Обећавају инвестиције парижски: како превести канцеларије у стамбени фонд

Један од највећих тржишта некретнина у Европи — Париски регион (Иле-де-Франце) — доживљава двоструку кризу: канцеларије су празне, а станова није довољно. Све популарнији постаје идеја превод пословних просторија у фонд становања.

Према иммо је на Г Консалтинг, од 2002. до 2012. године у Иле-де Франсе је изграђен само 420 хиљада стамбених јединица, а у циљу да се обезбеди становништво станова, потребно је да се изгради их је дупло више. Од 2008. године закупнина и цена на секундарне стан је наставио да расте. Сада, квадратни метар у Паризу, стоји већ више од 8 500 евра.

Али, од 2002. до 2012. године у Иле-де Франсе је почела изградња комерцијалних објеката укупне површине од више од 12 милиона м2, што је више него два пута превазилази потребан обим. Сада у региону су празне од 2,5 милиона до 3,6 милиона м2, канцеларије, 500 хиљада м2, од којих је престала да се користи у последње четири године. Скоро трећина од њих су без станара 2-4 године. Према ДТЗ, у Дефансе, главном пословном кварталу Париза, су празне 10 % канцеларија. Како се наводи у студији иммо је на Г Консалтинг, од 2007. до 2011 година продајна цена је пао тамо на 20 %, трошкови закупа — за 9 %.

Чак и ако је пут да преведе све празне канцеларије у стамбени фонд, радити 54 хиљада стамбених јединица површине 70 м2 свака. И то ће бити само 1 % од укупног фонда становања Ил де Франса. Међутим, у пракси, нису сви канцеларије може се вратити у стан. Од 1990. до 2010. године у стамбени фонд Париза годишње переводилось у просеку само 33 хиљада м2 пословног простора. То је годишње на тај начин добавлялось 300-400 станова. До 2020. године, власти планирају да повећају овај показатељ неколико пута.

Повољан препродаје становања: канцеларије или куће?

Власти Париза раде на томе да процес трансформације пословног сектора брзо и лако. На пример, за предузећа која се баве реновирања пословног простора у стамбени, уведен је смањена стопа пореза на корпорације — 19 %, користи за приросту капитала.

Главна предност улагања у канцеларије за реконструкцију у томе што квадратном метру комерцијалних некретнина стоји на 15-30 % јефтиније него квадратни метар стамбеног простора. Значи, преуређена канцеларија може продати са профитом.

Fleuron Некретнине — је једна од компанија које нуде програм инвестиција у канцеларије за реконструкцију их у стамбене просторије. „Суштина атрактивности производа који нуди наша агенција, у томе, да је цена канцеларије за квадратни метар ниже од цена стамбених објеката, а без стручне помоћи, чак и уз поједностављивање процедуре, купац не може добити жељени економски ефекат. Ми говоримо о канцеларијама које се налазе у ударним локацијама. То може бити једна или две канцеларије, тако и читав спрат. Профитабилност превод становања може бити већи од 20 %, а то је веома добар индикативни париске некретнина“,— каже Александар Капетан, власник и оснивач компаније Fleuron Некретнине.

Друга компанија, Novaxia иммо је на Клуб, купује празне канцеларије и обнавља их у кућу. Да се придруже у ово предузеће је могуће, улаже у њега најмање 5 000 евра. 6 % се плаћају при уласку и још 3 % узимају годишње за управљање. Период инвестирања — шест година. Главна корист за инвеститора је да они стекну објекте по цени од 30% нижа од тржишне и да се капиталну добит на продају. Међу пројеката Novaxia иммо је на Клуб — реконструкција зграде у 20. округу Париза, на булевару Бельвиль. Према прогнозама, стопа бруто приноса ће бити 8,66 % на годишњем нивоу.

„Замке“ превод у стамбени фонд

Трансформација канцеларије у стан — тежак процес. За спровођење овог пројекта ће морати да се придржавају многе формалности и правила. Од почетка пројекта до његовог завршетка, може да прође од два до четири године. Сада влада у лицу министра за стамбена питања Сесил Дюфло ради на томе да се олакшати процедуру и скратити рокови за доношење одлука.

„Основна конструкција зграда мора да испуни одређене услове. Зграде са пролетами ширине 12-15 м не представљају проблеме. Међутим, у просторијама преко овај снимак ће бити лоше осветљење“,— каже Стефан Терио, шеф компаније Altarea Cogedim Entreprise, се бави масовним преводом канцеларија у стамбени фонд. Стручњаци такође истичу да у зградама са пролетами ширине 18 m у току трансформације изгубљен 10-20 % површине.

Упркос чињеници да се ради у сектору средње некретнина, они треба да одговара стандардима, се користи за примарне некретнина. А конструкције старе зграде често не одговарају овим стандардима и стандардима енергетске ефикасности. Такође постоје захтеви према техничким карактеристикама које не задовољавају све комерцијалне зграде. Тако да се сматра склониште, простор мора да има висину плафона испод 2,5 м.

Вратити пословна зграда у животни кошта 20-30 % скупље него да се изгради од нуле. Трошкови трансформације канцеларије у стамбене просторије се процењује од стране стручњака у 2 000 – 2 500 евра/м2 без пореза, изградња — у 1 600 – 1 800 евра/м2.

У Паризу, ако је површина реконструированного објекта већа од 800 м2, 20-30 % просторије морају бити постављени под социјално становање. С обзиром да друштвени предмети предају и продају јефтиније од тржишне цене, пројекти за трансформацију канцеларије није увек рентабельны. Поред тога, канцеларија је профитабилније да изнајме: њихов принос износи 5,5–7 %, док је стан доносе 2-2,5 %.

Како се спроводи поступак

За почетак је потребно да се пријаве у одељење за урбанизам града (service de ја urbanisme) и уверите се да предложене измене нису у супротности плану изградње у граду (local plan д urbanisme, ПЛУ).

Даље у градској кући, морате да добијете дозволу за изградњу (permis de construire). Ако је површина просторије прелази 170 м2, онда дефинитивно треба да запосли архитекте. Ако грађевински радови не претпоставља, и да је реч само о преводу у стамбени фонд, необходимоо да претходно обавештење (déclaration préalable).

Ако је соба је у кондоминијум, треба проучити правила и научити шта су ограничења постоје у овом конкретном згради.

Инвеститор би требало да проверите да соба је повезан са свим комуникације: до водовода, електричне мреже, телефонске линије. Интернет комуникације, у случају њиховог одсуства, ће коштати веома скупо.

Онда је потребно да се обавесте пореске органе. Након што је у собу долази из комерцијалну у стамбени фонд, власник ће морати да плати други порези: отказан регионална економска прикупљање (contribution économique territoriale) и уводи порез на становање (таксе д habitation). Ће се променити величина пореза на имовину, зове таксе foncière: овај порез се обрачунава на основу условне ренте, чија величина за стамбене и пословне просторе су различити.

Међутим, без обзира на све могуће проблеме, сада превод из комерцијалних објеката у оквиру стамбене ужива велике потражње, главна ствар је да покупи леп, обећавајући опција.

•

О обрнутим поступку — превод станова у фонд комерцијалних некретнина — прочитајте у чланку „Како да се обнови стан у пословне просторије“.

Јулија Кожевникова, Tranio.Ru

Comments are closed.