Ocena tveganja igra pomembno vlogo v fazi oblikovanja nalo\u017ebene strategije, kako investitor je pripravljen sprejeti tveganje, v veliki meri odvisna od prora\u010duna, in pri\u010dakovane donosnosti. Torej, \u010de vlagatelji upo\u0161tevati prihodnje nalo\u017ebe v nepremi\u010dnine nizko tveganje, so pripravljeni pla\u010dati ve\u010d za vsak dolar, ki planiranih prihodkov, s tem zni\u017euje stopnjo donosa. Da je, manj\u0161e je tveganje, ni\u017eji donos.<\/p>\n
Tveganje je verjetnost, da izgube, ki so posledica sprememb. Ve\u010d mo\u017enosti, da se bo zgodilo negativni dogodek, ve\u010dje je tveganje. Za nepremi\u010dninske nalo\u017ebene najbolj zna\u010dilne so dve skupini tveganja dr\u017eave tveganj in tveganj, povezanih z dolo\u010denim projektom.<\/p>\n
Dr\u017eava tveganja prvi je verjetnost, ekonomske, politi\u010dne in socialne nemire v dr\u017eavi, kjer se nepremi\u010dnina nahaja.<\/p>\n
Ravni dr\u017eave tveganja, ki se lahko pridobijo iz poro\u010dila bonitetnih agencij ali svetovalna podjetja. Na primer, v razvrstitvi Ekonomist Obve\u0161\u010devalna Enota je najmanj\u0161a dr\u017eava tveganja v Avstriji, veliki BRITANIJI, Nem\u010diji in zda, najve\u010dji je Afganistan, Belorusija, Ukrajina, itd.<\/p>\n
Eden od ekonomskih dejavnikov dr\u017eavi tveganja inflacije<\/strong>. Odvisnost je, kot sledi: vi\u0161ja kot je inflacija, ve\u010dje je tveganje. Najni\u017eja stopnja tveganja je inflacija manj kot 5% na leto, najve\u010dji je ve\u010d kot 100 %. Trga nepremi\u010dnin zavarovana pred tveganjem inflacije zaradi stro\u0161kov najemnine popravi, mese\u010dno ali letno, najemnine so vezana na indeks cen \u017eivljenjskih potreb\u0161\u010din, ki odra\u017ea dinamiko inflacije. Bolj pogosto stopnje so revidirani, vi\u0161ji ob\u010dutljivosti objekta za inflacijo in ve\u010dji dohodek za vlagatelje. Na primer, hotelske sobe, trgovine, skladi\u0161\u010da industrijske in stanovanjske objekte, zakupljeno ali kratkoro\u010dno, ki se tradicionalno \u0161teje se, da predmete s pove\u010dano ob\u010dutljivost na inflacijo, urad REIT povpre\u010dje, zemlji\u0161\u010d in stanovanj za dolgoro\u010dno najemnine, je nizka.<\/p>\n Nem\u010dija \u2014 v Splo\u0161nem, nizko tveganje dr\u017eave za nalo\u017ebe v nepremi\u010dnine, vendar pa obstaja nevarnost, da se regije. Zlasti ti vklju\u010dujejo Vzhodne de\u017eele <\/i><\/p>\n Drugi gospodarski dejavnik je dr\u017eava, tveganje, povezano z nestabilnost v nacionalni valuti<\/strong>. Ne glede na to, pove\u010danje svoje stopnje ali pade, vsako pomembno odstopanje predstavlja tveganja. Najve\u010dja nevarnost za trgih, je bolj verjetno, da pride, ko rast ali padec valute je ve\u010d kot 20 %.<\/p>\n Za blago, ki temelji ekonomije so zna\u010dilni tudi za tak\u0161ne dejavnike tveganja, kot je padec cen nafte<\/strong>. Ni\u017eja je cena, ve\u010dja je nevarnost za gospodarstvo; najve\u010dje zmanj\u0161anje tveganja v ogljikovodikov cene ve\u010d kot 20 %. Tako, po Savills, sredi padca cen nafte od leta 2007 do 2009, apartmaji v ruski kapital zmanj\u0161al za 51 %. V januarju-februarju 2009, cene nafte so se za\u010dela dvigati, in ceno na kvadratni meter tudi dra\u017eja. V letu 2015, je olje, ki ka\u017ee negativni trend, in cene stanovanjskih so tudi spadajo.<\/p>\n Drugi gospodarski dejavniki, \u2014 upad BDP, upad proizvodnje, padec izvoza in padec kupne mo\u010di prebivalstva. <\/strong> Najve\u010dje zmanj\u0161anje tveganja za vsako od teh kazalnikov je ve\u010d kot 10 %.<\/p>\n Dr\u017eave, vklju\u010dujejo tudi dru\u017ebeno-politi\u010dna tveganja. Zlasti, nepremi\u010dninski trg lahko negativno negativno rast prebivalstva<\/strong>, in to ne velja samo za dr\u017eavo kot celoto, ampak za dolo\u010deno kraju in v dolo\u010deni regiji. Na primer, prebivalstvo Vzhodne Nem\u010dije preselili v bolj razvitih in obetavne Zahodnih de\u017eelah, tako da je slednje manj tveganih trgih za nepremi\u010dninske nalo\u017ebe (z izjemo majhnega mesta v regiji Ruhr, ki je izgubil prebivalstva zaradi pomanjkanja delovnih mest).<\/p>\n Politi\u010dni polo\u017eaj<\/strong> je tudi pomemben vpliv na obna\u0161anju vlagateljev in na njihovo dojemanje tveganja. V skladu s \u0161tudijo “Tranio”, 17 % anketiranih realtors verjamejo, da so se politi\u010dne razmere (na par z gospodarsko stabilnost) je eden od glavnih razlogov, zakaj rusko govore\u010di kupci izbirajo dolo\u010dene dr\u017eave za nakup nepremi\u010dnine. Ta dejavnik je \u0161e posebej izrazito v dr\u017eavah, na primer v veliki BRITANIJI, Nem\u010diji, ZDA in Francija.<\/p>\n Dru\u017ebeno-politi\u010dno in gospodarsko krizo v dr\u017eavi, lahko trajno prestra\u0161iti off vlagatelji iz lokalnega trga nepremi\u010dnin <\/i><\/p>\n Druga pomembna dr\u017eava na tveganje morebitne spremembe zakonodaje<\/strong>, ki lahko vplivajo na nepremi\u010dninskih trgih. To so lahko spremembe dav\u010dne zakonodaje (pove\u010danje iz obstoje\u010dih davkov in uvedba novih), uvedba omejevalne zakone o gradnji in nalo\u017eb, kot tudi uvedbo omejitve pretoka kapitala.<\/p>\n Tveganja, povezana s projektom, lahko razdelimo v dve kategoriji:<\/p>\n 1. Projekti Dodano Vrednost<\/strong><\/p>\n Projekti Dodane Vrednosti (dodana vrednost) vklju\u010dujejo gradnjo in sanacijo. Tveganje za take projekte je precej visoka, ampak donos je visoka tudi: od 14 do 25 %.<\/p>\n Glavna tveganja, povezana z gradnjo:<\/p>\n Vsa ta tveganja lahko “jesti” donos, s posledico, da investitor bo brez dobi\u010dka, ali pa celo z izgubo.<\/p>\n Gradbeni projekti so bolj tvegane kot poslovni najem <\/i><\/p>\n Vse te tveganja, raste eksponentno z dele\u017eem dolga obremenitev za razvijalce, to je ve\u010d kreditnih denarja, ki ga uporablja, vi\u0161ja vsako od teh tveganj. V najslab\u0161em primeru, kot je visok dolg tovor stavbe in popravek vrednosti lahko, da je razvijalec ali investitor bo utrpel izgubo. Izku\u0161eni razvijalci vedno izra\u010dunati razli\u010dne scenarije razvoja dogodkov, in sprejemljivo so tisti, v katerih investitor je za izstop iz projekta, zaslu\u017eek 15-20 % (klasi\u010den scenarij) ali 20-25 % (optimisti\u010dni scenarij).<\/p>\n Projekt tveganja, ki se pojavljajo pred za\u010detkom dela. Zlasti obstaja tveganje, da ne bodo dobili gradbeno dovoljenje (Dovoljenje za Tveganje<\/strong>). Njeno bistvo je, da je v primeru nalo\u017ebe v sanacijo, ve\u010djih popravil ali stavbe iz ni\u010d izvajati po nakupu zemlji\u0161\u010da ali predmet, mora opraviti homologacijo in dobiti dovoljenje. Ponavadi je cena upo\u0161teva tveganje za neuspeh, da se pridobi ustrezno dovoljenje, ali, da bo to trajalo dolgo \u010dasa. V nekaterih dr\u017eavah razvijalci so pripravljeni sprejeti tveganje, da ne prejema dovoljenja.<\/p>\n Za dolo\u010ditev tveganja, povezana z dolo\u010denega predmeta, pomaga celovit pregled \u2014 Skrbnosti \u2014 ki vklju\u010duje \u0161tiri vrste znanja:<\/p>\n 2. Poslovni najem<\/strong><\/p>\n Najmanj tvegano predmetov za najem, imajo naslednje zna\u010dilnosti:<\/p>\n Mesto je najbolj pomembno zna\u010dilnost: \u010de je premo\u017eenje v dobri obmo\u010dje, nato pa tveganja, bo minimalen, in je predmet \u2014 teko\u010dina. Vendar pa tveganje je lahko posledica nadaljnjega razvoja obmo\u010dja<\/strong>, tako pri izbiri dobi\u010dkonosni predmet vpra\u0161ati na\u010drt in da vidim, \u010de prihajajo in \u017ee izvedenih sprememb (\u0161iritev omre\u017eja za transport, pojav novih institucij, itd.) \u010dez \u010das za pove\u010danje kapitalizacije podjetja, v katero nalo\u017ebi, ali obratno, zmanj\u0161a dobi\u010dkonosnost. Na primer, \u010de oseba, ki je kupil stanovanje v new Yorku, z lep pogled Central Park, je a priori zagotovljena varnost nalo\u017eb, kot apartmaji s to vrsto so nekaj in novih ni ve\u010d.<\/p>\n Tveganje je prav tako slabo predmeta \u010dlanice<\/strong> in dovolj tehni\u010dne opreme<\/strong>. Slab\u0161e prostora za na\u010drtovanje odlo\u010ditve znotraj stavbe, dostopnost sodobnih in\u017eenirskih sistemih in kakovost podpornih konstrukcij, manj\u0161e konkuren\u010dnosti na trgu, ni\u017eja je njegova vrednost in povpra\u0161evanja iz najemniki, in tveganja, ki so vi\u0161je. Kljub temu, da starih in dotrajanih predmetov, ki lahko dajo dobre letine v tem trenutku, so vedno bolj tveganih nalo\u017eb, kot stavbe v dobrem stanju.<\/p>\n Kakovost najemniki in vrsto najemne pogodbe<\/strong> lahko tudi povi\u0161anje ali zni\u017eanje tveganj. Za vlagatelje, ki niso pripravljeni sprejeti tveganje izgube najemnika, je verjetno, da vlagajo v nepremi\u010dnine s dolgoro\u010dne najemne pogodbe. Nasprotno pa je v primerih, ko je tveganje za investitorja sprejemljiva, on bo upo\u0161teval premo\u017eenja, ki je primerna za konec ali kratkoro\u010dni najem.<\/p>\n Pri izbiri najem nepremi\u010dnine je treba paziti na to, kako zaupanja vreden je najemnik <\/i><\/p>\n Drugo tveganje, ki je povezano z izbiro na\u010dina financiranja<\/strong> in upravljanje izposojanje sredstev. Praviloma vi\u0161ji dele\u017e izposojenih kapitala, ve\u010dje je tveganje.<\/p>\n U\u010dinek vzvoda je, ko se stro\u0161ki dol\u017eni\u0161kega financiranja je cenej\u0161i od donosnosti projekta. Investitor lahko pogajanja z Banko, tako da pla\u010dujejo obresti na posojilo, vendar za pla\u010dilo najmanj posojila. Ta na\u010din je mogo\u010de pove\u010dati svoj poslovni prihodki od nalo\u017eb. Vendar pa ta metoda pove\u010danja donosnosti, ki vodi v drugo nevarnost. \u010ce se cena predmeta bo manj\u0161i, \u010de boste morali raz\u0161iriti posojilne pogodbe, bo Banka zahteva sorazmerno da izkoristi posojila in zagotoviti dodatno zavarovanje (margin call). Zato je pomembno,, da bi na\u0161li pravo ravnote\u017eje vzvod donosnosti in tveganja je sposobnost profesionalne vlagatelje.<\/p>\n Kapital, ki si ga je sposodil za nalo\u017ebe, ki morajo ustvarjati dobi\u010dek, ki presega stro\u0161ke za njegovo uporabo. \u010ce je nepremi\u010dninska pod pristojbine za posojilo, investitor krije izgubo, ki je ve\u010dja, ve\u010dja je vrednost izposojenih sredstev.<\/p>\n Po mnenju strokovnjakov, nepremi\u010dninski trg je druga tveganja: kot obrestne mere na posojila v 2014-2015 v mnogih dr\u017eavah je dosegla najni\u017ejo raven v zgodovini in skoraj skoraj ni\u010d, potem pa v 3-5 let, da lahko rastejo bistveno, in ko se to zgodi, vrednosti nepremi\u010dnin bo zmanj\u0161ala.<\/p>\n Tveganje je tudi daljinski upravljalnik predmet: <\/strong>oddaljenost nepremi\u010dnine slabi nadzor nad njim, tako poskus, da se vklju\u010dijo v upravljanje deviznih projekta iz Rusije je povezan z velikimi tveganji. Namesto oddaljeni samo-nadzor, je priporo\u010dljivo najeti specializirano podjetje.<\/p>\n Enako pomembno je tveganje, povezano z strukturiranje posla<\/strong>. Obstajajo razli\u010dne sheme, ki omogo\u010dajo optimizacijo va\u0161e davki \u2014 na primer, skupna posojila ali uporabo skozi vrsto podjetja. S tem se pove\u010da pridelek, vendar zmanj\u0161a preglednost in pove\u010duje tveganje lastni\u0161tva. IRS ne more sprejeti struktura optimizacijo in zara\u010duna dodatnih davkov in kazni. V svetu pove\u010duje transparentnost ban\u010dnega sistema, OECD uvedla ukrepe za prepre\u010devanje erozije dav\u010dne osnove, in Rusija zahteva njenih prebivalcev, za pla\u010dilo davkov od dohodkov, ustvarjenih v tujini. Vse te spremembe pove\u010dujejo tveganje prekomerne strukturiranje predmetov z namenom dav\u010dne optimizacije. Na\u0161e priporo\u010dilo za stranke: prvi\u010d, da se posvetuje z dav\u010dnim svetovalcem, in drugi\u010d, da ne pretiravajte, optimizacija, saj je polna te\u017eav z dav\u010dnimi organi v predvidljivi prihodnosti.<\/p>\n Zgoraj navedenih to\u010dk dolo\u010dite glavno tveganje \u2014 tveganje zmanj\u0161anja likvidnosti, ki je, zni\u017euje potencial hitro prodajo brez izgube vrednosti in potenciala za zmanj\u0161anje rasti kapitalizacija v primeru pozitivnega scenarija razvoja trga. Zato, manj tveganj, navedenih to\u010dk, ve\u010dja je likvidnost in posledi\u010dno ni\u017eji za\u010detni donos predmeta.<\/p>\n Glavna tveganja pri vlaganju v nepremi\u010dnine so:<\/p>\n<\/p>\n Kaj izbrati \u2014 visok donos ali nizko tveganje \u2014 glede na investitor in njegov odnos do tveganja. Glavni problem pri mnogih kupcev je, da so za\u010deli pogovor z vpra\u0161anjem “Kaj je donosnost?”, in prvo vpra\u0161anje, res je treba “Kak\u0161na so tveganja in kako lahko prodajajo ta objekt v prihodnosti?” \u010ce investitor \u017eeli, da bi velike donose, je treba pripravljeni sprejeti ve\u010dje tveganje.<\/p>\n Julija Kozhevnikova, “Tranio”<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Ocena tveganja igra pomembno vlogo v fazi oblikovanja nalo\u017ebene strategije, kako investitor je pripravljen sprejeti tveganje, v veliki meri odvisna<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":468,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[153],"tags":[],"class_list":["post-2429","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-davcne-informacije-v-franciji"],"translation":{"provider":"WPGlobus","version":"3.0.0","language":"sl","enabled_languages":["ru","uk","en","de","fr","it","es","pl","pt","bg","cs","da","et","fi","hr","hu","lt","lv","mk","no","ro","sk","sl","sq","sr","tr","nl","am","ca","sv"],"languages":{"ru":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"uk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"en":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"de":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"it":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"es":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"bg":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"cs":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"da":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"et":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fi":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hu":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"mk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"no":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ro":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sl":{"title":true,"content":true,"excerpt":false},"sq":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"tr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"nl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"am":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ca":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false}}},"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2429","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2429"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/nalog.fr\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2429\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/468"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2429"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2429"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2429"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}Projekt tveganja<\/h2>\n
\n
\n
\n
\n
Na koncu<\/h2>\n
\n\n
\n Dr\u017eava tveganja<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n \n Gospodarske<\/strong><\/td>\n \n \n
\n Dru\u017ebeno-politi\u010dno<\/strong><\/td>\n \n \n
\n Projekt tveganja<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n \n Dodana Vrednost<\/strong><\/td>\n \n \n
\n Poslovni najem<\/strong><\/td>\n \n \n