{"id":2374,"date":"2020-02-13T17:49:21","date_gmt":"2020-02-13T14:49:21","guid":{"rendered":"http:\/\/nalog.fr\/skako-vybrat-strategiu-investovania-v-zahranici-vlastnictva\/"},"modified":"2020-02-13T17:49:21","modified_gmt":"2020-02-13T14:49:21","slug":"skako-vybrat-strategiu-investovania-v-zahranici-vlastnictva","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/nalog.fr\/sk\/skako-vybrat-strategiu-investovania-v-zahranici-vlastnictva\/","title":{"rendered":"Ako vybra\u0165 strat\u00e9giu investovania v zahrani\u010d\u00ed vlastn\u00edctva"},"content":{"rendered":"

Mnoho investorov, ktor\u00ed investuj\u00fa v zahrani\u010d\u00ed nehnute\u013enost\u00ed, ktor\u00ed h\u013eadaj\u00fa vysok\u00fa n\u00e1vratnos\u0165. Av\u0161ak, nie ka\u017ed\u00fd ch\u00e1pe, \u017ee ve\u013ek\u00fd po\u010diato\u010dn\u00fd v\u00fdnos znamen\u00e1 vysok\u00e9 riziko, ktor\u00e9 je pravdepodobnos\u0165 ni\u017e\u0161ie v\u00fdnosy v dlhodobom horizonte.<\/p>\n

Odpor\u00fa\u010dame z\u00e1kazn\u00edkom na vyhodnotenie riz\u00edk a strat\u00e9gie investovania s optim\u00e1lnu rovnov\u00e1hu spo\u013eahlivos\u0165, ziskovos\u0165, pr\u00e1ce a in\u00e9 faktory efekt\u00edvnosti invest\u00edci\u00ed. V\u00e4\u010d\u0161ina z\u00e1kazn\u00edkov Tranio jednoduch\u00e9 vhodn\u00e9 pren\u00e1jom podniku v stabilnej polohe s dlhodob\u00fdm n\u00e1jomnej zmluvy a riadenia prostredn\u00edctvom spr\u00e1vcovskej spolo\u010dnosti. V tomto \u010dl\u00e1nku sa pozrieme na to, ako poskytn\u00fa\u0165 najlep\u0161\u00ed v\u00fdnos s touto strat\u00e9giou.<\/p>\n

Pre\u010do je jednoduch\u00fd pren\u00e1jom obchodn\u00e9<\/h2>\n

Typick\u00e9 investori, ktor\u00ed vyu\u017e\u00edvaj\u00fa slu\u017eby Tranio \u00faspe\u0161n\u00fdch podnikate\u013eov z Rusko, Braz\u00edlia, Ir\u00e1n a \u010c\u00edna. Zvy\u010dajne doma maj\u00fa akt\u00edvnu obchodn\u00fa \u010dinnos\u0165, ktor\u00e1 prin\u00e1\u0161a hlavn\u00fd pr\u00edjem. Z cudz\u00edch nehnute\u013enost\u00ed d\u00e1vaj\u00fa prednos\u0165 z\u00edska\u0165 pas\u00edvny pr\u00edjem s minim\u00e1lna \u00fa\u010das\u0165 na riaden\u00ed. Je invest\u00edciou nielen na zisk, ale na zachovanie kapit\u00e1lu a chr\u00e1ni\u0165 ho pred politick\u00e9 a ekonomick\u00e9 rizik\u00e1 v jeho krajine.<\/p>\n

V\u00e4\u010d\u0161ina z\u00e1kazn\u00edkov nemaj\u00fa v pl\u00e1ne preda\u0165 ich pren\u00e1jom nehnute\u013enost\u00ed v bl\u00edzkej bud\u00facnosti. T\u00e1to vlastnos\u0165 poskytuje investorom osobn\u00e9ho d\u00f4chodkov\u00e9ho Fondu a z\u00e1rukou finan\u010dnej blaho svojich det\u00ed. \u010eal\u0161\u00edm d\u00f4le\u017eit\u00fdm mot\u00edvom \u2014 povolenie na pobyt v USA alebo v Eur\u00f3pe, ktor\u00e9 poskytuj\u00fa pr\u00edle\u017eitos\u0165 domov kupuj\u00facich.<\/p>\n

Na\u0161ich investorov nie s\u00fa zvy\u010dajne vhodn\u00e9 projekty pridanej hodnoty \u2014 v\u00fdstavbu alebo prestavbu. Invest\u00edcie do nich s\u00fa spojen\u00e9 s vysok\u00fdm rizikom, vr\u00e1tane prekro\u010denia rozpo\u010dtov, probl\u00e9my s registr\u00e1ciou umo\u017e\u0148uje dokumenty, naf\u00faknut\u00e9 k\u00fapnej ceny a dlho h\u013eada\u0165 pre kupuj\u00faceho. Investor tie\u017e vy\u017eaduje akt\u00edvnu \u00fa\u010das\u0165 v projekte a osobitn\u00e9 kvalifika\u010dn\u00e9 v stavebnom podnikan\u00ed. Projekt rozvoja \u00fa\u010dinn\u00fd ako prim\u00e1rne povolanie a nie ako n\u00e1stroj na zachovanie kapit\u00e1lu.<\/p>\n

Teda, non-core investorov, odpor\u00fa\u010dame jednoduch\u00fd pren\u00e1jom podniku: na n\u00e1kup nehnute\u013enost\u00ed a pren\u00e1jom na to. Je to n\u00edzke riziko a jednoduch\u00e9 na implement\u00e1ciu strat\u00e9gie.<\/p>\n

Rozpo\u010det a typy objektov<\/h2>\n

Odpor\u00fa\u010dame, aby ste zv\u00e1\u017eili investovanie v zahrani\u010d\u00ed nehnute\u013enost\u00ed s rozpo\u010dtom 200-tis\u00edc eur. Lacnej\u0161ie, a\u017e na vz\u00e1cne v\u00fdnimky, je \u0165a\u017ek\u00e9 k\u00fapi\u0165 tekut\u00e9 objektu. V tomto segmente odpor\u00fa\u010dame k\u00fapi\u0165 obytn\u00e9 apartm\u00e1ny. Medzi ich v\u00fdhody \u2014 vysok\u00e1 likvidita a stabiln\u00fd dopyt.<\/p>\n

S rozpo\u010dtom viac ako 2,5 mili\u00f3na Euro je zamera\u0165 sa na obchodno \u2014 predov\u0161etk\u00fdm retailov\u00e9 vlastnosti a domovoch d\u00f4chodcov.<\/p>\n

Bez oh\u013eadu na to, rozpo\u010det, 50-60% z hodnoty nehnute\u013enosti zvy\u010dajne m\u00f4\u017eete vzia\u0165 \u00faver, tak investovanie do pren\u00e1jmu nehnute\u013enost\u00ed m\u00f4\u017ee za\u010da\u0165 a 100-tis\u00edc eur z vlastn\u00fdch zdrojov.<\/p>\n<\/p>\n

Typy komer\u010dn\u00fdch nehnute\u013enost\u00ed a ich parametre
\nTranio \u00fadajov (priemern\u00e9 odpor\u00fa\u010dan\u00e9 hodnoty)*<\/h3>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Typy
\nobjekty<\/th>\n		V\u00fdnos,
\n% p<\/th>\n		\u010cas
\nzmluva
\npren\u00e1jom<\/th>\n		V\u00fdhody<\/th>\nNev\u00fdhody<\/th>\n<\/tr>\n
Z 300-tis\u00edc eur<\/strong><\/th>\n<\/tr>\n
Apartm\u00e1n (kr\u00e1tkodob\u00fd pren\u00e1jom)<\/td>\n5-7<\/td>\nOd 1. de\u0148<\/td>\nVysok\u00e1 likvidita; v porovnan\u00ed s rokom dlhodob\u00fd pren\u00e1jom \u2014 vy\u0161\u0161\u00ed v\u00fdnos a \u017eiadne probl\u00e9my s vys\u0165ahovanie n\u00e1jomn\u00edkov; potenci\u00e1l pre rast pren\u00e1jom<\/td>\nRizik\u00e1 a riadenie prestoje; v porovnan\u00ed s dlhodobom pren\u00e1jme \u2014 viac r\u00fdchle opotrebovanie<\/td>\n<\/tr>\n
Apartm\u00e1n (dlhodob\u00fd pren\u00e1jom)<\/td>\n2-3<\/td>\nAko 1 rok<\/td>\nVysok\u00e1 likvidita; vysok\u00e9ho dopytu od n\u00e1jomn\u00edkov, stabiln\u00e9 aj po\u010das kr\u00edzy<\/td>\nRizik\u00e1 a riadenie prestoje; probl\u00e9my s vys\u0165ahovanie n\u00e1jomn\u00edkov<\/td>\n<\/tr>\n
\u0160tudentsk\u00e9 b\u00fdvanie<\/td>\n4-6<\/td>\nOd 6 mesiacov<\/td>\nVysok\u00fd dopyt od n\u00e1jomn\u00edkov<\/td>\nV porovnan\u00ed s apartm\u00e1ny \u2014 ni\u017e\u0161ia likvidita, je \u0165a\u017ek\u00e9 opakovan\u00e9 vyu\u017eitie toho<\/td>\n<\/tr>\n
Z 2,5 mili\u00f3na eur<\/strong><\/th>\n<\/tr>\n
Bytov\u00e9 domy<\/td>\n3-5<\/td>\nAko 1 rok<\/td>\nVysok\u00e1 likvidita a potenci\u00e1l rastu kapitaliz\u00e1ciu<\/td>\nN\u00edzky v\u00fdnos, ve\u013ea n\u00e1jomn\u00edkov, probl\u00e9my, vys\u0165ahovanie, potrebujete spr\u00e1vcovskej spolo\u010dnosti<\/td>\n<\/tr>\n
Ulice, obchody<\/td>\n3-4<\/td>\n3-10 rokov<\/td>\nVysok\u00e1 likvidita a potenci\u00e1l rastu kapitaliz\u00e1ciu<\/td>\nN\u00edzky v\u00fdnos<\/td>\n<\/tr>\n
Supermarkety<\/td>\n5-6,5<\/td>\n12-15 rokov<\/td>\nVysok\u00fd v\u00fdnos dlhodob\u00fdch zml\u00fav<\/td>\n\u010c\u00edm bli\u017e\u0161ie je d\u00e1tum skon\u010denia platnosti zmluvy, t\u00fdm ni\u017e\u0161ia likvidita<\/td>\n<\/tr>\n
Z 10 mili\u00f3nov eur<\/strong><\/th>\n<\/tr>\n
Dom\u00e1cej o\u0161etrovate\u013eskej<\/td>\n5-6,5<\/td>\n20-25 rokov<\/td>\nRast po\u010dtu d\u00f4chodcov, dlhodob\u00e9 zmluvy<\/td>\nJe \u0165a\u017ek\u00e9 opakovan\u00e9 vyu\u017eitie toho<\/td>\n<\/tr>\n
N\u00e1kupn\u00e9 centr\u00e1<\/td>\n4-6<\/td>\n5-15 rokov<\/td>\nVysok\u00fd v\u00fdnos<\/td>\nRizik\u00e1 riadenia pre ve\u013ek\u00fd po\u010det n\u00e1jomn\u00edkov<\/td>\n<\/tr>\n
Hotely<\/td>\n4-6<\/td>\n10-20 rokov<\/td>\nVysok\u00fd v\u00fdnos<\/td>\nJe \u0165a\u017ek\u00e9 opakovan\u00e9 vyu\u017eitie toho<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

* Priemern\u00e9 hodnoty pre objekty:<\/p>\n

    \n
  • v bohat\u00fdch oblastiach ve\u013ek\u00fdch Eur\u00f3pskych mest\u00e1ch;<\/li>\n
  • nov\u00e9 objekty, alebo po ve\u013ek\u00e9 opravy,<\/li>\n
  • n\u00e1jomn\u00fdch zml\u00fav na za\u010diatku obdobia platnosti.<\/li>\n<\/ul>\n

    Umiestnenie<\/h2>\n

    Poloha objektu je priamo z\u00e1visl\u00e9 rizik\u00e1 a v\u00fdnosy z invest\u00edci\u00ed. Odpor\u00fa\u010dame investova\u0165 v krajin\u00e1ch s vyspel\u00fdmi ekonomikami a stabiln\u00fd politick\u00fd syst\u00e9m. Minim\u00e1lne riziko l\u00ed\u0161i\u0165, Rak\u00fasko, ve\u013ek\u00e1 BRIT\u00c1NIA, Nemecko, USA, Franc\u00fazsko a \u0160vaj\u010diarsko; v t\u00fdchto krajin\u00e1ch menej pravdepodobn\u00e9, \u017ee hyperinfl\u00e1cia, p\u00e1d n\u00e1rodn\u00e9 meny a zn\u00ed\u017eenie HDP.<\/p>\n

    V\u00e4\u010d\u0161ina rusk\u00fdch z\u00e1kazn\u00edkov d\u00e1va prednos\u0165 Nemecku kv\u00f4li geografickej bl\u00edzkosti, ale aj preto, \u017ee v porovnan\u00ed s ostatn\u00fdmi uveden\u00fdch kraj\u00edn, v\u00fdnos v Nemecku je trochu viac, \u00faverov\u00e9 podmienky s\u00fa lep\u0161ie a dane s\u00fa trochu ni\u017e\u0161ie. Ale ostatn\u00e9 krajiny v tomto zozname s\u00fa tie\u017e zauj\u00edma\u0165: napr\u00edklad, niektor\u00ed investori si vybra\u0165 N\u00c1S, preto\u017ee s\u00fa o\u010dak\u00e1val, \u017ee tam viac kapitaliz\u00e1cie, in\u00ed sa ob\u00e1vaj\u00fa oslabenie nemeckej ekonomiky v d\u00f4sledku politick\u00fdch udalost\u00ed, zatia\u013e \u010do in\u00ed z\u00edska\u0165 ziskov\u00e9 nehnute\u013enost\u00ed v krajin\u00e1ch, kde svoje obchodn\u00e9 alebo osobn\u00e9 z\u00e1ujmy.<\/p>\n

    Navrhujeme zv\u00e1\u017ei\u0165 aj mena, v ktorej s\u00fa denominovan\u00e9 n\u00e1klady investora rodiny v 5-10 rokov. Napr\u00edklad, ak m\u00e1te nehnute\u013enost\u00ed na b\u00fdvanie v UK a tam svoje deti, mali by ste sa pozrie\u0165 na objekty, pr\u00edjem z pren\u00e1jmu, ktor\u00fd je generovan\u00fd v britsk\u00fdch libr\u00e1ch.<\/p>\n

    Medzi \u010fal\u0161ie lokality je lep\u0161ie vybra\u0165, ve\u013ek\u00e9 mest\u00e1 a ich bohatej predmest\u00ed alebo stredne ve\u013ek\u00fdch mest\u00e1ch s rastom popul\u00e1cie, a rozvinut\u00e1 na trhu pr\u00e1ce a potenci\u00e1l hospod\u00e1rskeho rastu. Odpor\u00fa\u010dame zamera\u0165 sa na osved\u010den\u00fdch miestach, ktor\u00e9 u\u017e maj\u00fa \u00faspe\u0161n\u00e9 invest\u00edcie sk\u00fasenosti krajan\u016fm. Napr\u00edklad, dobr\u00e9 mo\u017enosti z\u00e1padoeur\u00f3pskych mest\u00e1ch a ve\u013ek\u00fdch mest\u00e1ch z\u00e1padn\u00e9ho Nemecka.<\/p>\n

    V\u00fdber oblasti z\u00e1vis\u00ed od typu nehnute\u013enosti. Napr\u00edklad, street obchodov je lep\u0161ie k\u00fapi\u0165 na hlavnej ulice s \u0165a\u017ek\u00fdmi doprave a komer\u010dn\u00fd-sklad \u2014 na okraji ve\u013ek\u00fdch miest v bl\u00edzkosti trasy.<\/p>\n

    N\u00e1jomn\u00edci a n\u00e1jomnej zmluvy<\/h2>\n

    Ak sa v\u00e1m pren\u00e1jom reziden\u010dn\u00fdch nehnute\u013enost\u00ed, n\u00e1jomn\u00edkov uprednost\u0148ovali strednej triedy, rodiny s dobrou \u00faverovou hist\u00f3riou a stabiln\u00fd pr\u00edjem. A v segmente komer\u010dn\u00fdch nehnute\u013enost\u00ed s\u00fa najmenej rizikov\u00e9 objekty, ktor\u00e9 u\u017e boli prenajat\u00e9 na ve\u013ek\u00fdch firemn\u00fdch n\u00e1jomn\u00edkov p\u00f4sobiacich na trhu desiatky, alebo stovky rokov. Pravdepodobnos\u0165 bankrotu ako n\u00e1jomca menej ako mal\u00e9 s\u00fakromn\u00e9 firmy. Inform\u00e1cie o finan\u010dnom stave n\u00e1jomn\u00edkov je mo\u017en\u00e9 z\u00edska\u0165 od pr\u00e1vnikov v procese sk\u00famania objektu (Due Diligence).<\/p>\n

    Objekty s ve\u013ek\u00fdm po\u010dtom n\u00e1jomcov (napr., bytov\u00fdch domov alebo n\u00e1kupn\u00e9 centr\u00e1) nie s\u00fa vhodn\u00e9 zahrani\u010dn\u00fdch non-core investorov. V na\u0161ej sk\u00fasenosti, ak n\u00e1jomca je viac ako p\u00e4\u0165, sa v\u00fdznamne zvy\u0161uje riziko riadenie a zvy\u0161uje n\u00e1roky na profesionalitu riadenia spolo\u010dnosti. Najlep\u0161ie je k\u00fapi\u0165 nehnute\u013enos\u0165 s jedin\u00fdm n\u00e1jomcom.<\/p>\n

    D\u00f4le\u017eitou podmienkou pren\u00e1jmu dohoda \u2014 rozdelenia n\u00e1kladov prev\u00e1dzkarne medzi vlastn\u00edkom a n\u00e1jomcom: kto to zaplat\u00ed da\u0148 z nehnute\u013enosti, pom\u00f4cky, poistenie a \u010fal\u0161ie n\u00e1klady. Navrhujeme, aby sa zn\u00ed\u017eilo riziko t\u00fdm, \u017ee n\u00e1kup objektov, v ktor\u00fdch maxim\u00e1lne prev\u00e1dzkov\u00e9 n\u00e1klady sa \u00fa\u010dtuj\u00fa na \u0165archu n\u00e1jomcu. Zml\u00fav tohto typu s\u00fa uveden\u00e9 ako NN Pren\u00e1jom (Double \u010cist\u00fd Pren\u00e1jom) alebo NNN Pren\u00e1jom (Triple \u010cist\u00fd L\u00edzingu), ich odli\u0161nosti od ostatn\u00fdch variantov uveden\u00e9 v tabu\u013eke:<\/p>\n<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    Typ pren\u00e1jmu<\/th>\nN\u00e1klady majite\u013ea<\/th>\n<\/tr>\n
    Oprava fas\u00e1dy
    \na kon\u0161trukcia
    \nvzory<\/td>\n    		Obsah
    \na \u00fadr\u017eba<\/td>\n    		Poistenie<\/td>\nDa\u0148
    \nnehnute\u013enosti<\/td>\n<\/tr>\n
    Hrub\u00fd Pren\u00e1jom Pren\u00e1jom<\/th>\n\u2713<\/td>\n\u2713<\/td>\n\u2713<\/td>\n\u2713<\/td>\n<\/tr>\n
    N Pren\u00e1jom
    \n(Jedin\u00e9 \u010cist\u00e9 L\u00edzingu)<\/th>\n    		\u2713<\/td>\n\u2713<\/td>\n\u2713<\/td>\n\u00b7<\/td>\n<\/tr>\n
    NN Pren\u00e1jom
    \n(Man\u017eelsk\u00e1 \u010cist\u00fd L\u00edzingu)<\/th>\n    		\u2713<\/td>\n\u2713<\/td>\n\u00b7<\/td>\n\u00b7<\/td>\n<\/tr>\n
    NNN Pren\u00e1jom
    \n(Triple \u010cist\u00fd L\u00edzingu,
    \nprotip\u00f3lom v Nemecku \u2014Dach & Fach)<\/th>\n    		\u2713<\/td>\n\u00b7<\/td>\n\u00b7<\/td>\n\u00b7<\/td>\n<\/tr>\n
    Absol\u00fatne NNN Pren\u00e1jom<\/th>\n\u00b7<\/td>\n\u00b7<\/td>\n\u00b7<\/td>\n\u00b7<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    Odpor\u00fa\u010da sa k\u00fapi\u0165 polo\u017eky, c dlhodob\u00e9 (10-20 rokov) n\u00e1jomn\u00e9 zmluvy, nezru\u0161ite\u013en\u00e9, a s tvrd\u00fdm pren\u00e1jom sadzieb bez oh\u013eadu na opera\u010dn\u00fd v\u00fdkon \u010dinnosti n\u00e1jomcu. Majte na pam\u00e4ti, \u017ee t\u00e1to zmluva je z\u00e1v\u00e4zn\u00e1 pre obe strany: to nie je len to, \u017ee sa n\u00e1jomca zabezpe\u010duje stabiln\u00fd n\u00e1jomn\u00e9 za cel\u00e9 toto obdobie, ale \u017ee majite\u013e nem\u00e1 pr\u00e1vo vys\u0165ahova\u0165 n\u00e1jomn\u00edkov a\u017e do vypr\u0161ania zmluvy.<\/p>\n

    Dlhodob\u00e9 zmluvy da\u0165 investorovi poisti\u0165 o cene \u00fapravy, ktor\u00e9 nie s\u00fa chr\u00e1nen\u00e9 aj tie robustn\u00fd realitn\u00fdch trhoch. Ak ste investovali do objektu s 15 a\u017e 20-ro\u010dnej zmluvy, potom s vysokou pravdepodobnos\u0165ou do obdobia ni\u017e\u0161ie ceny d\u00f4jde v priebehu prv\u00fdch 10 rokov vlastn\u00edctva, ke\u010f\u017ee cyklov trhu nehnute\u013enost\u00ed riadi\u0165 seba ka\u017ed\u00fdch 7-10 rokov. Za pr\u00edsnych zmluvy na 15-20 rokov, cenov\u00e9 v\u00fdkyvy bud\u00fa neovplyv\u0148uje va\u0161e pr\u00edjmy, ako je mo\u017en\u00e9 zmluvu vypoveda\u0165 alebo zn\u00ed\u017ei\u0165 n\u00e1jomn\u00e9. Tak, budete m\u00f4c\u0165 \u010daka\u0165, k\u00fdm trh sa zotav\u00ed, a opusti\u0165 projekt v dobr\u00fdch podmienkach.<\/p>\n

    Dokonca aj s dlh\u00fdmi zmluvy je zvy\u010dajne mo\u017en\u00e9 index n\u00e1jomn\u00e9 v s\u00falade s infl\u00e1ciou ka\u017ed\u00fd rok zv\u00fd\u0161i\u0165 o asi 1-2 %. Ak pozit\u00edvny v\u00fdvoj na trhu v tento m\u00e1 svoje nev\u00fdhody. Napr\u00edklad, ak trhu s nehnute\u013enos\u0165ami na\u010falej r\u00e1s\u0165 ka\u017ed\u00fd rok o 4 %, a za 10 rokov by ste chceli prejs\u0165 objekt podstatne viac, ako rast infl\u00e1cie \u2014 nebude m\u00f4c\u0165 urobi\u0165, preto\u017ee ste limit zmluvy. Preto, investorov, ktor\u00ed veria v rast trhu v dlhodobom horizonte, je lep\u0161ie k\u00fapi\u0165 vlastnosti, s p\u00e4\u0165-rok zml\u00fav (napr., komer\u010dn\u00e9 nehnute\u013enosti, a pe\u0161\u00edch ul\u00edc) a index prenaja\u0165 na konci zmluvy.<\/p>\n

    Potenci\u00e1l rastu n\u00e1kladov<\/h2>\n

    N\u00edzko-rizikov\u00e9 akt\u00edva v Z\u00e1padn\u00fdch trhoch sa pred\u00e1vaj\u00fa s po\u010diato\u010dnou pren\u00e1jom v\u00fdnos 3 a\u017e 7 %. K\u00fapi\u0165 objekty s po\u010diato\u010dn\u00fd v\u00fdnos viac ako 7% ver\u00edme, \u017ee to je zbyto\u010dn\u00e9 a nev\u00fdhodn\u00e9 pre zahrani\u010dn\u00fdch investorov: v tak\u00fdchto projektoch je vysok\u00e1 pravdepodobnos\u0165, \u017ee na horizonte 5-10 rokov realizovan\u00e9 \u017eiadne riziko, n\u00e1klady likvid\u00e1cie, ktor\u00e9 bude vy\u0161\u0161ie ako riziko poistn\u00e9 na vstup.<\/p>\n

    Okrem toho, trhy s n\u00edzkym rizikom a v\u00fdnosom (spravidla centr\u00e1 a prest\u00ed\u017ene oblasti ve\u013ek\u00fdch miest) s\u00fa \u010doraz drah\u0161ie a r\u00fdchlej\u0161ie ako tie, ktor\u00e9 sa vyzna\u010duj\u00fa vysokou po\u010diato\u010dnou v\u00fdnos a spojen\u00e9 vysok\u00e9 riziko.<\/p>\n

    Napr\u00edklad, ako sa uk\u00e1zalo Tranio retrospekt\u00edvne anal\u00fdzy cien nehnute\u013enost\u00ed v usa, od roku 2001 do roku 2015, objekty s po\u010diato\u010dn\u00fd v\u00fdnos 3% vzr\u00e1stli ceny v priemere o 5 % ro\u010dne, s v\u00fddatnos\u0165ou 5% je 4.7 %, pri\u010dom v\u00fdnos 7 % \u2014 len 3,5% ro\u010dne, zatia\u013e \u010do objekty s v\u00fdnosom 9% by mohol spadn\u00fa\u0165 v cene. Medzi padaj\u00facimi predmetmi bol straten\u00fd v hodnote tie, ktor\u00e9 mali ni\u017e\u0161\u00ed v\u00fdnos. Pravdepodobnos\u0165 p\u00e1du cien je vy\u0161\u0161ia pre objekty s vy\u0161\u0161ou po\u010diato\u010dnou vr\u00e1ti, tak, \u017ee ber\u00fac do \u00favahy pravdepodobnos\u0165 toto riziko pr\u00edpade objektov s po\u010diato\u010dn\u00fd v\u00fdnos 3-7% v d\u00f4sledku vy\u0161\u0161\u00edch celkov\u00fdch v\u00fdnosov.<\/p>\n

    Pre progn\u00f3zu rastu cien d\u00f4le\u017eit\u00e9 s\u00fa aj vyhliadky na rozvoj okresu. Najr\u00fdchlej\u0161\u00ed drah\u00e9 nehnute\u013enosti, kde je gentrification \u2014 proces, pri ktorom priemyseln\u00fdch are\u00e1lov sa transformuj\u00fa na obytn\u00e9, pov\u00fd\u0161en\u00fd \u00fazem\u00ed, rozvinut\u00e1 infra\u0161trukt\u00fara a po\u010det obyvate\u013eov s n\u00edzkymi pr\u00edjmami, ktor\u00e9 v d\u00f4sledku z\u00e1mo\u017enej\u0161\u00edch. Najv\u00fdhodnej\u0161ie oblastiach, ktor\u00e9 s\u00fa bl\u00edzko do centra mesta alebo maj\u00fa dobr\u00e9 dopravn\u00e9 spojenie do centra.<\/p>\n

    Optim\u00e1lny v\u00fdnos z\u00e1vis\u00ed nielen o rizik\u00e1ch, ale aj od d\u00e1tumu invest\u00edcie. Men\u0161ie obdobie, vy\u0161\u0161\u00ed po\u010diato\u010dn\u00fd v\u00fdnos zmysel v rozmedz\u00ed 3-7 %. Napr\u00edklad, neber\u00fac do \u00favahy \u00faver s 20-ro\u010dn\u00e9 investi\u010dn\u00e9 obdobie najvy\u0161\u0161ie celkov\u00e9 v\u00fdnosy (vr\u00e1tane kapitaliz\u00e1cie rast) je dosiahnu\u0165 na po\u010diato\u010dn\u00fd v\u00fdnos 3,8\u20135.8 percent; a ak investi\u010dn\u00e9 obdobie je 10 rokov, optim\u00e1lne po\u010diato\u010dn\u00fd v\u00fdnos 4.5\u20136.5 %. Tak\u00fdto z\u00e1ver analytici Tranio prijat\u00e9 ako v\u00fdsledok \u0161t\u00fadia 100 p\u00e1rov „v\u00fdnos \u2014 n\u00e1rast kapitaliz\u00e1cie“ bytov a nebytov\u00fdch priestorov v Nemecku.<\/p>\n

    <\/i><\/p>\n

    \u00daverov\u00e9<\/h2>\n

    M\u00f4\u017eete zv\u00fd\u0161i\u0165 v\u00fdnos s hypot\u00e9ku.<\/p>\n

    Peniazmi, prostredn\u00edctvom hypot\u00e9ky, s\u00fa lacnej\u0161ie ako n\u00e1jomca plat\u00ed n\u00e1jomn\u00e9. Napr\u00edklad, pri k\u00fape invest\u00edcie do nehnute\u013enost\u00ed v Nemecku, m\u00f4\u017eete sa spo\u013eahn\u00fa\u0165 na \u00faver a\u017e do v\u00fd\u0161ky 60% z n\u00e1kladov na projekt 2 a\u017e 3% ro\u010dne. Ke\u010f si prenaja\u0165 v\u00fdnos 6.5% n\u00e1vratnos\u0165 investovan\u00e9ho kapit\u00e1lu na z\u00e1klade \u00faveru m\u00f4\u017ee dosiahnu\u0165 a\u017e na 8-10 %.<\/p>\n

    Vo V\u0161eobecnom pr\u00edpade, najlacnej\u0161ie \u00favery s variabilnou \u00farokovou sadzbou bez mo\u017enosti pred\u010dasn\u00e9ho splatenia, a najdrah\u0161\u00ed s pevnou \u00farokovou sadzbou, umo\u017e\u0148uj\u00faci pred\u010dasn\u00e9 splatenie.<\/p>\n

    Lep\u0161ie vzia\u0165 p\u00f4\u017ei\u010dku pre dlhodobo (10-15 rokov) dlhodobej\u0161ie, drah\u0161ie peniaze, ale ni\u017e\u0161ie riziko, \u017ee nepriazniv\u00e9 podmienky na trhu bude ma\u0165 vplyv na podmienky refinancovania. V pr\u00edpade komer\u010dn\u00fdch nehnute\u013enost\u00ed odpor\u00fa\u010da sa vybavi\u0165 hypotek\u00e1rny sch\u00e9my, v ktorej najprv na zaplatenie \u00farokov a istiny \u2014 ku koncu \u00faver term\u00edn. Je \u017eiaduce, aby konci doby splaten\u00e9 aspo\u0148 40-50 % tela.<\/p>\n

    Nie je potrebn\u00e9 op\u00e4tovne \u00faveru a po\u017ei\u010da\u0165 si pr\u00edli\u0161 ve\u013ea. Ale nemali by by\u0165 pr\u00edli\u0161 mal\u00e9, ako by to bolo divn\u00e9, \u017ee nebude pou\u017e\u00edva\u0165 pr\u00edle\u017eitos\u0165 vzia\u0165 \u00faver lacnej\u0161ie ako plati\u0165 n\u00e1jomca.<\/p>\n

    Da\u0148ov\u00e1 optimaliz\u00e1cia<\/h2>\n

    O optimaliz\u00e1ciu dane z pr\u00edjmov fyzickej osoby v Eur\u00f3pe a Spojen\u00fdch \u0160t\u00e1toch zaplati\u0165 jeho \u00famern\u00e1 v\u00fd\u0161ke pr\u00edjmu a nehnute\u013enosti v hodnote 1 mili\u00f3n eur, je \u013eah\u0161ie \u010derpa\u0165 na osobu. Viac drah\u00e9 veci lacnej\u0161ie, zaregistrujte spolo\u010dnosti, preto\u017ee pr\u00e1vnick\u00e9 osoby zvy\u010dajne ploch\u00e9 a ni\u017e\u0161iu sadzbu dane z pr\u00edjmu. Aj spolo\u010dnost\u00ed, ktor\u00e9 s\u00fa jednoduch\u0161ie na zn\u00ed\u017eenie zdanite\u013en\u00fd pr\u00edjem cez odpisy a odvody na \u00favery z Banky a zakladate\u013ea.<\/p>\n

    Najlep\u0161ie je, ak dohoda by mohla by\u0165 usporiadan\u00e9 tak, \u017ee plati\u0165 dane iba v krajine, z miesta, kde sa nehnute\u013enos\u0165. T\u00e1to mo\u017enos\u0165 z\u00e1vis\u00ed od dane pobytu investora, medzi\u0161t\u00e1tnej dohody o zamedzen\u00ed dvojit\u00e9ho zdanenia, formy vlastn\u00edctva a in\u00fdch faktorov. Tranio konzultantov da\u0148ov\u00fdch poradcov pom\u00f4c\u0165 ka\u017ed\u00e9mu klientovi individu\u00e1lne \u0161trukt\u00fary transakcie a zariadi\u0165 \u00faver na najlep\u0161ie podmienky.<\/p>\n

    V\u00fdstupom projektu<\/h2>\n

    Obvykl\u00e1 doba vlastn\u00edctva, v\u00fdnosy majetku pred predajom \u2014 5-20 rokov. Ako pravidlo, potrebujete aspo\u0148 13-14 rokov, v objekte sa vyplatila a za\u010dali vytv\u00e1ra\u0165 zisk. V niektor\u00fdch krajin\u00e1ch, investorom spolieha\u0165 sa na term\u00edn, na predaj, po ktor\u00fdch je zaplaten\u00e1 da\u0148 z kapit\u00e1lov\u00fdch ziskov (napr\u00edklad v Nemecku je to 10 rokov).<\/p>\n

    \u010ci to bude v\u00fdhodn\u00e9 preda\u0165 nehnute\u013enos\u0165 po mnoh\u00fdch rokoch \u2014 jeden z k\u013e\u00fa\u010dov\u00fdch investi\u010dn\u00fdch riz\u00edk, ktor\u00e9 \u010dasto nie s\u00fa \u00fa\u010dtu pre z\u00e1kazn\u00edkov, ktor\u00ed sa zauj\u00edmaj\u00fa o vysok\u00fd v\u00fdnos. Oni s\u00fa pri\u0165ahovan\u00ed pon\u00faka s po\u010diato\u010dn\u00fd v\u00fdnos 8% a vy\u0161\u0161ie; typick\u00e9 pr\u00edklady s\u00fa Parkovacie alebo b\u00fdvanie pre \u0161tudentov na perif\u00e9rii. K\u013e\u00fa\u010dov\u00e9 nev\u00fdhodou t\u00fdchto zariaden\u00ed je n\u00edzka likvidita, \u017ee je mal\u00fd dopyt po n\u00e1kupe. Ak sa chyst\u00e1te pred\u00e1va\u0165, bude v\u00fdrazne zn\u00ed\u017ei\u0165 cenu, ktor\u00e9 v kone\u010dnom d\u00f4sledku eliminuje vysok\u00e9 po\u010diato\u010dn\u00e9 v\u00fdnos.<\/p>\n

    Ke\u010f pl\u00e1novac\u00ed horizont je 10-20 rokov odpor\u00fa\u010dame zv\u00e1\u017ei\u0165 komer\u010dn\u00fdch nehnute\u013enost\u00ed s po\u010diato\u010dn\u00fd v\u00fdnos 5 % (za predpokladu, \u017ee ostatn\u00e9 odpor\u00fa\u010dania tohto \u010dl\u00e1nku). \u010casto ich cena rastie na 2-3% ro\u010dne s trhom, alebo dokonca r\u00fdchlej\u0161ie ako on. To je robustn\u00fd objekt, ktor\u00fd m\u00f4\u017ee by\u0165 v\u00fdhodn\u00e9 pred\u00e1va\u0165 pred pl\u00e1novan\u00fdm d\u00e1tumom ak va\u0161e pl\u00e1ny zmeni\u0165. Ale pod\u013ea stresov\u00e9ho scen\u00e1ra, tak\u00fdto majetok menej straty v hodnote viac riskantn\u00fdch projektov s vysokou po\u010diato\u010dnou vr\u00e1ti.<\/p>\n

    Av\u0161ak, ak sa chyst\u00e1te preda\u0165 majetok v 1-3 roky, najlep\u0161ie je k\u00fapi\u0165 najziskovej\u0161\u00edch nehnute\u013enost\u00ed v regi\u00f3ne s potenci\u00e1lom rastu. Dnes jedn\u00fdm z tak\u00fdchto miest v Eur\u00f3pe je \u0160panielsko s jeho Centr\u00e1lnej trhy Madride a Barcelone. Av\u0161ak, to je nemo\u017en\u00e9 poveda\u0165, \u010di rast t\u00fdchto trhov v najbli\u017e\u0161\u00edch 10-20 rokov, tak\u017ee pre dlhodob\u00e9 invest\u00edcie zameran\u00e9 na zachovanie kapit\u00e1lu, je lep\u0161ie zvoli\u0165 predv\u00eddate\u013en\u00e9 poloha.<\/p>\n

    Ak nem\u00e1te v pl\u00e1ne preda\u0165 nehnute\u013enos\u0165 a necha\u0165 na dedi\u010dov, je d\u00f4le\u017eit\u00e9 vybra\u0165 si spr\u00e1vny form\u00e1t vlastn\u00edctva, s cie\u013eom optimalizova\u0165 da\u0148 z dedi\u010dstva da\u0148 z. Napr\u00edklad, vo Franc\u00fazsku nie s\u00fa \u017eiadne dane z dedi\u010dstva a darovania, ak objekt je registrovan\u00e1 na ob\u010diansku spolo\u010dnos\u0165 realitn\u00e9 transakcie (SCI). A v UK dedi\u010dstva, dane osloboden\u00e1 majetok, ur\u010den\u00fd pre offshore spolo\u010dnos\u0165.<\/p>\n

    \u2022<\/p>\n

    Tu je s\u00fahrn hlavn\u00fdch odpor\u00fa\u010dan\u00ed Tranio pre investorov v zahrani\u010d\u00ed vlastn\u00edctva<\/p>\n<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
    \u00a0<\/th>\nObytn\u00fdch nehnute\u013enost\u00ed<\/th>\nNon-residential real estate<\/th>\n<\/tr>\n
    Minim\u00e1lny rozpo\u010det<\/td>\n300-tis\u00edc eur<\/td>\n2,5 mili\u00f3na eur<\/td>\n<\/tr>\n
    Typy objektov<\/td>\nByty, b\u00fdvanie pre \u0161tudentov<\/td>\nKomer\u010dn\u00e9 nehnute\u013enosti na preplnen\u00fdch ul\u00edc, supermarkety, domy s opatrovate\u013eskou slu\u017ebou<\/td>\n<\/tr>\n
    Krajina<\/td>\nRak\u00fasko, ve\u013ek\u00e1 BRIT\u00c1NIA, Nemecko, USA, Franc\u00fazsko, \u0160vaj\u010diarsko<\/td>\n<\/tr>\n
    Mesto<\/td>\nHlavn\u00fdch popula\u010dn\u00fdch centier s dobrou demografick\u00e9 \u00fadaje a potenci\u00e1l rastu<\/td>\n<\/tr>\n
    Oblasti<\/td>\nMiesta s dobrou prostredia a infra\u0161trukt\u00fary, popul\u00e1rne medzi strednej triedy, okolia vysok\u00fdch \u0161k\u00f4l, zdravotn\u00edckych stred\u00edsk a obchodn\u00fdch \u0161tvrt\u00ed<\/td>\nBl\u00edzkosti dopravnej tepny a verejnej dopravy, v miestach, kde in\u00e9 zariadenia podobn\u00fd profil<\/td>\n<\/tr>\n
    Potenci\u00e1l rastu
    \nkapitaliz\u00e1ciu<\/td>\n    		Vysok\u00e1<\/td>\nPriemern\u00e1<\/td>\n<\/tr>\n
    Investi\u010dn\u00e9 obdobie<\/td>\n10 rokov<\/td>\n<\/tr>\n
    Optim\u00e1lne po\u010diato\u010dn\u00e9
    \nv\u00fdnos<\/td>\n    		4-6 %
    \n(m\u00f4\u017eete zlep\u0161i\u0165 \u00faverov\u00e9 sk\u00f3re)<\/td>\n<\/tr>\n
    LTV (p\u00e1kov\u00fd pomer
    \nz n\u00e1kladov na projekt)<\/td>\n    		60 %<\/td>\n<\/tr>\n
    \u00daverov\u00e9<\/td>\nNajlacnej\u0161ie \u00favery s variabilnou \u00farokovou sadzbou bez mo\u017enosti pred\u010dasn\u00e9ho splatenia; mali by ste si vybra\u0165 sch\u00e9mu, v ktorej prv\u00fdm vr\u00e1tenie percento, a telo je bli\u017e\u0161ie ku koncu obdobia<\/td>\n<\/tr>\n
    \u00daver term\u00edn<\/td>\n10-15 rokov<\/td>\n<\/tr>\n
    N\u00e1jomn\u00edci<\/td>\nStrednej triedy, rodiny s de\u0165mi, \u0161tudentov, administrat\u00edvni pracovn\u00edci, d\u00f4chodcovia<\/td>\nVe\u013ek\u00e9 predajcov a riadenia spolo\u010dnost\u00ed, ktor\u00e9 p\u00f4sobia na trhu u\u017e nieko\u013eko desa\u0165ro\u010d\u00ed a s\u00fa v dobrej finan\u010dnej kond\u00edcii<\/td>\n<\/tr>\n
    Typ pren\u00e1jmu<\/td>\nNN alebo NNN (maxim\u00e1lne prev\u00e1dzkov\u00e9 n\u00e1klady na n\u00e1jomcov);
    \ndlhodob\u00e9 zmluvy bez pr\u00e1vo ukon\u010denia<\/td>\n<\/tr>\n
    Obdobie pren\u00e1jmu<\/td>\n1 de\u0148 (kr\u00e1tkodob\u00e9),
    \n1 rok (dlhodobo)<\/td>\n    		5-20 rokov<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    Georgij Kachmazov, managing partner Tranio<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Mnoho investorov, ktor\u00ed investuj\u00fa v zahrani\u010d\u00ed nehnute\u013enost\u00ed, ktor\u00ed h\u013eadaj\u00fa vysok\u00fa n\u00e1vratnos\u0165. Av\u0161ak, nie ka\u017ed\u00fd ch\u00e1pe, \u017ee ve\u013ek\u00fd po\u010diato\u010dn\u00fd v\u00fdnos znamen\u00e1<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":468,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[152],"tags":[],"class_list":["post-2374","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-danove-informacie-vo-francuzsku"],"translation":{"provider":"WPGlobus","version":"3.0.0","language":"sk","enabled_languages":["ru","uk","en","de","fr","it","es","pl","pt","bg","cs","da","et","fi","hr","hu","lt","lv","mk","no","ro","sk","sl","sq","sr","tr","nl","am","ca","sv"],"languages":{"ru":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"uk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"en":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"de":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"it":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"es":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"bg":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"cs":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"da":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"et":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fi":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hu":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"mk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"no":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ro":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sk":{"title":true,"content":true,"excerpt":false},"sl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sq":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"tr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"nl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"am":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ca":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false}}},"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/sk\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2374","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/sk\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/sk\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/sk\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/sk\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2374"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/nalog.fr\/sk\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2374\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/sk\/wp-json\/wp\/v2\/media\/468"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/sk\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2374"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/sk\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2374"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/sk\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2374"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}