Od polovice minul\u00e9ho storo\u010dia ve\u013ek\u00e9 hotely povojnov\u00e1 Eur\u00f3pa za\u010dala cvi\u010di\u0165 predaj jednotliv\u00fdch izieb, pre investorov. Odvtedy v praxi sa roz\u0161\u00edril do cel\u00e9ho sveta a zachytil najpopul\u00e1rnej\u0161\u00edch obchodn\u00fdch a turistick\u00fdch destin\u00e1ci\u00ed: UK, Franc\u00fazsko, \u0160vaj\u010diarsko, USA, Austr\u00e1lia, Dubaj. Zvy\u010dajne tento druh investi\u010dnej ob\u013e\u00faben\u00fd u mal\u00fdch investorov.<\/p>\n
Sch\u00e9ma hotel invest\u00edcie je jednoduch\u00fd: investor z\u00edska vlastn\u00edctvo miestnos\u0165 alebo viac miestnost\u00ed v hotelovom komplexe. Potom sa m\u00f4\u017eete zapoji\u0165 sa do seba-spr\u00e1vy ich majetku, \u010do sa st\u00e1va len ve\u013emi zriedka, alebo na rokovanie, s prev\u00e1dzkovate\u013e hotela, alebo profesion\u00e1lne riadenie spolo\u010dnosti.<\/p>\n
Investor a prev\u00e1dzkovate\u013e hotela podiel na zisku medzi sebou v jednej z dvoch sp\u00f4sobov. Investor m\u00f4\u017ee z\u00edska\u0165 pevn\u00e9 vr\u00e1ti\u0165, ktor\u00e9 mu ur\u010duje vopred s prev\u00e1dzkovate\u013eom. V tomto pr\u00edpade zisk je nez\u00e1visl\u00e1 od skuto\u010dnej obsadenosti izby. Druh\u00e1 mo\u017enos\u0165 \u2014 z\u00edskanie investora pri\u0161iel na pohyblivou \u00farokovou mierou, ke\u010f v\u00fdnos \u010d\u00edslo by mohlo by\u0165 aj vy\u0161\u0161ie, ale investor bude zdie\u013ea\u0165 s oper\u00e1torom, napr\u00edklad, riziko nevyu\u017eit\u00e1 apartm\u00e1ny pre turistov.<\/p>\n
V z\u00e1vislosti od podmienok zmluvy, investor m\u00f4\u017ee vyu\u017ei\u0165 svoje \u010d\u00edsla, a nie na ur\u010den\u00fd \u00fa\u010del, ktor\u00fd je, aby sa v nich \u017eij\u00fa. Niektor\u00ed oper\u00e1tori poskytuj\u00fa mo\u017enos\u0165 okam\u017eite po nadobudnut\u00ed ponuka, ostatn\u00e9 po ur\u010dit\u00fa dobu.<\/p>\n
Hlavnou v\u00fdhodou invest\u00edcie v hotelov\u00fdch izieb je n\u00edzky prah vstupu. Minim\u00e1lne n\u00e1klady na hotelov\u00e9 izby v Eur\u00f3pe je pribli\u017ene 100-tis\u00edc eur. Ako pravidlo, objekty z t\u00fdchto invest\u00edci\u00ed s\u00fa najprodukt\u00edvnej\u0161ie pr\u00e1cu „kone“ z pohostinnos\u0165 business \u2014 troch – a\u017e \u0161tyri-star hotely v Eur\u00f3pe.<\/p>\n
Ako u\u017e bolo uveden\u00e9, \u017ee investor nie je za\u0165a\u017een\u00fd potrebn\u00e9 neust\u00e1le spravova\u0165 ich majetok. Tento form\u00e1t bude u\u017eito\u010dn\u00e9 pre t\u00fdch investorov, ktor\u00ed maj\u00fa prim\u00e1rne podnikanie v inej oblasti a zva\u017euj\u00fa invest\u00edciu v hotelovej izbe ako prostriedok na doplnenie portf\u00f3lia ziskov\u00e9 majetku. Riadenie organiz\u00e1cie rie\u0161i v\u0161etky V\u0161eobecn\u00e9 a s\u00fakromn\u00e9 probl\u00e9my hotela, tak\u017ee sa nemus\u00edte b\u00e1\u0165, \u017ee investor bude osobne rozhodova\u0165 o zlomen\u00e9 du\u0161e, alebo cool pr\u00edjem host\u00ed.<\/p>\n
Okrem toho, invest\u00edcie v izb\u00e1ch pril\u00e1ka\u0165 s mo\u017enos\u0165 z\u00edska\u0165 stabiln\u00e9ho menov\u00e9ho pr\u00edjmu, najm\u00e4 pre investorov z Ruska v s\u00fa\u010dasnej situ\u00e1cii. Priemern\u00fd v\u00fdnos hotel apartments je pribli\u017ene 4 % na pevnou \u00farokovou sadzbou a 6-10% pri pl\u00e1vaj\u00facich kurzoch. Z\u00e1rove\u0148 vybran\u00e9ho objektu je potrebn\u00e9 pristupova\u0165 ve\u013emi opatrne: je potrebn\u00e9 presk\u00fama\u0165, umiestnenie zlo\u017eit\u00e9 a jej perspekt\u00edvy, ako aj u\u010di\u0165 sa zo sk\u00fasenost\u00ed vedenia spolo\u010dnosti.<\/p>\n
Teda, invest\u00edcie v hotelovej izbe \u2014 ziskov\u00e9 a vzru\u0161uj\u00face pr\u00edle\u017eitos\u0165. Ale, podobne ako v in\u00fdch oblastiach, aj tu m\u00e1 svoje \u00faskalia, ktor\u00e9 treba pam\u00e4ta\u0165 na investora.<\/p>\n
Transakcie m\u00f4\u017eu l\u00ed\u0161i\u0165 v z\u00e1vislosti od pr\u00e1vnych predpisov \u0161t\u00e1tu, tak to je najlep\u0161ie, nie zanedb\u00e1va\u0165 slu\u017eby miestneho z\u00e1stupcu. S\u00fa\u010dasne, napr\u00edklad v Rak\u00fasku transakcie sa uskuto\u010d\u0148uj\u00fa n\u00e1kup a predaj samostatn\u00fd majetok a nie je odli\u0161n\u00fd od k\u00fapu bytu.<\/p>\n
Ako u\u017e bolo uveden\u00e9, \u017ee investor nie je strach o marketing strane veci, ktor\u00e1 zost\u00e1va plne zodpovedn\u00fd za spravovanie organiz\u00e1cie, ale t\u00e1to medaila m\u00e1 zadnej strane: investor nie je schopn\u00fd ur\u010di\u0165, marketingu, politiky hotel. Napr\u00edklad, ak prev\u00e1dzkovate\u013e rozhodla previes\u0165 hotel z rodiny v hoteli business class, a toto rozhodnutie nakoniec dokazuje, ne\u00fa\u010dinn\u00e9, investor nebude m\u00f4c\u0165 ovplyvni\u0165 ho.<\/p>\n
Je lep\u0161ie zvoli\u0165 invest\u00edcie izba na hotel, pod veden\u00edm ve\u013ek\u00e9ho hotelov\u00e9ho re\u0165azca s rozsiahlymi sk\u00fasenos\u0165ami z riadenia hotel real estate. Po prv\u00e9, bude to chr\u00e1ni\u0165 invest\u00edcie z in\u00e9ho rie\u0161enia, ktor\u00e9 m\u00f4\u017eu by\u0165 pou\u017eit\u00e9 s mal\u00fdm hotelier. Po druh\u00e9, ve\u013ek\u00e9 siete existuje cel\u00e9 desa\u0165ro\u010dia, tak\u017ee raz s podp\u00edsal s nimi zmluvu na riadenie hotelovej izbe, m\u00f4\u017eete sa spo\u013eahn\u00fa\u0165 na dlhodob\u00fa spolupr\u00e1cu.<\/p>\n
Av\u0161ak, podp\u00edsanie riadenia dohody aj s ve\u013ek\u00fdm spolo\u010dnosti, mus\u00edte sa pevne rozhodn\u00fa\u0165, kto nesie n\u00e1klady na \u00fadr\u017ebu a opravy majetku. Ak tieto n\u00e1klady zn\u00e1\u0161a investor, to m\u00f4\u017ee v\u00fdrazne zn\u00ed\u017ei\u0165 v\u00fdnos z invest\u00edcie.<\/p>\n
Investor mus\u00ed \u0161t\u00fadia predmetu invest\u00edcie, a podmienky, v ktor\u00fdch pracuje. Aj ke\u010f tento druh obchodov zvy\u010dajne stanovuj\u00fa minim\u00e1lne mesa\u010dn\u00e9 \u00farove\u0148 n\u00e1vratnosti, \u010d hotel nie je im\u00fanna od trhov\u00fdch s\u00edl. Po \u0161oku z 11. septembra 2001, Americk\u00e1 investi\u010dn\u00e1 spolo\u010dnos\u0165 pre\u0161iel jej zamerania z najviac „hor\u00face“ objekty v centre svetov\u00fdch metropol\u00e1ch (new york, Lond\u00fdn, Par\u00ed\u017e) do menej modern\u00fd hotel v provincii (Halifax, Glasgow, Gloucester). Je d\u00f4le\u017eit\u00e9 vzia\u0165 do \u00favahy sez\u00f3nny faktor \u2014 hotely, orientovan\u00e9 na rekre\u00e1ciu a vo\u013en\u00fd \u010das, vo\u013enobehu v „mimo sez\u00f3ny“, pri\u010dom hotely, ktor\u00e9 vitajte obchodn\u00fdch cestuj\u00facich, ma\u0165 stabiln\u00fd pr\u00edjem po\u010das cel\u00e9ho roka (to vysvet\u013euje, rentabilita invest\u00edcie v krajin\u00e1ch Z\u00e1padnej Eur\u00f3py).<\/p>\n
Ak investor chce pred\u00e1va\u0165 hotelov\u00e9 apartm\u00e1ny, m\u00f4\u017ee sa stret\u00e1vaj\u00fa s v\u00fdzvou n\u00e1js\u0165 nov\u00e9ho kupca. Jednozna\u010dne kandid\u00e1t na z\u00edskanie tohto objektu bude prev\u00e1dzkovate\u013e hotela, ale on sa k\u00fapi\u0165 len na zn\u00ed\u017een\u00fa cenu, alebo bez oh\u013eadu na kapitaliz\u00e1ciu rastu. Okrem toho, hotelovej izbe ako akt\u00edvum za\u0165a\u017eova\u0165 s ve\u013ek\u00fdm mno\u017estvom podmienky vlastn\u00edctva na z\u00e1klade zmluvy, ktor\u00e1 bola ur\u010den\u00e1 na jeden investor, ale nemus\u00ed vyhovova\u0165 in\u00e9mu.<\/p>\n
Nakoniec, najsk\u00f4r investor v miestnosti, v sez\u00f3ne nie je prospe\u0161n\u00e9, aby sa bu\u010f v hoteli alebo na investora, preto\u017ee to zni\u017euje v\u00fdnos z invest\u00edcie, tak ako pravidlo, spr\u00e1vcovsk\u00e1 spolo\u010dnos\u0165 si vy\u017eaduje, aby n\u00e1jomn\u00e9 jej byt na pren\u00e1jom na cel\u00e9 obdobie trvania dohody alebo uklad\u00e1 limit na dobu pobytu investora v s\u00fakromnej miestnosti.<\/p>\n
| Klady<\/th>\n | Nev\u00fdhody<\/th>\n<\/tr>\n |
|---|---|
| n\u00edzke „vstup prah“<\/td>\n | Rizik\u00e1 v\u00fdpadkov \nak pohybliv\u00e1 sadzba<\/td>\n<\/tr>\n |
| \u00farad vykon\u00e1va \nprev\u00e1dzkovate\u013e hotela<\/td>\n | zahrani\u010dnej jurisdikcie transakcie<\/td>\n<\/tr>\n |
| stabiln\u00e1 ziskovos\u0165<\/td>\n | obmedzen\u00fd dosah \nmarketing hotela<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n Vyhliadky na trhu<\/h2>\nAko uviedol \u00fa\u010dastn\u00edkov Serviced Apartments Summit, ktor\u00e1 sa konala v Lond\u00fdne v roku 2014, a investi\u010dnom trhu, v izb\u00e1ch r\u00fdchlo rastie, najm\u00e4 v posledn\u00fdch troch rokoch.<\/p>\n Lond\u00fdn nebol n\u00e1hodne vybran\u00fd ako centrum summit: pod\u013ea Savills, v Lond\u00fdne len 1.6 izby maj\u00fa 1,000 obchodn\u00fdch cestuj\u00facich, zatia\u013e \u010do v new Yorku a Hong Kong 5.7 a 5.3, resp. Teda, Lond\u00fdn je tie\u017e trhu siln\u00e1 konkurencia pre investorov, ale s\u00fa\u010dasne m\u00e1 vysok\u00fd investi\u010dn\u00fd potenci\u00e1l.<\/p>\n Nezabudnite, \u017ee ziskovos\u0165 invest\u00edcie v hotelovej izbe z\u00e1vis\u00ed na tok host\u00ed. Z tohto poh\u013eadu, v\u00e1\u017enu konkurenciu pre hotel podnikania je r\u00fdchlo rast\u00faci segment s\u00fakromn\u00fdch n\u00e1jomn\u00fdch bytov, ako aj Internetov\u00e9 slu\u017eby, ktor\u00e9 v\u00fdrazne zjednodu\u0161ilo pren\u00e1jom nehnute\u013enost\u00ed v zahrani\u010d\u00ed s\u00fakromn\u00e9 osoby bez sprostredkovate\u013eov.<\/p>\n Mo\u017enos\u0165 investova\u0165 do svojej izby pon\u00fakaj\u00fa hotelov\u00e9 re\u0165azce ako Mandarin Oriental, Holiday Inn, Ran\u010d.<\/p>\n Zhrnutie vy\u0161\u0161ie, m\u00f4\u017eeme formulova\u0165 niektor\u00e9 V\u0161eobecn\u00e9 odpor\u00fa\u010dania pre investorov:<\/p>\n
|