investesc \u00een<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":468,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[150],"tags":[],"class_list":["post-2230","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-informatii-fiscale-in-franta"],"translation":{"provider":"WPGlobus","version":"3.0.0","language":"ro","enabled_languages":["ru","uk","en","de","fr","it","es","pl","pt","bg","cs","da","et","fi","hr","hu","lt","lv","mk","no","ro","sk","sl","sq","sr","tr","nl","am","ca","sv"],"languages":{"ru":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"uk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"en":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"de":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"it":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"es":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"bg":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"cs":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"da":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"et":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fi":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hu":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"mk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"no":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ro":{"title":true,"content":true,"excerpt":false},"sk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sq":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"tr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"nl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"am":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ca":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false}}},"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/ro\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2230","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/ro\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/ro\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/ro\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/ro\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2230"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/nalog.fr\/ro\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2230\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/ro\/wp-json\/wp\/v2\/media\/468"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/ro\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2230"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/ro\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2230"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/ro\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2230"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}