{"id":2438,"date":"2020-02-13T22:22:53","date_gmt":"2020-02-13T19:22:53","guid":{"rendered":"http:\/\/nalog.fr\/slprihodki-in-odhodki-za-vlagatelje-kako-nacrta-in-proracuna-pred-nakupom-poslovne-lastnine\/"},"modified":"2020-02-13T22:22:53","modified_gmt":"2020-02-13T19:22:53","slug":"slprihodki-in-odhodki-za-vlagatelje-kako-nacrta-in-proracuna-pred-nakupom-poslovne-lastnine","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/nalog.fr\/sl\/slprihodki-in-odhodki-za-vlagatelje-kako-nacrta-in-proracuna-pred-nakupom-poslovne-lastnine\/","title":{"rendered":"Prihodki in odhodki za vlagatelje: kako na\u010drta in prora\u010duna pred nakupom poslovne lastnine"},"content":{"rendered":"

\u0160teje se, da poslovne lastnine, ki zahteva veliko stro\u0161kov vzdr\u017eevanja. Vendar pa obstajajo nekatere vrste najema pogodb, pri katerih je glavni izdatki so na najemniki in ob upo\u0161tevanju prihodkov iz zelo dobre kakovosti tudi v prisotnosti hipoteke. “Tranio” pove o glavni izdelki iz dohodkov in stro\u0161kov za posedovanje poslovne objekte.<\/p>\n<\/p>\n

Postavke prihodkov in odhodkov, lastnika poslovne nepremi\u010dnine<\/h3>\n\n\n\n\n
Dohodek<\/th>\nStro\u0161ki<\/th>\n<\/tr>\n
najem,
\n\u2014 zunanji (outdoor) ogla\u0161evanje in ogla\u0161evanje v notranjosti stavb (notranje),
\namortizacija
\n\u2014 dvig nepremi\u010dnine: kapitalski dobi\u010dki v primeru nadaljnje prodaje predmeta.<\/td>\n		1. Enkratni stro\u0161ki pri nakupu nepremi\u010dnine:<\/strong><\/p>\n

\u2014 stro\u0161ke lastnine,
\n\u2014 Skrbnosti (ra\u010dunovodstvo, pravno in tehni\u010dno znanje, ocena tveganja),
\n\u2014 storitve realtor,
\n\u2014 nakup davek, \u017eig dajatve,
\n\u2014 storitve notar in odvetnik
\nban\u010dne storitve (odpiranje ra\u010dunov, prevozi),
\n\u2014 Banka nadomestilo za posojilo (\u010de je predmet, ki je pridobil z izposojenimi sredstvi),
\n\u2014 za\u010detni popravila in konstrukcija predmeta, dekoracijo.<\/p>\n

2. Redni stro\u0161ki:<\/strong><\/p>\n

\u2014 hipotekarnih pla\u010dil (\u010de je nepremi\u010dnina je kupil na kredit),
\nposojilo ustanovitelja,
\n\u2014 letni davek na nepremi\u010dnine*,
\nkomunalne storitve*
\n\u2014 stro\u0161ke poslovanja (in\u017eeniring sistemov, \u010di\u0161\u010denje, varnost)*,
\n\u2014 zavarovanje*,
\n\u2014 dru\u017eba za upravljanje, storitve, osebje,
\n\u2014 ra\u010dunovodske storitve (poro\u010danje),
\n\u2014 pravne storitve (\u010de je potrebno),
\nstoritve posrednikov, da bi na\u0161li najemniki (v nekaterih primerih ga pla\u010da najemnik).<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

* V mnogih primerih so ti stro\u0161ki vrne lastniku skozi zara\u010dunane storitve, ki jih pla\u010da najemnik.<\/p>\n

Dohodek: ne pozabite na indeksacija najemnine in amortizacije<\/h2>\n

Lastnik poslovnih nepremi\u010dnin in prejme najemnino za mesec (v Avstriji, Nem\u010diji, \u0160paniji) ali na \u010detrtletje (v Franciji) naprej. V veliki BRITANIJI, na \u010de\u0161kem in v \u0160vici, razporejeni na obeh mese\u010dna in \u010detrtletna pla\u010dila. Ob podpisu pogodbe bo kupec zara\u010duna var\u0161\u010dino v vi\u0161ini pla\u010dilo treh mesecih najem (v \u0160paniji, dve v \u0160vici, \u0161est).<\/p>\n

Ko zakup nakupovalni centri najemnine so v\u010dasih zara\u010duna v obliki odstotka od letnega prihodka (3-10 %). Sidro najemniki (leasing podjetja ne manj kot 5-15% obmo\u010dje objekta) obi\u010dajno pla\u010dati manj kot drugi.<\/p>\n

V primeru dolgoro\u010dno (10 let) pogodbe najemnine so letno usklajevale v skladu s inflacije v dr\u017eavi. Ampak, na primer, v \u010de\u0161ki Republiki ta praksa je skoraj ni, saj je ve\u010dina pogodb je za 3 ali 5 let.<\/p>\n

Poleg pristojbine za najem prostorov, lastnik obi\u010dajno zara\u010duna najemnik DDV na najemnine. Ta znesek je nato pla\u010dujejo dr\u017eavi. V nekaterih primerih najemodajalec lahko delno povrnitev pla\u010danega DDV kot nadomestilo za stro\u0161ke popravila ali gradnje.<\/p>\n

“DDV, prejetih od najemnikov nadomestilo DDV, pla\u010danega pri nakupu nepremi\u010dnine. V Nem\u010diji ta sistem deluje samodejno: stanje takoj izklju\u010di DDV od nabavne vrednosti predmeta, in davek na storitve posrednika in drugih stro\u0161kov pri nakupu kompensiruet iz prihodnosti najem”\u2014 je dejal Giorgi Kachmazov, upravljanje partner “Tranio”.<\/p>\n

Prihodki vklju\u010dujejo tudi amortizacijo. Zmanj\u0161uje dav\u010dna vrednost premo\u017eenja, zaradi njene mo\u017enosti poslab\u0161anja. Na primer, \u010de je nepremi\u010dnina je vredna 10 milijonov eur, od tega 2 milijona eur je stro\u0161ek zemlji\u0161\u010da, ker zemlji\u0161\u010d ni predmet obrabe, amortizirajo, 8 milijona eur, \u010ce domnevamo, da je amortizacija za poslovne stavbe je 2 % na leto, potem dav\u010dne osnove za vsako leto, bo treba od\u0161teti 160 tiso\u010d evrov. Poleg tega obdav\u010dljivega dohodka bo treba od\u0161teti obresti na posojila.<\/p>\n

Stro\u0161ki: glavna stvar je, da se registrirajo ugodnimi pogoji v pogodbi<\/h2>\n

Stro\u0161ki so lahko enkratni (vrednost nepremi\u010dnine, hipoteke, davki na nakup, Komisija posredniki, itd.) in rednih (stro\u0161ki vzdr\u017eevanja, hipotekarnih pla\u010dil, itd.).<\/p>\n

Enkratni stro\u0161ki za nakup nepremi\u010dnine in zneska transakcije v povpre\u010dju pribli\u017eno 10% stro\u0161kov projektov. Te se lahko dodajo stro\u0161ki za\u010detne popravila in dekoracijo prostorov \u2014 tega zneska je odvisna od stanja predmeta.<\/p>\n

Glede rednega vzdr\u017eevanja, stro\u0161ke, nato glede na vrsto najema, lahko vlagatelj lahko delno izvzeti iz njih. Najpogostej\u0161a vrsta najem \u2014 NNN najem, v kateri lastnik pla\u010da le za vsebino nosilne konstrukcije stavbe. Pravice in obveznosti najemnika in najemodajalca, ki so dolo\u010deni v posameznem najem.<\/p>\n<\/p>\n

Stro\u0161ke lastnika odvisno od vrste najemnih<\/h3>\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Vrsta najema<\/th>\nKak\u0161ni so stro\u0161ki lastnika<\/th>\n<\/tr>\n
Bruto najem najem<\/th>\nVzdr\u017eevanje in servis<\/td>\nZavarovanje<\/td>\nDavek na nepremi\u010dnine<\/td>\n<\/tr>\n
N najema (Sam \u010disti zakup)<\/th>\nVzdr\u017eevanje in servis<\/td>\nZavarovanje<\/td>\n\u2014<\/td>\n<\/tr>\n
NN najem (Dvojno neto najem)<\/th>\nVzdr\u017eevanje in servis<\/td>\n\u2014<\/td>\n\u2014<\/td>\n<\/tr>\n
NNN najem (Triple neto najem), analogno v Nem\u010diji \u2014 Dach & Fach<\/th>\nSamo popravilo fasade in strehe zgradbe<\/td>\n\u2014<\/td>\n\u2014<\/td>\n<\/tr>\n
Absolutno NNN najem<\/th>\n\u2014<\/td>\n\u2014<\/td>\n\u2014<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Vse vrste najemi, stro\u0161ki vzdr\u017eevanja, zavarovanja in davki lahko sprva bremenijo lastnika, ampak po pla\u010dilu zneska, lahko pride\u0161 nazaj na to v zara\u010dunana storitev, ki vklju\u010duje dogovorjenih pogodbenih stro\u0161kov. Storitev taksa se pla\u010da najemnik in je zasnovan tako, da zagotovi, da lastnik, se lahko vrne.<\/p>\n

V vsaki dr\u017eavi so tipi\u010dni pogoji, povezani z izdatki in obveznosti najemnika in najemodajalca. Na primer, v veliki BRITANIJI, lastnik ne prevzema skoraj vse stro\u0161ke (porazdeljeno vrsta najema absolutno NNN najem), in v Franciji, je pla\u010da za popravila, Komisija posredniki, koles, in davek na nepremi\u010dnine (vrsta najem \u2014 bruto najem najem).<\/p>\n<\/p>\n

Stro\u0161ki najemniki in najemodajalci na tipi\u010dne pogodbe
\nPo Cushman & Wakefield<\/h3>\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n
Dr\u017eava<\/th>\nStro\u0161ke najemnika<\/th>\nNajemodajalec stro\u0161kov<\/th>\n<\/tr>\n
Avstrija<\/td>\n\u2014 najem<\/strong>: pravne storitve, \u2014 1 % letnih koles, \u010dlanica dav\u010dno \u2014 1 %, Agencije, Komisije \u2014 3 mesec najema.
\n\u2014 service fee<\/strong>: vklju\u010duje pripomo\u010dke, stro\u0161ki upravljanja, stro\u0161ki \u010di\u0161\u010denja, zavarovanja in davka na nepremi\u010dnine;
\n\u2014 prenova<\/strong>: notranje zadeve;
\n\u2014 DDV za najem<\/strong>: 20 %.<\/td>\n		\u2014 prenova: fasada in streha.<\/td>\n<\/tr>\n
Zdru\u017eeno KRALJESTVO<\/td>\n\u2014 najem<\/strong>: Agencija Komisija nepremi\u010dnine \u2014 5-10% na letni najem, pravne podpore, \u2014 pribli\u017eno 5% plus DDV 20 %;
\n\u2014 service fee<\/strong>: vklju\u010duje pripomo\u010dke, zavarovanje, stro\u0161ki upravljanja in davka na nepremi\u010dnine;
\n\u2014 popravila<\/strong>: popravila (popolnoma) in vsebine;
\n\u2014 zavarovanje<\/strong>: najemnik pla\u010da za notranje zavarovanje neposredno prostorov in za zavarovanje zunanjih struktur, skozi storitve pristojbino;
\n\u2014 DDV za najem<\/strong>: 20 %.<\/td>\n		\u2014 najemodajalec pla\u010da za popravila in zavarovanje strukture, vendar ti stro\u0161ki so pla\u010dane prek storitve pristojbino.<\/td>\n<\/tr>\n
Nem\u010dija<\/td>\n\u2014 najem<\/strong>: Komisija nepremi\u010dninski Agenciji v vi\u0161ini 3-4 mesecev najem (2-3 mesece, v primeru najema industrijskih in poslovnih prostorov) plus 19% DDV;
\n\u2014 service fee<\/strong>: vklju\u010duje davek na nepremi\u010dnine, utility in stro\u0161ki zavarovanja;
\n\u2014 prenova<\/strong>: notranje zadeve;
\n\u2014 DDV za najem<\/strong>: 19 %.<\/td>\n		\u2014 najem<\/strong>: obi\u010dajno lastnik pla\u010da Komisija le na \u0161ibke trgih, in to velja le za predmete, ki uporabljajo \u0161ibkega povpra\u0161evanja;
\n\u2014 popravila<\/strong>: obi\u010dajne najemne pogodbe, Dach & Fach, v katerih upravljavec je odgovoren samo za strukturne popravila.<\/td>\n<\/tr>\n
\u0160panija<\/td>\n\u2014 zara\u010dunane storitve<\/strong>: vklju\u010duje izgradnjo dajatev in davka na nepremi\u010dnine;
\n\u2014 prenova<\/strong>: notranje zadeve;
\n\u2014 zavarovanje<\/strong>: notranje zadeve;
\n\u2014 DDV za najem<\/strong>: 21 %.<\/td>\n		\u2014 najem<\/strong>: Komisija, Agencija za nepremi\u010dnine 10-15% letne najemnine + DDV 21 % (v\u010dasih Komisija je pla\u010da najemnik);
\n\u2014 prenova<\/strong>: fasada in streha;
\n\u2014 zavarovanje<\/strong>: fasada in streha.<\/td>\n<\/tr>\n
Francija<\/td>\n\u2014 najem<\/strong>: Komisija, Agencija za nepremi\u010dnine do 15% letne najemnine + DDV 20 %;
\n\u2014 zara\u010dunane storitve<\/strong>: vklju\u010duje stro\u0161ke pripomo\u010dkov in zavarovanja;
\n\u2014 popravila<\/strong>: popravilo notranjih prostorov;
\n\u2014 DDV za najem<\/strong>: 20 %.<\/td>\n		\u2014 najem<\/strong>: Komisija, Agencija za nepremi\u010dnine do 15% letne najemnine + DDV 20 %;
\n\u2014 davek od premo\u017eenja<\/strong>): znesek, ki je odvisna od dolo\u010denega mesta; v\u010dasih jih pla\u010da najemnik (\u0161e posebej, \u010de govorimo o industrijske ali poslovne prostore);
\n\u2014 prenova<\/strong>: fasada in streha.<\/td>\n<\/tr>\n
\u010ce\u0161ka Republika<\/td>\n\u2014 najem<\/strong>: Komisija, Agencija za nepremi\u010dnine 5-8%, ko boste najem pisarne in 10-15% za najem poslovnih prostorov;
\n\u2014 service fee<\/strong>: vklju\u010duje pripomo\u010dke, stro\u0161ki upravljanja, stro\u0161ki \u010di\u0161\u010denja in davka na nepremi\u010dnine;
\n\u2014 prenova<\/strong>: notranje zadeve;
\n\u2014 zavarovanje<\/strong>: doma\u010dih in poslovnih prostorov;
\n\u2014 DDV za najem<\/strong>: 21 %.<\/td>\n		\u2014 najem<\/strong>: Agencija Komisija nepremi\u010dnine 7-17 % letne najemnine;
\n\u2014 prenova<\/strong>: fasada in streha;
\n\u2014 zavarovanje<\/strong>: fasada in streha.<\/td>\n<\/tr>\n
\u0160vica<\/td>\n\u2014 najem<\/strong>: Agencija Komisija nepremi\u010dnine 7-15 % najemnine;
\n\u2014 service fee<\/strong>: vklju\u010duje pripomo\u010dke;
\n\u2014 popravila<\/strong>: manj\u0161e delo.<\/td>\n		\u2014 najem<\/strong>: Agencija Komisija nepremi\u010dnine 10-15 %;
\n\u2014 davek od premo\u017eenja<\/strong>: stopnja je odvisna od Kantona;
\n\u2014 popravila<\/strong>: ve\u010dja popravila dela;
\n\u2014 zavarovanje<\/strong>: zavarovanje objekta.<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Poleg tega je investitor je priporo\u010dljivo, da gre ta odhodki kot posojilo ustanovitelja \u2014 v prihodnosti se bo v pomo\u010d pri optimizaciji davka na dobi\u010dek podjetja, \u010de objekt, ki je v lasti podjetja. Bistvo tega procesa je, da ustanovitelj zagotavlja kreditov za va\u0161e podjetje, ki je izdal premo\u017eenje in se potem vrnejo dolga, in postavlja te sredstev iz iz iz davka na dobi\u010dek.<\/p>\n

\u25cf<\/p>\n

Kot evropske skupne NNN najemne pogodbe, za katerega je ve\u010dina stro\u0161kov za vzdr\u017eevanje nosi najemnik, lastnik je, da pla\u010date le za obnovo stavbe in osebje.<\/p>\n

\nDa bi zmanj\u0161ali stro\u0161ke upravljanja, “Tranio” priporo\u010da tuji investitor:<\/p>\n

    \n
  • za nakup nepremi\u010dnine, ki so \u017ee najete po pogodbah vrste NNN najem;<\/li>\n
  • uporabite posojila ustvariti vzvod in pove\u010dati donos na vlo\u017eeni kapital;<\/li>\n
  • upo\u0161tevati amortizacijo in se dav\u010dni odtegljaj;<\/li>\n
  • nakup nove nepremi\u010dnine, brez zahteve po stro\u0161ek popravila;<\/li>\n
  • posojilo ustanovitelja za optimizacijo davka na dobi\u010dek.<\/li>\n<\/ul>\n

    Julija Kozhevnikova, “Tranio”<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    \u0160teje se, da poslovne lastnine, ki zahteva veliko stro\u0161kov vzdr\u017eevanja. Vendar pa obstajajo nekatere vrste najema pogodb, pri katerih je<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":468,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[153],"tags":[],"class_list":["post-2438","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-davcne-informacije-v-franciji"],"translation":{"provider":"WPGlobus","version":"3.0.0","language":"sl","enabled_languages":["ru","uk","en","de","fr","it","es","pl","pt","bg","cs","da","et","fi","hr","hu","lt","lv","mk","no","ro","sk","sl","sq","sr","tr","nl","am","ca","sv"],"languages":{"ru":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"uk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"en":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"de":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"it":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"es":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"pt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"bg":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"cs":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"da":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"et":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"fi":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"hu":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lt":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"lv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"mk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"no":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ro":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sk":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sl":{"title":true,"content":true,"excerpt":false},"sq":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"tr":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"nl":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"am":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"ca":{"title":false,"content":false,"excerpt":false},"sv":{"title":false,"content":false,"excerpt":false}}},"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2438","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2438"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/nalog.fr\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2438\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/media\/468"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/nalog.fr\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2438"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2438"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/nalog.fr\/sl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2438"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}