Приходи и расходи инвеститора: како да планирају буџет пре куповине комерцијалних некретнина
Сматра се да комерцијалних некретнина захтева велике трошкове одржавања. Међутим, постоје такве врсте уговора о закупу, под којима главне трошкове леже на арендаторах и узимајући у обзир приходе и трошкове исплати више него чак и у присуству хипотекарних кредита. „Транио“ говори о главним чланцима прихода и расхода у поседу комерцијалним објектима.
Прихода и расхода власника комерцијалних некретнина
| Приходи | Трошкови |
|---|---|
| — закупнине, — отворени (outdoor) оглашавање и рекламирање унутар објеката (indoor), — амортизација — пораст цена некретнина: повећање капитала у случају продаје објекта. |
1. Једнократне трошкове приликом куповине некретнина:
— вредност имовине, 2. Редовне трошкове: — исплату хипотеке (ако је имовина купљена на кредит), |
* У многим случајевима, ове трошкове рефундира власник преко сервисног накнада која се плаћа станар.
Приходи: не заборави индексације закупа и амортизације
Власник комерцијалног објекта добија закупнине за месец дана (у Аустрији, Немачкој, Шпанији) или за квартал (у Француској) напред. У великој Британији, Чешкој и Швајцарској честе како месечне, тако и поквартальные плаћања. Приликом потписивања уговора са станара оптужен за осигурање депозита у износу од износа плаћања три месеца закуп (у Шпанији — два, у Швајцарској — шест).
У закуп тржних центара закупнине понекад се наплаћује у процентима од годишњег промета (од 3 до10 %). Сидро станари (компаније, ослобађа не мање од 5-15 % површине објекта) обично плаћају мање од осталих.
У случају дугорочних (од 10 година) уговора закупнине сваке године индексира у складу са растом инфлације у земљи. Али, на пример, у Чешкој такве праксе готово да нема, јер већина уговора је на 3 или 5 година.
Поред стварних трошкова за дати простор, власник обично наплаћује станара ПДВ на закуп. Овај износ се накнадно плаћа држава. У неким случајевима, власник може делимично да се врати плаћени ПДВ-а као компензацију за трошкове поправке или изградње.
„ПДВ, добијен од станара, надокнади инвеститор ПДВ-а, плаћени при куповини објекта. У Немачкој, овај систем функционише аутоматски: држава одмах искључује ПДВ-а од вредности објекта, а порез на услуге брокера и друге трошкове приликом куповине офсет од будуће закупнине,“— рекао је Џорџ Качмазов, управљање партнер „Транио“.
На приходе такође може приписати амортизације. Ово смањење налогооблагаемой вредности некретнина на рачун њеног потенцијалног хабања. На пример, ако је имовина вредна 10 милиона евра, од којих је 2 милиона — то је цена земљишта, онда, пошто земљиште није предмет хабање, амортизироваться ће 8 милиона претпоставком да је амортизација комерцијалне зграде износи 2 % годишње, од остварити годишње ће одузети 160 хиљада евра. Поред тога, од опорезивог прихода ће бити одузети камату на кредит.
Трошкови: главна ствар — да прописује повољне услове у уговору
Трошкови могу бити разовыми (вредност објекта, хипотеке, порези на куповину, комисије брокери и сл.) и редовног (трошкови одржавања, исплату хипотеке и сл.).
Једнократне трошкове за куповину некретнина и трансакција чине у просеку око 10 % од вредности објекта. На њега се могу додати трошкове на почетни поправке и украшавање простора — овај износ зависи од статуса објекта.
Што се тиче редовних трошкова за одржавање, онда, у зависности од врсте уговора о закупу, инвеститор може бити делимично од њих ослобођен. Најчешћи тип закупа — NNN lease, у којој власник плаћа само за садржај носеће конструкције зграде. Права и обавезе закупца и закуподавца наведено у конкретном уговору о закупу.
Трошкове власника у зависности од типа закупа
| Тип закупа | Које трошкове сноси власник | ||
|---|---|---|---|
| Gross rent lease | Садржај и одржавање | Осигурање | Порез на имовину |
| N lease (Single нет lease) | Садржај и одржавање | Осигурање | — |
| НН lease (Double нет lease) | Садржај и одржавање | — | — |
| NNN lease (Троструки нето често зове ‘lease’), аналогни у Немачкој — Дацх & Fach | Само за поправку фасаде и крова зграде | — | — |
| Absolute NNN lease | — | — | — |
За сваки од типова закупа трошкови одржавања, осигурање и порезе у почетку може бити власник, али након њиховог плаћања потрошен износ може да се врати на њега у облику сервисних прикупљање, који укључује утврђеном уговором трошкове. Сервис такса се плаћа тим који продаје станара и дизајниран је да би власник могао да се врати уложено.
У свакој земљи постоје типични услови који се односе на трошкове и обавезе закупца и закуподавца. На пример, у великој Британији власник не носи скоро никакве трошкове (говорни тип закупа absolute NNN често зове ‘lease’), а у Француској он плаћа поправке, провизију брокера које се баве изнајмљивање, и порез на имовину (тип закупа — gross rent lease).
Трошкове станара и власника по типичан уговора
Подаци Cushman & Wakefield
| Земља | Трошкови закупца | Трошкови закуподавца |
|---|---|---|
| Аустрија | — издавање: правна подршка — 1 % од годишњег закупа, државни порез — 1 %, комисија агенције — 3 месеца закуп; — сервисни сакупите: обухвата комуналне трошкове, накнаду за управљање, трошкови за чишћење, осигурање и порез на имовину; — поправка: унутрашње просторије; — ПДВ на закуп: 20 %. |
— поправка: фасада и кров. |
| Велика британија | — издавање: комисија агенције за некретнине — 5-10 % од годишњег закупа, правно пратња — око 5 %, плус ПДВ од 20 %; — сервисни сакупите: укључује и комуналне услуге, осигурање, трошкове управљања и порез на имовину; — поправке: поправка (у потпуности) и садржај; — осигурање: закупац плаћа за осигурање унутрашњих просторија директно, а за осигурање спољних конструкција — кроз трансакција накнада; — ПДВ на закуп: 20 %. |
— власник плаћа за поправку и осигурање носећих конструкција, али ови трошкови надокнађени кроз сервис такса. |
| Немачка | — издавање: комисија агенције за некретнине у износу од 3-4 месеци закупа (2-3 месеци у случају закупа индустријских и комерцијалних објеката) плус ПДВ од 19 %; — сервисни сакупите: обухвата порез на имовину, комуналне трошкове и осигурање; — поправка: унутрашње просторије; — ПДВ на закуп: 19 %. |
— издавање: обично власник плаћа накнаду само на слабе тржиштима, и то важи само за објекте који користе слабе потражње; — поправка: типично лизинг Дацх & Fach, под којима власник је одговоран само за поправку носећих конструкција. |
| Шпанија | — сервисни сакупите: обухвата комуналне трошкове и порез на имовину; — поправка: унутрашње просторије; — осигурање: унутрашње просторије; — ПДВ на закуп: 21 %. |
— издавање: комисија агенције за некретнине 10-15 % од годишњег закупа плус ПДВ-а 21 % (понекад накнаду плаћа закупац); — поправка: фасада и кров; — осигурање: фасада и кров. |
| Француска | — издавање: комисија агенције за некретнине до 15 % од годишњег закупа плус ПДВ 20 %; — сервисни сакупите: обухвата комуналне трошкове и осигурање; — поправке: поправка унутрашњих просторија; — ПДВ на закуп: 20 %. |
— издавање: комисија агенције за некретнине до 15 % од годишњег закупа плус ПДВ 20 %; — порез на имовину: износ зависи од одређеног града; понекад плаћа закупац (посебно ако је у питању индустријских или пословних простора); — поправка: фасада и кров. |
| Чешка | — издавање: комисија агенције за некретнине 5-8 % у закуп канцеларије и 10-15 % у закуп пословног простора; — сервисни сакупите: обухвата комуналне трошкове, накнаду за управљање, трошкови за чишћење и порез на имовину; — поправка: унутрашње просторије; — осигурање: унутрашње просторије и пословни; — ПДВ на закуп: 21 %. |
— издавање: комисија агенције за некретнине 7-17 % од годишњег закупа; — поправка: фасада и кров; — осигурање: фасада и кров. |
| Швајцарска | — издавање: комисија агенције за некретнине 7-15 % од закупнине; — сервисни сакупите: обухвата комуналне услуге; — поправка: мање рада. |
— издавање: комисија агенције за некретнине 10-15 %; — порез на имовину: величина зависи од кантона; — поправка: велике поправке; — осигурање: осигурање зграде. |
Поред тога, препоручује се да се инвеститор да обезбеди ту врсту расхода, као кредит оснивача — у будућности, то ће вам помоћи да оптимизујете порез на добит предузећа, ако се објекат издаје правно лице. Суштина овог процеса је у томе да оснивач обезбеђује кредит својој компанији, на коју издаје некретнине, а затим враћа дуг и приказује ова средства из пореза на добит.
●
Јер у Европи су уобичајене уговоре NNN lease, на којима је већина трошкова за одржавање лежи на арендаторе, власник остаје да плати само за ремонт зграде и услуге особља.
Да смањите трошкове на управљање, „Транио“ препоручује страних инвеститора:
- купују имовину, већ сданную у закуп по основу уговора типа NNN lease;
- користите кредит за креирање финансијског левериџа и повећање приноса на уложени капитал;
- узети у обзир амортизације и добити пореске олакшице;
- купите нову имовину, не захтева трошкове за ремонт;
- да изда кредит оснивача за оптимизацију пореза на добит.
Јулија Кожевникова, „Транио“
Comments are closed.